【正文】 臺地公園的感悟，外景催化劑 林海山莊 繁華深處的紅墅！ ? 開盤前重要時間節(jié)點(diǎn) 時間 執(zhí)行目標(biāo) 銷售工作安排 10月 31日前 1. 為正式開盤銷售做準(zhǔn)備。 ? 項(xiàng)目營銷通路 一、顯性客群的把握： 大眾營銷：報(bào)版、雜志、戶外等； 渠道營銷或?qū)ｍ?xiàng)營銷：如車友會、行業(yè)協(xié)會、九院專項(xiàng)活動及廣告渠道推廣 顯性客群的把握是林海山莊的主要推廣方向和重點(diǎn)。 ? 項(xiàng)目營銷目標(biāo) – 全案目標(biāo) 林海山莊項(xiàng)目總建筑面積 。 ? 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) – 綿陽 2023年市場最熱銷項(xiàng)目之一。 ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理 硬性賣點(diǎn)： ? “離塵不離城”，繁華深處的的城市森林別墅 ? 城市發(fā)展核心區(qū)內(nèi)罕有的闊景坡地與臺地風(fēng)景資源 ? 地中海式的特色建筑風(fēng)格 ? 稀缺地段的稀缺別墅物業(yè)形態(tài) ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理 硬性賣點(diǎn)： ? 天然景觀湖面 ? 幾十畝的原生坡地景觀公園 ? 特色完善配套體系，摒棄多余概念配套觀點(diǎn)，打造健康、完善、實(shí)用的“健康生活館” ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理 軟性賣點(diǎn)： ? 先進(jìn)規(guī)劃、建筑、景觀、服務(wù)概念（品牌化運(yùn)營） ? 體驗(yàn)性的生活感受區(qū)（體驗(yàn)中心、樣板房、示范景觀區(qū)、臺地生活公園） ? 暖、軟、柔性景觀空間，內(nèi)部綠化鋪裝不再生硬 ? 人性化的私享服務(wù)與安全便捷的高科技尊享空間。 待征地景觀的設(shè)計(jì)方案于 2023年 10月 13日前完成，并交效果圖制作公司 進(jìn)行效果圖制作； 別墅私家花園（每戶）的界限確定，并出圖基本框定工作于 2023年 10月 20日前確定；私家花園的精裝方案設(shè)計(jì)（含效果圖）于 2023年 11月 10前 完成； 項(xiàng)目物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容方案于 2023年 10月 30日前確定； 項(xiàng)目智能化系統(tǒng)的確定于 2023年 10月 30日前完成； 現(xiàn)場售樓部的修建于 2023年 12月 30日前完成； ? 三、目前須確定的準(zhǔn)備工作 （三）、 基礎(chǔ)準(zhǔn)備事宜 為保障營銷計(jì)劃的整體進(jìn)度推進(jìn)及推廣效果，相關(guān)基礎(chǔ)事宜務(wù)必按以下時間節(jié)點(diǎn)完成，以便于一線執(zhí)行。 前期可對項(xiàng)目整體形象提升，后期植被灌木等可移植利用 。 本項(xiàng)目各營銷節(jié)點(diǎn)暫按 5月排出 。 ? 一、項(xiàng)目主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立原則 開盤時間：最佳節(jié)點(diǎn) 3月中旬 （ 3）春交會對林海山莊的銷售影響 綿陽春交會預(yù)計(jì) 4月份召開，如房交會之后開盤，我們將會面臨以下問題： A、房交會上各種房源集中放量、促銷手段豐富，有可能造成林海山莊原有客戶局部流失； B、穩(wěn)單與新客戶資源的拓展需同頻推進(jìn)，造成的業(yè)務(wù)交叉管理會局部影響客戶拓展業(yè)務(wù)的進(jìn)展。 2. 制定銷售策略計(jì)劃。 3. 建立并培訓(xùn)銷售隊(duì)伍 圍墻、戶外大牌廣告出臺，項(xiàng)目前期亮相。 因此我們建議可在房交會之前開盤，先期消化原有儲備客源，房交會上全力做好新客戶拓展工作。 我們建議： ? 一、項(xiàng)目主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立 （二）主要營銷節(jié)點(diǎn)的確立原則 接待中心亮相時間 (1 ) 市內(nèi)接待 11底開放 A、 綿州酒店的客戶接待點(diǎn)可于 11月底進(jìn)入， 配合項(xiàng)目前期形象宣傳與咨詢與接待作用； B、并先期蓄留客戶； （ 2） 2023年元旦銷售中心對外開放 A、在示范景區(qū)打造完畢后， 預(yù)留兩月左右的 現(xiàn)場接待時間充分蓄客； B、充分利用元旦、春節(jié)看房高峰 結(jié)論：總共 5個月時長的蓄客時間是項(xiàng)目前期客戶積累的必要準(zhǔn)備時間，也是一個較為適宜的時間周期，蓄客時間太短或太長都不利于后期的開盤營銷。 ? （二）、完成銷售體驗(yàn)中心的建設(shè) 二、項(xiàng)目營銷重點(diǎn)前置工作 銷售中心 ? 體驗(yàn)區(qū) 體驗(yàn)區(qū)應(yīng)兼具部分商務(wù)、休閑及健身功能。 綿洲酒店接待點(diǎn)最晚于 2023年 11月 30日啟用； 景觀示范區(qū)域（代征地景觀及湖的打造、別墅地塊基本景觀、洋房地塊植被景觀）于 2023年 12月 28日前完成； 浣花賓館 ——項(xiàng)目現(xiàn)場的道路打造于 2023年 12月 28日前完成； 浣花賓館停車場地的租用及接待點(diǎn)的設(shè)立工作現(xiàn)行接洽，于 2023年 12月 30日啟用； ? 三、目前須確定的準(zhǔn)備工作 （四）、 銷售道具準(zhǔn)備 基本銷售道具類 銷售辦公業(yè)務(wù)電話申請于 2023年 10月 20日前完成； 市內(nèi)接待點(diǎn)用小沙盤于 2023年 11月 25日前完成； 單體模型制作最晚于 2023年 11月 25日前完成； 樓書制作最晚于 2023年 11月 25日前完成； 戶型單頁、手提袋、信封袋、信箋紙、紙杯、名片、胸牌等基礎(chǔ)道具 2023年 11月 25日前完成； ? 三、目前須確定的準(zhǔn)備工作 （五）、 廣告位的選址 位置確定 人民公園正面左側(cè)三面翻廣告位及周邊步行街燈箱； 臨園路中段立交橋上“吉利汽車”廣告位； 福澤大廈外墻廣告位制作； 臨園干道沿途燈箱（一直到雙碑橋）； 雙碑橋上的燈桿廣告位； 雙碑橋出城下橋左側(cè)“福瑞迪”廣告位； 雙碑橋 ——浣花賓館燈桿廣告位； 半山藍(lán)灣大門外廣告位； 盧卡美郡外劍門路口墻體廣告制作 九院片區(qū)公交站臺廣告位 以上為廣告位的選址意見，具體投放時間和投放階段選擇我司另案提供。 ? 競爭對手研析 ? 半山藍(lán)灣 ? 主題：城市山水別墅 ? 預(yù)計(jì)價格： 65008000元 /㎡ ? 盧卡美郡 ? 主題：威尼斯水岸別墅 ? 銷售價格 5500元 /㎡ ——7500元 /㎡ ? 現(xiàn)有市場主要營銷主題 ? 就別墅市場主流而言，就產(chǎn)品核心賣點(diǎn)的整合特別是別墅山水環(huán)境的整合而營造項(xiàng)目主題的手法運(yùn)用已經(jīng)非常普遍。 – 城市別墅的成功運(yùn)營者。 2023年 5月開盤銷售， 2023年底全案銷售完畢，實(shí)現(xiàn)總銷售額 。 二、隱性客群的把握： 周邊媒體的廣告適量投入； 綿陽進(jìn)出城通道的廣告訴求。 2. 制定銷售策略計(jì)劃。 ? 先期推售房源應(yīng)具備較高之性價比，以樹立口碑及吸引后來客戶。 廣告投放的間斷持續(xù)； 銷售活動間斷推廣； 二批次推廣 ? 開盤期結(jié)束，進(jìn)入加推強(qiáng)銷期 開盤前主要推廣安排 工程節(jié)點(diǎn)配合： 09年 11月底 —— 市內(nèi)接待點(diǎn)開放，保持 3個月的蓄客期，前期盡量多積蓄客戶，保障開盤順利熱銷； 12月底 —— 銷售中心、體驗(yàn)館完成，帶給客戶生活方式體驗(yàn)感受，配合銷售中心蓄客； 12月底 —— 樣板房達(dá)到開放條件，提前兩月開發(fā)樣板間，用實(shí)景樣板房打動客戶。 林海山莊項(xiàng)目網(wǎng)站 渠道：戶外廣告、雜志、軟文等。 戶外、網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)站、