【正文】 2梯 4戶，隔層空中花園 戶型 建筑面積 套內(nèi)面積 總戶數(shù) 百分比 住宅 二房 92 49% 三房 115121 92 49% 四房 206 4 2% 188 紅嶺路 東園路 埔尾街 住宅 公寓 歲寶 2+1房 三房 隔層花園 立面俊朗，昭示性強，極具營銷價值的準(zhǔn)現(xiàn)樓 城市核心 ?具備 APARTMENT國際公寓的天然氣質(zhì) 區(qū)域價值 城市核心 . 都市集成點 均好公寓型產(chǎn)品 多重城市資源 稀缺社區(qū) 核心價值 主張 城市核心區(qū)域。一園真趣迎四季熙攘賓朋。 ? 在湖邊的“羽仙館”品茗，更使您享受到：清風(fēng)明月一湖酒，荔香茶好滿園詩； ? 登雙層建筑的“掬月亭”，極目四望，那真是：湖中秀嶼浮影，柳外瓊樓列畫屏；高樓林立天上下，浩月飛來水中央。 關(guān)鍵詞六： 荔枝公園 深圳地標(biāo) ? 地王大廈因所占土地當(dāng)年拍賣拍得深圳土地交易最高價格，被稱為“地王”。 關(guān)鍵詞四： SHOPPING MALL 時尚深圳人主流消費的集散地 萬象城：中國具示范效應(yīng)變的超大型室內(nèi)購物中心。港人每年在深圳的消費額達到 600多億港幣，其中約 70％的消費發(fā)生在羅湖口岸附近區(qū)域。 ?深圳市蔡屋圍金融中心區(qū)的改造工程涉及的改建項目占地面積達，范圍南起中國人民銀行深圳市中心支行和中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行，北至紅寶路，東鄰深圳市公安局大院，西到深圳大劇院和環(huán)宇大廈。 顯赫，以中心之名 ?市場分析 ?項目分析 ?項目整體定位 ?營銷策略總綱 ?策略分解與執(zhí)行 繁華都市中央，地段優(yōu)勢無與倫比 主干道沿線，通達性與昭示性強 ?東臨紅嶺路 ?北向埔尾路 ?南臨東園路 ?西面向歲寶 荔枝公園 深南路 萬象城 濱河路 香港 紅嶺路 地王 中信城市廣場 深圳最早發(fā)展的區(qū)域，各式飲食、娛樂、生活設(shè)施一應(yīng)俱全，生活五彩斑斕。 關(guān)內(nèi)供應(yīng)減少的趨勢持續(xù)發(fā)展，在全市供應(yīng)下降的過程中，福田、羅湖的供應(yīng)稀缺表現(xiàn)尤為突出 關(guān)內(nèi)外成交面積占全市比例對比圖0%10%20%30%40%50%60%70%80%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年關(guān)外關(guān)內(nèi)市場掃描 09年市場放量情況 福田占全市 5% 羅湖占全市 6% 南山占全市 24% 鹽田占全市 4% 09年市場供應(yīng)量主要集中在龍崗、前海、后海不成熟區(qū)域 龍崗占全市 42% 寶安占全市 19% 區(qū)域 09年預(yù)計可售量（套） 總計 在售項目 所占比例 在建未售項目 所占比例 羅湖 5305 1879 % 3426 % 福田 3723 1396 % 2327 % 南山 20390 7145 % 13245 % 鹽田 1981 1345 % 636 % 寶安 12970 5702 % 7268 % 龍崗 23410 12446 % 10964 % 合計 67779 29913 % 37866 % 成熟區(qū)域供應(yīng)量少：羅湖、福田在售住宅 18個，其中 13個項目在本項目入市時售罄；本項目入市時預(yù)計存量 1594套 福田、羅湖區(qū)在售項目銷售進度統(tǒng)計（數(shù)據(jù)截止 3月底） 編號 項目名稱 區(qū)域 總套數(shù) 近一個月周均銷售套數(shù) 累計銷售套數(shù) 累計銷售進度 預(yù)計 9月份存余 1 天安高爾夫瓏園 福田 524 10 153 % 171 2 金地名座 福田 430 26 205 % —— 3 四季山水 福田 469 288 % —— 4 皇御苑 福田 682 18 432 % —— 5 水木瀾山 福田 517 22 392 % —— 6 迷你新居 福田 448 374 % —— 7 嘉鑫陽光 福田 366 319 % —— 8 葵花公寓 福田 192 0 81 43% 111 9 唯珍府 福田 166 103 % —— 10 鴻翠苑 羅湖 510 90 % 410 11 百仕達 〃 樂湖 羅湖 942 5 333 % 509 12 雅翠軒 羅湖 49 18 % —— 13 晴山月 羅湖 238 10 164 % —— 14 尊寓 羅湖 682 544 % 88 15 星湖花園 羅湖 65 54 % —— 16 鉑金時代 羅湖 303 7 255 % —— 17 佳園 羅湖 111 7 97 % —— 18 翠山花半里雅筑 羅湖 148 133 % —— 合計 6886 1289 數(shù)據(jù)來源：深圳國土資源與房產(chǎn)管理局網(wǎng)上 ―一手房公示 ‖ 7月份存余套數(shù)按照近一個月周均銷售套數(shù)進行估算 2023年 2023年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 華潤幸福里 淘金山 110000㎡ ， 768套 231549 ㎡ ， 1100套 2023年 6月 片區(qū) 項目 /地塊名稱 總建面㎡ 套數(shù) 戶型情況 預(yù)計推出時間 羅湖 淘金山二三期 231549 1100 120180㎡ ,220㎡以上高層 2023年之后 華潤幸福里 110000 768 140180 ㎡中大戶型為主 2023年 福田 2023年下半年方有新項目推出 成熟區(qū)域供應(yīng)量少：未來新增項目 2個，其中華潤幸福里與本項目區(qū)位、推售期相近，但產(chǎn)品異質(zhì)，無直接競爭關(guān)系 項目名稱 總建平 米 戶型 7月在售套數(shù) 福田 天安高爾夫 〃 瓏園 112740 150250 ㎡ 251 葵花公寓 22331 2550 ㎡復(fù)式 111 羅湖 百仕達 〃 樂湖 317783 115140 ㎡ 三房、150185 ㎡ 四房， 少量 87 ㎡ 兩房 549 鴻翠苑 37444 40 ㎡ 1房、 7076 ㎡ 2房、 10120 ㎡ 3房 417 尊寓 51648 3060 ㎡ 一房、兩房 108 幸福里 110000 140180 ㎡ 768 7月區(qū)域主要存量預(yù)估 ?幸福里 /瓏園以中大戶型為主、鴻翠苑地段偏僻，與本項目無直接競爭關(guān)系； ?葵花公寓 08年 8月以來銷售停滯，淡出市場； ?樂湖與尊寓提供少量同面積段產(chǎn)品 與本項目同期在售主要項目 : 樂湖 葵花 瓏園 幸福里 尊寓 鴻翠苑 本項目 周邊二手樓放盤活躍、存在可替代產(chǎn)品； 價格廂體：成交均價 、月租金 5080元 /㎡ 項目 世金漢 宮 佳兆業(yè)中 心 城市天 地 風(fēng)格名 苑 地王公寓 港島銀座 名仕閣 都市名 園 御景東 園 09年至今放盤量 122 125 140 153 92 96 124 154 914 09年至今成交量 26 55 87 33 10 30 23 48 58 二手成交價 （萬元 /㎡） 租金水平 （元 /㎡） 5590 7080 5065 5070 5070 5070 4060 4555 4560 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián) EVS系統(tǒng) 本項目面市時區(qū)域二級市場供應(yīng)量少，稀缺性突出。房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展將不斷拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展的融資結(jié)構(gòu)，有效改善目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過分依賴銀行資金的現(xiàn)狀，從而降低金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險。”這無疑再一次肯定了房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用，也標(biāo)志著地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策至此告一段落。 ? 09年第一季度深圳一手房成交均價為 11053元 /平米，環(huán)比下降了%，同比也下降了 %。城濱雅苑項目營銷執(zhí)行報告 謹呈 :深圳市城建集團 世聯(lián)地產(chǎn) 三年歷程，無數(shù)想像，當(dāng)理想即將照進現(xiàn)實， 城濱雅苑，在等候中更加值得期待 …… 洞察先機，方可掌控全局 ?市場分析 宏觀大勢 ?項目分析 ?項目整體定位 ?營銷策略總綱 ?策略分解與執(zhí)行 2023年第四季度深圳市經(jīng)濟發(fā)展相對平穩(wěn)，各項經(jīng)濟指標(biāo)穩(wěn)步增長，平均效益提升 ? 截止 08年第四季度深圳全市累計實現(xiàn) GDP產(chǎn)值 ，累計同比 增長 %； ? 08年全年深圳全市實現(xiàn)全社會累計 固定投資額 為 ，累計同比 增長 %；全市實現(xiàn)累計社會 消費品零售總額 為 億元，累計同比 增長 %； ? 總體看來， 08年 112月份以來，深圳全市經(jīng)濟總體運行態(tài)勢良好，各項經(jīng)濟指標(biāo)均有較大幅度的增長。從走勢來看，自 08年第一季度以來，深圳一手房的 成交均價整體呈下降態(tài)勢 。 09年房企間的兼并融合將進一步加劇 ? 目前地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的經(jīng)營性危機給一些深刻理解地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律、執(zhí)行力強注重控制風(fēng)險的企業(yè)提供了最好的發(fā)展機遇，行業(yè)范圍內(nèi)的整合和分化趨勢日益明顯 。 2023年，價格回歸理性，剛性需求支撐成交量回升，市場年底出現(xiàn)小陽春； 2023年一季度，深圳經(jīng)濟平穩(wěn)，各項經(jīng)濟指標(biāo)穩(wěn)步增長； 剛性需求爆發(fā)，成交量上漲，房價經(jīng)過探底后漸趨平穩(wěn)； 預(yù)計今年內(nèi)價格在穩(wěn)定中略有長漲，但增幅不大。 市場分析 世聯(lián)觀點 對本項目的啟示： 在極度稀缺的市場背景下，本項目有條件、有機遇成為高端客戶矚目的項目之一。 王子國宴、火間土、午鶴料理、中森名菜、巴西烤肉 …… 吉之島、西武百貨、 RELL百貨、歲寶 …… 室內(nèi)真冰場；嘉禾影院、新南國 …… 春風(fēng)路、東門等知名吃喝、休閑、購物場所也近在咫尺 …… 區(qū)域印象： 繁華不夜天 區(qū)域 分析 東門商圈 華強北商圈 行 政 文 化 中 心 商務(wù)中心 Shopping Mall 休閑文 化中心 人民南商圈 地王商務(wù)圈 關(guān)鍵詞一： 軌道樞紐 地鐵一、二號線途經(jīng)大劇院站 軌道樞紐價值： ?城市發(fā)展軸線 ?人流集中效應(yīng) ?節(jié)約時間成本 ?商圈形成 ?對租賃物業(yè)的影響 關(guān)鍵詞二 ： 金融中心 ?羅湖是深圳金融機構(gòu)數(shù)量最多、分布最為密集的金融聚集區(qū)，聚集了各種金融機構(gòu)近 600家。建設(shè)項目包括中國人民銀行深圳市中心支行發(fā)行庫及附屬用房、回遷安置樓、超高層金融文化中心大廈、高級商務(wù)公寓，建筑面積達 38萬平方米。 ?口岸是海關(guān)的咽喉，是 交通樞紐 ，是人流、物流、信息流的 集散地 ?口岸聚集了商業(yè)、商務(wù)、行政、文化、金融、休閑、娛樂諸功能，是一個城市的 經(jīng)濟中樞 ?口岸物業(yè)具有租金高、保值升值能力強、易于出租轉(zhuǎn)手等特點，具有 投資價值 國際性口岸經(jīng)濟區(qū) 深港最主要的通道 羅湖口岸經(jīng)濟區(qū)是指以人民南路為主軸，北起深南東路，南到羅湖口岸沿河路，東起東門南路，西至和平路，總面積約 。 擁有六層商用樓面，近 300個大小不一，功能不同的獨立店鋪，以及1000多個停車位，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多功能為一身，包羅萬象、應(yīng)有盡有。主題性觀光項目“深港之窗”，就坐落在地王大廈頂層，是亞洲第一個高層主題性觀光游覽項目。鬧市中的一方靜土 ? 全園亭臺樓閣、廊橋水榭，分布得體，景色宜人。 ? 入夜。 ? 擁有百多盆古樁和水石盆景的“萬景園”，是一具園中之園，也是公園的“精品屋”。罕有的。 華潤幸福里 —— 藝術(shù)的奢侈體現(xiàn) ，售樓處、王子國宴。荷蘭銀行梵高貴賓 理財講座 ，胡一虎現(xiàn)場主持?！? ? —— “對華潤品牌很認可，說朋友在香港住華潤和新鴻基合作的樓盤，管理很好?！? ? —— “你們這里全部都是用西門子的啊，那挺好。太太保養(yǎng)的好，穿身絲綢衣服，手上除了兩個指頭外帶滿了戒指，手腳指甲都精心染過。因為現(xiàn)在還是喜歡城市，最喜歡逛萬象。不喜歡密度過高的，覺得周邊蔡屋圍村降低了檔次。當(dāng)天是帶一個服裝設(shè)計師朋友一起來看，朋友被女設(shè)計師的情景展示房所吸引，覺得可以做工作室，舉辦party等，很喜歡 150平米的復(fù)式，對景觀和服務(wù)要求比較高。是中信紅樹灣老業(yè)主，目前和兒子，女兒，老婆住在 5棟； 成交介紹： 之前看 TH的時候就說公寓出來了通知他。建議把 55平米的打通，提升檔次； 果嶺典型客戶：認可區(qū)位、認可升值潛力 我們發(fā)現(xiàn)： 建筑 可以 復(fù)制 ， 精神 無法 超越