【正文】 to 80%+ 65%+ to 80%+ 35%+ to 70%+ 10%+ to 90%+ 35%+ to 55%+ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 1. 地下鐵路公司在 9194 年期間未有發(fā)展住宅樓宇， 故不在分析之列。在地鐵公司十三個興建共三萬一千個單位的發(fā)展計劃中，有九個發(fā)展計劃均與大型發(fā)展公司合作 (大型發(fā)展公司的市場占有率最少為 5%)。l Holdings Ltd. 12Jan93 拍賣 YLTL 456 R2 Town Park Rd. North Yuen Long 10320 18576 30960 $ 100 310 小 Good Faith Ltd. Sun Hung Kai Prop. 3Feb93 拍 NKIL CR Lung Diamond 26060 95000 159700 $3, 50 3194 大 Charris Co. World Intl., 賣 6160 Cheung Rd. Hill Ltd., Mullein Co. Ltd., Wettersley Co. Ltd., Bright Smart Ltd. amp。l (HK) Ltd Ming Investment 15Dec93 拍賣 NKIL 5924 R2 Off Lung Ping Rd. Kln. 43520 49140 67611 $3, [592] 大 Victory World Ltd. Sino, DBS, Chinachem... 15Dec93 拍賣 P. C. LOT 661 CR Peng Chau Peng Chau Island 1945 4900 $ 65 75 小 Active Benefit Ltd. Ka Wah Prop. 1Mar94 拍賣 TPTL137 R2 Area 7, Tai Po . 18490 26626 44376 $2, [554] 大 Credit World Ltd. Sino 1Mar94 拍賣 KIL11044 R2 J/O Ma Tau Wai Rd. amp。 16 Cox39。 China Gas 28Jun95 拍賣 TPTL117 R3 Area 30, Tai Po Tai Po 26310 12628 21048 $ [180] 小 Daren Int39。 * 估計數(shù)字是以獲批準(zhǔn)的最高或最低樓面面積除以每單位平均面積計算。根據(jù)這些估計數(shù)字，本港的主要地產(chǎn)發(fā)展商在不需要填補(bǔ)土地儲備的情況下，仍然有足夠的土地儲備支持未來多年的住宅樓宇興建。這種權(quán)益書可使發(fā)展商投標(biāo)新界某些官地權(quán)時，獲得很大方便。 2. 研究范圍為四間發(fā)展商于九零至九五年中在將軍澳、馬鞍山、藍(lán)田發(fā)展的八個樓盤。 個案一：將軍澳 3. 這個案 包括兩個住宅樓盤，分別是： a. 慧安園 (南豐 ) b. 富麗花園 (恒基 ) 4. 慧安園屬于將軍澳首個私人住宅樓宇發(fā)展計劃，第二個是富麗花園。 5. 表一 撮錄了上述兩個樓盤的銷售 策略。 7. 由于慧安園是該地區(qū)最早出現(xiàn)的私人住宅樓盤，當(dāng)時區(qū)內(nèi)并沒有二手樓。 8. 慧安園第三座合共 320 個單位于九三 年三月十八日推出市場發(fā)售，平均售價每平方尺 2,784 元。120個單位結(jié)果超額認(rèn)購，發(fā)展商因而加推單位入市場，平均每平方尺售價升至 3,666元。 出售時間 12. 這兩個樓盤的開售時間各不相刼，通常相差二至三個月，傾向輪流推出樓盤。優(yōu) 點是：資金有限的置業(yè)人士可有機(jī)會認(rèn)購兩個樓盤的單位。 出售單位數(shù)目 14. 兩間發(fā)展商沒有公開發(fā)售所有單位。內(nèi)部認(rèn)購人士的資料并非公開，顯然這些人士較公眾有優(yōu)先購買權(quán)。發(fā)展商慣性采用的手法是把整個樓盤分為小批推出，取得理想的市場反應(yīng)后，加推單位。 表二 列出四個樓盤的獲準(zhǔn)出售日期、平均每平方尺價格、單位數(shù)目及售出數(shù)目。緊接著于九二年五月，另一批 240個單位以較前略高的每平方尺平均價 3,311 元推出市場，同樣售罄。九三年八月，雅典居也推出發(fā)售， 494 個單位以每平方尺 4,457 元開售， 95%售出。恒基在九四年五月減價促銷，成功以每平方尺 5,048 元至 5,354 元賣出新港城 68 個單位。 22. 政府管制預(yù)售樓宇轉(zhuǎn)讓，長江的海 4 花園首先被該規(guī)定所影響，當(dāng)時海柏花園是區(qū)內(nèi)最后一批新樓。兩者的市場推廣期相若，在消費者眼中亦是近似的代替品。 出售時間 24. 香港理工大學(xué)觀察發(fā)現(xiàn)，市場曾出現(xiàn)地產(chǎn)商輪流推出樓盤的情況，樓盤推出所相隔的時間平均有廿多天。 出售單位數(shù)目 26. 發(fā)展商沒有把物業(yè)的所有單位一次過推出 市場，而是將單位分期發(fā)售，每期再分小批推出，測試市場反應(yīng)。 25. 在這個案中，所有地產(chǎn)商都是在遠(yuǎn)早于樓宇公開發(fā)售日期前，取得政府的售樓同意書。例如海 4 花園在九四年十月首批推出市場的售價是每平方尺 4,400 元，低于新港城于九四年九月廿五日發(fā)售的每平方尺 4,770 元。以當(dāng)時頗為淡靜的市場環(huán)境來看，長江可說是成功地從區(qū)內(nèi)其他主要發(fā)展商手中，爭取到相當(dāng)數(shù)目的買家，賣出約 800 個單位 (占海柏花園 1,102 個單位的七成 )。在樓市淡靜時，為吸引置業(yè)人士入市，恒基進(jìn)一步減價，但價格高于最初開盤時的水平。隨著市場向上攀升，馬鞍山的樓盤價格亦于九四年三月至四月升至高峰。 20. 馬鞍山中心有 1,048 個單位，于九三年三月五日獲準(zhǔn)發(fā)售，并于九三年四月七日開始發(fā)售。 4,700個單位中， 240個于九二年四月廿三日，以平均價每平方尺 3,192 元推出市場。 個案二：馬鞍山 17. 馬鞍山是新界區(qū)新近發(fā)展的新市鎮(zhèn)。慧安園第一座部分單位在二手市場的價格是每單位的原訂售價加 30,000 元。其余單位由發(fā)展商經(jīng)內(nèi)部認(rèn)購或其他途徑出售。缺點是：缺乏競爭令消費者少了選擇及面對更高的樓價。獲準(zhǔn)預(yù)售樓花后，發(fā)展商確實把樓宇單位分成小批推出，但不能確定他們是否曾協(xié)調(diào)發(fā)售的時間表，或這是他們考慮過競爭對手的行動后，獨立訂出的商業(yè)決策。市場吸納緩慢，結(jié)果只售出六成單位，當(dāng)時正值樓市 下調(diào)，亦適逢政府推出打擊樓宇炒賣活動計劃。 9. 恒基明顯是根據(jù)二手市場來訂定價格。但幾日間，二手樓價已升至每平方尺 2,500 元，證明市場反應(yīng)理想。南豐的慧安園是將軍澳第一個私人住宅樓盤計劃，緊接是恒基的富麗花園。兩個樓盤均是計劃用作興建大型屋 ，銷售日期相若。第三個研究地區(qū)只有一個大發(fā)展商的新樓盤，可反映由一個發(fā)展商占大部分市場比率的情況。 表三：估計地產(chǎn)發(fā)展商持有的甲種及乙種換地權(quán)益書 發(fā)展商名稱 甲種及乙種換地權(quán)益書地盤面積 (百萬平方尺 ) 新鴻基 新世界 恒基 長江 恒隆 信和 資料來源：怡富證券有限公司 , 1994 年。 表二：地產(chǎn)發(fā)展商土地儲備可建住宅樓面面積估計 發(fā)展商名稱 樓面面積 (百萬平方尺 ) 新鴻基 恒基 新世界 長江 信和 恒隆 資料來源：怡富證券有限公司 , 1994 年。 資料來源：地政署、 香港房屋協(xié)會、 及保柏測量師行。s Crescent Causeway Bay 550 4950 $ 50 99 小 Star World Prop. Ltd. Hon Kwok Co. 注： [ ] 實際或獲政府批準(zhǔn)的數(shù)目。l Ltd. Eton Prop. 14Mar95 拍賣 STTL 435 R2 Area 90 Ma On Shan Sha Tin 10900 32700 54500 $1, [725] 大 Great Cheer Dev. Ltd. Hang Lung 14Mar95 拍賣 NKIL 6217 R1 Fung Shing St., Ngan Chi Wan Ngan Chi Wan 13999 39240 65400 $1, 65 1006 大 Goodterm Ltd. Sun Hung Kai Prop. 27Mar95 拍賣 YLTL 467 R2 Town Park Rd., Yuen Long Yuen Long 2155 3879 6465 $ 100 65 小 Everlane Inv. Ltd Paliburg Estate 27Mar95 拍賣 KIL 11075 R1 Chung Hau St., Ho Man Tin Ho Man Tin 3380 15210 25350 $ [340] 小 Macwan Ltd Overseas China 27Mar95 拍賣 TKOTL 49 R1 Area 37, Tseung Kwan O Sai Kung 5970 29164 48607 $1, 65 748 大 Great Land (HK) Ltd. Sino 27Mar95 拍賣 STTL 428 CR Ma On Shan Town Centre Sha Tin 10306 30920 51530 $1, 100 515 大 Lead Talent Inv. Ltd. SIno 30Mar95 拍賣 L323 DD213 R3 Sha Ha, Sai Kung Sai Kung 900 324 540 $ 150 4 小 Grand Apex Ltd. 30Mar95 拍賣 YLTL450 R2 Town Park Rd. North, Yuen Long Yuen Long 16301 29342 48903 $ 100 489 小 Cosmos Gain Inv. Ltd. Paliburg Estate 30Mar95 拍賣 KIL11063 R2 King39。l Ltd. Nan Fung Dev. Ltd. 23Nov94 拍賣 TPTL139 R1 Area 2, Tai Po Tai Po 2367 8500 $ 65 131 小 Yintaly Construction Co. Ltd. HK Resort 23Nov94 拍賣 NKIL6208 R1 212 Lai Chi Kok Rd. Lai Chi Kok 264 $ 50 5 小 Sheensburgh Ltd. Wing Tai Group 23Nov94 拍賣 SIL811 NIND 351361, Shau Kei Wan Rd. Shau Kei Wan 452 4070 $ 50 81 小 Fine Cosmos Dev. Ltd. Paliburg Estate 14Dec94 拍賣 YLTL462 RES Town Park Rd. N. Yuen Long 8431 25293 收回 25Jan95 拍賣 STTL108 R3 Kau To Sha Tin 6500 2340 3900 $ [33] 小 Treasure Prop. Ltd. Hang Yung Resources Holdings Ltd. 22Feb95 拍賣 KIL11064 R2 9 Cox39。 Trust 30Mar93 拍賣 STTL 393 R1 Ma On Shan Town Centre Area 100 Sha Tin 6450 25891 43151 $ 65 664 大 Famous Empire Properties Ltd. Sino 30Mar93 拍賣 LOT 4284 DD124 CR Hung Shui Kiu Yuen Long 1844 7100 $ 65 109 小 Rayhay Co. Ltd. Kerry Prop. 22Jun93 拍賣 STTL 98 R3 Ma Ling Path Sha Tin 15320 5544 9240 $ [70] 小 Perfect Pardise Int39。 Yi Lun St. Sun Po Kong 3093 30000 $ 50 600 大 Bright Success Inv. Ltd. Nan Fung Dev. 12Jan93 拍賣 KIL 11035 R2 5 Cox39。由于地鐵公司在機(jī)場鐵路沿線上蓋有建屋計劃，預(yù)料該公司在未來會形成強(qiáng)大的市場力量。一般來說，這十一位發(fā)展商在多種類型房屋供應(yīng)方