【正文】 格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。施工質(zhì)量問題很可能會在工程竣工驗收后幾年才能表現(xiàn)出來，這種質(zhì)量缺陷或事故雖然可以通過修補、重構(gòu)等形式加以改進，但是它對于公司的社會形象和長期獲利能力產(chǎn)生重大影響。評價規(guī)劃設(shè)計對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的影響程度可以從戶型合理性（包括朝向、大小、室內(nèi)布局、水電氣配套等）、小區(qū)整體情況（區(qū)位、園林景觀、建筑外觀、整體布局等）、規(guī)劃設(shè)計費用和設(shè)計質(zhì)量（施工可行性、設(shè)計整改情況及設(shè)計審查合格情況）4 個方面來考慮。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。(6)不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預(yù)市場。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。（7）耗資巨大房地產(chǎn)售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至一輩子的積蓄。（4）稀缺性這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。所以基于這個特殊的條件，房子的特性顯得更加突出。房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點房地產(chǎn)是房屋和土地財產(chǎn)的總稱，又稱不動產(chǎn)。開發(fā)商之間的競爭，已經(jīng)從最初的盲目趨同發(fā)展到理性競爭的階段。成功的品牌就是信譽，即使在競爭激烈的市場環(huán)境中也會不斷發(fā)展壯大。三、結(jié)語隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加速推進，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也愈演愈烈。此外，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)要借助網(wǎng)絡(luò)營銷打破原有的銷售模式，建立互動性的營銷模式，并實施積極、溫暖的客戶關(guān)懷，使消費者有賓至如歸的良好消費體驗，從而達到營銷目的。此外，在提升廣告質(zhì)量方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以出彩的語言提煉產(chǎn)品的核心價值，并通過個性化的廣告語或廣告短片呈現(xiàn)給消費者，充分體現(xiàn)商品的內(nèi)在價值和自身優(yōu)勢，進而提升廣告的質(zhì)量，達到積極的宣傳、營銷效果。盡管大量的廣告投人能在短期內(nèi)促進銷售，但幾年下來卻發(fā)現(xiàn)品牌沒有得到普遍認同，品牌這一無形資產(chǎn)也沒有得到有效積累。品牌的核心價值是品牌的精髓和靈魂，它可以滿足消費者的需要，又兼顧企業(yè)利益和社會利益，是品牌市場影響力和引導(dǎo)力的關(guān)鍵，因此各房地產(chǎn)企業(yè)要重視品牌的核心價值。在具有獨特性的房地產(chǎn)市場中，如何樹立產(chǎn)品形象，如何進行產(chǎn)品定位，如何實施房地產(chǎn)品牌營銷戰(zhàn)略等問題，對我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，都是急需解決的問題。在嚴峻的行業(yè)形勢下，企業(yè)的營銷策略也成為企業(yè)在激烈競爭中屹立不倒的關(guān)鍵性因素。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場環(huán)境；營銷策略；提升思路一、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)的營銷環(huán)境（一）宏觀環(huán)境我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，體系已經(jīng)趨于成熟，市場狀態(tài)較為平穩(wěn)。隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，一系列完善房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策陸續(xù)出臺，迫切要求房地產(chǎn)行業(yè)進行整改，因此房地產(chǎn)行業(yè)的營銷策略也需要與時俱進。在新一輪的房地產(chǎn)行業(yè)改革中，各地相繼注銷了大批地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證書，這種發(fā)展形式在幾年前的房產(chǎn)市場就已經(jīng)初現(xiàn)端倪，隨著注銷數(shù)量不斷增加，存留下來的企業(yè)都有一定實力。二、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)營銷策略的提升思路房地產(chǎn)營銷是當前帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的主要路徑，因此，如何提升房地?a的營銷業(yè)績與水平，已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)研究領(lǐng)域所關(guān)注的一個主要方向。一個品牌獨特且具有價值的部分會表現(xiàn)在核心價值上。（二）創(chuàng)新營銷手段和方式在房地產(chǎn)營銷活動中，房地產(chǎn)企業(yè)要著重提升廣告的質(zhì)量，創(chuàng)新營銷手段和方式。（三）運用新媒體手段擴大營銷范圍在新媒體時代，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動也要結(jié)合新的時代特色，注重運用新媒體營銷手段。（四）打造品牌口碑促進營銷制勝口碑的好壞是一個企業(yè)成功與否的關(guān)鍵，而口碑營銷能使消費者產(chǎn)生品牌信任感，從而在生活中主動向朋友親屬推薦房產(chǎn)項目，將房產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品信息和品牌口碑傳播開來。由于中國政府不斷加大房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場面臨著重新“洗牌”。參考文獻：[1][J].財經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2016（8）.[2][J].中國市場，2017（1）.[3]“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”背景下的房地產(chǎn)營銷策略研究[J].時代金融，2017（2）.[4][J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2011（21）.[5][J].商業(yè)時代，2006（12）.第二篇：淺談房地產(chǎn)營銷策略淺談房地產(chǎn)營銷策略孫 梅 梅中文摘要：房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營中實現(xiàn)房地產(chǎn)品價值的重要環(huán)節(jié)，本論文根據(jù)近幾年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的特點及影響因素，提出如何采用合適的營銷策略。例如一些房地產(chǎn)開發(fā)公司利用“抽獎”、“介紹新客戶回報老客戶”等招數(shù)來吸引客戶。其特征與土地特征密切相關(guān)。（2）組合性土地和房屋的組合：每個房地產(chǎn)項目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋和土地兩個部分。(5)保值增值性土地的稀缺性，決定了房地產(chǎn)具有保值增值的特性。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業(yè)的質(zhì)量、價格、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進行細致的比較。（3）市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。(5)供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。（二）影響房地產(chǎn)市場的因素（1）規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)項目是否成功主要決定于前期的規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計一個關(guān)鍵的概念是要根據(jù)購房者認知的需要來理解他們的聲音，建立買家意見與住宅如何規(guī)劃、設(shè)計、建造之間的良好聯(lián)系。(2)施工質(zhì)量施工質(zhì)量其實就是按照規(guī)劃設(shè)計圖紙/方案及建筑規(guī)范進行工程建設(shè)時所體現(xiàn)的成本、進度與質(zhì)量。因此，質(zhì)量的合理性（即不以漂亮、華麗、先進為追求，而以實用、滿足顧客需求為目標）以及長期效益是建筑施工質(zhì)量的基本要求。廣告宣傳、促銷活動、價格策略及銷售渠道是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要考慮的營銷策劃內(nèi)容，而在營銷策劃前期進行的市場定位是至關(guān)重要的，即根據(jù)市場調(diào)查，確定房地產(chǎn)開發(fā)的消費客戶群、所開發(fā)物業(yè)的功能、專營性及象征性等內(nèi)容，這是實施具體營銷策略的核心基礎(chǔ)。評價房地產(chǎn)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量最關(guān)鍵的指標是業(yè)主滿意度。如何盡快的把產(chǎn)品銷售出去，獲取利潤是房地產(chǎn)開發(fā)商最終的目的。隨著人們對住房要求的提高，房子已經(jīng)不再只是遮風(fēng)避雨的“鋼筋+水泥的叢林”。（2）產(chǎn)品質(zhì)量住房質(zhì)量是客戶最關(guān)注的問題。（4）休閑娛樂現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都會在自己所開發(fā)的小區(qū)內(nèi)單獨劃出一塊區(qū)域，再購買一些健身器材盒石制桌凳供業(yè)主無償使用或休息。房地產(chǎn)商品價格策略價格是消費者最為敏感的話題，更是投資利潤能否最終實現(xiàn)的關(guān)鍵所在。在市場營銷定價策略中，在制定價格的時候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設(shè)計、裝修、配套設(shè)施等各個方面進行合理地定價。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當?shù)靥醿r或降價的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。這是目前國際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。目前我國常采用的促銷有以下幾種：（1）人員促銷。（2）廣告。每個開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。比如搞好和買房者、社區(qū)公眾、社團公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費者購買、鼓勵房地產(chǎn)代理商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。（1）直銷。聘用的營銷人員 必須要求?？茖W(xué)歷，五官端正，有3年工作經(jīng)驗以上。銷售公司推銷產(chǎn)品，通過賣出的溢價價格來拿取傭金。利用互聯(lián)網(wǎng)可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，效果比較好。從某種意義上說，服務(wù)既是品質(zhì)的一個方面，也是推廣的一個重要表現(xiàn)形式。(1)房地產(chǎn)品牌營銷理念 ：房地產(chǎn)商品作為一項具有不可移動性的耐用消費品，其品牌形象是通過一個個項目形象加以表現(xiàn)的。房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵應(yīng)該是：為社會公眾提供合理的、人性的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價值。好產(chǎn)品可能暢銷一時，好品牌才能行銷永遠。企業(yè)只有掌握強有力的知識產(chǎn)權(quán)，使產(chǎn)品具有技術(shù)領(lǐng)先優(yōu)勢和獨特的個性力度，才能具有市場競爭力；名牌產(chǎn)品不但要靠創(chuàng)新能力，還要提高創(chuàng)新速度，趕超世界名牌。因此，房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新行為是值得推崇的，如北京“陽光100”項目采用建筑設(shè)計的國際招標，不僅在生產(chǎn)方式上進行了變革，而且提升了產(chǎn)品與服務(wù)的品質(zhì)，充分體現(xiàn)個性化的消費潮流，擁有巨大的市場感召力。人總是生活于一定的社區(qū)之中。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在經(jīng)營中樹立企業(yè)形象，實現(xiàn)企業(yè)理念統(tǒng)一化、行為統(tǒng)一化、視覺統(tǒng)一化，通過物業(yè)市場占有率的提高，來提高覆蓋面。母品牌所關(guān)心的對象是所有能夠得到樓盤信息的人，其定位要有一定的高度，既要創(chuàng)造樓盤的個性又要有一定的包容性。這種關(guān)系構(gòu)成了地產(chǎn)品牌的全部。不同于其他一般消費品或服務(wù)產(chǎn)品，作為客戶一旦購買了發(fā)展商的產(chǎn)品之后，不動產(chǎn)的性質(zhì)就將客戶的長期甚至終身消費和發(fā)展商牢牢地捆綁在了一起，住宅消費的依賴性決定