【正文】 收益有保障，管理起來(lái)也更方便。尤其是這些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大多由國(guó)際化的集團(tuán)來(lái)管理的，具有固定、成熟的國(guó)際銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，市場(chǎng)定位十分明確，不像我們要經(jīng)歷目前這樣一個(gè)痛苦的定位的過(guò)程。 在這些鱗次櫛比的四、五星級(jí)酒店中，寶安大酒店 是最晚進(jìn)入市場(chǎng)的，并且是不具有外資品牌管理的中資酒店。 這 期間 ，大廈前后停 工 三次，停工時(shí)間累計(jì)超過(guò)了 4 年 ；同時(shí)， 大廈的成本也因此增大，整個(gè)大廈投資 11 億多元人民幣，利息占到 3 億多，應(yīng)該說(shuō)包袱還是很重的。收入的增加使得整個(gè)上海公司的虧損繼續(xù)下降，為今后的生存和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 當(dāng)然，盡管?chē)?guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的投資過(guò)熱現(xiàn)象進(jìn)行了宏觀(guān)調(diào)控，貸款難度較往年大幅增加，但是房產(chǎn)預(yù)購(gòu)信托計(jì)劃的出現(xiàn)卻增加了房地產(chǎn)行業(yè) 的融資渠道。 十幾年之后，上海寶企的發(fā)展印證了當(dāng)初正確的決策。因而，如何及時(shí)把握國(guó) 家及區(qū)域的政策形式，有效地運(yùn)用差異化戰(zhàn)略，也就成了我們從入市較晚、債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的“瓶頸”中尋求突破的立基點(diǎn)。 當(dāng)然，人才的本土化并不是一蹴而就的，很 容易走 向 兩個(gè)極端，即“ 一抓就死，一放就亂 ” ，所以，在制度上一定要完善。責(zé)權(quán)限制制度 的 落實(shí) 、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 的 考核 、 員工培訓(xùn)的平臺(tái)建設(shè)等等，每一個(gè)看似簡(jiǎn)單的環(huán)節(jié)都是我們不容忽視的。但是，銷(xiāo)售任務(wù)的艱巨性決 定了我們的客戶(hù)管理工作同樣處在一個(gè)逐漸完善的過(guò)程。 企業(yè)信息管理分 析 從某種意義上講，信息管理是企業(yè)的生存與發(fā)展中相當(dāng)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。當(dāng)然，酒店公司的日常信息管理、公司與集團(tuán)總部之間的信息溝通是我們相對(duì)完善的部分。所以說(shuō)，品牌的認(rèn)識(shí)度是企業(yè)的生命，而資本則是品牌的血液，提供不足就無(wú)法鑄造酒店品牌。 本企業(yè)定位 上海寶安的生存有賴(lài)于浦東成熟的市場(chǎng)環(huán)境和戰(zhàn)略要義，正是依靠所在區(qū)域的天時(shí)地利，以及上海寶企、寶安大酒店和寶安物業(yè)“三架馬車(chē)”的綜合優(yōu)勢(shì)，公司的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)由原先單純從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，衍生為樓宇租售、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“四位一體”。 就目前的情況而言， 雖然我們落戶(hù)浦東繁華的商貿(mào)中心，但是自身的條件和面臨的困難決定了我們只能以“追隨者”的身份出現(xiàn)，只能以寶安大廈為基，通過(guò)上海寶企、寶安大酒店和寶安物業(yè)之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在有效有序地完成既定任務(wù)的同時(shí)，拓展開(kāi)發(fā)短期的新項(xiàng)目，以期使資金盡早回籠，產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，進(jìn)而循序漸進(jìn)地穩(wěn)步前行。尤為重要的是，我們應(yīng)當(dāng)實(shí)施一種富于進(jìn)取精神的、盡可能利用機(jī)遇并降低風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略。 具體目標(biāo) 2020 年目標(biāo) 1. 以寶安大廈整體經(jīng)營(yíng)為契機(jī)，加強(qiáng)酒店和物業(yè)管理的品牌經(jīng)營(yíng)和樓宇租售，出售樓宇 10000 平米，形成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 億元。 3. 以上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)凈流入資金 3500 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，購(gòu)置 3500萬(wàn)元左右的地產(chǎn)，通過(guò)抵押貸款 5500 萬(wàn)元，整體開(kāi)發(fā)一個(gè) 9000 萬(wàn)元左右的項(xiàng)目。 四、 計(jì)劃執(zhí)行 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行 （一）總體計(jì)劃 1. 經(jīng)營(yíng)理念：以酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、樓宇租售和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，并不斷加以培養(yǎng)、維護(hù)和發(fā) 展，形成以房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為中心環(huán)節(jié)、上下游產(chǎn)品緊密結(jié)合和相互滲透、相互補(bǔ)充的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位、合理培植資源、維護(hù)品牌形象、打造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。所謂“農(nóng)村”指的是處于相對(duì)落后而又有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。其次，建立華東區(qū)域?qū)毎猜?lián)盟，達(dá)到資源共享。從而使寶安大酒店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 3500 萬(wàn)元，獲利能力達(dá)到或高于同行業(yè)上市公司先進(jìn)水平；寶安物業(yè)拓展 1~2 個(gè)新項(xiàng)目，拓展面積達(dá) 10 萬(wàn)平方米，通過(guò)上海市授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱(chēng)號(hào)的評(píng)定；完成寶安大廈剩余的租售任務(wù)，適當(dāng)拓展短期項(xiàng)目，使資金回籠并產(chǎn)生一定的利潤(rùn)。三年總的戰(zhàn)略目標(biāo)定位在一方面逐年使公司降低虧損，最終產(chǎn)生贏(yíng)利，從而提高股東權(quán)益；另一方面通過(guò)債務(wù)重組，實(shí)現(xiàn)大面積銷(xiāo)售，把剩余的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)融資替換，提高資產(chǎn)的融資能力和改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，迅速增加現(xiàn)金流入努力達(dá)到或接近集團(tuán)的 2020－ 2020 財(cái)務(wù)指導(dǎo)指標(biāo)。 2. 千方百計(jì)收回應(yīng)收債權(quán)，回籠資金，回收 2020 年底前的到期債權(quán)余額 30％， 20 2020 年內(nèi)發(fā)生的到期應(yīng)收債權(quán)余額的 50％；同時(shí)控制新帳，應(yīng)收帳款占營(yíng)業(yè)收入比 重不高于 2％，達(dá)到集團(tuán)下達(dá)的目標(biāo)。措施：下屬公司每月編制資金計(jì)劃使用表，報(bào)經(jīng)上海公司審批執(zhí)行，并在下月對(duì)資 金使用情況進(jìn)行跟蹤，反饋，分析節(jié)約或超支原因，做到有計(jì)劃、有分析，不斷改進(jìn)。 6. 苦練內(nèi)功，財(cái)務(wù)部人手相對(duì)比較緊張，工作量大，下屬各公司 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁(yè) 共 35 頁(yè) 的行業(yè)有別，各行業(yè)的專(zhuān) 業(yè)技術(shù)要求比較高，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，變化快，我們也需要培養(yǎng)一支精簡(jiǎn)，強(qiáng)干，有頭腦，肯吃苦，能適應(yīng)環(huán)境不斷變化的團(tuán)隊(duì)。初步構(gòu)建一個(gè)有融資吸引力的平臺(tái)。通過(guò)為客戶(hù)制定投資、融資方案等手段加大銷(xiāo)售力度，降低存貨規(guī)模，提高流動(dòng)比率，增強(qiáng)償債能力。 5. 采取職位輪崗，模擬操作等方式，培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的換位思考，提高其橫向整體概念，拓寬其專(zhuān)業(yè)知識(shí)、技能范圍，以增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低因人才流失對(duì)企業(yè)正常運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)?？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)，積極探索新的經(jīng)營(yíng)模式，為品牌經(jīng)營(yíng)和管理夯實(shí)基礎(chǔ)。 2. 通過(guò)比例預(yù)測(cè)法，資金習(xí)性預(yù)測(cè)法等方法，針對(duì)公司的短、平、快開(kāi)發(fā)計(jì)劃，不斷摸索，對(duì)資金需求量做貼切實(shí)際的預(yù)測(cè)。 6. 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步形成以上工作模式化的方法和流程，為今后規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)發(fā)展確定雛形。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式將由長(zhǎng)期投資性的低負(fù)債、高回報(bào)的生存模式所取代。上海目前是寸土寸金，土地資源日漸枯竭，中心地段更是一地難求，且價(jià)格 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 26 頁(yè) 共 35 頁(yè) 極高。上海中心地段因土地資源稀缺，開(kāi)發(fā)難度大，但“一城九鎮(zhèn)”因開(kāi)發(fā)較晚，資源比較豐富，還有較多機(jī)會(huì)。 產(chǎn)品計(jì)劃執(zhí)行 （一）總體計(jì)劃 產(chǎn)品經(jīng)營(yíng) 要為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)提供支持，以?xún)?yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為手段，最終形成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，資源配置合理，上下游產(chǎn)品互為依托、互為補(bǔ)充，并且盈利能力較強(qiáng)地產(chǎn)業(yè)價(jià)值聯(lián)。 3. 物業(yè)管理：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，物業(yè)管理必然持續(xù)增長(zhǎng)。二是“生態(tài)房地產(chǎn)”模式，“可持續(xù)發(fā)展城市”將是中國(guó)今后城市發(fā)展的唯一選擇，根據(jù)這一發(fā)展態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)生態(tài)地產(chǎn)必將會(huì)有較高的品牌效應(yīng)，是未來(lái)吸引人們眼球的賣(mài)點(diǎn)。與此同時(shí)，積極開(kāi)展公司新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作，對(duì)于短期（一年內(nèi)完成）項(xiàng)目，爭(zhēng)取年內(nèi)完成銷(xiāo)售任務(wù)，及時(shí)回收投資資金，產(chǎn)生利潤(rùn)；對(duì)于中期或長(zhǎng)期項(xiàng)目（二年或以上），妥善策劃營(yíng)銷(xiāo)方案，安排號(hào)銷(xiāo)售進(jìn)度及計(jì)劃。使酒店短期償債能力達(dá)到或高于同行業(yè)先進(jìn)水平。比上年度減少%。 2020 年 ? 物業(yè)管理類(lèi)型達(dá)到 2 種以上，管理面積超過(guò) 20 萬(wàn)平方米； 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 29 頁(yè) 共 35 頁(yè) ? 經(jīng)營(yíng)收入力爭(zhēng)翻番； ? 公司的的物業(yè)管理資質(zhì)提升到二級(jí)； ? 在條件許可的情況下，力爭(zhēng)寶安大廈通過(guò)建設(shè)部授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱(chēng)號(hào)的評(píng)定； ? 上年新拓展的項(xiàng)目獲得區(qū)級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱(chēng)號(hào)的評(píng)定； ? 改進(jìn)機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理控制方案中的不足之處； ? 實(shí)施管理創(chuàng)新、服 務(wù)創(chuàng)新的有效激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)企業(yè)活力； ? 培養(yǎng)或招聘中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員達(dá) 20 人以上； ? 部門(mén)經(jīng)理、管理人員外派參加從業(yè)人員崗位資格證書(shū)培訓(xùn)人數(shù)達(dá)到 100%； ? 人力資源年齡結(jié)構(gòu)調(diào)整為 40 歲以上占人員總數(shù)的 25%， 30~40歲占人員總數(shù)的 45%， 30 歲以下占人員總數(shù)的 30%； ? 人力資源職能結(jié)構(gòu)調(diào)整為高級(jí)職稱(chēng)占人員總數(shù)的 7~15%，中級(jí)職稱(chēng)占人員總數(shù)的 15~30%，初級(jí)以下職稱(chēng)占人員總數(shù)的30~50%； ? 人力資源能級(jí)結(jié)構(gòu)調(diào)整為本科以上學(xué)歷占人員總數(shù)的10~20%，大專(zhuān)學(xué)歷占人員總數(shù)的 20~40%，中專(zhuān) 、高中學(xué)歷占人員總數(shù)的 40~955，初中學(xué)歷控制在 5%以下?！皩毎泊缶频辍币獜?質(zhì)量、服務(wù)管理、文化管理上構(gòu)建完整的客戶(hù)服務(wù)體系，塑造和維護(hù)“寶安大酒店”品牌，并最終實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值提升的目的。 2020 年：品牌鞏固與適當(dāng)發(fā)展 在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和土地開(kāi)發(fā)的既定 目標(biāo)的情況下，適當(dāng)拓展新的客戶(hù)群、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)及項(xiàng)目，產(chǎn)生一定的利潤(rùn)。 土地儲(chǔ)備計(jì)劃執(zhí)行 （一）總體計(jì)劃 根據(jù)集團(tuán)三個(gè)“三年計(jì)劃” 的總體目標(biāo)及第一個(gè)三年計(jì)劃的要求，結(jié)合江浙滬的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，上海寶安公司開(kāi)發(fā)部三年計(jì)劃的總體目標(biāo)是：分短、中、長(zhǎng)期進(jìn)行土地儲(chǔ)備與開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)期項(xiàng)目 3～ 4個(gè)、中期項(xiàng)目 5～ 7 個(gè)，短期項(xiàng)目 6～ 8 個(gè)；土地儲(chǔ)備量以年 10％～30%增加，同時(shí)儲(chǔ)備 6～ 8 個(gè)農(nóng)場(chǎng)或林場(chǎng)項(xiàng)目；適時(shí)適量將儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓。 客戶(hù)管理計(jì)劃執(zhí)行 （一）總體計(jì)劃 銷(xiāo)售樓宇與銷(xiāo)售其他產(chǎn)品一樣，關(guān)鍵使 客戶(hù)的挖掘問(wèn)題。針對(duì)我司寫(xiě)字樓項(xiàng)目的獨(dú)特性開(kāi)展目標(biāo)客戶(hù)的搜尋工作。 2. 有效的開(kāi)發(fā)客戶(hù)工作 首先應(yīng)該制定基本的目標(biāo)和計(jì)劃，包括開(kāi)發(fā)客戶(hù)的技能及態(tài)度。同時(shí)，對(duì)于客戶(hù)面臨的問(wèn)題，能指出協(xié) 助解決地辦法。如：我部從目前已成交的客戶(hù)中進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，七位客戶(hù)中，主要來(lái)源于二種類(lèi)型：一種是大廈租賃戶(hù)，另一種是來(lái)自于浙江的民營(yíng)企業(yè)主。 3. 客戶(hù)資料的管理 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 32 頁(yè) 共 35 頁(yè) 首先建立客戶(hù)資料檔案，包括來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的基礎(chǔ)資料，客戶(hù)特征、需要寫(xiě)字樓的面積、需要使用的時(shí)間或希望得到多少投資回報(bào)等。銷(xiāo)售人員不僅應(yīng)該明白大廈的優(yōu)、劣勢(shì)，熟知本大廈的資料包括寫(xiě)字樓面積、朝向、價(jià)格、投資回報(bào)的計(jì)算、辦理銀行按揭后每月的付款情況，而且還應(yīng)掌握與本大廈類(lèi)似樓盤(pán)的相關(guān)情況并將事實(shí)數(shù)據(jù)揚(yáng)長(zhǎng)避短有選擇地告知客戶(hù)。其次用傳統(tǒng)＋創(chuàng)造性的方法開(kāi)發(fā)客戶(hù)，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中出奇制勝。那么，如何開(kāi)拓客戶(hù)資源并進(jìn)行管理呢？我們將從以下幾個(gè)方面開(kāi)展工作。 2020 年土地儲(chǔ)備計(jì)劃：在華 東地區(qū)（江、浙、滬）的二、三線(xiàn)城市（地、縣、級(jí)市）簽訂 4～ 6 個(gè)經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，年內(nèi) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 31 頁(yè) 共 35 頁(yè) 動(dòng)工 3～ 4 個(gè)，儲(chǔ)備 3～ 4 個(gè)；簽定 2～ 3 個(gè)農(nóng)場(chǎng)或林場(chǎng)項(xiàng)目；適時(shí)適量對(duì) 2020 年的儲(chǔ)備項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓。 2020 年：品牌鞏固與發(fā)展 在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和土地開(kāi)發(fā)的既定目標(biāo)的情況下，繼續(xù)拓展新的客戶(hù)群、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)及項(xiàng)目，在償債的同時(shí)留有相當(dāng)?shù)挠唷? （二）年度計(jì)劃 2020 年：品牌確立 在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和土地開(kāi)發(fā)的既定目標(biāo)的情況下，建立穩(wěn)定的客戶(hù)群和銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，樹(shù)立良好的口碑。如“寶安物業(yè)”要樹(shù)立“寶安恒基”物業(yè)管理的品牌，并走出寶安大廈拓展新業(yè)務(wù)。我們酒店的設(shè)施設(shè)備開(kāi)始陳舊，新入市 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁(yè) 共 35 頁(yè) 的酒店勢(shì)必對(duì)我們現(xiàn)有的市場(chǎng)有很大的殺傷力，到時(shí)我們很難保持較高的房?jī)r(jià)，因此，從現(xiàn)在起做好客戶(hù)群的培養(yǎng)，提升忠實(shí)客戶(hù)至關(guān)重要。使酒店獲利能力達(dá)到或高于同行業(yè)上市公司先進(jìn)水平。與此同時(shí)，繼續(xù)開(kāi)展公司新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作。 在積極開(kāi)展銷(xiāo)售寫(xiě)字樓的 同時(shí)，做好租賃的相關(guān)工作，使出租率達(dá)到 98％以上。逐步達(dá)到物業(yè)管理類(lèi)型三種以上，管理面積超過(guò) 20 萬(wàn)平方米的目標(biāo)。因此，要依據(jù)上海房地產(chǎn)形勢(shì)的變化，借助外力，加大樓宇的品牌宣傳，適時(shí)擴(kuò)大銷(xiāo)售面積，實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售 10000 平方米以上的目標(biāo)，以保證公司主營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)性和連續(xù)性。 2020 年：以上海為中心點(diǎn)，以點(diǎn)帶面輻射長(zhǎng)三角及華東地區(qū)，積極穩(wěn)妥地向周邊中心城市擴(kuò)張?？梢酝ㄟ^(guò)廣收信息、順藤摸瓜找業(yè)主，以收購(gòu)或聯(lián)手方式拿下地塊，再經(jīng)過(guò)創(chuàng) 意開(kāi)發(fā)，打造出精致玲瓏的商業(yè)項(xiàng)目，以較低的投入，創(chuàng)出較好的收益。因此，我們未來(lái)三年的布局戰(zhàn)略應(yīng)著眼于穩(wěn)妥健康、穩(wěn)扎穩(wěn)打，并在房地產(chǎn)投資中要注意兩個(gè)因素：第一是我們不可 能什么都做，必須依據(jù)可籌集的資金規(guī)模，有限度地精心選擇地塊，精心打造樓盤(pán)；第二是在選擇地區(qū)域里必須是具有長(zhǎng)期發(fā)展地潛力，并與各管理要素和控制能力相匹配。 經(jīng)過(guò) 2020－ 2020 年三年的努力和調(diào)整，我們將順利的完成第一階段的戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)入第二戰(zhàn)略階段，為寶安的騰飛繼續(xù)努力。 4. 通過(guò)因素分析法，比較資金成本法，確定最優(yōu)公司資金結(jié)構(gòu)。降低存貨規(guī)模，降低流動(dòng)比率，提高償債能力。同時(shí)，從被動(dòng)融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)融資。 3. 通過(guò)以上的營(yíng)運(yùn)財(cái)務(wù)指標(biāo)的改觀(guān)，初步樹(shù)立企業(yè)在銀行界的良好形象，發(fā)展與信托公司，保險(xiǎn)公司，租賃公司，財(cái)務(wù)公司等其他金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系，初步搭建融資平臺(tái)，增加融資渠道。 1. 在下屬各公司業(yè)績(jī)上升的背