贏商網(wǎng)-中原xxxx年5月淺析城市綜合體營銷1221459637-wenkub
2023-03-21 12:59:21 本頁面
【正文】 高級消費場所林立的地區(qū),現(xiàn)代城市綜合體演化歷程（三）,京基100,萬象城2004,深圳城市綜合體的發(fā)展,城市綜合體特性,9,8,7,6,5,4,3,2,1,高可達(dá)性,高密度、集約性,整體統(tǒng)一性,功能復(fù)合性,土地使用均衡性,空間的連續(xù)性,內(nèi)外部關(guān)系完整性,強(qiáng)大的對外輻射型,升值價值,價值空間,城市綜合體多重價值倫,追求利潤和租金 銷售部分，其他持有 核心商圈或未來核心 資金密集型 回收資金慢，3~5年 開發(fā)商綜合實力要強(qiáng) 長期收益，回報高,住宅與綜合體區(qū)別,舒適性安全性 全部銷售 不一定在中心區(qū)域 資金規(guī)模相對較小 回收速度快 專業(yè)程度較綜合體低 一次性收益,幾個觀點：,,1,4,3,2,綜合體,市場轉(zhuǎn)變：綜合市場轉(zhuǎn)為細(xì)分市場 客戶轉(zhuǎn)變：消費產(chǎn)品轉(zhuǎn)為消費文化 開發(fā)戰(zhàn)略：品牌打造？擴(kuò)大規(guī)模？,未來挑戰(zhàn)：,品牌開發(fā)商的綜合體之路：差異化打造與規(guī)模化復(fù)制，往往顧此失彼，如何取舍，如何平衡？瑞安…….,博弈：,綜合體核心業(yè)態(tài)是商業(yè) 融資能力 產(chǎn)品力 運營管理能力,核心問題：,發(fā)展商思維模式既定，大部分打著商業(yè)或旅游地產(chǎn)旗號拿地，再靠賣住宅和商業(yè)回籠資金,現(xiàn)狀：,城市綜合體分類,商業(yè)主導(dǎo),萬達(dá)廣場 華潤中心 瑞安新天地,商務(wù)主導(dǎo),卓越世紀(jì)中心,住宅主導(dǎo),寶能太古城,案例分享：城市中心商業(yè)綜合體——華潤中心萬象城,概況,深圳華潤中心萬象城是深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的大型室內(nèi)購物中心。,辦公綜合體應(yīng)運而生,現(xiàn)代城市綜合體演化歷程（二）,六本木新城,六本木新城2003年正式開業(yè)，總建筑面積78萬平方米，歷經(jīng)17年完成建設(shè)，由美國捷得，KPF等多家設(shè)計公司聯(lián)合完成。作為歐洲最完善的商務(wù)區(qū)，拉德芳斯是法國經(jīng)濟(jì)繁榮的象征。浴場占地16萬平方米，除3萬平方米的浴場外，還有圖書館、競技場、散步道、健身房等各種設(shè)施，絲毫不亞于現(xiàn)代的大型休閑中心。利用墻面作壁面或銘文，敞廊與相連接的街旁柱廊形成氣勢壯闊的長距離柱廊透視景象。,HOPSCA,HOPSCA模型：,HOPSCA六大基本業(yè)態(tài)：酒店HOTEL＋寫字樓OFFICE＋停車場PARKING＋大型綜合購物中心SHOPPING MALL＋會議展覽CONVENTION＋公寓APARTMENT,1. 古希臘阿索斯廣場 （ASSOS）,2.卡拉卡拉浴場,3.現(xiàn)代城市綜合體,希臘化時期阿索斯城的中心廣場。淺析城市綜合體營銷,華南資源中心策略研究中心 2013.5,CONTENT,1,城市綜合體概述.………………………………………… 1,2,幾個核心觀點.………………………………………… 6,3,經(jīng)典綜合體案例研究.………………………………………… 8,4,對綜合體未來的展望.………………………………………… 12,大話 綜合體,數(shù)字,現(xiàn)狀,57 170 66 1,概念模糊不清 定位參差不齊 業(yè)態(tài)魚龍混雜 模式粗疏簡陋,城市綜合體簡介,本質(zhì),定義,城市綜合體就是建筑綜合體的升級和與城市空間的延續(xù)，是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體,隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市文化程度的提高，而出現(xiàn)的一種特殊的城市形態(tài)。平面為梯形，兩側(cè)有尺度宏大、高2層的敞廊。,現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運而生。,現(xiàn)代城市綜合體演化歷程（一）,20世紀(jì)30年代表綜合體 特點：構(gòu)成比較單一,拉德芳斯綜合體,拉德芳斯（法語：La D233。它擁有巴黎都會區(qū)中最多的摩天大廈，除此之外地標(biāo)建筑新凱旋門即座落于此，辦公場地約300萬平方米，各類企業(yè)1500家。它是一座集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體；具有居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和創(chuàng)造等多項功能。 規(guī)模：總建筑面積達(dá)18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，300多個大小不一、功能各異的獨立店鋪。,主力店,次主力店,其他品牌,主要品牌,萬象城訂制高端客群，一網(wǎng)打盡,筑巢引“鳳”，與城市精英(富豪)為鄰,開發(fā)五星級的君悅酒店，源源不斷輸送高端客戶群,“制造”與國際名企金領(lǐng)為伍,充分利用商業(yè)地產(chǎn)城市綜合體的組合拳優(yōu)勢，設(shè)計時明顯將整個城市綜合體各項目之間，通過商業(yè)購物中心有機(jī)的融合為一個整體。超級市場、深圳最大的電影城——7廳嘉禾影城、奧運標(biāo)準(zhǔn)的“冰紛萬象”滑冰場。6個半主力店以及80多個國內(nèi)外知名品牌宣布進(jìn)駐。,每層都可以開車進(jìn)入，步行進(jìn)入購物中心內(nèi)，因此，萬象城首先是舍，然后才是有所得，舍棄如此寶貴的黃金商業(yè)物業(yè)，用來作停車場,成功之道,找到時代生活焦點：,中國購物中心行業(yè)的領(lǐng)跑者，倡導(dǎo)國際化的消費理念，彰顯時尚品味與優(yōu)雅格調(diào)，引領(lǐng)全新的生活方式與消費潮流。超級市場：華潤萬家第一家新概念超市，以品種繁多的進(jìn)口食品為特色。 深圳奢侈品店先驅(qū) ……,品牌之后……,轉(zhuǎn)變,案例分享：CBD區(qū)商務(wù)綜合體卓越世紀(jì)中心,區(qū)位： 卓越,項目基礎(chǔ)指標(biāo),產(chǎn)品概況,Tower1:64層超甲級寫字樓，總高度280米，刷新了深圳CBD的建筑高度。以國際領(lǐng)先的Boutique Office辦公理念，以各區(qū)間大小不同的戶型面積，滿足才智型企業(yè)的精致商務(wù)需求,Tower4:深圳CBD純正的甲級寫字樓，尊享世界商務(wù)綜合體的便捷與優(yōu)越，提供世界級商務(wù)平臺。7萬元/平方米,項目推售步驟,Step 5,2010年11與16日，1號樓租賃啟動，全球招租，租金：200元/平 開盤當(dāng)天銷售火熱，幾近售罄，創(chuàng)造了寫字樓界的銷售奇跡,項目推售節(jié)奏,愛的拍拍客,浪漫YOUamp。,營銷亮點一：
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