【正文】 、娛樂業(yè)、零售業(yè)、交通業(yè)、會展業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等由此連帶的產(chǎn)業(yè)群。 ? 從上世紀(jì)末開始，中國消費重新成為中國經(jīng)濟(jì)最為關(guān)鍵的發(fā)展動力。 —— 對教育、衛(wèi)生、文化、娛樂等需求增長迅速； —— 對居住或社區(qū)生活環(huán)境質(zhì)量和生命健康、安全方面的需求不斷提高； —— 對公共服務(wù)以及終極關(guān)懷的需求越來越強烈，對社會保障和公共產(chǎn)品的需求也在日益擴(kuò)大?？梢灶A(yù)見，中國也將歷史性地轉(zhuǎn)向以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的服務(wù)型社會。 ? 欲策劃大雁山項目，要跳出項目做項目。必須要從中國經(jīng)濟(jì)大轉(zhuǎn)折的格局中，從珠三角發(fā)展的浪潮中，從江門、鶴山城市格局中尋找自己的價值。 消費升級，消費結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 ? 隨著中國人均 GDP的不斷提高，我國城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)持續(xù)發(fā)生變化，恩格爾系數(shù)持續(xù)下降。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整 ? 中國消費結(jié)構(gòu)的升級必然會帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)將會成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前中國正處于消費升級的起跑線，未來消費對經(jīng)濟(jì)的拉動潛力巨大。 ? 據(jù)預(yù)測：十年后，休閑消費支出將占到城市人口消費支出的 50％以上。 美國 休閑產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值達(dá)一萬億美元，稅收達(dá) 6千億美元，創(chuàng)造 2500萬個工作崗位，占全美國就業(yè)職位的四分之一。 ? 珠三角作為中國經(jīng)濟(jì)的前沿地帶，在這樣的大好形勢下，必然也會迎來新的發(fā)展機遇，實現(xiàn)珠三角的再次飛躍，而鶴山這樣的城市，在新的歷史發(fā)展機遇前，具有超越常規(guī)的跨越式發(fā)展?jié)摿?，這是與珠三角的發(fā)展階段密切相關(guān)的。 ? “四小虎”在各自不同的基礎(chǔ)條件下形成各自工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獨特模式： 以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主的“順德模式”，以民營企業(yè)為主的“南海模式”，以國有企業(yè)為主的“中山模式”，以及以外來資本“三來一補”為主的“東莞模式”。 廣州通過大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大內(nèi)需帶動，逐漸形成以第三產(chǎn)業(yè)為核心的大廣州經(jīng)濟(jì)格局。 ? 兩次浪潮的錯失，使鶴山?jīng)]有受到工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的環(huán)境破壞，保留下山清水秀的優(yōu)美自然生態(tài)資源。鶴山距廣州６０公里，車程僅４５分鐘；距離佛山僅有一江之隔。在2023年廣東省縣級市城市環(huán)境綜合指標(biāo)測評中，鶴山市名列第五。 ? 佛開高速、江鶴高速、３２５國道、江肇公路、廣珠鐵路縱橫貫穿全境，與國家一類口岸鶴山港，構(gòu)成水陸一體的交通樞紐。鶴山面積 ，比順德還多 300平方公里，而戶籍人口只有 36萬人，只有順德的 1／ 3。有“海內(nèi)一個鶴山，海外一個鶴山”之稱。拉開城市空間骨架，突破原有老城區(qū)用地緊張、布局擁擠、生活環(huán)境趨于惡化的局面；通過新的鶴山行政中心、鶴山公園以及大雁山板塊開發(fā)建設(shè)，逐步將城市空間向東向北拓展。而鳥瞰鶴山城市現(xiàn)狀，沙坪城區(qū)擁擠繁忙，規(guī)劃中的新行政中心區(qū)由于土地資源的局限，周邊全被鄉(xiāng)村包圍，難以形成規(guī)?；?，并缺乏有效產(chǎn)業(yè)造血功能支持。 也將是鶴山承接廣佛輻射、納入廣佛經(jīng)濟(jì)圈的關(guān)鍵點。 ? 大雁山板塊是江門西江沿岸發(fā)展的端點，是鶴山新城拓展、承接江門沿江發(fā)展的門戶和形象節(jié)點。其最大亮點是恩平溫泉和開平碉樓。周邊有軍警和村民用地干擾。 偏向運動娛樂 由于產(chǎn)品新鮮，定位超前，對低中高市場都有一定吸引力。 周邊已形成完善的城市配套，但檔次很低，商務(wù)氛圍和高檔居住氛圍太弱。 功能完善，設(shè)施老化，缺乏再競爭后勁和空間 搭申遺便車提高客源。 圭峰山運動公園： ?卡丁賽車 3萬多平方米，得澳門賽車會技術(shù)支援。６個羽毛球場，比賽專用場３個，練習(xí)場地３個。 周邊餐飲發(fā)達(dá)，遠(yuǎn)程度假產(chǎn)品一般； 高檔會議設(shè)施相對不足，周邊市場為主； 房地產(chǎn)開發(fā)空間有限，別墅性價比不高； 依托周邊學(xué)校師生和市民，發(fā)展大眾化運動健身項目較為成功。 —— 《鶴山市人民政府工作報告（ 2023年）》 ?顯然，由于江門市總體工業(yè)化水平的欠缺，生態(tài)的相對優(yōu)美完整可謂江門五邑的基本共同特色，那么， 生態(tài)休閑文章該如何做出自己的特色，是我們要面對的課題。 江門與周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對比分析 廣東省及珠三角主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 江門地產(chǎn)：蛻變的前夜 通過以上數(shù)據(jù)比較分析，不難發(fā)現(xiàn)： ? 江門的經(jīng)濟(jì)增長速度相對于珠三角其他城市較緩慢，城市經(jīng)濟(jì)尚處在較為落后的狀態(tài)； ? 房地產(chǎn)投資甚至出現(xiàn)了負(fù)增長，前景不樂觀，低迷的市場狀態(tài)決定了江門地產(chǎn)業(yè)的低水平徘徊態(tài)勢，無論是開發(fā)規(guī)模還是產(chǎn)品素質(zhì)，都不可與珠三角核心區(qū)同日而語。 小結(jié)： 高端休閑，鶴山最后的王牌 ? 與江門其他城市相比，鶴山有最靠近廣佛發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的地緣優(yōu)勢和交通優(yōu)勢；與廣佛區(qū)域高度工業(yè)化污染化的城市相比，鶴山具有得天獨厚的生態(tài)資源和后發(fā)優(yōu)勢，工業(yè)污染區(qū)（即經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)）的消費流要往生態(tài)優(yōu)越區(qū)跑， 鶴山是理所當(dāng)然的第一截流地，即聚寶盆 。打造珠三角地區(qū)高端地產(chǎn)市場的新標(biāo)桿。 ? 五邑之門，休閑至尊。 ?高端商務(wù)會議： ?商務(wù)酒店、企業(yè)培訓(xùn)、大型論壇等。 ? 文教體育 ：文化場所與活動、社區(qū)教育配套和大眾體育健身運動場館設(shè)施。廣東省內(nèi)其他地區(qū)為第二目標(biāo)市場。 第四部分 構(gòu)建大雁山項目 ?四種文化演繹 ?三個板塊分區(qū) 四種文化演繹 ? 山河文化：西江一脈，雁山情（規(guī)劃布局景觀） ? 吉祥文化： 鶴、雁的吉祥演繹（景觀小品、道路標(biāo)識等） ? 休閑文化：生活就像高爾夫（功能業(yè)態(tài)、產(chǎn)品特色） ? 僑鄉(xiāng)文化：漂泊創(chuàng)業(yè)、打拼、落葉歸根、舞獅、龍舟等 （節(jié)事活動等） 功能板塊構(gòu)建 功能板塊 規(guī)模面積 核心產(chǎn)品 內(nèi)容 休閑度假 2023畝 五星級度假酒店 內(nèi)設(shè)高級會議中心、具備接待元首級貴賓的獨立山莊 山谷高爾夫主題運動公園 山谷特色高爾夫 18洞球場、會所俱樂部、練習(xí)場 山水居住 5200畝 頂級別墅 半山江景別墅 高檔別墅 高爾夫、山地、濱水別墅 度假公寓及花園洋房 中小戶型公寓、景觀洋房 文體娛樂 800畝 生態(tài)體育運動公園 網(wǎng)球、籃球、羽毛球等 鶴山一中及雙語小學(xué)及幼兒園 中小學(xué)及幼兒教育配套 水月灣休閑 MALL 濱水商業(yè)、餐飲、娛樂設(shè)施 注：總用地規(guī)模為 8000畝。 定位： ? 成為珠三角最高級的貴賓接待專區(qū)； ? 珠三角風(fēng)景最佳、服務(wù)最好、最安全、最私密、最豪華、最特色的頂級度假酒店； ? 珠三角山谷特色高爾夫運動公園； 第一板塊：休閑度假區(qū) 功能： ? 政府和企業(yè)會議、接待； ? 休閑、商務(wù)、度假、居住 ? 高爾夫運動 消費者定位： ? 國家、廣東省市政府和地方政府官員； ? 國際性大型企業(yè)高端管理人士； ? 本地及周邊中高級企業(yè)管理人士； ? 來鶴山的高端商務(wù)客、政府官員； ? 高爾夫運動愛好者 第一板塊：休閑度假區(qū) 第一板塊：休閑度假區(qū) ? 核心項目 1：雁谷 雁谷 元首級接待標(biāo)準(zhǔn)的獨立山莊 第一板塊：休閑度假區(qū) 核心項目 3：國際會議中心 會議中心利用附屬于度假酒店相對獨立布局，面向接待珠三角地區(qū)行業(yè)會議、論壇、演講、接待會、以及企業(yè)培訓(xùn)和會議，建筑面積約 1萬左右。 ? 山谷高爾夫示意： 充分利用水體與山谷坡地制造多層次景觀，提高打球的難度和興趣。 球場環(huán)境 經(jīng)典第 5洞 案例： 美國新澤西州松樹山谷 (Pine Valley)球場 ? 美國松樹山谷高爾夫俱樂部（ Pine Valley Golf Club）始建于 1922年，位于美國新澤西州，是以大自然的美麗風(fēng)景而聞名遐邇的。更恰當(dāng)?shù)恼f，這是個很容易破壞你的打球興致，令你垂頭喪氣的球場，但從另外一個角度來看，這反而會激起你的挑戰(zhàn)欲望。 案例： 美國新澤西州松樹山谷 (Pine Valley)球場 高爾夫球場的市場定位 ? 定位于 18洞為主的國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，規(guī)格和檔次將超過周邊五邑蒲葵高爾夫球場； ? 以山谷和濱水形成球場的個性和特色； ? 目標(biāo)客戶鎖定為珠三角、香港等區(qū)域政府官員、企業(yè)主、高級企業(yè)管理人士會員為主，同時吸引國內(nèi)高爾夫會員。 第二板塊：山水居住區(qū) 第二板塊：山水居住區(qū) 核心項目 1：頂級別墅 花園洋房 ?在項目建設(shè)部分度假型、投資性的公寓和洋房產(chǎn)品，滿足不同檔次消費需求； ?公寓和洋房特色在于視野開闊，景觀環(huán)境極佳； ?另外在山水環(huán)境中，也設(shè)計建造專門為老年人頤養(yǎng)天年的養(yǎng)生谷等； 花園洋房示意 花園洋房示意 第二板塊：山水居住區(qū) 核心項目 5：雁山養(yǎng)生谷 ?在山水環(huán)境中，也設(shè)計建造專門為老年人養(yǎng)老生活的雁山養(yǎng)生谷社區(qū)； ?通過山水生態(tài)環(huán)境；優(yōu)質(zhì)醫(yī)護(hù)設(shè)施；完善服務(wù)配套使老年人能夠真正葉落歸根、鶴發(fā)童顏、頤養(yǎng)天年。 第三板塊：文體娛樂區(qū) 第三板塊：文體娛樂區(qū) 文體娛樂板塊是項目的核心內(nèi)容，她將 : ? 以水為靈魂，營造觀水、親水、戲水的水天堂； ? 以花為主題，打造四季鮮花不斷的花卉世界； ? 以體育、教育、娛樂、商業(yè)、餐飲為主要業(yè)態(tài)； ? 以展示和體驗現(xiàn)代休閑、時尚文化和僑鄉(xiāng)文化為特色； ? 休閑城區(qū)標(biāo)志性和人氣最旺的區(qū)域。具備三大特點 : ?開放：室內(nèi)、室外環(huán)境相結(jié)合 ?生態(tài)：戶外自然環(huán)境也作為 MALL的有機部分 ?濱水：陸域與水域相結(jié)合，可以充分利用水面進(jìn)行經(jīng)營，打造水城特色 水月灣休閑 MALL 水月灣休閑 MALL 大雁山山體利用初步構(gòu)想 : ?鶴鳴西江，雁舞嶺南 ? 大雁山有可能成為： ? 周邊城市市民近郊