【正文】 159平三房 無 湘江 主力戶型兩三房價格在 7800 臨主干道， 吵鬧 恒大雅苑 普通戶型 2梯 4戶 精裝 90平兩房， 110130平三房， 140平四房 100平送約 6平米 月湖公園 主力戶型三房 價格在 6400 一般 藏瓏 普通戶型 2梯 4戶 精裝 101平 2+1戶型、 138145平 3+2戶型 100平送約 15平米 月湖公園 101平主力戶型價格在 7600 月湖資源 萬國城 MOMA 科技房 2梯 4戶 毛坯 8090平兩房、 110140平三房 無 贈送地暖 根據市場定（ 2023年無新貨推出） 園林硬傷，舒適度一般 珠江花城 普通戶型 2梯 4戶 精裝 7590平 2房， 120132平3房， 143150平 4房，全部高層和小高層 120平送約 20平米 無 主力戶型價格在 6800（已封盤） 鐵路噪音 海洋半島 普通戶型 2棟 4戶 毛坯 88136平三方 100平送約 10平米 無 主力戶型價格 在 5100 立交橋邊， 噪音 相對優(yōu)勢 主要劣勢 核心競品分析 m 房地產智庫 北辰 品牌 北辰實業(yè) 規(guī)模 537萬方 地段及交通 新河三角洲 湘江和瀏陽河匯處 ，地鐵口 配套 地鐵、雅禮中學，大型超商、五星酒店 價格 8100元 /平 最新優(yōu)惠措施 一次性 98折，按揭 99折，五天內簽約 99折 物業(yè)服務 綠城物業(yè) 綠化率 50% PK北辰： 北辰主打大配套及大規(guī)模，萬科城項目規(guī)模和配套均劣于北辰，但萬科城更適宜居住 最大賣點：規(guī)模、配套、升值 客戶搶奪方式：戶外、報紙方式搶客 營銷推廣舉措：通過宣傳配套和規(guī)模來樹立高端形象。 ?部分新加推項目的開發(fā)商迫于資金壓力 ,以低價入市 ,想要爭取盡快回現。 萬科城 2023年高層貨量盤點 125平 90平兩衛(wèi) 90平一衛(wèi) 75平 合計 新貨套數 198 580 724 319 1821 庫存套數 11 45 42 3 101 合計套數 209 625 766 322 1922 套數占比 % % % % % 面積 預估價格 6600元 /平 銷售率 100% 金額 項目目標 m 房地產智庫 ?市場競爭分析 ?核心競品對比 m 房地產智庫?開福區(qū)全年累計成交總量 214萬平，成交均價 7243元 /㎡ ，成交總量及成交均價在長沙內五區(qū)均處于領先水平。 產品困境： 3A地塊 25棟、 2B地塊 1 1 1 16棟均將面臨高壓線的影響。 47 0。 預測 2023年市場 市場供應：長沙從商品住宅供應存量及市場新開工面積推算，2023年預計推出量超過 1300萬方，供應量較大 從長沙市場來看，自 09年以來的存貨總量以及 2023年近期可能的推售貨量值約為 ，但 2023年新開工面積中還有近 600萬方還未上市，以最低可能推算， 2023年至少有 1300萬方產品供應上市。 長沙市場：自九月起，開發(fā)商求快速回現而低價入市，但開盤銷售率仍然不高，超過半數以上開盤銷售率不達 40% 長沙（內五區(qū) + 星沙）開盤走勢圖05001000150020232500第36周第37周第38周第39周第40周第41周第42周第43周第44周第45周第46周第47周第48周第49周第50周第51周第52周第53周2012年第1周0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 0推售套數 ( 套 ) 銷售套數 ( 套 ) 銷售率數據來源：世聯數據平臺 政策基調：中央定調，要堅持房地產調控政策不動搖，信貸金融環(huán)境將趨向定向寬松 房地產調控將繼續(xù) 信貸金融環(huán)境將趨向定向寬松 ?外需回落，中國經濟增速受影響，資本外流加劇中國資產價格下跌，輸入性通脹減弱； ?房產產調控導致內需萎縮，國內經濟增速回落， 2023年仍不容樂觀； ?中國 GDP增速與 CPI雙降，換來一定的貨幣空間； 11年采用穩(wěn)健的貨幣政策， GPD下降， CPI略降。 多個房企的庫存量已經逼近或超過歷史高位，去化速度延長。因此本文檔內容僅限于對長沙世聯地產顧問股份有限公司作投標之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復制文檔的任何內容。 如果長沙世聯地產顧問股份有限公司和貴方繼續(xù)合作，對本文檔中數據的發(fā)布、使用和復制的權利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。 多數房企庫存增長，面臨去存壓力較大，資金壓力促使開發(fā)商求現金流第一。 ?面對經濟下行的挑戰(zhàn) ,貨幣政策開始轉向 。 區(qū)域 存量按區(qū)域平均消化時間 2023年以來總存量面積 /近 1年月均銷售面積（萬平米） 存量平均消 化時間（月） 全市 預測 2023年市場 市場需求：消費者對后市走勢信心不足，市場不確定性及各類優(yōu)惠舉動對客戶信心產生影響，造成客戶觀望情緒加重 部分開發(fā)商低價入市，多個樓盤價格開始松動 消費者信心不足，表現出明顯的觀望心理 ?自住購房客中，看跌情緒嚴重，延遲購房幾乎占一半；投資購房客中，放棄購買的幾乎占一半； ?整體來看，客戶更加關注價格及開發(fā)商的動態(tài)，接待中多表示再等等看下階段是否會有新的優(yōu)惠政策出臺。 63 商業(yè) +車位 預計單價 6600 6800 9500 25000 —— 預計銷售率 100% 100% 100% 100% —— 預計銷售金額 14。 3A地塊 3 37棟公寓最靠近京九鐵路，存在鐵路噪音影響； 地塊狹長，昭示性有待提高。 ?從數據來看，開福區(qū)住宅銷售價格一直位于長沙市領先水平，高于長沙整體均價，但價格水平在 78月出現逐步回落， 12月達到一個年度低值。 市場競爭分析 m 房地產智庫高層競爭： 萬科城周邊在售項目較多，且規(guī)模均較大，區(qū)域內競爭壓力大 湘江世紀城 萬國城 MOMA 雙灣國際 珠江 花城 藏瓏 第一灣 萬科城 恒大雅苑 北辰三角洲 英祥春天 萬達廣場 項目名稱 總建面（萬平） 北辰三角洲 500 湘江世紀城 400 恒大雅苑 151 萬達 100 藏瓏 56 萬國城 MOMA 120 珠江花城 110 天健芙蓉盛世 77 海洋半島 英祥春天 20 第一灣 18 聽香水榭 8 心伽泊 極目楚天 海洋半島 聽香水榭 天健芙蓉盛世 心伽泊 市場競爭分析 m 房地產智庫項目名稱 總建面 （萬平） 總套數 2023年推售貨量 推售戶型 /配比 預計單價 （元 /平米） 推售節(jié)點 北辰三角洲 500 2200 18億貨值 ,預計 2023余套 三房 45%； 四房 35% 五房 20% 78009000 預計 3月首次加推 恒大雅苑 151 2325 約 2500余套 兩房 20% 三房 50% 四房 30% 65007000 預計 2023年 4月第一波及 9月第二波 英祥春天 20 約 800 約 400套 兩房 60%； 三房 40% 55005800 預計 2023年 3月 藏瓏 56 —— 約 800套 ,其中公寓約 350套 公寓 696套 ,余 350套 140170平186套 ,余約 50套 其余高層564套 ,余300套 78008000 2023年 3月起逐步消化 萬國城 MOMA 120 —— 三期， 3000套左右 兩房 35% 三房 50% 四房 15% 精裝 6500 毛壞 5300 2023年 6月 珠江花城 110 8000 二期 4組團 800余套及將推 5組團 兩房 37% 三房 41%； 四房 22% 公寓 372套 精裝 6500 毛壞 5500 2023年 3月 /4月 心伽泊 602 約 400套 1房 3552房 7287平 三房 96119平 四房 142168平 5000左右 在售， 2023年 3月起推出新貨 湘江世紀城 400 22023 剩余約 120余套大平層 四房為主 6000 陸續(xù)消化剩余房源 海洋半島 2471 約 400套 一房 30%； 兩房 50% 三房 20% 5000左右 2023年 3月起推新貨 聽香水榭 8 913 約 600套 二房 27% 34%三房 復式一棟 公寓 (1棟 ) 6300 5號棟在售，預計下批推售時間在 56月 天健芙蓉盛世 77 —— 約 600套 兩房 45%； 三房 45%； 四房 10% 待定 預計 2023年 4季度 高層競爭： 2023周邊主要高層競爭產品推售仍以 23房為主， 23房市場競爭加劇， 產品同質化競爭激烈 市場競爭分析 恒大雅苑 2023年 4月推剩余的 10棟高層、小高層中的 5棟，以 88135平的三房為主。 1棟 2棟 3棟 4棟 5棟 6棟 7棟 核心競品分析 m 房地產智庫PK恒大雅苑：雅范以多重價格優(yōu)惠及資源取勝， 且在長沙地區(qū)的知名度要強于萬科，但萬科城在物業(yè)及產品精裝上具有優(yōu)勢 最大賣點：品牌、 1600元 /平豪裝及優(yōu)惠價格 客戶搶奪點：搶奪三房客戶 客戶搶奪方式：多變優(yōu)惠組合、行銷搶客 營銷推廣舉措：層出不窮的價格優(yōu)惠 +1600元豪裝吸客 總占地面積 總建面積 150萬平 交通及地段 3號線地鐵、 物業(yè)服務 金碧物業(yè) 容積率 綠化率 % 開發(fā)商 恒大地產集團長沙公司 配套 五星級豪華會所，國際運動中心、貴族式幼兒園、優(yōu)質小學、國際風情商業(yè)街 未來供應 下半年推剩余的 5棟以及現在在售的 5棟的剩余產品 核心競品分析 m 房地產智庫PK藏瓏 ： 萬科城的品牌與精裝更具有競爭力，但藏瓏的景觀資源在眾多項目中優(yōu)勢凸顯 最大賣點：資源社區(qū)、成熟社區(qū) 客戶搶奪點：同戶型產品 主要搶奪方式：短信及戶外 營銷推廣舉措：強調資源 10 品牌 雙瑞藏瓏 容積率 樓盤地址 開福區(qū)洪山路 188號 （ 月湖公園北側 ） 建筑面積 54萬方 規(guī)劃戶數 2926 主力戶型 兩房 、 三房 、 四房 、 復式 綠化率 % 物業(yè)形態(tài) 高層、洋房、別墅 物業(yè)管理 高層 /㎡ ；別墅 /㎡ ，但物管服務較差 開發(fā)商 長沙雙瑞房地產開發(fā)有限公司 配套 月湖公園、長沙大學、長沙大學附中、毛家橋水果市場、麥德龍超市、 163醫(yī)院、建設銀行、工商銀行、會展中心、金鷹影視城 核心競品分析 m 房地產智庫 珠江花城 品牌 珠江實業(yè) 規(guī)模 110萬方 地段及交通 芙蓉北路與福元西路交匯處（鐵路、地鐵口旁） 配套 中國科學院幼兒園、會所、小學、運動場、星級酒店、生鮮蔬果市場 園林景觀 10萬平方米自然園林 價格 四組團精裝 6800 最新優(yōu)惠措施 一次性按揭均 93折，折后總價 8000 物業(yè)服務 珠江物業(yè) 綠化率 55% 產品質量 業(yè)主反映房屋工程質量問題、物業(yè)服務差等 PK珠江花城 ： 萬科城項目在品牌及物業(yè)上具有絕對優(yōu)勢，珠江花城配套更成熟，為成熟社區(qū) 最大賣點：成熟社區(qū) 客戶搶奪點：同區(qū)域內精裝產品客戶，在同戶型客戶上存在爭奪； 主要搶奪方式：行銷、形象攔截。 ?高層客戶較年輕，客戶年齡主要集中在 2532歲之間，占 42%；其次為 3345歲的客戶，占 29%。 ?客戶來源中友介比例高達 25%，上半年友介要明顯高于下半年。 交通 2% 教育配套 2% 生活配套 12% 國家調控政策 13% 物業(yè)費 21% 價格 21% 利率 13% 一次性資金不足，不能辦理貸款 2% 公積金首付太高 8% 高壓線影響 6% 2023年萬科城高層成交客戶關注點 區(qū)域位置 14% 交通 2% 價格 3% 升值潛力 10% 戶型 13% 物業(yè)管理 15% 周邊配套 1% 開發(fā)商品牌 24% 能否買到房 18% 萬科城