【正文】 息。還有新街口的天美時(shí)尚名店，其瞄準(zhǔn)的是將開通的 4號(hào)線商機(jī)。這也是眾多商場選擇地鐵站落戶的一致看法，地鐵位置是眾多將開業(yè)商場招商的招牌口號(hào)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。記者了解到，將開業(yè)的國瑞城購物中心、大鐘寺國際商城等地鐵商場都只是大型商業(yè)項(xiàng)目的一部 分，一半以上的商業(yè)面積用于寫字樓，而且大部分商場都是地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的。 地下商業(yè)有 待開發(fā) 地鐵上面上演開業(yè)潮，地鐵站里商業(yè)卻冷清如故。 黃國雄表示，對于地鐵商業(yè)，應(yīng)該充分開發(fā)利用地下空間，可以建設(shè)一些快速消費(fèi)品的商鋪，如便利店、書店等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)營難度加大 時(shí)光退回到 2020年 12月，時(shí)任北京燕莎友誼商城總經(jīng)理的萬文英把奧特萊斯這一 盛行歐美的業(yè)態(tài)成功引入中國，北京燕莎奧特萊斯正式開業(yè)。 按照萬文英的觀點(diǎn)，奧特萊斯吸引顧客有三樣法寶：馳名世界的品牌 —— 薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正；難以想像的低價(jià) —— 一般以低至 1~6折的價(jià)格銷售；方便舒適的氛圍 —— 遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便。中國的中產(chǎn)階層尚不成熟，從比例上講大大低于西方發(fā)達(dá)國家，但是從絕對數(shù)量上來講絕對是內(nèi)需的一支不可小覷的力量，而且在市場上對品牌的盲目追求似乎顯得更加狂熱。 事實(shí)上，短短的不到 6年時(shí)間中，奧特萊斯在國內(nèi)掀起了一股快速發(fā)展的浪潮，而且一些二三線城市已經(jīng)出現(xiàn)了奧特萊斯，并呈現(xiàn)出了增長的態(tài)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ” 在國內(nèi)由于貨源無法保障，一些奧特萊斯出售的商品存在貼標(biāo)、換標(biāo)的現(xiàn)象；有些在前期出售真名牌，然后漸漸過渡到出售假名牌。 尤其在中國，價(jià)格比拼已成為商家競爭的主要武 器，加上不規(guī)范的假貨市場，零售利潤空間受到擠壓，有的已在生命線上掙扎。會(huì)上，南京金狐城品牌直銷中心 “ 奧特萊斯 +購物中心 ” —— 奧萊摩爾（ Outlets Mall）的新型模式為中國奧特萊斯發(fā)展 提供了創(chuàng)新標(biāo)本。 作為中泰國際廣場的開發(fā)商，江蘇中豪威爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理吳正波表示，Outlets Mall 是名品折扣 店與購物中心的有機(jī)融合，一方面它作為奧特萊斯業(yè)態(tài)的一種發(fā)展，其供貨商從單一的商品工廠發(fā)展為集商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商及大型百貨店共同參與的供貨渠道；其服務(wù)功能更加完善，從品牌商品的平價(jià)賣場發(fā)展為休閑購物一體化的綜合消費(fèi)場所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ” 吳正波表示。 “ 中國的奧特萊斯模式應(yīng)不拘一格，因地制宜。而金狐城作為河西乃至南京第一家超大規(guī)模的名品直銷購物中心，作為創(chuàng)新型的奧特萊斯，前景亦堪樂觀。 勞倫（ Polo 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 南京市建鄴區(qū)區(qū)委常委、副區(qū)長湯倩一表示，在南京河西打造 500余家國內(nèi)外知名品牌薈萃而成的 Outlets Mall，定將對南京河西新城人氣的凝聚、商氣的形成以及對南京商業(yè)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展將起到巨大的推動(dòng)作用。 當(dāng)然，開發(fā)經(jīng)營管理奧特萊斯應(yīng)具備一些基本的專業(yè)能力。 奧特萊斯購物廣場，進(jìn)而打造由品牌服裝銷售帶動(dòng)時(shí)尚消費(fèi)的新商圈。因此活力東方 據(jù)東方基業(yè) 投資集團(tuán)董事長王曉京先生介紹，東方基業(yè)擁有 20 年的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，活力東方 奧特萊斯購物廣場將是北京規(guī)模大、檔次高、專業(yè)品牌集中的，以品牌服裝、體育用品、戶外休閑、輕工產(chǎn)品、鞋箱包等為主題的折扣購物中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。活力東方 奧特萊斯購物廣場在軟硬件方 面都具備很大的優(yōu)勢。在完善服務(wù)方面的同時(shí)，更為消費(fèi)者提供便捷、舒適的購物環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商場的裝修設(shè)計(jì)由中國建筑設(shè)計(jì)院擔(dān)綱，從整體的布局到商店鏤空的戶型都進(jìn)行了巧妙的規(guī)劃，非常適合時(shí) 尚動(dòng)感的品牌入駐其中。 王曉京表示，在項(xiàng)目的推廣中，將加大媒體傳播和地面活 動(dòng)的推廣，還將在商場開業(yè)前后，創(chuàng)新采用一些別致的方式吸引消費(fèi)客源，比如通過與中青旅、國旅等機(jī)構(gòu)的合作，讓喜好購物的旅游者在活力東方能找到心儀的品牌折扣商品?；盍|方 2020 年，西班牙迪亞專業(yè)折扣店進(jìn)入北京。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。作為國內(nèi)零售業(yè)的一種新興業(yè)態(tài)，其發(fā)展前景受到了業(yè)界的廣泛關(guān)注。這種零售業(yè)形式是讓品牌消費(fèi)者能夠花低價(jià)去購買那些從高檔專賣店或商場轉(zhuǎn)出的名牌商品的下架商品、過季商品和斷碼商品。奧特萊斯有三大特點(diǎn)：知名的品牌、較低的價(jià)格；舒適的購物環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對話 2 奧特萊斯是否會(huì)全面興起 主持人：自 2020 年進(jìn)入中國以來，奧特萊斯在國內(nèi)逐漸形成了一股熱潮。 奧特萊斯熱潮出現(xiàn)的一大原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是人們時(shí)尚消費(fèi)需求增長的表現(xiàn)。 奧特萊斯需要有一個(gè)品牌群的支撐，這樣消費(fèi)者才有更多的選擇，單一品牌是無法實(shí)現(xiàn)的。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入分配情況、假冒商品沖擊及文化因素等多方面的影響，中國品牌商品的市場秩序不如人意，在一定程度上影響了消費(fèi)者品牌意識(shí)的培育，這也制約了國內(nèi)奧特萊斯的發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，奧特萊斯在這些區(qū)域擁有比較大的發(fā)展空間， 目前這些地區(qū)的奧特萊斯發(fā)展?fàn)顩r也證明了這一點(diǎn)。 徐斌：我認(rèn)為，二三線城市奧特萊斯的出現(xiàn)是一種必然趨勢。我認(rèn)為，二三線城市在發(fā)展奧特萊斯時(shí)應(yīng)當(dāng)原汁原味保留一線城市奧特萊斯的原有模式以及一些特色，務(wù)必要體現(xiàn)奧特萊斯的價(jià)值，產(chǎn)品的時(shí)尚性、品牌檔次也應(yīng)盡量保留，否則會(huì)失去對消費(fèi)者的吸引力。 主持人：對于奧特萊斯在二三線城市的發(fā)展，不同的人有不同的看法，可謂見仁見智。 徐斌：國內(nèi)奧特萊斯未來的發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)出幾個(gè)階段，首先是大量奧特萊斯的涌現(xiàn)；然后是市場競爭加劇，優(yōu)勝劣汰， 一些市場被淘汰出局；最后是形成一批穩(wěn)定的品牌奧特萊斯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由此，有專家指出國內(nèi)的奧特萊斯很多都名不副實(shí)，是 “中國式的奧特萊斯 ”。 徐斌：與國外的相比，中國的奧特萊斯起步比較晚，還處于初級(jí)階段，其規(guī)范化還是一個(gè)很大的問題。 主持人：國內(nèi)奧特萊斯存在什么樣的問題？ 徐斌：從目前國內(nèi)奧特萊斯來看，還存在很多問題。而中國消費(fèi)者有片面崇拜品牌的因素存在。一方面， 國外奧特萊斯的經(jīng)營者大多是品牌擁有者，而國內(nèi)的則是一些地產(chǎn)商或貨零售商。 主持人：按照國際上通行的對奧特萊斯的定義，奧特萊斯即工廠直銷中心必須具備一些必要的元素。 對話 3 “中國式 ”奧特萊斯 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 侯為民：近幾年，奧特萊斯在國內(nèi)的發(fā)展，應(yīng)該會(huì)集中在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，以點(diǎn)狀的態(tài)勢發(fā)展。但對于擁有品牌資源、真正意義上的奧特萊斯而言，最終是能夠在優(yōu)勝劣汰中生存下來的。作為百貨商場的一種補(bǔ)充，奧特萊斯應(yīng)該也會(huì)隨之而發(fā)展起來。 在一般的二三線城市，目前還很難支撐起奧特萊斯的發(fā)展，主要原因是受到品牌貨源的限制。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 侯為民：如果說奧特萊斯在二三線城市普遍出現(xiàn)的話，只能說是一種過熱的現(xiàn)象。另一方面，國內(nèi)奧特萊斯的國際品牌貨源同樣有限，而且它們受關(guān)稅等方面的影響，即使打折，其價(jià)格可能還要高于其在本國的價(jià)格。 國內(nèi)一線城市的帶動(dòng)作用很強(qiáng)，奧特萊斯首先是出現(xiàn)北京、上海等一線城市，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)需求的提升，這一模式將逐漸蔓延到二三線城市，這 是發(fā)展的必然趨勢。如何看待這股奧特萊斯熱潮呢？它是否會(huì)在國內(nèi)全面興起？ 徐斌：時(shí)尚消費(fèi) 可分為多個(gè)層面的，而每一層面都會(huì)有一定的消費(fèi)群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨 著燕莎奧特萊斯的成功，這一模式在上海、杭州、南京及國內(nèi)的其他一些區(qū)域發(fā)展起來。同時(shí)，對于頂級(jí)品牌來說，也會(huì)因?yàn)檫^季、斷碼等問題產(chǎn)生庫存，但在專賣店內(nèi)打折處理庫存又會(huì)損害品牌形象，所以需要一個(gè)專門的折扣店形式來處理庫存、過季、斷碼產(chǎn)品。而很多人對奧特萊斯的理解，還停留于 “名牌＋折扣 ”的層面，那么究竟該怎樣理解奧特萊斯呢？ 侯為民：奧特萊斯是英文 OUTLETS 的譯音，意為出路、出口，最早誕生于美國，迄今已有近百年的歷史。 萊斯的口號(hào)； 2020 年 11 月 28 日，鄭州亞星奧特萊斯購物廣場正式開業(yè)； 12 月 10 日，武漢 首家奧特萊斯在武漢市黃陂區(qū)落戶； 12 月 15 日，北京燕莎奧特萊斯二期項(xiàng)目建成開業(yè)。 2020 年，上海服裝城打出做中國最大的奧特 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 名牌 +折扣誘惑有多大？奧特萊斯模式解析 ■背景回放 2020 年，北京燕莎奧特萊斯購物中心開業(yè)，盛行于歐美的奧特萊斯商業(yè)模式正式在中國落地。 奧特萊斯購物廣場引發(fā)了眾多商家的關(guān)注，對這塊極具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)消費(fèi)空白地帶產(chǎn)生濃厚興趣，有意合作的客戶紛沓而至，進(jìn)行具體的商業(yè)考察和洽談工作?，F(xiàn)在，周邊的幾十個(gè) 4S 店對項(xiàng)目的推廣就有很大的促進(jìn)作用。 奧特萊斯購物廣場獨(dú)具特色，由一家法國著名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，建筑以通透、簡約、時(shí)尚的全鋼架結(jié)構(gòu)完成購物空間主體，室內(nèi)空間寬敞；也是國內(nèi)唯一５ 176。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 軟件方面，這次東方基業(yè)集團(tuán)跟紡織、服裝、體育領(lǐng)域的專業(yè)機(jī)構(gòu)全面合作，請來富有經(jīng)驗(yàn)的相關(guān)行業(yè)專業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)做奧特萊斯模式的策劃，共同打造一個(gè)時(shí)尚領(lǐng)域商業(yè)運(yùn)作的新樣本，對投資商來說，既可以通過專業(yè)人員的幫助以更好規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也可以加強(qiáng)與國內(nèi)外著名品牌商、經(jīng)銷商、代理商的溝通和聯(lián)系，一舉兩得。而且，隨著 2020年的到來，全球矚目的北京奧運(yùn)會(huì)離我們越來越近，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)所引發(fā)的消費(fèi)熱潮將影響北京的商業(yè)環(huán)境，由此東北四環(huán)一帶的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將面臨絕好的機(jī)會(huì)。 王曉京認(rèn)為，奧特萊斯吸引顧客的法寶：知名品牌，令人驚喜的低價(jià)，輕松的購物氛圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。大廈現(xiàn)在面積 68000平方米，等到項(xiàng)目二期的酒店和其他商業(yè)配套設(shè)施完全建成后，將在北京東部形成一個(gè)接近 40 萬平米的大型商業(yè)街。 拉動(dòng)京東新商機(jī) 活力東方 奧特萊斯購物廣場已定于今年北京奧運(yùn)會(huì)開幕前開業(yè)， 屆時(shí)將以 “ 黑馬 ” 的姿態(tài)在北京商業(yè)圈中異軍突起，給京城消費(fèi)者尤其是京東人群提供時(shí)尚消費(fèi)新選擇。 北京活力東方 根據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的定義，購物中心的四大形式分為了區(qū)域型購物中心、社區(qū)或鄰里型的購物中心、大賣場型購物中心和工廠直銷型的購物中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。Lauren ）、耐克（ Nike）、阿迪達(dá)斯（ Adidass）十多個(gè)國際一線的服飾品牌表示愿意入駐金狐城并正式簽約。金狐城的出現(xiàn)填補(bǔ)了南 京國際品牌折扣消費(fèi)的空白。 ” ■ 觀察 新模式的帶動(dòng)作用 眾所周知，北京燕莎奧特萊斯、上海（青浦）奧特萊斯在消費(fèi)者心目中享有美譽(yù)，并形成對周邊地區(qū)的輻射功能。 ” 亞洲購物中心協(xié)會(huì)理事長、中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利肯定了金狐城 Outlets Mall 的創(chuàng)新思想。 “ 在保證折扣購物比例占到 70%的同時(shí)，讓餐飲、娛樂、休閑功能配套齊全。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。與會(huì)專家認(rèn)為，隨著現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展及城市化進(jìn)程的加快，這種大型的集購物與休閑于一體的奧特萊斯備受推崇，它一方面滿足了消費(fèi)者對國際名品的需求；另一方面，豐富了 “ 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) ” 內(nèi)容，把購物作為休閑的一種方式，避免了市區(qū)大型超市、百貨店購物擁擠，浪費(fèi)時(shí)間等不愉快的感受。正因如此，近幾年奧特萊斯經(jīng)營的難度越來越大。目前在市場中可以買到名牌折扣商品的不是奧特萊斯一家。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 俞稚玉直言不諱地指出： “ 奧特萊斯經(jīng)營的核心競爭力主要通過將商品的供應(yīng)鏈壓縮到最短，將經(jīng)營成本 壓縮到最低，為顧客提供價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的品牌商品。 據(jù)悉，北京燕莎奧特萊斯開業(yè)第一年的市場銷售額近 3億元，而開業(yè)當(dāng)天的 銷售額就達(dá) 。 上海購物中心協(xié)會(huì)研發(fā)中心主任俞稚玉認(rèn)為，從國外進(jìn)入奧特萊斯的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)來看，主要是中產(chǎn)階級(jí)，這個(gè)階層的消費(fèi)者往往富有攀比心理，向往更高的生活方式和生活質(zhì)量，但是又未擺脫對價(jià)格敏感的消費(fèi)習(xí)慣。 奧特萊斯 100年前起源于美國，是英文 Outlets的中文直譯，原意為 “ 出口、出路 ” ，在零售業(yè)中專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品的店家所組成的直銷購物中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 進(jìn)入中國不到 6 年，奧特萊斯（ Outlets）在國內(nèi)逐漸形成了一股熱潮，而與此同時(shí)，諸如業(yè)態(tài)異化、品牌資源缺乏等相關(guān)問題也迅速暴露出來。 據(jù)了解，地鐵里商業(yè)運(yùn)營主要面臨著法規(guī)政策的限制