世聯(lián)-重慶旭慶江灣國際花都項(xiàng)目價(jià)格策略報(bào)告62p-wenkub
2023-02-03 08:52:39 本頁面
【正文】 項(xiàng)目 :單個(gè)項(xiàng)目內(nèi)包含多層洋房和高層產(chǎn)品：市場同類產(chǎn)品比值法同一項(xiàng)目內(nèi)包含兩種物業(yè)類型的：綜合考慮項(xiàng)目多層具備優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品；本項(xiàng)目標(biāo)桿產(chǎn)品；花街、江景綜合資源優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目 洋房均價(jià) 高層均價(jià) 比值奧林匹克花園 4000 3500 ： 1蘭溪谷 4100 3500 ： 1天湖美鎮(zhèn) 4500 3700 ： 1駿逸藍(lán)山 4000 3500 ： 1華宇北國風(fēng)光 4100 3700 ： 1本項(xiàng)目高層與多層價(jià)格比要比市場同類項(xiàng)目價(jià)格比要大本項(xiàng)目高層 : 多層 (小高層 )均價(jià)比取 1:：市場同類產(chǎn)品比值法已推導(dǎo)出本項(xiàng)目高層的市場動(dòng)態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)，根據(jù)同類產(chǎn)品比值法，得出本項(xiàng)目多層的均價(jià)區(qū)間為：5122元 /m2綜合三級(jí)市場的多層與高層的產(chǎn)品比值，得出目前關(guān)內(nèi)市場多層與高層產(chǎn)品的比值是 1： 價(jià)格報(bào)告思路4 價(jià)目表形成及驗(yàn)證1 項(xiàng)目背景分析2 定價(jià)策略及方法3 核心均價(jià)的推導(dǎo)5 推售節(jié)奏 價(jià)格表制作辦法 價(jià)格表形成 000 00 綜合折扣率 00 入市均價(jià)建議 00分類打分—— 高層產(chǎn)品和多層產(chǎn)品分別打分，建立不同價(jià)值體系；精確致導(dǎo)—— 精確制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重，進(jìn)行銷售和策劃分別爬樓打分；高成低就—— 特殊單位特殊處理，確保價(jià)值最大化，主力戶型合理價(jià)格確保銷售速度。?“ 市場同類產(chǎn)品比值法 ” 推導(dǎo)多層均價(jià)市場項(xiàng)目（具有高層、多層組合）均價(jià)比例或同區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品與高層的均價(jià)比例來推導(dǎo)項(xiàng)目的多層均價(jià)。 在項(xiàng)目首次面市階段，較高的水平差和低垂直差配合，盡量減少超過客戶敏感線的產(chǎn)品數(shù)量價(jià)格報(bào)告思路3 核心均價(jià)的推導(dǎo)1 項(xiàng)目背景分析2 定價(jià)策略及方法4 價(jià)目表形成及驗(yàn)證5 推售節(jié)奏 核心均價(jià)推導(dǎo)方法 高層核心均價(jià)推導(dǎo) 多層核心均價(jià)推導(dǎo) 整體均價(jià)合成 000q 市場比較法q 成本法q 收益法它是將需要定價(jià)的對(duì)象與在 定價(jià)期間有交易 的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此確定客觀合理價(jià)格的方法。 高市場增長率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗 相對(duì)市場份額波士頓矩陣綜合對(duì)市場供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)：包裝，旗幟！利潤主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨*詳見附件：產(chǎn)品分類表定價(jià)策略：控制風(fēng)險(xiǎn)、低開高走首次開盤推售產(chǎn)品原則：強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品 (明星產(chǎn)品、現(xiàn)金牛產(chǎn)品組合），啟動(dòng)市場確保首次銷售成功定價(jià)策略：市場項(xiàng)目水平差、垂直差? 市場項(xiàng)目水平差一般是實(shí)收均價(jià)的8%~16%? 綜合考慮項(xiàng)目戶型跨度大 ,建議采用較高的水平差市場項(xiàng)目 實(shí)收均價(jià) 朝向差 比例 垂直差華宇渝洲新都 3724 300 8% 20（ 3層一價(jià)）星月灣 3298 300 9% 1020元 /層蓮華國際 3762 300 8% 15元 /層不等龍湖觀山水 3762 600 16% 20（ 5層一個(gè)價(jià)）云滿庭 C區(qū) 3663 400 11% 10元 /層錢塘玫瑰灣 3564 300 8% 10樓以下 10元， 20樓以下 15元嘉華鑫城 3528 150 4% 30（ 3層一個(gè)價(jià)）中新城上城 4010 600 15% 20元渝中名郡 3541 300 8% 10元? 市場項(xiàng)目垂直差一般較小，一般采用三層或五層一個(gè)價(jià)形式；? 本項(xiàng)目垂直差建議，在景觀沒有本質(zhì)性變化的樓層，縮小層差，在變化明顯的樓層拉大層差；水平差、垂直差考慮原則：戶型跨度大，在項(xiàng)目首次面市階段，擴(kuò)大水平差 ,縮小垂直差定價(jià)策略小結(jié)216。需要不斷投入以增強(qiáng)其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。產(chǎn)品推出順序魯能星城：多層 小高層 高層融橋半島：多層 小高層 高層綠韻康城：洋房 — 高層水晶儷城：高層渝洲新都：高層定價(jià)策略：市場典型大盤項(xiàng)目價(jià)格策略對(duì)本項(xiàng)目的啟示；? 市場典型項(xiàng)目價(jià)格策略特征優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品啟動(dòng)（資源較好地塊）價(jià)格低開高走? 其他：品牌號(hào)召完善的現(xiàn)場展示充分的積累主動(dòng)上門客戶? 本項(xiàng)目條件啟動(dòng)產(chǎn)品屬整體項(xiàng)目最差區(qū)域；? 其他： 企業(yè)沒有強(qiáng)勢(shì)品牌； 現(xiàn)場展示不完善（銷售以前） 積累主動(dòng)上門客戶時(shí)間短? 啟示：強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品，低于客戶預(yù)期價(jià)格入市，形成熱銷氛圍，后期充分完善展示，逐步提升價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值定價(jià)策略：產(chǎn)品細(xì)分，分類比準(zhǔn)，動(dòng)態(tài)合成均價(jià)具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值?？蛻粜枨罅扛?、可實(shí)現(xiàn)高市場價(jià)值。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場價(jià)值
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