【正文】 5大類30項休閑項目，百家湖花園成系列的別墅式公寓就座落在此景之中。隨著社會文化的發(fā)展和市民收入水平的提高，加上銀行系統(tǒng)對房產(chǎn)銷售實行按揭的強力支撐，知本型收入的白領(lǐng)階層、經(jīng)理階層和高知階層開始尋找市區(qū)擴容帶中的第二居所。（三） 綜合優(yōu)勢“百家湖西花園”與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境配套、新型建材等方面勝出一籌，故本項目公寓銷售基價預(yù)計在1800～2000元／平方米。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益迅速，園區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)展變化。同時項目用地鄰近開發(fā)區(qū)勝太路商業(yè)街，商業(yè)配套條件較為完善。而百家湖西花園住宅小區(qū)地處江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新，很適合人們居住。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設(shè)計優(yōu)越、售價合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應(yīng)求局面。綜上所述，本項目建設(shè)十分必要。 （二）進一步完善江寧區(qū)投資環(huán)境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及江寧區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)日新月異，祿口國際機場的通航又帶來了無限商機，大批國內(nèi)外企業(yè)紛紛落戶江寧開發(fā)區(qū)，來江寧工作的中外企業(yè)員工不斷增加。四、 項目建設(shè)的必要性 （一）我市總體經(jīng)濟發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟的進程。百家湖別墅花園共建100幢別墅，已全部竣工，1998年被建設(shè)部評為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。二、 項目單位概況南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港大陸發(fā)展有限公司和南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)總公司，注冊資本300萬美元，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服務(wù)。江寧開發(fā)區(qū)已從昔日的荒郊變成南京地區(qū)海內(nèi)外客商競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。該區(qū)以優(yōu)越的地理位置和優(yōu)良的投資環(huán)境，已吸引了21個國家和地區(qū)的400多個項目進區(qū)落戶，投資總額突破15億美元，其中三資企業(yè)占70%，外商投資額占75%，第二、三產(chǎn)業(yè)之比為2∶1，高新技術(shù)企業(yè)占30%。按照教育現(xiàn)代化標準興建的新區(qū)小學(xué)、新區(qū)中學(xué)已經(jīng)建成開學(xué)，其中新區(qū)小學(xué)并被批準為省級實驗小學(xué)。目前，基礎(chǔ)設(shè)施投入已達12億元，22平方公里的開發(fā)框架業(yè)已形成。江寧開發(fā)區(qū)所依托的古都南京，為江蘇省省會。南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告南京百家湖西花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 1 1 項目建設(shè)地點 1 編制依據(jù) 1 研究范圍 2 2 3 存在問題及建議 5第二章 項目背景與建設(shè)必要性 6 6 9第三章 項目選址與建設(shè)條件 11 11 12第四章 市場分析與市場銷售 14 14 19第五章 建設(shè)規(guī)模及產(chǎn)品方案 21 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 21 產(chǎn)品方案 21第六章 技術(shù)方案、設(shè)備方案及工程方案 25 技術(shù)方案 25 工程方案 38第七章 總圖運輸與公用輔助工程 39 總圖運輸 39 公用輔助工程 42第八章 環(huán)境保護 51 環(huán)境保護 51 清潔生產(chǎn)評述 53第九章 勞動安全與工業(yè)衛(wèi)生 57 57 工業(yè)衛(wèi)生 58第十章 企業(yè)組織、勞動定員及人員培訓(xùn) 60 企業(yè)組織 60 勞動定員 60 人員培訓(xùn) 61第十一章 項目實施進度 63 63 63 63 64 64 項目實施進度 65第十二章 投資估算及資金籌措 66 66 66 67 67 67第十三章 財務(wù)分析 68 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 68 成本費用估算 68 銷售收入與利稅 69 財務(wù)評價 70第十四章 研究結(jié)論與建議 71 71 72附表：第一章 總論一、 項目建設(shè)背景南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱江寧開發(fā)區(qū)）是于1992年６月開始創(chuàng)辦的江蘇省首批省級開發(fā)區(qū)之一，1997年2月被批準為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。是全省的政治、經(jīng)濟和文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。區(qū)內(nèi)道路總長達55公里，沿路埋設(shè)各種管網(wǎng)線165公里；日供水5萬噸的新區(qū)水廠、11萬伏雙回路變電站、5萬門程控電話郵電大樓已投入運行。以南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)新校區(qū)和南京大學(xué)、東南大學(xué)科技園為龍頭的“大學(xué)城”已在區(qū)內(nèi)開工建設(shè)。實際利用外資4億多美元。隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提高，人們對高品質(zhì)居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢。公司下設(shè)南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源電子有限公司、南京利源建設(shè)發(fā)展有限公司、南京百家湖物業(yè)管理有限公司、南京南山湖農(nóng)林休閑觀光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公司、南京利源集團物資貿(mào)易分公司。百家湖公寓花園凱旋門于2000年被上?；崴箍偛吭u為最大的住宅小區(qū)主門樓，2000年公司被建行江蘇省分行評為2A級信用單位，1995～1999年連續(xù)被南京市外商投資企業(yè)評為外商投資先進企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評為開發(fā)區(qū)先進集體。根據(jù)我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九五”計劃和2010年遠景目標綱要精神，從“九五”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。但多年來江寧區(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。第二章 市場分析一、 市場分析隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團逐漸轉(zhuǎn)為個人。開發(fā)商往往把握這些市場需求作為項目開發(fā)的切入點。l 人文環(huán)境優(yōu)勢，本項目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江南文樞院，使西花園有獨特的人文環(huán)境優(yōu)勢。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學(xué)等教育配套設(shè)施?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀，建設(shè)新型居住家園，從而與江寧開發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開差距。此價位與南京市區(qū)的同檔樓盤比較仍有明顯的價格優(yōu)勢；而此價位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤比較，在價格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢。5%資本型收入階層20%知本型收入階層經(jīng)理階層高知階層中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層普通收入階層經(jīng)濟適用型收入階層百家湖花園知本型業(yè)主占位圖0%100%利源公司早在90年代中期就著手按照知本型消費者的需求設(shè)計了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進入設(shè)計階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。百家湖花園近10萬M2的各種樓中樓公寓熱銷一空，使利源公司提前進入了面向更大第二居所消費群的新型公寓的開盤工作。此類人群的收入較高，年薪一般在8萬元以上，能方便地解決交通問題，其居住消費觀念較為超前，對居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費對象。對于這一部分人群，一個居所已不能滿足他們的需求。（五） 港、澳、臺人士及國外投資者。規(guī)劃居住戶數(shù)3200戶，居住人口11200人，綠化率40%。本項目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。項目用地距南京市中心新街口約10公里，到南京火車站約18公里，到南京祿口國際機場約23公里。百家湖西花園居住小區(qū)處于南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。具體配套建設(shè)條件如下：（一） 供水：項目東面的利源中路下有DN500自來水管，區(qū)內(nèi)供水由此接入。（四） 排水：該地區(qū)采用雨污分流制。（六） 有線電視：利源中路敷設(shè)有南京有線電視網(wǎng)絡(luò)電纜，小區(qū)有線電視由此接入。根據(jù)場地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個主入口分別設(shè)在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開闊的中心休閑空間。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個住宅群。按照人車基本分流的原則進行小區(qū)路網(wǎng)、停車設(shè)施的規(guī)劃。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會所、農(nóng)貿(mào)市場、超市、小學(xué)和幼兒園。（二） 套型躍層式多層住宅面積每套建筑面積100～200平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。面積配比： 客廳：躍層35～45平方米；單層2