【正文】 一套一套的房子。如果法官不搞平等保護(hù)，那就意味著損壞了公共財(cái)產(chǎn)與損害私有財(cái)產(chǎn)的后果是不一樣的，這就不能體現(xiàn)司法公正了。第一個(gè)理由完全是對憲法的誤解，這并不是對我們經(jīng)濟(jì)制度的基本表述，我國憲法對經(jīng)濟(jì)制度的表述是“以公有制為主體，多種經(jīng)濟(jì)形式共同發(fā)展”。公司蓋了一棟大樓，有人說公司蓋樓的材料是偷來的，要將整棟樓拆掉把材料拿走這也是不現(xiàn)實(shí)的。不能將拍賣行審查不嚴(yán)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到買受人的身上，這樣對買受人非常不公平，因?yàn)榕馁u行可以審查，買受人是無法審查買到的東西是否贓物，如果從買受人那里追走，這樣的話對交易安全非常不利。在這里我們討論關(guān)于贓物的問題。比如說從公開市場購買了一輛小汽車，但是這輛車可能不是出賣人的，如果買車的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，不受善意取得的保護(hù)。就是說如果依據(jù)一定的公示方法公示以后，對于公示出來的權(quán)利狀況產(chǎn)生了一種信賴，對這種信賴力的保護(hù)就是公信，對于信賴力的保護(hù)也常常用公信力來表述。預(yù)售登記還不能說取得了物權(quán)，但是可以產(chǎn)生對抗其他人（包括出賣人及其他的買受人）、其他物權(quán)的效力。企業(yè)擔(dān)保的前提是要有一套良好的登記制度來配套，但是我們目前還做不到，所以我們現(xiàn)在的登記制度是分散的，有十幾個(gè)登記部門，如果要擔(dān)保的話，到什么登記部門去登記都會遇到麻煩，很難操作，所以這次《物權(quán)法》寫上必須要實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一的登記制度，也是為了更有效率地統(tǒng)一登記，有效力地利用資源。還有一個(gè)原因是從效力考慮。是要維護(hù)交易安全?！段餀?quán)法》明確規(guī)定物權(quán)必須公示，這就確定了物權(quán)的公示原則。如果我們承認(rèn)它是一種權(quán)利，可以單獨(dú)登記的話，那么土地所有權(quán)人要將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓就可以對資源進(jìn)行一種非常有效力的利用和安排。要充分發(fā)揮《物權(quán)法》的基本宗旨：物盡其用。那么這套房產(chǎn)究竟怎么分配？如果不存在物權(quán)的話，那么就在債權(quán)人之間平均分配，但是只要其中一個(gè)債權(quán)人涉及到了物權(quán)、抵押權(quán)，要優(yōu)先受償?shù)脑?，可能他一個(gè)人可能就將這套房產(chǎn)全部拿走了，其他的人都得不到了，所以優(yōu)先性就直接關(guān)系到其他債權(quán)人利益的保護(hù)，而不僅僅只是涉及到一個(gè)特定債權(quán)人和一個(gè)特定債務(wù)人之間的問題。這就是我們說的違反物權(quán)法定的效果。法律明確規(guī)定當(dāng)事人不能約定債務(wù)人一旦不履行債務(wù)，債權(quán)人不通過拍賣、變賣的程序就將抵押的東西全部拿走，這是被禁止的?！逗贤ā分幸?guī)定了買賣、租賃、承攬合同，這些合同都叫做有名合同，但是在這些合同之外如果當(dāng)事人創(chuàng)定的合同和有名合同規(guī)定不相吻合，在法律上仍然是有效的。具體包括兩個(gè)方面，一個(gè)是物權(quán)的種類必須要由法律規(guī)定。貨物在交貨前仍然是由出賣人控制，到了交貨期之后，出賣人交付了貨物，根據(jù)物權(quán)法一個(gè)重要的規(guī)定“因交付而移轉(zhuǎn)所有權(quán)”，出賣人因?yàn)榻桓抖妻D(zhuǎn)了物權(quán)、支配權(quán)，相應(yīng)地取得了對價(jià)金的請求權(quán)，所以交易過程就是支配權(quán)和請求權(quán)相互轉(zhuǎn)化的過程。它和知識產(chǎn)權(quán)這種無形財(cái)產(chǎn)權(quán)是區(qū)分開來的，不包括知識產(chǎn)權(quán)等無形財(cái)產(chǎn)權(quán)。下面我首先介紹一下什么是物權(quán)？物權(quán)簡單地說是指權(quán)利人支配動產(chǎn)和不動產(chǎn)所享有的權(quán)利。第一篇：物權(quán)法培訓(xùn)講稿物權(quán)法講課稿各位人大代表、領(lǐng)導(dǎo)、同事們，大家好：今天我來跟大家一起學(xué)習(xí)新修訂的物權(quán)法。所以物權(quán)首先是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，將一些有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利都可以看作是財(cái)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，所以財(cái)產(chǎn)權(quán)又分為物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等等。具體地說物權(quán)就是針對房屋、土地、車輛等動產(chǎn)以及不動產(chǎn)。民法就是采用這種通過將各種交易的元素提煉出來用物權(quán)、債權(quán)、支配權(quán)、請求權(quán)這樣的概念來進(jìn)行解釋，所以最本質(zhì)地概括了交易的基本規(guī)律，故支配權(quán)和請求權(quán)是對各種交易中最基本要素的高度概括。任何行政法規(guī)、司法解釋都不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。按照合同自由原則，當(dāng)事人可以自由創(chuàng)設(shè)任何法律沒有規(guī)定的任何原則，只要不違反法律的規(guī)定、強(qiáng)制性規(guī)定以及公序良俗就都是有效的。物權(quán)法定原則違反了以后能夠產(chǎn)生怎么樣的效果？是否違反了物權(quán)法定整個(gè)合同就沒有效力了？在法律沒有承認(rèn)是物權(quán)的情況下，是否所有的約定都是無效的。物權(quán)為什么要法定？法定的原因是什么？在《物權(quán)法》中概括起來主要有幾點(diǎn)：物權(quán)大多涉及到社會的基本經(jīng)濟(jì)制度，反映了社會的基本財(cái)產(chǎn)關(guān)系，是非常重要的，所以只能用法律來明確規(guī)定，而不能由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)。假如物權(quán)不能法定，抵押權(quán)的設(shè)定完全可以由當(dāng)事人通過合同自由設(shè)定，那就會產(chǎn)生很多麻煩，交易就沒有秩序了。這是物權(quán)法的一個(gè)宗旨，也就是如何使物權(quán)更有效率。所有的物權(quán)，特別是像土地承包經(jīng)營權(quán)、海域使用權(quán)等等，物權(quán)法要承認(rèn)它是一種物權(quán)，要形成為一種長期穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，才能鼓勵人們?nèi)Φ赝顿Y，才能形成合理的利益的期待，才能鼓勵人們大膽地投資，才能真正使它成為一種穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)，受到法律的保護(hù)。所謂公示就是應(yīng)當(dāng)將物權(quán)設(shè)定、移轉(zhuǎn)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會公開，使第三人知道。只有通過公示的方法公開才能維護(hù)社會秩序，才能維護(hù)交易安全。只有通過公示才能最有效力地利用資源。這一次專門規(guī)定了預(yù)售商品房的登記，其效力如下：按照現(xiàn)在物權(quán)法的規(guī)定，首先是使登記權(quán)利人取得優(yōu)先購買的效力，也就是說在預(yù)售期間沒有辦預(yù)售登記的情況下，即便支付了實(shí)際價(jià)款，但是實(shí)際上還是一個(gè)合同債權(quán)，不是物權(quán)。如果預(yù)售登記和現(xiàn)房登記發(fā)生了沖突，應(yīng)當(dāng)以預(yù)售登記為準(zhǔn)。舉個(gè)簡單的例子：有單位花了幾百萬在海南買了一套房子，后來讓公司的辦公室主任去看房子，可是辦公室主任通過各種關(guān)系將房子登記在其名下，后來又賣給了第三人，買受人相信了登記就買了這套房子，后來被單位知道了就到法院打官司要求收回這套房子，單位已經(jīng)付了房款，第三人是查了登記相信登記的公信力，對此利益是否要保護(hù)就涉及到公信力的問題了，公信原則主要是通過善意取得制度來實(shí)現(xiàn)的。強(qiáng)調(diào)要求交付和辦理登記才能是善意取得。一些公安機(jī)關(guān)強(qiáng)烈要求必須要堅(jiān)持一追到底的追贓政策，但是也是有要例外的。所以既要打擊犯罪，也要注重維護(hù)交易的秩序、安全。都可以無限追緝，那么社會就會亂套了，交易確定的是生活的秩序，如果一旦被打亂那么社會就會亂套，所以物權(quán)法的善意取得制度就是要確立這樣的秩序。只能通過平等保護(hù)才能實(shí)施共同發(fā)展，平等保護(hù)是市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則，只有平等保護(hù)才能有公平的交易、市場的競爭，才能維護(hù)市場的秩序。而且說只保護(hù)富人是完全錯誤的，實(shí)際上窮人是更需要保護(hù)的，我們的《物權(quán)法》專門規(guī)定了建筑物區(qū)分所有，其實(shí)就是保護(hù)廣大城市居民最基本的產(chǎn)權(quán)。之所以叫區(qū)分所有權(quán)是要與一般的所有權(quán)、共有權(quán)區(qū)分開。關(guān)于地下車庫的歸屬問題。所以這個(gè)問題相當(dāng)程度上是取決于房屋的銷售市場，至于開發(fā)商能否將車庫賣給第三人可以在物權(quán)法上作出限制，如要求開發(fā)商必須將車庫、車位滿足業(yè)主需要，也可以通過有關(guān)的行政管理的辦法來解決，通過物價(jià)部門價(jià)格管理的限制，管理部門對車庫轉(zhuǎn)讓的限制，也可以考慮規(guī)定業(yè)主有優(yōu)先購買權(quán)來保障盡量不使車庫賣給第三人，但是從權(quán)利的歸屬上由當(dāng)事人約定比較好。空地是共有的財(cái)產(chǎn)，將來是否可以作為停車場應(yīng)該由業(yè)主通過業(yè)主大會來決定，而不是由開發(fā)商決定。保護(hù)“陽光權(quán)”問題物權(quán)法對相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照作出明確規(guī)定，為公民維護(hù)“陽光權(quán)”提供了法律依據(jù)。法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。對于8億農(nóng)民來說，其最大的私權(quán)利便是集體所有的土地，以及依靠土地生存的權(quán)利。”何為公共利益？盡管界定各有標(biāo)準(zhǔn)，但房地產(chǎn)商開發(fā)樓盤，絕不是為了公共利益。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則依照《土地管理法》第四十七條規(guī)定，征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。滿70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)將自動續(xù)期。物權(quán)法的這一規(guī)定，回答了廣大群眾關(guān)于“７０年大限到期后，我們的住房怎么辦”的疑問。這是內(nèi)邱法院適用物權(quán)法判決的第一例物權(quán)侵權(quán)案。王某抹北屋后墻,必須占用劉某宅院方可施工，劉某有義務(wù)提供方便,王某的訴訟請求應(yīng)予支持?？磥?，《物權(quán)法》確實(shí)是一部關(guān)于國計(jì)民生的重要法律2007年3月16日《中華人民共和國物權(quán)法》頒布，于2007年10月1日施行：物權(quán)法共5編19章247條。物權(quán)是對世權(quán)。加強(qiáng)對物權(quán)的保護(hù)，是維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的必然要求。二、物權(quán)法的基本原則（一）基本經(jīng)濟(jì)制度和社會主義市場經(jīng)濟(jì)原則。還規(guī)定，其它法律對物權(quán)的種類和內(nèi)容等另有規(guī)定的，依照其規(guī)定，但物權(quán)法明確規(guī)定必須適用物權(quán)法的，仍要適用物權(quán)法的規(guī)定。必須讓廣大義務(wù)人清楚地知道誰是權(quán)利人，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓自己的物時(shí)，也要讓買方知道其是否有權(quán)、有資格轉(zhuǎn)讓該物。三、物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅（一）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。土地登記造冊、核發(fā)證書、確認(rèn)所有權(quán)和使用權(quán)由縣級人民政府行使。林木和林地的登記造冊，發(fā)放證書、確認(rèn)所有權(quán)或使用權(quán)由縣級以上地方人民政府行使，以林木為抵押的，登記部門為縣級以上的林業(yè)管理部門。物權(quán)法第十三條規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：一是要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估；二是以年檢名義進(jìn)行重復(fù)登記；三是超出登記范圍的其它行為。除外主要有三個(gè)含義：其一，依法屬于國家所有的自然資源、所有權(quán)以不登記；其二物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定的如繼承、征收等的物權(quán)變動情形，其三，有的情況，法律沒有規(guī)定必須登記，如土地承包經(jīng)營權(quán)，自承包合同生效時(shí)設(shè)立，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。不動產(chǎn)權(quán)屬證明的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記薄一致，記載不一致的，以不動產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)，除非有證據(jù)證明登記薄確有錯誤。權(quán)利人書面同意更正的，或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)予更正。異議登記不當(dāng)造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求賠償。予告登記后，債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記，予告登記失效。如當(dāng)事人提供虛假材料騙取登記的。特殊情況下，動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效時(shí)間，物權(quán)法規(guī)定：一是船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)登記生效，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人；二是物權(quán)受讓人先行占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力；三是指示交付，動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人要可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付；四是占有改定，即動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自約定生效時(shí)發(fā)生效力。（二）所有權(quán)人設(shè)定的他物權(quán)物權(quán)法第四十條規(guī)定：所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。征收是國家以行政權(quán)取得他人財(cái)產(chǎn)的行為，征收的主體是國家，是一種行政關(guān)系而不是民事關(guān)系。物權(quán)法第四十二條規(guī)定：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物和青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，安排被征收土地的農(nóng)民的社會保險(xiǎn)費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活；征收單位、個(gè)人的房屋及其它不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的利益，征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。能夠取得物權(quán)的法律行為和事實(shí)主要有：合同，善意取得，繼承或遺贈，賠償或補(bǔ)償；判決、裁定、劃撥、時(shí)效。但通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購買取得該遺失物的，權(quán)利人請求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。孳息是指從原物產(chǎn)生的物，包括天然孳息和法定孳息。國有財(cái)產(chǎn)的范圍：物權(quán)法第46條至52條規(guī)定了國有資產(chǎn)的范圍，具體包括：一是 礦藏、水流、海域；二是城市的土地，以及法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；三是除法律規(guī)定屬于集體以外的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源；四是屬于法律規(guī)定的野生動植物資源；五是無線電頻譜資源；六是法律規(guī)定屬于國家所有的文物；七是國防資產(chǎn)；八是依照法律規(guī)定屬于國家所有的 鐵路，公路、電力設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)備；九是國家舉辦的事業(yè)單位的財(cái)產(chǎn)，以及法律規(guī)定屬于國家的其它財(cái)產(chǎn)。對國有資產(chǎn)的保護(hù)。物權(quán)法第58條規(guī)定：集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：一法律規(guī)定屬于集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；二集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施，農(nóng)田水利設(shè)施；三集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；四集體所有的其它不動產(chǎn)和動產(chǎn)。村委會和村民小組不是集體財(cái)產(chǎn)所有人，只是依法代表集體行使所有權(quán)，并且向所屬集體負(fù)責(zé)，接受其監(jiān)督。物權(quán)法規(guī)定：下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：一是土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位和個(gè)人承包；二是個(gè)別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間的調(diào)整；三是土地補(bǔ)償費(fèi)用的使用，分配辦法；四是集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項(xiàng)；五是法律規(guī)定的其它事項(xiàng)。范圍。非經(jīng)法律規(guī)定的權(quán)限和程序，不得征收個(gè)人的房屋和其它不動產(chǎn)，也不得非法查封、扣押、凍結(jié)、設(shè)收私人合法的財(cái)產(chǎn)。國家集體和私人的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益，重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。社會團(tuán)體財(cái)產(chǎn)權(quán)。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指各業(yè)主對住宅等專有部份的所有權(quán)，對電梯等公共設(shè)施，綠地等公共場所共有部份的共有以及共同管理的權(quán)利。業(yè)主對專屬部份以外的共有部份的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主將住宅變?yōu)榻?jīng)營性用房的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)利害關(guān)系的業(yè)主同意。占用業(yè)主共有道路或者其它共有場所用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，業(yè)主委員會，制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)劃和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。（二）建筑物及其附屬設(shè)施的管理。地方人民政府有關(guān)部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會應(yīng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。建筑物及其設(shè)施的費(fèi)用分擔(dān)，收益分配等事項(xiàng)，有約定的按照約定。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施并接受業(yè)主監(jiān)督。物權(quán)法第八十四條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方面生活，團(tuán)結(jié)互助，公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。（三）與土地有關(guān)的相鄰關(guān)系的處理。不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利造成損害，否則，應(yīng)予賠償。物權(quán)法規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體痕物，排放大汽污染物，水污染物，噪聲，光，電磁幅射等有害物質(zhì)，否則，受害的不動產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)要求停止侵害消除危險(xiǎn)，排隊(duì)妨礙，受到損失的還可以要求賠償。（二）按份共有。不能確定出資額的，視為等額享有。處分或作重大修繕動產(chǎn)和不動產(chǎn)的，除共有人之間另有約定的以外，應(yīng)經(jīng)占分額2/3以上的按份共有人同意。難以分割，或者因分割會減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)或者拍賣，變賣取得價(jià)款予以分割。共同共有是指兩個(gè)或兩上以上的民事主體根據(jù)某種共同關(guān)系而對財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并