【正文】 房?jī)r(jià)繼續(xù)沿著年增長(zhǎng)率 5%的幅度，平穩(wěn)上揚(yáng)。n土地閑置 2年，政府收回。n開(kāi)發(fā)資金不足 35％，商業(yè)銀行拒絕放款。固定資產(chǎn)投資額與儲(chǔ)蓄率及沈陽(yáng)消費(fèi)價(jià)格水平 CPI居高不下，人均消費(fèi)率下降至 47％。在中國(guó) “采取重大措施降低國(guó)民儲(chǔ)蓄率 ”的重要前提下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)成為國(guó)家刻不容緩的重要決策。主體不封頂，不予放款。 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀宏觀情況 區(qū)域現(xiàn)狀 地塊分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)總結(jié)中小開(kāi)發(fā)商面臨洗牌，眾多外地地產(chǎn)大鱷紛紛涌進(jìn)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)健康的沈陽(yáng)市沈陽(yáng)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，品牌開(kāi)發(fā)商趨于 “ 本土化 ” 本地開(kāi)發(fā)商趨于 “ 專業(yè)化 ” 新制度和新政策，加劇了開(kāi)發(fā)企業(yè)的 “ 馬太效應(yīng) ” ，窮者愈窮，富者愈富。郊區(qū)城市化已成定局。 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署n區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型豐富，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)充分。理想狀態(tài)下，以年平均增長(zhǎng)率 100％綜合評(píng)估，預(yù)計(jì) 3年可去化。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模性的中檔項(xiàng)目，其年供應(yīng)量約在 1015萬(wàn)㎡之間，消化量約在 812萬(wàn)㎡之間，整體均價(jià)在 2933元 /㎡左右。容易規(guī)?；_(kāi)發(fā)，坐落于 “蒲河島 ”之內(nèi)政府規(guī)劃政策明朗利于賣點(diǎn)炒作，蒲河北岸，上風(fēng)上水。相對(duì)評(píng)分： 四級(jí)優(yōu)勢(shì)地塊雙向 2車道 蒲河雙向 6車道，至北站原為農(nóng)業(yè)棚戶區(qū)大面積樹(shù)林BDAC PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況 區(qū)域情況 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)（ C）地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢(shì)：近鄰南側(cè)森林景觀，風(fēng)水最佳（地干澤后）近鄰大溪地，及水庫(kù)。劣勢(shì)：面積較小。 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況 區(qū)域情況 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)流程戰(zhàn)略一 注：在沒(méi)有確認(rèn)恒基資金情況的狀況下，本策略只作為理想化模式作為參考120100806040200四地塊規(guī)劃為統(tǒng)一整體， ”有序開(kāi)發(fā)，高開(kāi)精走 “的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略為主導(dǎo)思想。前期借助蒲河島的政府規(guī)劃以普通住宅產(chǎn)品，快速心音人氣，并實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。高端產(chǎn)品的最后開(kāi)發(fā)也規(guī)避了與大溪地等高端項(xiàng)目同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。既可以把相鄰的兩個(gè)單元 (兩戶 )設(shè)計(jì)成可獨(dú)立存在的小戶，也可以考慮將來(lái)兩個(gè)單元適當(dāng) “變革 ” 后形成一個(gè)新的、更大的單元 ；互搭式別墅設(shè)計(jì)，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)以靈活性產(chǎn)品設(shè)計(jì)，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)， ”獨(dú)立式聯(lián)排 “提升產(chǎn)品價(jià)值。戶型跨度在 300以上12 3456 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況 區(qū)域情況 地塊分析 客戶定位 價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略 注：在執(zhí)行 70/90政策前提下，本策略只作為理想化模式作為參考大門大門 大門大門景觀線（含泛配套）龍形水系線（連貫引用蒲河水、月牙湖水） PH 06（ ）地塊 戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況 區(qū)域情況 地塊分析 客戶定位 價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)產(chǎn)品定位自我進(jìn)化的復(fù)合式新城實(shí)踐一個(gè)城市的欲望 精致一種生活的本意花園洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)“ 二疊式 ” 類別墅花園洋房“ 情景花園洋房 ” 設(shè)計(jì)層數(shù)為 ，分為南北兩個(gè)入戶口，下疊戶型南入口首層通過(guò)獨(dú)立小院，形成私密性很強(qiáng)的入戶形式；上疊的戶型通過(guò)外接樓梯進(jìn)入家中，或者通過(guò)首層的私家電梯廳直接入戶。三層為三房?jī)蓮d，戶內(nèi)面積為 120—140 平米。此種產(chǎn)品的戶型面積每戶都在 230260平米左右；采用此種產(chǎn)品的最大利益點(diǎn)在于能夠通過(guò)提高建筑高度，從而進(jìn)一步減少建筑密度，為景觀打造留下更多的空間； 此外，為了需求差異化，我司建議該種產(chǎn)品要全部采用電梯，將其做成帶電梯的空中別墅 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀產(chǎn)品定位宏觀情況 區(qū)域情況 地塊分析 客戶定位 價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)思考市場(chǎng)高端產(chǎn)品的客戶不是金字塔頂端的客群，而是金字塔中上部的客群；我們的產(chǎn)品要能滿足更多層面高收入人群對(duì)居住生活品質(zhì)的追求；現(xiàn)代家庭人口的組成沒(méi)有那么復(fù)雜；要對(duì)總價(jià)進(jìn)行控制，打造高性價(jià)比的產(chǎn)品；綜合以上幾點(diǎn)，我司提出，對(duì)本案的聯(lián)排別墅進(jìn)行 “ 瘦身”根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)： 180250平方米左右的聯(lián)排別墅已可以涵蓋獨(dú)立別墅所有的戶內(nèi)功能。 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀 客戶定位宏觀情況 區(qū)域情況 地塊分析 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo) 從上圖可看出客戶在選擇此區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目時(shí)較為重視的各項(xiàng)要素為：戶型、地段、開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度、價(jià)格合理、園區(qū)景觀、物業(yè)管理 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀 客戶定位宏觀情況 區(qū)域情況 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)針對(duì)區(qū)域內(nèi)客戶群體的行業(yè)來(lái)看一、在本地區(qū)做個(gè)體的客戶占近 40%,其中以做餐飲業(yè)、制造業(yè)為主 。市場(chǎng)調(diào)研客戶評(píng)估情況表 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀 客戶定位宏觀情況 區(qū)域情況 市場(chǎng)分析 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)面積（平米）60m2以下 8090m2 90100m2 100120m2 120m2以上比例 % % % % %p 由于目前區(qū)域市場(chǎng)供給情況，欲購(gòu)買本區(qū)域住宅產(chǎn)品的客戶，選擇置業(yè)面積以 80－ 90m2之間的緊湊型兩居為主。加之明年沈陽(yáng)房地產(chǎn) 增長(zhǎng)趨勢(shì)、區(qū)域規(guī)劃政策趨勢(shì)。而通過(guò)調(diào)查，目前客戶的心理預(yù)期價(jià)格為： 3000元，本 著低開(kāi)高走振蕩式上揚(yáng)的價(jià)格策略，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在 08年首期普通多 層均價(jià)為： 3200元。）預(yù)計(jì)聯(lián)排或別墅價(jià)格在 09年可達(dá)到： 20230元 /平米本案的營(yíng)銷戰(zhàn)略思考 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署營(yíng)銷戰(zhàn)略 推廣戰(zhàn)略城市發(fā)展方向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向城市規(guī)劃與區(qū)域潛力地塊價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)格項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與城市的關(guān)系項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系項(xiàng)目與環(huán)境的關(guān)系項(xiàng)目與人的關(guān)系產(chǎn)品配置景觀園林建筑設(shè)計(jì)利潤(rùn)最大化品牌力著陸標(biāo)桿建筑物大勢(shì) 區(qū)域 項(xiàng)目 產(chǎn)品 目標(biāo)兩種方向 三個(gè)命題 四層關(guān)系 三個(gè)特點(diǎn) 三個(gè)理想 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署營(yíng)銷戰(zhàn)略?蓄水引爆策略 ?病毒營(yíng)銷策略 ?體驗(yàn)式營(yíng)銷策略?品牌營(yíng)銷????????主攻輔助整體營(yíng)銷主線整體營(yíng)銷主線推廣戰(zhàn)略 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署推廣戰(zhàn)略營(yíng)銷戰(zhàn)略自我進(jìn)化的