【正文】 塊 九堡板塊 下沙中心板塊 下沙沿江板塊市場接受度 一般 高 高 高價格水平 8200－ 9000 10000－ 14000 9000 8300－ 11000配套情況 目前缺乏 目前較缺乏 成熟 目前缺乏私家車交通 德勝快速路－杭海路 便捷 較便捷 快捷度不及其他三板塊潛在供應(yīng)量 約 10萬方 約 90萬方 約 30萬方 約 100萬方與本項目競爭強度 一般 強 一般 弱板塊價值排序：九堡板塊 下沙沿江板塊 下沙中心板塊 喬司板塊區(qū)域樓市競爭力比較A：板塊內(nèi)部本項目處于九堡的中心地段，比鄰地鐵九堡東站、長途客運中心、四季青。C：喬司板塊目前該板塊的銷售量和供應(yīng)量都不多，而且總的來看外部條件與九堡板塊相比還要差。本項目未來面臨的競爭可見，最大競爭在于九堡板塊內(nèi)部，讓我們一起來看看 板塊內(nèi)的競爭分析板塊內(nèi)的競爭分析 。目前為止，只有雪峰地塊有消息放出，但開盤時間未確定，可能在 09年下半年。 左鄰右舍杭政儲出 [2023]5號 江干科技園 N10地塊 90558 2502 22562 萬科地產(chǎn) 萬科 后期仍有 4個新盤待推出。 陽光國際、石英項目、圣奧 l 單價 14000以上的去化率卻很高，主要是綠城 香 檳 灣 美達 n 地理位置優(yōu)越，距離建設(shè)中的 地鐵九堡東站 僅約 500米，距離杭州 中央商務(wù)區(qū)錢江新城 僅約 2公里，鄰近杭州長途客運中心和艮山東路、德勝快速路等 城市主干道 。n勝稼路，是連接下沙大道和德勝路的 城市主干道 。超寬樓間距南北板樓之間的間距達到 103米， 東西點樓之間間距有 107米， 暢享寬空間。生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)216。216。216。智能化216。216。其次，讓我們再從自身產(chǎn)品進行一次全新的認識：本項目產(chǎn)品最顯著的特征是什么？項目優(yōu)勢 稀有 替代性 同類樓盤九堡核心地段 Yes 可替代 麗江公寓、左鄰右舍、泊林公寓、九月庭院 ……麥德龍、世紀聯(lián)華、百安居、中國四季青服裝交易中心等大型公共設(shè)施No 可替代 麗江公寓、左鄰右舍、泊林公寓、九月庭院 ……地鐵九堡東站，地鐵站以北即為長途客運中心，以及德勝快速路No 可替代 板塊內(nèi)眾多項目 ……12023方中央花園、中心水景區(qū)、下沉式庭院、 50米城市綠化帶Yes 暫無替代產(chǎn)品 暫無替代產(chǎn)品6米架空層及連廊配套系統(tǒng) Yes 暫無替代產(chǎn)品 暫無替代產(chǎn)品超寬樓間距 Yes 暫無替代產(chǎn)品 暫無替代產(chǎn)品優(yōu)秀建筑品質(zhì) No 可替代 板塊內(nèi)眾多項目 ……便捷商業(yè)配套 No 可替代 泊林公寓 ……與競爭者比較，最具市場突破能力的產(chǎn)品核心優(yōu)勢 ——在眾多的產(chǎn)品利益點之下，擁有 九堡核心地段 及項目本身的 豐富綠化空間 是項目特有的且核心的亮點?？蛻舯尘胺治觯挲g客群的主要年齡段以 2535歲為主，他們是社會的中堅力量。從外部因素考慮，本項目基本具備九堡購房者的主要看重要素。社會結(jié)構(gòu)體系模擬圖本項目可吸納的客群本項目可吸納的客群核心客群2535歲的城市中堅，剛性需求者主要客群3545的城市中產(chǎn)邊緣客群外地的房產(chǎn)需求者、投資客核心客群2535歲的城市中堅，剛性需求者。除了首次購房之外，提升 居住環(huán)境及質(zhì)量 是他們主要的購房動機， 成熟的生活配套 及 未來前景 是促進他們購買的理由。然而，停留的間隙，追逐的野獸從頭頂上呼嘯而過，虎視眈眈截住了去路 …… 這樣的想象越是頻繁地出現(xiàn)在他們的夢里 “75S” ，準確的說應(yīng)該是 “75 － 85”“75S”經(jīng)歷是特殊的際遇是幸運的生活是艱辛的他們是 承上啟下的一代 ，在少年時代經(jīng)歷了理想主義的啟蒙和被摧毀，在成年后被市場壓得喘不過氣來他們在老師、家長 “ 好好學(xué)習(xí)、天天向上 ” 的耳提面命中度過中小學(xué)， “ 為革命，保護視力，眼保健操 ...” 是再熟悉不過的旋律 ...他們也早戀，但從來都像小偷似的躲躲藏藏 ...關(guān)鍵詞： 好好學(xué)習(xí) 天天向上 為革命，保護視力 手抄本與抄歌 教師節(jié)與賀卡好好生活 天天向上n 曾和小伙伴們搬著凳子去鄰居家看電視n 曾是戴著鮮艷的紅領(lǐng)巾做廣播體操的那個迎風(fēng)少年n 吃著 1毛錢一根的冰棍兒，看著 5毛錢一場也嫌奢侈的電影n 曾徑最盼望的就是春節(jié)的聯(lián)歡晚會，最高興的是做個三好學(xué)生，領(lǐng)回一張張獎狀和大紅花 ……他們的少年時代n 他們的青春在追星，戀愛，憧憬和奮斗中度過。盡管沒有渾厚的經(jīng)濟實力，但是懂得用有限的資源讓自己過的更舒適、更精彩。n 關(guān)鍵詞： 動畫片 打彈珠 所以對于這類人群而言：所以對于這類人群而言：他們期望通過自己的努力，讓生活可以過得很好對于他們而言，積極的生活態(tài)度是成功的關(guān)鍵對于他們而言，積極的生活態(tài)度是成功的關(guān)鍵他們在不斷的追求生活，改變生活他們相信生活，相信自己很容易讓我們想到的廣告語：“好好生活 天天向上 ”廣告語釋義 :打破傳統(tǒng)觀念對于 “好好生活，天天向上 ”的認知，在傳達一種積極的進取心、適度的享樂觀的同時，將現(xiàn)代的、時尚的、富有責(zé)任感的生活情狀融入其中，賦予項目獨具魅力的傳播氣質(zhì)，也能很好地跟目標客群達成溝通，文字洗練但蘊意深厚。好好生活 天天向上廣 告 語（主推）廣告語（次推）方向一： 塑造標桿、大氣的項目形象領(lǐng)享城市 寓見未來“ 領(lǐng)享 ” ：旨在傳達 “ 領(lǐng)先的 ” 、 “ 舒適的 ” 、 “ 有高度的 ” 享受， “ 領(lǐng)享城市 ” 具備了生活的高度、“ 寓見 ” ：諧音 “ 遇見 ” 、 “ 預(yù)見 ” ，旨在傳達和未來的聯(lián)系，體現(xiàn)一種向上的、有遠見的生活狀態(tài)。方向二： 塑造領(lǐng)先、自信的項目形象主角 主場主角：一在傳達 “ 領(lǐng)寓 ” 城市主角的高貴身份，一在意指客群于 “ 領(lǐng)寓 ” 體會城市主角的生活；主場：本意所指已具備一定的領(lǐng)導(dǎo)地位、占據(jù)一定的城市高度。方向三： 塑造溫暖、親切的項目形象讓愛回家“ 讓愛回家 ” ，如一劑強心針，給客群以情感撫慰，在這個并非故鄉(xiāng)的城市令其找到生活主場的感覺。媒體推廣策略出租車、公交車寫字樓上班接送子女公司進行異地考察或旅行茶館、咖啡館與朋友相聚在辦公室閱讀報紙購物場所消費生活、旅游時尚雜志生活、旅游時尚雜志報紙廣告報紙廣告電梯廣告、直郵廣告電梯廣告、直郵廣告俱樂部合作俱樂部合作戶外廣告戶外廣告 /電臺廣告電臺廣告項目目標人群的生活軌跡中的渠道旅行社合作旅行社合作79圍追堵截9月 10月 11月 12月 2月1月 3月項目推廣階段劃分通過產(chǎn)品形象的強勢導(dǎo)入、品質(zhì)的系列梳理，樹立板塊標桿形象，為首次開盤做好準備。領(lǐng)寓的新形象釋放出去，引起市場轟動。 塑造項目全新的形象，使人耳目一新，打造九 堡標桿，項目形象深入人心。12023㎡中央景觀庭院，薈萃花園生活本味。分隔：圣奧 調(diào)性把握：在形成差異化的項目形象定位的同時，需要保持項目的整體調(diào)性，延續(xù)項目建設(shè)初衷的 領(lǐng)先度 及 標竿氣質(zhì) ；通過富有 創(chuàng)意表現(xiàn) 的畫面?zhèn)鬟_核心賣點，且體現(xiàn)整體 品質(zhì)感 。在圣奧 領(lǐng)寓，踞九堡正中心，奢享 500米寬城市綠化帶，地鐵 1號線等市政頂級配套，一舉成就城市東部公園住家典范。）在 12023方的超大公園，守望家的寧靜 （清脆的鳥鳴作為背景音樂，持續(xù) 5秒，旁白在配樂 2秒后出現(xiàn)。）領(lǐng)寓專線： 0571—86576666 86578888投放時間： 10月初 —11 月初電臺稿一樓書整體構(gòu)思《領(lǐng)寓的光陰》封面：《領(lǐng)寓的光陰》P~ P：2500年前，西湖只是杭州城外的一汪水域P~ P：900年前，作為南宋的都城成就了杭州的第一次繁榮P~ P：100年前，杭州只是從武林門到望江門那么大P~ P：15年前，杭州城西還是一片遍布柿樹林和蘆葦塘的濕地領(lǐng)域 ……P~ P：8年前，城市開始東擴，大杭州框架開始浮現(xiàn) ……P~ P：今天的九堡，杭州城市節(jié)點的尚東之地。P~ P：領(lǐng)寓的光陰，不僅是可以述說的生活，更是我們生活居住的載體。（景觀）：中央景觀花園、城市綠化帶、挑高架空層、社區(qū)小品、綠化P~ P：在光陰的故事里尋找一個美麗和舒適的空間，并獵取一段美麗的愛情。(德國哲學(xué)家 叔本華 . A. ) 領(lǐng)寓的光陰。布置建議階段推廣主要手段推廣渠道 投放媒體 投放時間 主要訴求 推廣目的 推廣費用報紙 都市快報錢江晚報 10月項目形象人群溝通篇 信息釋放，積累客戶 71萬戶外圍墻艮山東路現(xiàn)場圍墻 9月好好生活 天天向上產(chǎn)品賣點 通道攔截，引導(dǎo)客群樓書 印刷 9月 解析項目 深入解讀項目 8萬戶型冊 印刷 9月 戶型及說明 釋放信息，引導(dǎo)客戶 4萬電臺 10月 項目形象 釋放信息，樹立形象 15萬房交會會刊 《杭州房產(chǎn)》《樓市》 10月 項目主要賣點訴求解讀項目賣點積累客戶 10萬售樓部包裝 9月 項目形象，功能 項目形象塑造房交會布展 10月 展示項目，積累客戶總計 108萬重大節(jié)點：房交會第一拔報媒排期時 間 媒 體 版 式 主 題 刊例價（不含折扣）9月 25日 都市快報 整版硬廣 好好生活，天天向上 31萬10月 8日 都市快報 整版硬廣 不在核心地位，不足以稱領(lǐng)寓 31萬10月 9日 錢江晚報 半版軟文 以核心的名義，領(lǐng)享城市生活 10萬2023年秋季房交會時間：以 10月 17日計算第二拔推廣任務(wù)表明目的 ：全方位推介項目優(yōu)勢及個性特點，確定項目整體形象，集中在開盤前投放，盡可能 多的積累意向客戶，為開盤營造熱銷場面造勢。公園 2023核心生活我來了我來了 ：戶外二投放時間： 12月投放內(nèi)容： 開盤前項目賣點訴求圣奧 坐擁 12