【正文】 商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購(gòu)房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。預(yù)售人發(fā)布預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報(bào)核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項(xiàng)目不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止發(fā)布。對(duì)于廣告的效力，法律理論一般認(rèn)為是一種“要約邀請(qǐng)”，對(duì)開發(fā)商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。實(shí)踐中曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購(gòu)房人的權(quán)益。延期不行使的，解除權(quán)消滅。催告最好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。以上規(guī)定中，兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚，一為購(gòu)房者催告開發(fā)商交房，一為開發(fā)商催告購(gòu)房者行使解除權(quán)。第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn)：購(gòu)房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。本人申報(bào)：本人及家庭成員(夫妻雙方及未成年子女)名下?lián)碛凶》?含已簽訂購(gòu)房合同)套，與家庭成員以外的其他人共有住房(含已簽訂購(gòu)房合同)套。第一篇：購(gòu)房人聲明聲明購(gòu)房人（身份證件名稱及號(hào)碼：）擬購(gòu)買座落于房屋，現(xiàn)就上述購(gòu)房相關(guān)事宜聲明如下：一、購(gòu)房人戶籍情況購(gòu)房人戶籍所在省份為：□北京/□外埠外埠購(gòu)房人是否能夠提供在京1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明：□是/□否二、購(gòu)房人家庭以往購(gòu)房情況購(gòu)房人及配偶、未成年子女于2010年5月1日（含）之后是否在北京地區(qū)購(gòu)買過(guò)商品住房： □是/□否特此聲明！聲明人（簽字）：年月日風(fēng)險(xiǎn)提示：根據(jù)《北京市關(guān)于落實(shí)同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房有關(guān)政策的通知》規(guī)定：房屋行政主管部門發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人提供虛假信息騙購(gòu)住房的，不予辦理房屋登記，并將其行為通報(bào)給相關(guān)貸款機(jī)構(gòu)。本人承諾：所購(gòu)房屋符合限購(gòu)規(guī)定，已如實(shí)申報(bào)家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》俊Ｔ摻忉層忠?guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。經(jīng)催告后過(guò)了三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。一為購(gòu)房者催告后經(jīng)過(guò)三個(gè)月取得解除權(quán)，一為開發(fā)商催告后購(gòu)房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。在沒有催告的情況下，開發(fā)商長(zhǎng)期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是不可以的，催告是解除合同的前提條件。第四篇：10大購(gòu)房人應(yīng)注意事項(xiàng)一、知己知彼，百戰(zhàn)不殆房地產(chǎn)市場(chǎng)各種類型的房屋很多，作為購(gòu)房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。為此，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于開發(fā)商的售樓資格作了若干限制，即開發(fā)商作為預(yù)售人，應(yīng)當(dāng)以書面方式向預(yù)購(gòu)人明示下列事項(xiàng)，使預(yù)購(gòu)人能夠較為全面真實(shí)地了解商品房預(yù)售的信息：(一)預(yù)售人的名稱、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話和法定代表人；(二)商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件；(三)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；(四)項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；(五)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；(六)預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；(七)商品房預(yù)售款的專用帳戶；(八)物業(yè)管理事項(xiàng)；(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。對(duì)于預(yù)售廣告的管理，主要是通過(guò)行政手段實(shí)現(xiàn)的，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》規(guī)定，預(yù)售人發(fā)布預(yù)售廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。如果購(gòu)房人因開發(fā)商虛假?gòu)V告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過(guò)司法程序?qū)で筚r償，但通過(guò)陷入曠日持久的訴訟來(lái)維權(quán)，不是廣大購(gòu)房人樂見的事情。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購(gòu)書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。收取商品房預(yù)購(gòu)訂金時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)訂立書面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。但這種做法其實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果開發(fā)商開發(fā)爛尾，購(gòu)房人極有可能血本無(wú)歸。購(gòu)房人自己辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房人可以留百分之十的商品房?jī)r(jià)款，在預(yù)售人取得商品房項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)確認(rèn)證明書并將商品房交付使用之日起十日內(nèi)支付。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收是指建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)行政管理部門對(duì)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目中涉及公共安全的內(nèi)容及市政公用設(shè)施建設(shè)配套情況所作的認(rèn)定。建議購(gòu)房人盡量不要選擇爭(zhēng)議較大的“(一)該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，以免日后對(duì)驗(yàn)收的定義產(chǎn)生歧義，另外，購(gòu)房人可要求開發(fā)商在商品房交付使用的同時(shí)向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)