【正文】 交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在 Business Park 內(nèi)人員工作外出的便利性。 ” “ 豐臺園二期項目的整體市場定位為：四環(huán)路高科技產(chǎn)業(yè)帶沿線 —— 中關(guān)村?一區(qū)五園?中 —— 面向成長期的高科技中小企業(yè) —— 小型寫字樓群體為特征 —— 第一個大型、簇群式高科技商務(wù)花園 —— 實現(xiàn)高科技中小企業(yè)擁有家的愿望。 第四章 商務(wù)花園模式的引進 豐臺園為解決上述問題，與著名的物業(yè)顧問公司威格斯合作，開始對二期開發(fā)的模式、定位進行一系列的研究。 這給業(yè)主的啟示是，這片土地在產(chǎn)業(yè)功能分工上，是不是還真正適合搞工業(yè)，業(yè)主（管委會）壓低地價，讓別人來做成房產(chǎn)，還值不值？ 四、一期的經(jīng)驗： 最初招商形式：將基地分割成為數(shù)不多的地塊，將每個地塊賣給企業(yè)； 這種招商形式，出現(xiàn)了這樣一些問題，一是企業(yè)良莠不齊，部分企業(yè)能力不足，將建筑建設(shè)得檔次太低，影響整個景觀；二是企業(yè)用地有自己的時間表，部分企業(yè)將土地分為幾期，造成有的地塊長期閑置；三是一方面企業(yè)無新的空間入駐，另一方面卻是閑置的地塊，以土地招商和各自建設(shè)造成了空間的不可控制性。如果按照工業(yè)用地的需求，必須大量壓低地價，由于豐臺園二期 開發(fā)按項目來運作，財政不可能大規(guī)模補貼，壓低地價所形成的市政建設(shè)虧損靠什么才能彌補？ 二、周邊園區(qū)的激烈競爭，使豐臺園再難以按工業(yè)用地的思路來開發(fā)。 一、地價成本升高很快，不能滿足產(chǎn)業(yè)用地的需求。 產(chǎn)業(yè)基地一期在 2020 年開發(fā)完成，實現(xiàn)了“七通一平”，取得了一定的成績，也得到了許多寶貴的經(jīng)驗、教訓(xùn)。 完善的支撐服務(wù)體系。有中央、市屬科研院所 60 多家，各類科技人員 7 萬多人，占豐臺區(qū)人口總數(shù)的 10%，其中國內(nèi)外知名專家千余人，有充足的人才源和技術(shù)力量。 豐臺園產(chǎn)業(yè)基地位于享有“花鄉(xiāng)”美譽的豐臺，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，周邊分布著悠久歷史留下的具有極高審美價值和文化價值的名勝古跡，盧溝曉 月、大堡臺西漢古墓、金大都遺址、蓮花池都具有較高的知名度。 優(yōu)越的地理位置。 目 錄 前言： 第一部分： 豐臺園的位置、優(yōu)勢、發(fā)展情況及近年來發(fā)展面臨的問題 第 一 章： 中關(guān)村豐臺園的位置和發(fā)展優(yōu)勢 第 二 章： 豐臺園發(fā)展的情況及經(jīng)濟基礎(chǔ) 第 三 章： 豐臺園二期開 發(fā)的啟動及需解決的問題 第二部分： 商務(wù)花園 第 四 章： 商務(wù)花園模式的引進 第 五 章： 商務(wù)花園的規(guī)劃與建設(shè) 第 六 章： 商務(wù)花園理論問題的解決 第三部分： “總部經(jīng)濟”概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟的發(fā)展 第 七 章： 總部經(jīng)濟的理論 第 八 章： 總部經(jīng)濟發(fā)展實際狀況的研究 第四部分： 中關(guān)村（豐臺）總部基地 —— 商務(wù)花園與總部經(jīng)濟對接的產(chǎn)物 第 九 章： 郊區(qū)化研究和企業(yè)總部選址多樣性的研究 以及對北京大型企業(yè)的實證調(diào)研 第 十 章： 中關(guān)村（豐臺）總部基地的確立、建設(shè)啟動和品牌 推廣 第十一章： 總部基地在政府、企業(yè)和學(xué)術(shù)界及媒體上所產(chǎn)生的影響 第五部分： 中關(guān)村（豐臺）總部基地的可持續(xù)發(fā)展 第十二章： 中關(guān)村（豐臺）總部基地的可持續(xù)發(fā)展研究 1 3 4 5 6 8 12 9 14 25 26 32 40 3 3 41 44 48 63 64 第一部分：豐臺園的位置、優(yōu)勢、發(fā)展情況 及近年來發(fā)展面臨的問題 豐臺園盡管有許多的區(qū)位優(yōu)勢，有了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但在發(fā)展過程中同時也遇到了一些問題，如何解決這些問題，是園區(qū)順利推進所必須越過的一道障礙。 第一部分，是豐臺園情況的介紹及近年來遇到的一些問題。 中關(guān)村（豐臺）總部基地二期規(guī)劃 出臺歷程及營銷推廣研究報告 前 言 本文是對中關(guān)村（豐臺）總部基地整個項目策劃、研究、建設(shè)思路及歷程的回顧，目的是為我們的后續(xù)研究做些參考。 第二部分，是豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期所采用的商務(wù)花園模式在建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位上對科技園區(qū)的創(chuàng)新突破。 第一章 中關(guān)村豐臺園的位置和發(fā)展優(yōu)勢 中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園始建于 1992 年 11 月，是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分，是經(jīng)批準(zhǔn)的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 豐臺園產(chǎn)業(yè)基地位于豐臺橋南，西南四環(huán)路穿越腹地，是中關(guān)村科技園區(qū)“一區(qū)五園”中距市區(qū)最近的一個基地。還有舉步即到的旅游景點世界公園、花鄉(xiāng)森林公園和新建的綠色隔離帶，以及驅(qū)車 15 分鐘可飽覽的鷹山咀森林公園和青龍湖等景觀。在這個區(qū)域內(nèi)，有世界水平的航天技術(shù)中心和科研開發(fā)的雄厚物質(zhì)基礎(chǔ) ，設(shè)備精良、門類齊全，科研開發(fā)和生產(chǎn)開發(fā)緊密銜接，形成了發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的整體合力，每 年都有數(shù)十項科研成果問世，呈現(xiàn)出新產(chǎn)品開發(fā)能力強、科研成果多、技術(shù)水平高的特點，為推進技術(shù)創(chuàng)新提供了有力的保障。 科技創(chuàng)新孵化網(wǎng)絡(luò)目前已擁有孵化場地近 10 萬平方米 ，具有了為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、實驗室共享、創(chuàng)業(yè)資金等各方面的扶助服務(wù)，為在孵的企業(yè)和項目成長壯大奠定了基礎(chǔ)。 附：豐臺園 10 年開發(fā)經(jīng)濟發(fā)展的情況統(tǒng)計 單位：億元、家、人 主要指標(biāo) 時間 1992年 1993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 總收入 9 .7 24 1 200 工業(yè)總產(chǎn)值 12 24 44 88 增加值 29 稅費 利潤總額 從業(yè)人員 12457 15498 15599 15568 15283 15847 16873 24522 29242 企業(yè)數(shù) 230 324 112 62 67 69 126 168 258 272 301 注冊資本 25 豐臺園十年發(fā)展的經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明，豐臺園已完成了初期的積累，有了一定的經(jīng)驗、資本和產(chǎn)業(yè)氛圍，在全國高新區(qū)競爭加劇的情況下，應(yīng)該考慮二次創(chuàng)業(yè)的一些問題。 豐臺園產(chǎn)業(yè)基地最初是 被定為中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)用地，即工業(yè)用地，一期被分為兩個功能區(qū)：產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)（含公建），在一期開發(fā)中，基本上是嚴(yán)格按照這個定位進行開發(fā)。 十年以來，在北京已經(jīng)形成大大小小二十多個工業(yè)園區(qū)，北京周邊的河北省，工業(yè)園區(qū)也是星火燎原之勢，遠(yuǎn)郊區(qū)縣與外省的工業(yè)園，由于地價成本很低，加上無國家的稅收優(yōu)惠政策，所以很多是由政府補貼，實行零地價或低地價吸引工業(yè)項目的投資， 工業(yè)項目往往對商務(wù)環(huán)境要求不高， 而對地價成本極為敏感，所以大量工業(yè)項目向遠(yuǎn)郊區(qū)和市外轉(zhuǎn)移，在這種情況下，豐臺如定位于工業(yè)用地，難有出路。這些使園區(qū)必須考慮更為合 理的規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)方式。 2020 年初，威格斯出具了《中關(guān)村豐臺科技園區(qū) Ⅱ 期項目之顧問報告匯報稿》， 對產(chǎn)業(yè)區(qū)、公建區(qū)、住宅區(qū)分別進行了調(diào)研分析和定位。 ” “ 商務(wù)花園的定義應(yīng)當(dāng)為： 大城市的相對邊緣地區(qū)，具有足夠大的土地規(guī)模，較低的容積率，交通極為便捷，能夠享受高科技企業(yè)的各項優(yōu)惠政策，能夠以相 對較低、并為高科技中小企業(yè)所接受的價格進入市場，具有花園式的辦公環(huán)境和鮮明個性的產(chǎn)品，出售為主，可以擁有寫字樓的冠名權(quán)，甚至獨門、獨院、獨戶，層數(shù)以多層為主，為中小企業(yè)的再次創(chuàng)業(yè)提供了一個量身定做的載體。 基于以上要求，目前中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園是建造 Business Park 比較理想的位置。這將是北京首家推出 的 Business Park 寫字樓模式。而且這種現(xiàn)代辦公的創(chuàng)新模式正成為這些新銳派高科技公司的企業(yè)形象標(biāo)志。 ” 同時，顧問公司對國外商務(wù)花園的狀況進行了說明。 以下是《北京日報》發(fā)展的一篇報道： 《北京規(guī)劃中的首家 Business Park 出臺》 （北京日報）（ 5 月 26 日） —— 首家 Business Park 落戶豐臺園 5 月 25 日，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園與英國道豐集團、北京道豐數(shù)碼園在北京飯店舉行簽約儀式，將共同投資 30 億元人民幣打造北京首家 Business Park。中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園 Business Park 的成功引入，將會成為北京規(guī)劃的有益補充。 這種在統(tǒng)一中求變的辦公單元組合體系 列，可以使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。豐臺園率先啟動的 ?花園式科技園?工程，綠化 面積目前已達(dá)到了 15 萬平方米，可成為 ? Business Park?的有效補充。 豐臺園于 2020 年 6 月 5 日在東方廣場召開了“北京首屆科技商務(wù)花園高層研討會”，專家們就首家“商務(wù)花園”發(fā)表了自己的真知灼見。企業(yè)分工的細(xì)化、虛擬生產(chǎn)模式的出現(xiàn)，使得現(xiàn)代科技企業(yè)的研發(fā)、銷售、管理等活動與生產(chǎn)加工活 動存在空間上分離的可能。 由于它 具有優(yōu)美的園林景觀、建筑密度 低 、群體建筑有序有機結(jié)合、占天占地、獨立猶存的特征，而這種建筑形態(tài)由于展現(xiàn)了新經(jīng)濟、新技術(shù) 的現(xiàn)代和朝氣，自然就具備了市場的親和力，可在立業(yè)的科技中小企業(yè)心目中樹立良好的品質(zhì)，因此，更容易在市場經(jīng)濟站穩(wěn)腳跟，為 Business Park 找到發(fā)展的空間，形成巨大的市場需求。四是產(chǎn)業(yè)基地一期 “ 花園式科技園 ” 已告竣，二期 Business Park的構(gòu)建，將使兩者優(yōu)美的綠色景觀融為一體，激發(fā)科技人 員 的靈感和創(chuàng)意，讓快樂充滿工作空間，全面貫徹人文關(guān)懷理想。商務(wù)花園來到中國，是一個完全不同的形態(tài)。城市不是規(guī)劃出來的，而 是 發(fā)展出來的，因為影響發(fā)展的因素很多，如中國朝陽區(qū) 的 CBD 及西城區(qū)的金融街，并不在當(dāng)初城市規(guī)劃范圍內(nèi)，是后出現(xiàn)的。簡單地說就是要把園區(qū)的功能通過道路的系統(tǒng)連結(jié)起來。 ② 環(huán)境：園區(qū)內(nèi)的環(huán)境一是硬環(huán)境，二是軟環(huán)境 ,軟環(huán)境包括教育環(huán)境及高質(zhì)、廉價的服務(wù) 系統(tǒng) ,因為園區(qū)內(nèi)的科技人員的收入和支出并不是揮霍型的。四、在設(shè)計上要產(chǎn)生不同的需求。二、借奧運機遇、汽車城落戶在南城，給豐臺發(fā)展帶來一定 機遇。豐臺園有條件建商務(wù)花園 ,原因：一、從人文環(huán)境上，豐臺園有文化底蘊。外國雖然可以借鑒，重要的是結(jié)合自己的資源，打造、創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)者的天堂。環(huán)境不好 ,他就要遷移。 關(guān)于“商務(wù)花園”的一篇報道： 《商務(wù)花園” —— 一個全新話題》 ?商務(wù)花園?是北京城市規(guī)劃的有益補充。因此，?商務(wù)花園? 落戶豐臺園也就成為了一種可能，同時也是北京規(guī)劃的有益補充。這種同質(zhì)化競爭的后果無論對各園區(qū)來講，還是對整個中關(guān)村的整體發(fā)展都算不上一種好的選擇。 隨著高新區(qū)的發(fā)展，彼此之間的競爭也逐步升級，并從功能競爭、服務(wù)競爭開始步入了文化競爭階段。獨門獨院的特點、獨立猶存的特征和贈予大廈的冠名權(quán)等無不體現(xiàn)了 ?以人為本?、 ?以企業(yè)為中心?的思想。 這種尊重個體，而又不失整體協(xié)調(diào)的規(guī)劃布局，本身就是高新區(qū)文化的重要組成部分，對園區(qū)文化建設(shè)有著重要影響。像?商務(wù)花園?這樣的規(guī)劃設(shè)計，對高新區(qū)的文化建設(shè)會有積極的促進作用，這種用規(guī)劃促文化的規(guī)劃設(shè)計在北京是不多見的。 隱身政府與市場運作 對于代表政府一方 的管委會在豐臺商務(wù)花園建設(shè)中的位置，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園管委會主任汪洪將其定位于服務(wù)，?我們的作用就是起到平臺的作用，為道豐服務(wù)，為企業(yè)服務(wù)。道豐國際數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)公司的控股股東不是中方，道豐集團占有的股份為 60％，而中方為 40％，從這一點上可以看出道豐在園區(qū)開發(fā)上有很大的發(fā)言 權(quán)。政府提供的是土地和政策以及擔(dān)當(dāng)起監(jiān)督者的角色。一般而論高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)展分為要素群集、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、創(chuàng)新突破和 財富凝聚 4 個階段。 從更高的層次說，高新區(qū)在二次創(chuàng)業(yè)過程中在許多所在的城市要承擔(dān)推進城市化的進程，建設(shè)新型城 市的任務(wù)。 缺乏分工的深刻教訓(xùn) 在接受記者的采訪時，汪洪直言不諱地告訴記者，豐臺園二期采取的新辦法是在總結(jié)豐臺園一期和全國 53 個高新區(qū)的教訓(xùn)后 得來的。地產(chǎn)開發(fā)和建筑景觀不是高新技術(shù)企業(yè)的專長。 2020 年度，我國國家級高新區(qū)已有從業(yè)人員 294 萬人，當(dāng)年實現(xiàn)技工貿(mào)總收入 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 億元，工業(yè)增加值 億元，凈利潤 億元，與 1991 年同期相比， 2020 年高新區(qū)的技工貿(mào)總收入、利潤、交稅、出口創(chuàng)匯分別是 1991 年初期的 13 148 16 126 倍。為此，科技部部長徐冠華提出，高新區(qū)發(fā)展要由土地優(yōu)惠政策提供向優(yōu)良環(huán)境支持轉(zhuǎn)變。 落定商務(wù)花園 當(dāng)運作機制不再存在問題時，人們關(guān)心的便是這樣的合作與組合能否為豐臺園找到最佳切入點。 美國的 硅谷則以采用這種方式而成為商務(wù)花園的范例。而北京城市化的擴展導(dǎo)致了轎車的普及 ，使人們可能也更傾向于比城市內(nèi)環(huán)境更為優(yōu)美的邊緣地區(qū)。豐臺商務(wù)花園本身也是二、三、四代的混合體，而且豐臺科技園面對的是由豐臺創(chuàng)業(yè)中心大量畢業(yè)出來的成長性企業(yè)。目前，在中心城市，科技園區(qū)已開始逐步分離成 三種形態(tài)： 科技辦公園、科技工業(yè)園和科技