【正文】 面積 (萬㎡ ) 成交面積 (萬㎡ ) 吸納率 % % % % % % % 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 % 0 2023 4000 6000 8000 10000 元/㎡ 10% 0% 10% 20% 30% 40% 成交均價(jià) 4143 3888 4618 5117 6315 8599 9339 9346 同比增幅 % % % % % % % % 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 0209廣州地產(chǎn)市場預(yù)售面積與成交面積 0209廣州地產(chǎn)市場商品房成交均價(jià) 廣州大勢 二級市場 ? 廣州房地產(chǎn)市場重心較集中于番禺、花都、海珠、天河、白云五區(qū)， 2023年商品房簽約面積均在 100萬平米以上；而越秀、荔灣、黃埔、蘿崗可開發(fā)資源較少，商品房供應(yīng)量小， 2023年商品房簽約面積不到 50萬平米。 項(xiàng)目認(rèn)知 地塊區(qū)位 3 項(xiàng)目占地 2023余畝，總建面約 200萬平米 屬性二：大盤 ? 占地： 約 2023畝，其中一期為別墅用地共 714畝，含 195畝湖面面積； ? 容積率： 一期容積率 （ 凈用地容積率 ），二期 ? 建筑面積： 約 200萬平米 ? 二期地塊范圍及容積率暫定 項(xiàng)目認(rèn)知 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一期 二期 4 3 項(xiàng)目靠山面湖，視野開闊，四面環(huán)山，原生山水景觀優(yōu)美 屬性三：生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 一期用地 B 3 D 1 2 A E C 1 2 C B A E D 項(xiàng)目認(rèn)知 地塊四至 5 距白云機(jī)場 10公里，臨近京珠高速、機(jī)場高速、105國道、 118省道，區(qū)域通達(dá)性好 中花路 機(jī)場高速 機(jī)場大道 S118 山前大道 往 路線 車程 白云國際機(jī)場 項(xiàng)目 —— 中花路 —— 機(jī)場大道 10分鐘 廣州市中心區(qū)域（天河北、珠江新城） 項(xiàng)目 —— 現(xiàn)代大道 —— 機(jī)場高速 項(xiàng)目 —— S118—— 京珠高速 項(xiàng)目 —— S118—— 機(jī)場高速 項(xiàng)目 —— S118 —— G105 30分鐘 佛山 項(xiàng)目 —— 廣州城西 —— 佛山 1小時 東莞 項(xiàng)目 —— 京珠高速 —— 廣深 深圳、香港 項(xiàng)目 —— 京珠高速 —— 廣深 從化線 （軌道 14號線） 本項(xiàng)目 三號線 九號線 屬性四：交通便捷 本項(xiàng)目 項(xiàng)目認(rèn)知 地塊交通 6 花都區(qū)配套集中于花都區(qū)府片區(qū)，項(xiàng)目周邊配套匱乏，是認(rèn)知中的陌生區(qū)域 ? 本項(xiàng)目位于花都區(qū)花東鎮(zhèn)，花都商業(yè)配套集中于城區(qū)，花東鎮(zhèn) 配套落后 ，商業(yè)氛圍不濃； ? 項(xiàng)目周邊 5km范圍內(nèi)僅有富力金港城一項(xiàng)目，周邊人口稀少， 缺乏人氣 ，尚未形成良好的居住氛圍； ? 項(xiàng)目所在片區(qū)為傳統(tǒng)認(rèn)知的 陌生區(qū)域 屬性五：陌生區(qū)域 本項(xiàng)目 花都城區(qū) 項(xiàng)目認(rèn)知 項(xiàng)目配套 7 區(qū)域?qū)傩裕焊偁幖ち? 汽車城 區(qū)政府 新機(jī)場 山前大道 美林湖 山清水秀 桃花源 蘭喬圣菲 玖瓏湖 天湖峰境 本項(xiàng)目 天馬河公館 南航碧花園 芙蓉綠茵豪苑 頤和山莊 勤天一品 樹苑 南華時代城 項(xiàng)目 占地面積 玖瓏湖 約 120萬平方米 桃花源 44萬平方米 蘭喬圣菲 50萬平方米 天湖峰境 80萬平方米 南航碧花園 約 160萬平方米 頤和山莊 約 40萬平方米 勤天一品 樹苑 假日半島 485萬平方米 美林湖社區(qū) 約 金港城 50萬平方米 天馬河公館 46萬平方米 南華時代城 27萬平方米 花都為廣州市商品房供應(yīng)大戶，山前大道板塊聚集了眾多具有優(yōu)勢山水資源的大盤 項(xiàng)目認(rèn)知 區(qū)域?qū)傩? 假日半島 金港城 8 項(xiàng)目界定：具有原生山水資源的遠(yuǎn)郊大盤；交通便捷 項(xiàng)目挑戰(zhàn)：片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量巨大，同質(zhì)化競爭激烈； 陌生區(qū)域，人口稀少，居住氛圍差 我們對項(xiàng)目的理解： 9 我們對發(fā)展商目標(biāo)的理解： T1：保證一期別墅用地成功運(yùn)作，并樹立項(xiàng)目整體高端形象 T2：整盤實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷售 我們對項(xiàng)目的理解： 項(xiàng)目界定：具有原生山水資源的郊區(qū)大盤 項(xiàng)目挑戰(zhàn)：片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量巨大，同質(zhì)化競爭激烈 核心問題 1：如何保證泰湖山莊郊區(qū)大盤運(yùn)作成功？ 核心問題 2：啟動期如何起勢確立整盤高度？ 10 1 廣州大盤之道。 廣州市場概況 廣州別墅市場分析 大盤概況及成功要素分析 11 土地市場呈現(xiàn)繁榮向上的趨勢，價(jià)格和供應(yīng)量在總體上逐年攀升 ? 土地市場至 03年以來至 09年，總體呈現(xiàn)向上趨勢。 ? 2023年荔灣、越秀兩區(qū)成交面積占全市總成交面積不足 10%。 ? 2023年廣州樓市供不應(yīng)求，令08年存貨及 09年新增供應(yīng)被消耗。此類別墅供應(yīng)量約 400至 500套 ， 面積 2072023平方米 ， 單價(jià)普遍在 20230元 /平方米以上 ， 總價(jià)區(qū)間在 3804000萬 /套 。 核心競爭 價(jià)格 ? 聯(lián)排均價(jià) /平方米，總價(jià)集中在 380600萬元 /套；獨(dú)立均價(jià) /平方米，總價(jià)集中在 7004000萬元 /套 。 樓盤名稱 區(qū)域 別墅類型 產(chǎn)品面積 （㎡） 均價(jià)（萬 / ㎡ ） 總價(jià)（萬） 在售 合景天湖峰境 花都 獨(dú)棟、聯(lián)排 260－ 910 － 3 2342730 30 假日半島 獨(dú)棟、聯(lián)排 155298 93400 141 芙蓉綠茵豪苑 獨(dú)棟、聯(lián)排 189290 1 189290 20 芙蓉半島 獨(dú)棟 340470㎡ 476705 桃花源 獨(dú)棟 453698 4501650 59 玖瓏湖 獨(dú)棟、雙拼 350875 8752300 3 蘭喬圣菲 獨(dú)棟 5121212 待定 待定 94 天馬河公館 聯(lián)排 267372 5341005 278 美林湖’社區(qū) 獨(dú)棟、聯(lián)排 200800 1602023 20 南航碧花園 獨(dú)棟、聯(lián)排 200400 160500 20 元邦山清水秀 獨(dú)棟、聯(lián)排 3 370 180260 2 樓盤名稱 區(qū)域 別墅類型 產(chǎn)品面積（ ㎡ ） 均價(jià)（萬 / ㎡ ） 總價(jià)（萬） 在售 翡翠藍(lán)灣 番禺 聯(lián)排、獨(dú)棟 207 400 165320 80 南沙境界 南沙 聯(lián)排 200278 150440 26 南沙濱?；▓@ 獨(dú)、雙、聯(lián) 410500 500800 20 僑建御溪谷 增城 獨(dú)棟、雙拼 343624 4001000 272 恒大山水城 雙拼、聯(lián)排 140255 137250 32 金地荔湖城 獨(dú)棟 220 400－ 490 5 碧桂園鳳凰城 四拼、獨(dú)棟、 聯(lián)排 168350 134700 59 銀匯府邸 雙拼、聯(lián)排 262 1 262400 5 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市場在售存量約 3000套，月均銷售 140套。 遠(yuǎn)郊別墅 特征小結(jié) 花都別墅在售項(xiàng)目主要集中在山前大道沿線，市區(qū)僅有南華時代城、天馬河公館有少量別墅。 花都別墅 地價(jià)情況 本項(xiàng)目 項(xiàng)目 建筑面積 占地面積 產(chǎn)品類型 單價(jià)（元／㎡） 總價(jià)（萬元） 玖瓏湖 約 80萬平方米 約 120萬平方米 雙拼、獨(dú)棟 300875㎡ 25000 7502300 桃花源 13萬平方米 44萬平方米 雙拼、獨(dú)棟 453698 ㎡ 獨(dú)棟： 15000 聯(lián)排： 9900 4501650 蘭喬圣菲 約 14萬平方米 50萬平方米 獨(dú)棟、疊加 5121212 ㎡ 待定 待定 天湖峰境 45萬平方米 80萬平方米 獨(dú)棟、聯(lián)排 260－ 910 ㎡ 9000－ 30000 2342730 南航碧花園 35萬平方米 約 160萬平方米 高層、獨(dú)棟、聯(lián)排 200400㎡ 800010000 160500 頤和山莊 40萬平方米 約 40萬平方米 聯(lián)排、獨(dú)立 412788 ㎡ 600013000 2501200 勤天一品 樹苑 高層、疊加、聯(lián)排 170200 ㎡ 60008500 102200 假日半島 206萬平方米 485萬平方米 聯(lián)排、雙拼 155298 ㎡ 51006500 80200 美林湖社區(qū) 約 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 200800 ㎡ 聯(lián)排 :800013000 獨(dú)棟 :20230 1602023 花都別墅主要在售項(xiàng)目情況，別墅以組合產(chǎn)品形式出現(xiàn)。 從目前銷售情況來看，配套完善的項(xiàng)目銷售情況較佳。 ?主力戶型以聯(lián)排為主 ， 獨(dú)立和雙拼別墅稀缺 ，主力戶型面積區(qū)間在 210400平方米 。 ? 聯(lián)排均價(jià) /平方米 ， 總價(jià)集中在 130250萬 /套；獨(dú)立 /雙拼均價(jià) /平方米 ， 總價(jià)集中在 250600萬 /套 。 美林湖國際社區(qū) ? 美林湖國際社區(qū)位于山前大道，在空港經(jīng)濟(jì)圈輻射范圍內(nèi) ，環(huán)境方面擁有8000畝生態(tài)大湖、 30000畝原生山林 ? 現(xiàn)售淺山溪谷別墅組團(tuán)為西班牙風(fēng)格的山地湖景獨(dú)棟別墅 廣州大盤 市場供應(yīng)量 城市遠(yuǎn)郊大盤供應(yīng)量巨大，眾多遠(yuǎn)郊大盤處于開發(fā)初期 566490301023100786352161108002587111922013511012571614889633230023962130951521500002500000159702963076278925910970091570000富力泉天下方圓明月山溪 珠光流溪御景 珠江國際城東方夏灣拿 富力金港城 僑建御溪谷 天湖峰境 玖瓏湖 頤和山莊 桃花源 南航碧花園保利城 恒大山水城荔湖城 譽(yù)山國際 湖山國際 鳳凰城新光城市花園 招商金山谷約消化量 約剩余量1 2 3 6 7 8 5 4 14 9 10 11 12 13 15 16 17 18 20 21 本項(xiàng)目 概況 —— 距廣州 40分鐘車程，屬城市遠(yuǎn)郊區(qū)域 典型大盤 ? 地理位臵： 廣州市花都區(qū)山前大道 ? 規(guī)模： 項(xiàng)目用地近 1萬畝，首期用地 1000多畝，約 2023套 ? 資源情況： 王子山脈生態(tài)圈內(nèi)，擁有 530萬平方米天然湖泊 假日半島 42 啟動期配套 —— 展示先行，配套集中：通過高爾夫、酒店、主題公園等與項(xiàng)目休閑、度假定位密切相關(guān)的配套充分展示項(xiàng)目度假氛圍 典型大盤 假日半島 交通 ? 將廣清高速馬嶺收費(fèi)站西移，將私家車過路費(fèi)從 22元降低到 15元；投資 1千多萬，修通山前大道到項(xiàng)目的施政公路；修建交通中心 主題公園 ? 故鄉(xiāng)里采用原地搬遷的方式，投資 3000多萬修建具有嶺南風(fēng)格的主題公園 酒店 ? 五星級酒店 2023年 12月開業(yè) 商業(yè) ? 項(xiàng)目開盤時，商業(yè)街強(qiáng)制全部營業(yè)，部分免租，以營造氣氛 交通中心 故鄉(xiāng)里主題公園 商業(yè)中心 五星級酒店 啟動期以標(biāo)準(zhǔn)１８洞高爾夫球場的規(guī)劃造勢 一、二期總占地 5000畝 100％ 住宅區(qū)占地面積 2023畝 40％ 配套區(qū)占地面積 3000畝 60％ 國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 一期 一期 二期 二期 二期 主題公園、五星級酒店 43 價(jià)格策略 —— 以資源次優(yōu)位臵產(chǎn)品高性價(jià)比入市，吸引投資客 典型大盤 假日半島 ?啟動區(qū)位： － 資源次好位臵 ?啟動物業(yè)總價(jià)： －洋房 35萬元 /套起 － TH： 59萬元 /套起 －獨(dú)棟： 92萬元 /套起 客戶轉(zhuǎn)變 投資 度假 居住 性價(jià)比 同區(qū)域均價(jià) 假日半島 鳳凰城與同區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格比較 44 假日半島成功起勢關(guān)鍵點(diǎn)： 配套先行 +高性價(jià)比 典型大盤 假日半島 ?展示先行，配套集中 ： 通過景觀資源、產(chǎn)品、娛樂配套充分展示項(xiàng)目度假氛圍； ?控制總價(jià)，凸顯高性價(jià)比 ， 以“平過自己起屋”為主要產(chǎn)品宣傳焦點(diǎn)，吸引人氣，成功起勢； 45 概況 —— 廣園