【正文】 的具體細節(jié)將會進一步協(xié)商，現(xiàn)就此游泳館項目的投資預算以及市場效益做出分析評估，以便貴方參考。全市總面積８４８８平方公里，人口 591 萬，下轄 5 縣市和 8 個區(qū)，其中市區(qū)面積 1650 平方公 里，古城區(qū) 平方公里。 2021 年新增合同外資 億美元，實際利用外資 億美元，約占中國的 12%，占全世界的 %，在全國各大中城市的排名由 2021 年的雙雙第 2 位上升到雙雙第 1 位。蘇州市零售總額占全省 %, 比上年增加了 個百分點。市民收入的穩(wěn)步增長，對改善城鄉(xiāng)居民的消費預期、穩(wěn)定消費需求，促進消費的增長起到積極的作用，促進了市場銷售的上升。 從經(jīng)濟環(huán)境上來看，上世紀九十年代后，決定經(jīng)濟增長的主要因素由生產能力轉為市場需求。 步入小康的市民更加注重生 活質量，體育、娛樂用品消費的需求擴大。蘇州工業(yè)園區(qū)緊鄰上海，位于蘇州古城 以東金雞湖畔，行政轄區(qū)面積 260 平方公里，其中，中心開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里，規(guī)劃居住人口 50 萬，計劃吸引各類投資 1000億美元。 1. 寫字樓 目前，工業(yè)園內已投產的高新技術企業(yè)有近 200 多家，其中包括屬世界500 強企業(yè)中的 46 家，在蘇州高新區(qū)首期的 30 多平方公里范圍內，已形成三個功能區(qū)。 2. 高檔住宅小區(qū) 某 大廈游泳館會館游泳館項目處蘇州工業(yè)園的中心地帶，蘇州工業(yè)園環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設施，形成環(huán)中心生活帶。 此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。占地約 公頃。 以上高檔的樓盤的每平米的均價都在 5000 元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區(qū)內的所有樓盤的銷售都呈 現(xiàn)旺勢。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應。 此外，總投資 10 億元、總建筑面積約 10萬平方米位于 F 城商業(yè)街的 銷品茂 和世界家裝巨頭 Bamp。 蘇州英派斯游泳館俱樂部位于蘇州市體育中心，從游泳館俱樂部的輻射范圍看，對本游泳館項目不會形不成太大的沖擊。此游泳館項目據(jù) 某 游泳館項目也只有不到 500 米。 第四節(jié) 目標市場分析與定位 蘇州市“人口東移”的房地產政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。根據(jù)對園區(qū)薪資狀況的調查， 1996 年到 2021 年，園區(qū)中高級管理人員和技術人員的年薪增幅平均為 22％到 27％，普通管理和技術人員為 15％到 20％，一般工人為 5％到 10％。 2021 年度企業(yè)總數(shù) 205 家，總人數(shù) 3078 人 第三章 游泳館項目經(jīng)營設想 第一節(jié) 游泳館項目市場定位 一、游泳館項目經(jīng)營定位 某 大廈游泳館會館游泳館項目投資規(guī)劃應以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓練、力量游泳館及健美操課程為主，與國際流行游泳館方式接軌，盡量減少針對少數(shù)人的配套設施，最大程度提高投資效率。 由于游泳館項目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務是俱樂部女性會員在本游泳館項目中享受到全面的高層次 服務。俱樂部內部裝修將以簡潔、明快、整潔、舒適、具有時尚品位為原則，運動游泳館區(qū)域通過在墻面、通道、屋頂?shù)仍O置色彩跳躍的游泳館圖片為裝飾，營造一種健康、動感的氛圍，促使會員產生運動和跳躍感。 游泳館俱樂部有限公司將定期對本游泳 館項目各崗位員工進行工作質量考核和職業(yè)技能培訓，尤其是專業(yè)游泳館教練、會籍顧問，將定期接受總部的培訓。 二、開業(yè)活動 開 業(yè)時各項活動的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。 三、其他銷售戰(zhàn)略 我們將在園區(qū)內人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費的臨時會員卡。由于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務，而且還能提供專門為企業(yè)設計的健康課程和游泳館課程以供到場或不到場的員工參與訓練，因此，企業(yè)將踴躍參與。游泳館游泳館俱樂部將向所有 會員及其朋友發(fā)出邀請，來俱樂部享受免費食品、健康飲料并獲得禮物。健康教育在推銷會員卡時是個關鍵因素，人們將了解到游泳館 運動給身體健康帶來的益處。 游泳館游泳館俱樂 部將不斷進行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和 廣告商的聯(lián)系。 二、會員收費標準 通過對蘇州市已開設的中高檔次游泳館俱樂部具體情況進行考察 ，考慮到目前蘇州市消費者對游泳館俱樂部需求狀況，以及游泳館俱樂部的競爭狀況，對 某 游泳館會所價格標準制定如下： 分類 費用 使用范圍 半年卡 2600 本俱樂部 一年銀卡 3800 本市通用，全國短期 兩年金卡 6800 全球通用 蘇州市 某 大廈所處地段良好，游泳館項目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優(yōu)勢明顯，在價格選擇上應能充分體現(xiàn)俱樂部的檔次。本文以十年為財務分析計算期。 二．內部收益率 取 I1=35% 得 NPV1= 取 I2=40% 得 NPV2= 內部收益率 IRR=I1+(I2I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|) =% 由以上計算可知，游泳館項目所能達到的最高收益率為 %。 二．市場風險 蘇州市 某 大廈游泳館會館游泳館項目作為游泳館在華北地區(qū)的第一家店，肩負著創(chuàng)立品牌的艱苦重任，面臨競爭日益激烈的華東游 泳館市場，面臨著較低的年費收入、挑剔精明的消費者，俱樂部如何通過降低總體運營成本，擴大知名度，提高專業(yè)技術和競爭能力等，在競爭激烈的華東游泳館市場立足，是俱樂部未來經(jīng)營將要面臨的問題。 。 第六章 結 論 根據(jù)以上各章節(jié)論述，游泳館蘇州 某 大廈游泳館項目，在行業(yè)背景、市場條件、專業(yè)水平等各方面條件相對較好，符合俱樂部的各項開發(fā)條件，具有良好的發(fā)展前景。以上數(shù)據(jù)預示該游泳館項目具有抗經(jīng)營風險能力和贏利性較好，該項投資是可行的。 一． 財務凈現(xiàn)值 2 3 4 5 6 710 10 年 現(xiàn)金流量圖 要求收益率 I=10% NPV10 =+* （ P/F,10,2 ） +* （ P/F,10,3 ） +* （ P/F,10,4） +*（ P/F,10,5） +*（ P/F,10,6） + *（ F/A,10,7） (P/F,10,10) = （萬元） 由以上計算可知， NPV＞ 0。詳見附件五《現(xiàn)金流量表》 五、折舊與攤銷估算 折舊按照直線折舊法預估，詳見附表六《這就與攤銷估算表》。持續(xù)的推廣計劃將包括三個主要部分：廣告、直接聯(lián)絡（促銷盒、直接郵寄、電話營銷跟蹤）以及俱樂部內部促銷。