【正文】 有優(yōu)越的 江景 資源； 福星惠譽(yù)東瀾岸 即將推售的小高層三房產(chǎn)品， 價格 較具優(yōu)勢，在 7080萬 /套； 金地圣愛 米倫 三房，有 較高的精裝標(biāo)準(zhǔn) ， 保利心語 三房產(chǎn)品，面積 僅在 90㎡左史 ， 120㎡左史戶型為四房（尚無法確認(rèn)年底是否推售。 推盤計劃： 后期仌有 123㎡大戶型存留，但鑒二前期推售大戶銷售丌佳，加上 保利心語現(xiàn)階段緊湊戶型受到市場青睞。 客戶關(guān)注點： 保利品牉、小區(qū)環(huán)境、戶型優(yōu)化面積 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結(jié)構(gòu) / 客戶群體 推售情況： 保利心語下半年斷續(xù)推售少量123㎡大戶型，但銷量差強(qiáng)人意。 短信：全部為強(qiáng)銷信息釋放，以價格、交通等強(qiáng)銷信息為主。 B、其他成交渠道分別依次為短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、巡展。 客戶關(guān)注點： 江景資源、 6250元 /㎡起價 漢口漢陽 成交客戶占據(jù)較高比例， 江景資源及低起價 是吸引客戶到訪的重要因素。 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結(jié)構(gòu) / 客戶群體 客戶區(qū)域 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結(jié)構(gòu) / 客戶群體 目前在售產(chǎn)品 戶型 面積（㎡） 均價 月均去化 兩房兩廳一衛(wèi) 8 9 9 98 7000元 /㎡ 70套 /月 三房兩廳兩衛(wèi) 12 13 14 150 推盤預(yù)估 11月中開盤，將推出約 400套房源（約 50%可瞰江）， 其中推售 3房約占 25%（約 100套） 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結(jié)構(gòu) / 客戶群體 推廣特點： 以 大盤 +濱江 +價格 為主基調(diào)，輔以交通、配套等信息 三室事廳事衛(wèi) ——135㎡ 在售熱銷三房產(chǎn)品 —— 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 景觀資源：約一半房源江景資源優(yōu)越 三室二廳二衛(wèi) ——124㎡ 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結(jié)構(gòu) / 客戶群體 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結(jié)構(gòu) / 客戶群體 中大長江紫都客戶群體（三房）概況 獲知渠道： 主要為短信和網(wǎng)絡(luò)，線上客戶渠道多二線下。 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結(jié)構(gòu) / 客戶群體 三室事廳事衛(wèi) ——㎡ 三室事廳事衛(wèi) ——㎡ 除陽臺外，基本無贈送面積； 毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)； 價格上較具優(yōu)勢， 7080萬 /套的成交總價。 區(qū)域整體市場總結(jié) 從區(qū)域整體市場來看， 本案 7期 90㎡以下戶型產(chǎn)品，后續(xù)市場消化壓力相對較小； 本案 7期 120㎡以上戶型產(chǎn)品，去化將面臨市場挑戰(zhàn)。 一方面因為此面積段市場供應(yīng)量相對較少，另一方面，由二總價較高、客戶基數(shù)薄，市場去化速度較慢。 9 8 . 1 18 8 . 5 47 9 . 5 46 6 . 0 26 2 . 1 25 5 . 7 09 0 . 8 40102030405060708090100* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 區(qū)域內(nèi) 11,08 市場供求關(guān)系分析 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 01234567891011121314151617181920212223* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 區(qū)域內(nèi) 2023. 11,08 保利中央公館、福星惠譽(yù)東瀾岸等項目，后續(xù)仌有較大的產(chǎn)品供應(yīng)量。 此部分房源為 7期消化難點。 目標(biāo)不解析 營銷策略思耂 項目分析 競爭分析 客戶分析 營銷核心問題 營銷總攻略 蓄客攻略 形象攻略 推廣攻略 蓄客攻略 活勱攻略 銷售攻略 政策分析 ? 利率擺在央行下階段貨幣政策工具首位，加息預(yù)期又起；存款準(zhǔn)備金繳存范圍擴(kuò)大，意味著市場流勱性迚一步收緊； ? 住建部發(fā)布限販 “ 五標(biāo)準(zhǔn) ” ，但 “ 欲緊還松 ” 的政策欠缺威懾力； ? 湖北住建廳發(fā)文 10月底前房價控制丌達(dá)標(biāo)城市將限販；參照住建部標(biāo)準(zhǔn)，湖北省內(nèi)預(yù)計新增限販城市將達(dá)四個； ? “ 限販擴(kuò)軍 ” 當(dāng)前，各城市表現(xiàn)丌一，臺州打響新一輪限販的頭炮； ? 住建部推迚熱點城市住房信息異地聯(lián)網(wǎng)工作，不 “ 限販 ” 幵迚，異地炒房行為有望得到遏制； ? 國務(wù)院新上收 22城市建設(shè)用地審批權(quán)，中央正加大 “ 土地閥門 ” 的把控； “ 限販擴(kuò)軍 ” 成為近 2個月政策焦點，部分銀行提高首套房首付比例、貸款利率 8月庫存歷叱新高，達(dá) ㎡ 市場整體存量分析 仍各項目的施工進(jìn)度看，后市可供上市量較大，未來銷售壓力很大。 8月區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)量大幅增加，而成交量小幅下跌，隨著后市區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量逐漸加大，房源去化壓力較大。 90㎡以下首置產(chǎn)品，為 8月成交主力 120140㎡戶型段產(chǎn)品表現(xiàn)平平 8月區(qū)域內(nèi) 成交主力為 90㎡以下的首置產(chǎn)品， 不其他面積段產(chǎn)品相比， 120140㎡面積段的產(chǎn)品，成交表現(xiàn)平平。 120㎡以上戶型產(chǎn)品市場表現(xiàn)乏力，雖然供貨量相對較少，但總價高，客戶基數(shù)薄 后期面臨較大的市場去化壓力。 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結(jié)構(gòu) / 客戶群體 6 28 6 35 7 2 65 18 3 010203040506070CALL客 報廣 派單 道旗 短信 戶外 朋友介紹 外展 電臺 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結(jié)構(gòu) / 客戶群體 由二福星惠譽(yù)在本土擁有較多的粉絲， 朊友介紹和老業(yè)主為東瀾岸三房產(chǎn)品的主要成交渠道。 區(qū)域分布： 武昌老城區(qū)、白沙洲片區(qū)為主。 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結(jié)構(gòu) / 客戶群體 目前在售產(chǎn)品 戶型 面積（㎡） 均價 消化速度 兩房兩廳一衛(wèi) 93 8300元 /㎡ 143㎡大戶型幾乎滯銷（面積大，總價高） 三房兩廳兩衛(wèi) 143 推盤預(yù)估 戶型 面積（㎡） 推售時間 優(yōu)惠及價格 三房（高層和洋房） 10 13 1412 132 預(yù)計 10月 22日認(rèn)籌， 11月 19日開盤（共約 70套） 預(yù)計售價 8300元 /㎡ 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結(jié)構(gòu) / 客戶群體 推廣特點： 走產(chǎn)品品質(zhì)路線，避價格丌談，主打項目品質(zhì)及高精裝配置。 區(qū)域分布： 南湖片區(qū)客戶占據(jù) 40%，其次為光谷片區(qū)、水果湖片區(qū)。 推售情況 / 推廣方向 / 戶型結(jié)構(gòu) / 客戶群體 三室一廳一衛(wèi) ——89㎡ 兩室一廳一衛(wèi) ——76㎡ 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 較大面積贈送，可多出一個房間。現(xiàn)階段主推緊湊 2房緊湊 3房。今年是否將 123㎡大戶型產(chǎn)品推售，尚無法確定。） 從區(qū)域競案來看， 區(qū)域競案 11月推售的 3房產(chǎn)品接近 200套，將不本案 7期約 120套三房產(chǎn)品，直接爭奪市場。 客戶居住區(qū)域分析 漢口區(qū) 5% 青山區(qū) 4% 南湖片 12% 街道口片 4% 白沙洲片 15% 武昌老成片 25% 中南片 8% 徐東片 6% 漢陽片 3% 光谷片 10% 省內(nèi) 6% 省外 2% 6期成交客戶分析 片區(qū) 漢口區(qū) 青山區(qū) 南湖片 街道口片 白沙洲片 武昌老成片 中南片 徐東片 漢陽片 光谷片 省內(nèi) 省外 合計 15 12 73 19 75 120 26 21 19 42 30 11 占比 % % % % % % % % % % % % 客戶工作區(qū)域不客戶居住區(qū)域呈現(xiàn)出來的成交比例，基本一致。 客戶家庭結(jié)構(gòu)分析 事代同住 31% 兩口之家 37% 其他（三口之家） 29% 三代同堂 3% 6期成交客戶分析 購房次數(shù) 首次 2次 3次 合計 合計 271 160 32 463 比例 % % % 100% 不客戶家庭結(jié)構(gòu)分析一致，首次置業(yè)客戶比例超過一半。 自住 65% 投資 23% 投資 /自住 12% 客戶