【正文】 to 80%+ 65%+ to 80%+ 35%+ to 70%+ 10%+ to 90%+ 35%+ to 55%+ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ ＊ 1. 地下鐵路公司在 9194 年期間未有發(fā)展住宅樓宇， 故不在分析之列。在地鐵公司十三個(gè)興建共三萬(wàn)一千個(gè)單位的發(fā)展計(jì)劃中，有九個(gè)發(fā)展計(jì)劃均與大型發(fā)展公司合作 (大型發(fā)展公司的市場(chǎng)占有率最少為 5%)。l Holdings Ltd. 12Jan93 拍賣(mài) YLTL 456 R2 Town Park Rd. North Yuen Long 10320 18576 30960 $ 100 310 小 Good Faith Ltd. Sun Hung Kai Prop. 3Feb93 拍 NKIL CR Lung Diamond 26060 95000 159700 $3, 50 3194 大 Charris Co. World Intl., 賣(mài) 6160 Cheung Rd. Hill Ltd., Mullein Co. Ltd., Wettersley Co. Ltd., Bright Smart Ltd. amp。l (HK) Ltd Ming Investment 15Dec93 拍賣(mài) NKIL 5924 R2 Off Lung Ping Rd. Kln. 43520 49140 67611 $3, [592] 大 Victory World Ltd. Sino, DBS, Chinachem... 15Dec93 拍賣(mài) P. C. LOT 661 CR Peng Chau Peng Chau Island 1945 4900 $ 65 75 小 Active Benefit Ltd. Ka Wah Prop. 1Mar94 拍賣(mài) TPTL137 R2 Area 7, Tai Po . 18490 26626 44376 $2, [554] 大 Credit World Ltd. Sino 1Mar94 拍賣(mài) KIL11044 R2 J/O Ma Tau Wai Rd. amp。 16 Cox39。 China Gas 28Jun95 拍賣(mài) TPTL117 R3 Area 30, Tai Po Tai Po 26310 12628 21048 $ [180] 小 Daren Int39。 * 估計(jì)數(shù)字是以獲批準(zhǔn)的最高或最低樓面面積除以每單位平均面積計(jì)算。根據(jù)這些估計(jì)數(shù)字，本港的主要地產(chǎn)發(fā)展商在不需要填補(bǔ)土地儲(chǔ)備的情況下，仍然有足夠的土地儲(chǔ)備支持未來(lái)多年的住宅樓宇興建。這種權(quán)益書(shū)可使發(fā)展商投標(biāo)新界某些官地權(quán)時(shí)，獲得很大方便。 2. 研究范圍為四間發(fā)展商于九零至九五年中在將軍澳、馬鞍山、藍(lán)田發(fā)展的八個(gè)樓盤(pán)。 個(gè)案一：將軍澳 3. 這個(gè)案 包括兩個(gè)住宅樓盤(pán)，分別是： a. 慧安園 (南豐 ) b. 富麗花園 (恒基 ) 4. 慧安園屬于將軍澳首個(gè)私人住宅樓宇發(fā)展計(jì)劃，第二個(gè)是富麗花園。 5. 表一 撮錄了上述兩個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售 策略。 7. 由于慧安園是該地區(qū)最早出現(xiàn)的私人住宅樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)區(qū)內(nèi)并沒(méi)有二手樓。 8. 慧安園第三座合共 320 個(gè)單位于九三 年三月十八日推出市場(chǎng)發(fā)售，平均售價(jià)每平方尺 2,784 元。120個(gè)單位結(jié)果超額認(rèn)購(gòu)，發(fā)展商因而加推單位入市場(chǎng)，平均每平方尺售價(jià)升至 3,666元。 出售時(shí)間 12. 這兩個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)售時(shí)間各不相刼，通常相差二至三個(gè)月，傾向輪流推出樓盤(pán)。優(yōu) 點(diǎn)是：資金有限的置業(yè)人士可有機(jī)會(huì)認(rèn)購(gòu)兩個(gè)樓盤(pán)的單位。 出售單位數(shù)目 14. 兩間發(fā)展商沒(méi)有公開(kāi)發(fā)售所有單位。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)人士的資料并非公開(kāi)，顯然這些人士較公眾有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。發(fā)展商慣性采用的手法是把整個(gè)樓盤(pán)分為小批推出，取得理想的市場(chǎng)反應(yīng)后，加推單位。 表二 列出四個(gè)樓盤(pán)的獲準(zhǔn)出售日期、平均每平方尺價(jià)格、單位數(shù)目及售出數(shù)目。緊接著于九二年五月，另一批 240個(gè)單位以較前略高的每平方尺平均價(jià) 3,311 元推出市場(chǎng)，同樣售罄。九三年八月，雅典居也推出發(fā)售， 494 個(gè)單位以每平方尺 4,457 元開(kāi)售， 95%售出。恒基在九四年五月減價(jià)促銷(xiāo)，成功以每平方尺 5,048 元至 5,354 元賣(mài)出新港城 68 個(gè)單位。 22. 政府管制預(yù)售樓宇轉(zhuǎn)讓?zhuān)L(zhǎng)江的海 4 花園首先被該規(guī)定所影響，當(dāng)時(shí)海柏花園是區(qū)內(nèi)最后一批新樓。兩者的市場(chǎng)推廣期相若，在消費(fèi)者眼中亦是近似的代替品。 出售時(shí)間 24. 香港理工大學(xué)觀察發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)曾出現(xiàn)地產(chǎn)商輪流推出樓盤(pán)的情況，樓盤(pán)推出所相隔的時(shí)間平均有廿多天。 出售單位數(shù)目 26. 發(fā)展商沒(méi)有把物業(yè)的所有單位一次過(guò)推出 市場(chǎng)，而是將單位分期發(fā)售，每期再分小批推出，測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)。 25. 在這個(gè)案中，所有地產(chǎn)商都是在遠(yuǎn)早于樓宇公開(kāi)發(fā)售日期前，取得政府的售樓同意書(shū)。例如海 4 花園在九四年十月首批推出市場(chǎng)的售價(jià)是每平方尺 4,400 元，低于新港城于九四年九月廿五日發(fā)售的每平方尺 4,770 元。以當(dāng)時(shí)頗為淡靜的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，長(zhǎng)江可說(shuō)是成功地從區(qū)內(nèi)其他主要發(fā)展商手中，爭(zhēng)取到相當(dāng)數(shù)目的買(mǎi)家，賣(mài)出約 800 個(gè)單位 (占海柏花園 1,102 個(gè)單位的七成 )。在樓市淡靜時(shí)，為吸引置業(yè)人士入市，恒基進(jìn)一步減價(jià)，但價(jià)格高于最初開(kāi)盤(pán)時(shí)的水平。隨著市場(chǎng)向上攀升，馬鞍山的樓盤(pán)價(jià)格亦于九四年三月至四月升至高峰。 20. 馬鞍山中心有 1,048 個(gè)單位，于九三年三月五日獲準(zhǔn)發(fā)售，并于九三年四月七日開(kāi)始發(fā)售。 4,700個(gè)單位中， 240個(gè)于九二年四月廿三日，以平均價(jià)每平方尺 3,192 元推出市場(chǎng)。 個(gè)案二：馬鞍山 17. 馬鞍山是新界區(qū)新近發(fā)展的新市鎮(zhèn)?；郯矆@第一座部分單位在二手市場(chǎng)的價(jià)格是每單位的原訂售價(jià)加 30,000 元。其余單位由發(fā)展商經(jīng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或其他途徑出售。缺點(diǎn)是：缺乏競(jìng)爭(zhēng)令消費(fèi)者少了選擇及面對(duì)更高的樓價(jià)。獲準(zhǔn)預(yù)售樓花后，發(fā)展商確實(shí)把樓宇單位分成小批推出，但不能確定他們是否曾協(xié)調(diào)發(fā)售的時(shí)間表，或這是他們考慮過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行動(dòng)后，獨(dú)立訂出的商業(yè)決策。市場(chǎng)吸納緩慢，結(jié)果只售出六成單位，當(dāng)時(shí)正值樓市 下調(diào)，亦適逢政府推出打擊樓宇炒賣(mài)活動(dòng)計(jì)劃。 9. 恒基明顯是根據(jù)二手市場(chǎng)來(lái)訂定價(jià)格。但幾日間，二手樓價(jià)已升至每平方尺 2,500 元，證明市場(chǎng)反應(yīng)理想。南豐的慧安園是將軍澳第一個(gè)私人住宅樓盤(pán)計(jì)劃，緊接是恒基的富麗花園。兩個(gè)樓盤(pán)均是計(jì)劃用作興建大型屋 ，銷(xiāo)售日期相若。第三個(gè)研究地區(qū)只有一個(gè)大發(fā)展商的新樓盤(pán)，可反映由一個(gè)發(fā)展商占大部分市場(chǎng)比率的情況。 表三：估計(jì)地產(chǎn)發(fā)展商持有的甲種及乙種換地權(quán)益書(shū) 發(fā)展商名稱(chēng) 甲種及乙種換地權(quán)益書(shū)地盤(pán)面積 (百萬(wàn)平方尺 ) 新鴻基 新世界 恒基 長(zhǎng)江 恒隆 信和 資料來(lái)源：怡富證券有限公司 , 1994 年。 表二：地產(chǎn)發(fā)展商土地儲(chǔ)備可建住宅樓面面積估計(jì) 發(fā)展商名稱(chēng) 樓面面積 (百萬(wàn)平方尺 ) 新鴻基 恒基 新世界 長(zhǎng)江 信和 恒隆 資料來(lái)源：怡富證券有限公司 , 1994 年。 資料來(lái)源：地政署、 香港房屋協(xié)會(huì)、 及保柏測(cè)量師行。s Crescent Causeway Bay 550 4950 $ 50 99 小 Star World Prop. Ltd. Hon Kwok Co. 注： [ ] 實(shí)際或獲政府批準(zhǔn)的數(shù)目。l Ltd. Eton Prop. 14Mar95 拍賣(mài) STTL 435 R2 Area 90 Ma On Shan Sha Tin 10900 32700 54500 $1, [725] 大 Great Cheer Dev. Ltd. Hang Lung 14Mar95 拍賣(mài) NKIL 6217 R1 Fung Shing St., Ngan Chi Wan Ngan Chi Wan 13999 39240 65400 $1, 65 1006 大 Goodterm Ltd. Sun Hung Kai Prop. 27Mar95 拍賣(mài) YLTL 467 R2 Town Park Rd., Yuen Long Yuen Long 2155 3879 6465 $ 100 65 小 Everlane Inv. Ltd Paliburg Estate 27Mar95 拍賣(mài) KIL 11075 R1 Chung Hau St., Ho Man Tin Ho Man Tin 3380 15210 25350 $ [340] 小 Macwan Ltd Overseas China 27Mar95 拍賣(mài) TKOTL 49 R1 Area 37, Tseung Kwan O Sai Kung 5970 29164 48607 $1, 65 748 大 Great Land (HK) Ltd. Sino 27Mar95 拍賣(mài) STTL 428 CR Ma On Shan Town Centre Sha Tin 10306 30920 51530 $1, 100 515 大 Lead Talent Inv. Ltd. SIno 30Mar95 拍賣(mài) L323 DD213 R3 Sha Ha, Sai Kung Sai Kung 900 324 540 $ 150 4 小 Grand Apex Ltd. 30Mar95 拍賣(mài) YLTL450 R2 Town Park Rd. North, Yuen Long Yuen Long 16301 29342 48903 $ 100 489 小 Cosmos Gain Inv. Ltd. Paliburg Estate 30Mar95 拍賣(mài) KIL11063 R2 King39。l Ltd. Nan Fung Dev. Ltd. 23Nov94 拍賣(mài) TPTL139 R1 Area 2, Tai Po Tai Po 2367 8500 $ 65 131 小 Yintaly Construction Co. Ltd. HK Resort 23Nov94 拍賣(mài) NKIL6208 R1 212 Lai Chi Kok Rd. Lai Chi Kok 264 $ 50 5 小 Sheensburgh Ltd. Wing Tai Group 23Nov94 拍賣(mài) SIL811 NIND 351361, Shau Kei Wan Rd. Shau Kei Wan 452 4070 $ 50 81 小 Fine Cosmos Dev. Ltd. Paliburg Estate 14Dec94 拍賣(mài) YLTL462 RES Town Park Rd. N. Yuen Long 8431 25293 收回 25Jan95 拍賣(mài) STTL108 R3 Kau To Sha Tin 6500 2340 3900 $ [33] 小 Treasure Prop. Ltd. Hang Yung Resources Holdings Ltd. 22Feb95 拍賣(mài) KIL11064 R2 9 Cox39。 Trust 30Mar93 拍賣(mài) STTL 393 R1 Ma On Shan Town Centre Area 100 Sha Tin 6450 25891 43151 $ 65 664 大 Famous Empire Properties Ltd. Sino 30Mar93 拍賣(mài) LOT 4284 DD124 CR Hung Shui Kiu Yuen Long 1844 7100 $ 65 109 小 Rayhay Co. Ltd. Kerry Prop. 22Jun93 拍賣(mài) STTL 98 R3 Ma Ling Path Sha Tin 15320 5544 9240 $ [70] 小 Perfect Pardise Int39。 Yi Lun St. Sun Po Kong 3093 30000 $ 50 600 大 Bright Success Inv. Ltd. Nan Fung Dev. 12Jan93 拍賣(mài) KIL 11035 R2 5 Cox39。由于地鐵公司在機(jī)場(chǎng)鐵路沿線上蓋有建屋計(jì)劃，預(yù)料該公司在未來(lái)會(huì)形成強(qiáng)大的市場(chǎng)力量。一般來(lái)說(shuō)，這十一位發(fā)展商在多種類(lèi)型房屋供應(yīng)方