房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程論文-淺談舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性經(jīng)營(yíng)(文件)
【正文】 ，將城市的市政設(shè)施進(jìn)行配套和銜接與補(bǔ)充，針對(duì)該項(xiàng)目所在地的地理位置、自然環(huán)境，從功能區(qū)位、地理區(qū)位等考慮，大膽構(gòu)思創(chuàng)新，向市政府提取合理化建議，將沿母親河岸邊建筑物高度申請(qǐng)?jiān)龈咴鋈?，該增容建議獲得區(qū)、市政府審批，建設(shè)完成后，將大幅度提升同安城市品位，項(xiàng)目規(guī)劃上，努力保留歷史文物如宮、廟、亭子、牌坊 ，提高同安古城文化底蘊(yùn)，將項(xiàng)目建設(shè)主動(dòng)融入海西建設(shè)中大廈門發(fā)展戰(zhàn)略。 鄭州 市近期政策是舊城拆遷改造專戶資金嚴(yán)格監(jiān)管，成片拆遷成片開發(fā)完成后方可預(yù)售，中小房企從事舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)難度很大，資金和人才實(shí)力嚴(yán)重不足 ，經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)前更是雪上加霜。這樣大的投入，只能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求，實(shí)行土地置換，以地生財(cái)，以地聚財(cái)，走綜合開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展的 路子。這樣大的拆遷安置需求和住房需求，只有加大開發(fā)步伐，才有可能加以解決。實(shí)踐證明，堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，是符合中小城市的實(shí)際的，既找到了實(shí)現(xiàn)城市面貌大變樣的切入點(diǎn)和突破口，又實(shí)現(xiàn)舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)互相促進(jìn)、共同發(fā)展的目的。 （ 3）是實(shí)行集中收費(fèi)制度，規(guī)范減免辦法。 （ 2）是資金傾斜，資金問題是制約舊城區(qū)改造的瓶頸和關(guān)鍵。在城市發(fā)展的初期，城市化進(jìn)程呈現(xiàn)出以擴(kuò)張為主的形態(tài)，這時(shí)的圈地運(yùn)動(dòng)可以使城市規(guī)模急劇增長(zhǎng)，而擴(kuò)張的成本也是相對(duì)較低的?！皵偞箫灐笔降某鞘邪l(fā)展方式，使城市發(fā)展缺乏重心，不利于次級(jí)城市中心建設(shè) :耕地資源的保護(hù)和城市擴(kuò)張的矛盾更加突出 與此同時(shí)，鄭州市區(qū)內(nèi)上存在不少城中村，嚴(yán)重影響了城市的形象。舊城改造將盤活城市土地特別是存量土地，并通過拍賣，掛牌等方式流入土地市場(chǎng)，對(duì)土地供應(yīng)數(shù)量和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。 2021 年上半年，鄭重市政府共向市場(chǎng)推出地塊十幾宗，總用地面積約達(dá) 35 公頃，成交額約達(dá) 19 億元，實(shí)現(xiàn)了城市存量土地的變現(xiàn)增值。規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持高起點(diǎn)，一步到位，保證舊城改造的完整性和統(tǒng)一性，保證功能和景觀的先進(jìn)性，確保 30 年不落后。在舊城改造工程大規(guī)模展開之前，鄭州政府前瞻性地提出了城市建設(shè)“一個(gè)中心、三個(gè)板塊”的戰(zhàn)略構(gòu)想，并制定了“適時(shí)改造、完善配套、做精舊城、增加亮點(diǎn)”的舊城改造原則和“拉大框架、豐富內(nèi)涵、做美新城、營(yíng)造特色”的新區(qū)建設(shè)思路，堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開發(fā)統(tǒng)籌考慮，相互結(jié)合，同步推進(jìn)，大力實(shí)施硬化、綠化、亮化、美化、規(guī)范化“五化”戰(zhàn)略，開創(chuàng)了老城和新區(qū)齊頭并進(jìn)、相互促進(jìn)、和諧發(fā)展的新局面，成功避免了“建新棄舊”城建現(xiàn)象的發(fā)生。舊城改造的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模 將會(huì) 越來(lái)越大，地位也 將會(huì) 越來(lái)越重要 。 推進(jìn)舊城改造是改善居民生活環(huán)境、提高人民生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需要。調(diào)整用地功能，完善商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施和其它基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，繁榮城 市經(jīng)濟(jì)。政府作為城市的管理、經(jīng)營(yíng)者，需要從降低市場(chǎng)運(yùn)作難度出發(fā)，合理運(yùn)用“規(guī)劃”這一調(diào)控手段，高標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行區(qū)域改造規(guī)劃，適當(dāng)降低房地產(chǎn)開發(fā)商在市政配套方面的負(fù)擔(dān)，只有房地產(chǎn)開發(fā)能夠在舊城改造中成功運(yùn)作，才能為舊城改造提供持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。房地產(chǎn)業(yè)的介入，不僅可以為舊城改造籌集資金、實(shí)現(xiàn)城市資產(chǎn)的良性循環(huán)，而且房地產(chǎn)開發(fā)可以超越原有區(qū)位、功能的束縛，調(diào)整、塑造該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這既是改善居民居住條件的民心工程，也是改善城市面貌，提升城市形象的重要手 段，更是盤活城市土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要手段。而舊城改造會(huì)作為一種新的城市建設(shè)方式，逐漸占居主導(dǎo)地位。 （四）保護(hù)與開發(fā)并舉，保護(hù)舊城區(qū)原有的歷史文化特色 首先需要全面認(rèn)識(shí)舊城的特點(diǎn)和要求，按照分類分區(qū)的原則，對(duì)所在舊域區(qū)及地段實(shí)行開發(fā)定位；其次調(diào)整土地利用與布局和完善功能，解決舊城區(qū)人口密度、建筑密度過大的問題，改善 環(huán)境，增強(qiáng)活力，不能盲目提高建筑的高度和密度；接著要改善交通和市政設(shè)施條件，提高環(huán)境質(zhì)量；最后要重視舊城區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色，控制舊城區(qū)的建筑高度、體量、色彩和風(fēng)格。凡屬于土地出讓金和城市配套費(fèi)等應(yīng)收費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)商必須無(wú)條件繳納，確有困難的，可分期繳納或記錄在案 ，作為政府的股份或投入。 （ 2）是對(duì)舊城改造項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)力明顯增強(qiáng)。搞好舊城改造拆遷安置，需要大批安置房源。我們抓住經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)前政府扶持房地產(chǎn)開發(fā)的有利時(shí)機(jī)，向 區(qū)、市政府建議扶持中大型舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過努力，終于獲得區(qū)、市政府分期開發(fā)的扶持政策 五、 加快舊城改造，推動(dòng)城市發(fā)展的建
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