房地產(chǎn)企業(yè)融資技巧及風(fēng)險(xiǎn)管理(39-wenkub
2023-03-13 11:44:59 本頁面
【正文】 錢，上海 A股市場的市盈率高于香港股市。 ? 信托 ? 信托以其極強(qiáng)的適應(yīng)及其中介功能，受到了各方面的重視。采用公司、信托制的房地產(chǎn)基金，將采用私募形式，因受 《 公司法 》 和 《 信托法 》 的限制，其投資者數(shù)量分別不超過 50人和 200份。這些都限制了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)行債券這一融資渠道。 ? 風(fēng)險(xiǎn)類型 ? 市場、融資、變現(xiàn)、管理、利率、法律、環(huán)境 ? 風(fēng)險(xiǎn)的量化 ? 風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào) ? 房地產(chǎn)市場、資本市場和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的互動(dòng)關(guān)系 ? 開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析有關(guān)因素（社會(huì)經(jīng)濟(jì)、法制環(huán)境、市場狀況、技術(shù)條件） ? 土地（地理位置、征用、購入成本、產(chǎn)權(quán)、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)成本） ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境調(diào)查、假設(shè)條件及其實(shí)現(xiàn)（用途、高度、密度、綠化、交通、功能組織、面積的定義和控制、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) /超前 /長期投資價(jià)值 /成本，施工，環(huán)保衛(wèi)生），建造（工期，材料，利率） ? 資金（實(shí)力，組織；現(xiàn)金流分析，風(fēng)險(xiǎn)控制） ? 營銷（定位，策略，媒體） … ? 投資風(fēng)險(xiǎn)分析有關(guān)因素 ? 盈利能力（市場、工程質(zhì)量、交易記錄） ? 租售協(xié)議 ? 物業(yè)管理 ? 產(chǎn)權(quán)、地契、貸款合同 ? 法令法規(guī)（規(guī)劃、環(huán)境、維護(hù)、稅費(fèi) ——以北京為例） ? 保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)債權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 通貨膨脹 ? 利率風(fēng)險(xiǎn) ? 提前償還風(fēng)險(xiǎn) ? 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ? 違約風(fēng)險(xiǎn) ? 市場風(fēng)險(xiǎn)細(xì)述 ? 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（財(cái)務(wù)杠桿，即負(fù)債水平）細(xì)述 ? 資本成本的加權(quán)平均公式 ? r=(L/V)rD=[1(L/V)]rE L——貸款 V——價(jià)值 rD——貸款回報(bào) /利率 rE——股本投資的回報(bào) ? 通過杠桿可增加期待總回報(bào)？ ? 杠桿會(huì)增加回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn) ? 同一物業(yè)資產(chǎn)可以為偏愛不同（如對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，或者對收入與增長的態(tài)度等）的投資者提供不同的投資機(jī)會(huì) ? 投資者如果希望獲得較為安全的、較高的當(dāng)前收益，就可以選擇房地產(chǎn)債權(quán)投資 ? 投資者如果寄希望于收益的快速增長，并且愿意承擔(dān)較多的風(fēng)險(xiǎn)，就可以選擇負(fù)債房地產(chǎn)的股權(quán)投資 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)細(xì)述 ? 投資風(fēng)險(xiǎn)分析常用方法 ? 敏感性分析 ? 情景分析 ? 內(nèi)部回報(bào)率解析 ? 蒙特卡羅模擬示例 ? 政策風(fēng)險(xiǎn)（法律法規(guī)）細(xì)述 ? 土地 ? 資金 ? 稅費(fèi) ? … The End 。此外，這四類資產(chǎn)的投資表現(xiàn)通常沒有太密切的相關(guān)度，因此能夠提供投資者通過分散投資降低風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。 根據(jù) 《 公司法 》 ，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩上個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及但保等都有嚴(yán)格限制，加之我國倆券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。 ? 信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)
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