年東莞市商業(yè)地產(chǎn)莞都國際花城后續(xù)營銷計(jì)劃商業(yè)地產(chǎn)-wenkub
2023-06-14 14:20:10 本頁面
【正文】 銷售速度（套比） 快 慢 低 高 總價(jià) 推動(dòng)性產(chǎn)品： 【 26套一口價(jià)單位推出特殊產(chǎn)品 】 ，必須通過銷控，階段推售，帶動(dòng)整體 ，營銷中的噱頭產(chǎn)品 A類 B類 利用性產(chǎn)品： 【 6號(hào)樓 A、 C單元產(chǎn)品與 4－ 10號(hào)樓頂層復(fù)式單位 】 ，加強(qiáng)客戶的引導(dǎo)性 C類 問題產(chǎn)品： 【 6號(hào)樓 B單元產(chǎn)品與樣板房 】 ，增強(qiáng)技術(shù)支持，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力 ，發(fā)揮營銷杠桿作用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年的莞都國際花城 客戶分析 銷售分析 市場(chǎng)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年銷售情況 銷售分析 銷售情況與市場(chǎng)走勢(shì)吻合 : 2月份屬春節(jié)期間，消費(fèi)者缺乏置業(yè)熱情，銷售業(yè)績(jī)位居全年最低， 3月份市場(chǎng)回暖； 5月份黃金周開始，銷售量穩(wěn)步上升； 9月份在深圳投資客增多，并且老帶新也迅速攀升的情況下，達(dá)到了 07年銷售的高峰； 10月份后受新政與入戶限制的影響，銷售呈整體急劇下降趨勢(shì)； 2020年的月均銷售量約為 47套，新政后銷量急劇下跌 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年月均銷售量為 47套，成單率約為 30％ 但新政實(shí)施后月銷售量下降到約 20套 ,成單率下跌到 20％ 目前存貨與未來增量主要為樓王及高附加值復(fù)式產(chǎn)品，產(chǎn)品賣點(diǎn)鮮明 但戶型設(shè)計(jì)不為客戶認(rèn)可，總價(jià)過高，客戶難以接受 剩余貨量較大，產(chǎn)品細(xì)分明確，營銷針對(duì)性強(qiáng) 但無可避免，我們已是尾盤，且剩余產(chǎn)品缺陷較多 銷售分析小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中堂本地客戶及其帶來口碑的傳播是本項(xiàng)目上門客戶的重要資源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 點(diǎn)面結(jié)合的整合行銷確保市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 客戶 來源區(qū)域 主要是中堂，其次是麻涌、新塘、莞城，印證了“固足中堂，進(jìn)而吸引周邊鎮(zhèn)區(qū)”的策略，其中麻涌、新塘是重點(diǎn)拓展鎮(zhèn)區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 上門量與進(jìn)線量成正相關(guān)，平均比例為 ： 1， 07年月均上門量為 136批，月均進(jìn)線量為 116批 新政后月均上門量將為 80批，但月成交 20套需要， 100批以上的新上門量作為支撐 客戶主要為中堂本地自住客，認(rèn)知途徑以朋友介紹為主，口碑傳播及其重要 但現(xiàn)實(shí)客戶口碑在不斷下降 客戶對(duì)項(xiàng)目的第一認(rèn)可因素是產(chǎn)品戶型及其南北通透特性 但剩余產(chǎn)品產(chǎn)品存在較大缺陷，需要設(shè)計(jì)引導(dǎo)與營銷配合 多數(shù)客戶購買原因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)城區(qū)、廣州、深圳較低 但城區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷下跌，城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)價(jià)差拉低，客戶轉(zhuǎn)移臵業(yè)區(qū)域 客戶分析小結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)分析 南國雅苑 莞都國際花城 東港城 鴻富花園 江畔豪庭 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。景觀好 劣勢(shì)：面積過大，實(shí)用性低 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品南北通透性； 可設(shè)計(jì)成 3＋ 1 大社區(qū)里的大戶型 四房 136平米四房 26套（ 150套增量） 優(yōu)勢(shì)：景觀好、戶型方正、實(shí)用 劣勢(shì)：但加高、總價(jià)高 無 147165平米四房 優(yōu)勢(shì)：南北通透、戶型方正、景觀好 劣勢(shì)：面積過大，實(shí)用性低 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的南北通透性 大社區(qū)里的大戶型 復(fù)式 無 無 95165平米頂層復(fù)式 55套 優(yōu)勢(shì)：景觀好、附加值高、視野寬闊 劣勢(shì)：二層空間較差 中堂稀缺性產(chǎn)品 高附加值產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 限制投資客購房需求 加大炒房成本 轉(zhuǎn)變購房者心態(tài) 平抑房?jī)r(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 新政前后各將售樓盤釋放出來的價(jià)格信息變化 項(xiàng)目名稱 新政前 新政后 毛坯調(diào)價(jià)幅度 調(diào)價(jià)后效果 萬科運(yùn)河?xùn)| 9000元 /平米 69007400元（帶 800元精裝修） 30% 熱銷 時(shí)尚島 10000元 /平米 8500元 /平米（帶 800元精裝修） 22% 熱銷 名門公寓 9000元 /平米 8000元 /平米（帶 1800豪裝） 30% 不理想 晶城 8700元 /平米 6500元 /平米 25% 熱銷 名門世家 8500元 /平米 62006600元 /平米（帶 600元裝修） 25% 不理想 景湖春曉 8000元 /平米 62006600元 /平米（帶 800元裝修） 26% 一般 天驕峰景 13000元 /平米 890011500元 /平米 30% 熱銷 信義 .長安 1號(hào) 10000元 /平米 75009000元 /平米 25% 熱銷 中信德方斯 12000元 /平米 開盤 69887888元（帶 1500元豪裝） 45% 不理想 城市假日 3 8400元 /平米 6500元 /平米 23% 熱銷 城市星座 3期 6500元 /平米 52006000元 /平米（帶 500元裝修） 28% 一般 鼎峰卡布斯 10000元 /平米 8000元 /平米（ 800元精裝修） 28% 一般 花園 1號(hào) 7000院 /平米 49005500元 /平米 21% 不理想 與 9月份部分項(xiàng)目 “ 過萬 ” 呼聲相對(duì)照，新政后報(bào)價(jià)開始跳水，發(fā)展商對(duì)價(jià)格的期望值開始降低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 上門量不足 ?缺乏宣傳力度，信息傳播市場(chǎng)接受有限 ?宣傳終端以老業(yè)主為主，無法帶來更多的新上門量 ?缺乏新的宣傳亮點(diǎn)，使客戶產(chǎn)生疲勞 問題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年的措施 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 策略下的營銷執(zhí)行 銷售 1. 一口價(jià)特惠營銷 推廣 展示 5.“ 綜藝會(huì) ” 整合營銷 6.“ 老帶新 ” 政策 7. 營銷手段配合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中央樓王大宅營銷 銷售執(zhí)行 6號(hào) A棟 6號(hào) B棟 6號(hào) C棟 － － 203 201 202 203 201 － 203 － － － 301 302 303 － － － － － － 401 402 403 401 － 403 － － － 501 502 503 － － － － － 保留 601 － 603 － － － － － 保留 701 702 － － － － － － － 801 802 803 － － － － － － － － 903 － 保留 － － － － 1001 1002 1003 － 保留 1003 － － 1103 1101 1102 1103 － 保留 1103 － － 1203 1201 1202 － － － 1203 － － 1303 1301 1302 保留 － － 1303 1401 － 1403 1401 1402 1403 － － 1403 － － 1503 1501 1502 1503 － － 1503 147.82 151.87 9 未售單位集中在 6B本報(bào)告是
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