【正文】 ne 發(fā)現(xiàn)價值 …… 一、宏觀背景 一）宏觀經(jīng)濟信號 二）宏觀政策 三）整體經(jīng)濟狀況 四）如皋樓市 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 宏觀經(jīng)濟信號 宏觀政策 整體經(jīng)濟狀況 如皋樓市 宏觀經(jīng)濟信號 【 數(shù)據(jù)一 】 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 17月份 CPI指數(shù) 同期回落 【 數(shù)據(jù)二 】 人民幣不斷升值，匯率不斷提高，對美元匯率突破 1： 【 消費信心受挫，滬、深等地房地產(chǎn)繃緊資金鏈 】 發(fā)現(xiàn) 價值 宏觀經(jīng)濟信號 宏觀政策 整體經(jīng)濟狀況 如皋樓市 宏觀政策 總書記胡錦濤十七大報告 —— 創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入 《 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》 《 中國人民銀行、中國銀監(jiān)會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 《 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 》 （ 39號令） 【 消費者更加關注品牌開發(fā)商產(chǎn)品與服務 ，品牌開發(fā)商市場份額再擴 】 購房行為將趨于成熟 鼓勵個人財產(chǎn)性收入，對投資持鼓勵態(tài)度 真正的市場化運作 開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 發(fā)現(xiàn) 價值 宏觀經(jīng)濟信號 整體經(jīng)濟狀況 外資 投資 地產(chǎn) 本幣升值 【 經(jīng)濟時有起伏，但穩(wěn)定是根本 】 、 【 新一輪經(jīng)濟增長期 】 、 【 房地產(chǎn)業(yè)助力 】 整體經(jīng)濟狀況 如皋樓市 宏觀政策 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 發(fā)現(xiàn) 價值 如皋樓市 宏觀經(jīng)濟信號 宏觀政策 整體經(jīng)濟狀況 如皋樓市 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 后市展望 —— 從量價關系看，后市儲備嚴重不足 供應量 后市由大戶轉(zhuǎn)為小戶為主的市場格局 成交量 明顯下降，目前市場仍為 140160m2的舒適型戶型為主 成交價 維持高位盤整，已運行到高位，受全國整體房市影響，消 費信心不足，觀望氣氛嚴重 發(fā)現(xiàn) 價值 二、如皋樓市發(fā)展趨勢 一）如皋樓市發(fā)展趨勢 —— 土地供應 二）如皋發(fā)展趨勢聚焦 —— 城南 三）如皋發(fā)展趨勢聚焦 —— 新市政 四）如皋發(fā)展趨勢總結(jié) 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 發(fā)現(xiàn) 價值 如皋樓市發(fā)展趨勢 — 土地供應 如皋樓市發(fā)展趨勢 市區(qū)土地稀缺，舊城內(nèi)幾無土地可供開發(fā)。土地供應開始向外圍擴展 —— 【 市中心外擴成必然趨勢 】 東南、西南、城南為主要土地供應區(qū)，占據(jù)了較大比例。 城南向東 ” 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 發(fā)現(xiàn) 價值 三、項目市場定位 一）市場定位依據(jù) 二）新城市中心解讀 三）項目市場定位 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 發(fā)現(xiàn) 價值 市場定位依據(jù) 新城市中心解讀 項目市場定位 城市發(fā)展輻射；已經(jīng)賦予了本項目的初步的市場定位 如皋向南 —— 城市向南 新市政東 —— 市政東 德潤品質(zhì)打造 —— 城南 【 批注 】 新世紀廣場 大潤發(fā) 如皋大劇院 麗都大酒店 電信大樓 ?? 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 區(qū)域具備完善高品質(zhì)生活配套 發(fā)現(xiàn) 價值 項目市場定位 市場定位依據(jù) 新城市中心解讀 如皋向南，新市政東，德潤打造，全商圈，中小戶型至尚空間 —— 全新、生活、娛樂、休閑 高品質(zhì)生活 。 新城市中心 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 創(chuàng)造 價值 目標客戶研判 、目標客戶分析 目標客戶分析 目標客戶定性 客戶需求總結(jié) 發(fā)展圈：以成熟社區(qū)氛圍及社區(qū)文化為導入的客戶 選擇新市政中心，看好城南、具備強大的購買能力，注重社區(qū)氛圍的客戶。 城市中產(chǎn)階層 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 創(chuàng)造 價值 目標客戶研判 目標客戶總結(jié) 目標客戶分析 客戶需求定性 目標客戶總結(jié) ? 他們喜歡大戶型，但選擇中小戶型，源于對功能布局有要求，但又希望總價低。 ? 重視物業(yè)管理、社區(qū)文化等軟件。 關鍵詞：中心的、高尚的、便捷的、綜合的、潛力的，是一種標準，一種生活氛圍體現(xiàn)。 面積比例 面積控制 房型 30% 中等戶型 20% 90~105平米 2+1房（平層） 10% 106~120平米 3+1房 70% 小戶型 35% 90平米 小 3房 35% 60+70平米 3房（拼戶得到大戶型） 配比比例 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 創(chuàng)造 價值 、戶型 規(guī)劃 戶型 立面 配套 服務 戶型設定 人性化 —— 按照中產(chǎn)階級的生活狀態(tài)設定面積空間 功能“超全” —— 功能齊全，以終極平層居所為考慮方向 個性化 —— 滿足目標客戶對于居住功能的特殊需求。并在建筑檐口、底部、分段處以及裝飾線條處使用石材增加立面的豐富性和質(zhì)感。我們所奉上的，正是 專屬化、標準化、個性化的管家式物業(yè)服務。 ? 類似建議 陽光尚城 貴仁居 香榭麗舍 尚林苑 水木風華 第 1樂章 懿品閣 家享時代 愛麗舍 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 德潤 大眾類媒體為輔 ，強化“城南價值”“新城市中心”概念炒作，形成社會輿論，引發(fā)市場進一步關注。每批產(chǎn)品優(yōu)劣搭配，均勻快速去化。 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 實現(xiàn) 價值 營銷精神 價格策略 銷售策略 價格策略 整體均價 ： 充分考慮價格動態(tài)幅度，結(jié)合產(chǎn)品力、品牌力，進行綜合定價 入市價格 ： 以高于區(qū)域產(chǎn)品的價格入市，首開即樹標桿 價格走勢 ： 高開平走，穩(wěn)步上揚。價值追捧 開盤儀式；競猜揭曉；預約定購；活動籌備 報刊 《 揚子晚報 》 /企業(yè)內(nèi)刊 /橫幅 第三階段 強銷期 —— 盛贊 “ 熱銷 ” 有房有車活動； VIP營銷 DM（直郵） /POP（售點廣告） /外圍城鄉(xiāng)廣告 第四階段 持續(xù)期 —— 實景真實可感 關系客戶推薦通路、親情維護抽獎回饋 分眾廣告（高端人群所在場所） 第五階段 掃尾期 —— 交房 /入伙 定時時機促銷；房屋裝修講座 DM（直郵） 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 實現(xiàn) 價值 Chapter Four 提升價值 …… 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 一、銷售保障體系 一）培訓管理 二）激勵管理 三）媒體管理 提升 價值 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 、服務標準規(guī)范 1）案場精神面貌 要求案場人員（包括物業(yè)人員）服裝與樓盤形象匹配，并堅持持親切熱情的服務態(tài)度?？己酥灵_發(fā)商環(huán)節(jié)時，未達到要求將可能淘汰，以激勵業(yè)務員均認真對待。 培訓管理 激勵管理 媒體管理 提升 價值 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 、簽約管理 ?適當價格折扣控制客戶簽約時間 主要通過 3日內(nèi)簽約享有折扣、優(yōu)惠的政策，使得大部分客戶在一周內(nèi)完成簽約，規(guī)避簽約拖拉的問題。 ?簽約情況列入考核內(nèi)容 對業(yè)務人員進行簽約流程方面的考核，及時對簽約當中的問題進行了規(guī)避，保障后期簽約順利進行。跳帕點分為：低值、中值、高值。 培訓管理 激勵管理 媒體管理 提升 價值 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 、激勵機制二 充分調(diào)動業(yè)務人員積極性關心案場，每天安排業(yè)務人員值日。 強調(diào)案場團結(jié)，團隊協(xié)作團隊的團結(jié)和協(xié)作力是創(chuàng)造工作高效率的前提，由此團隊提倡：你重要，我重要，身邊的你更重要的宗旨，來創(chuàng)造一個和諧的工作環(huán)境，最終提升整個案場的核心戰(zhàn)斗力。 培訓管理 激勵管理 媒體管理 提升 價值 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 二、推廣保障體系 一）導入期 二）開盤期 三）持續(xù)期 四）尾盤期 提升 價值 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 引導期 開盤強銷期 持續(xù)期 尾盤期 、引導期媒體組合 大眾平面媒體 效果較以前略為差一些，但采用階段性集中投放，選取具有視覺感的版式，再將硬廣與軟廣結(jié)合起來投放，仍能達到宣傳較佳效果。 活動主線一：事件型活動 例：大地的獻禮，高尚社區(qū)體驗館，開幕 ! 在售樓處正式對外接待之即，舉行小型的樣板開放活動，統(tǒng)一安排業(yè)務員帶看樣板房，并在現(xiàn)場提供茶點，讓客戶在了解產(chǎn)品的同時，體驗氛圍社區(qū)所不同的服務享受。 主力媒體： 《 揚子晚報 》 、 《 南通廣播電視報 》 輔助媒體： 《 長三角 》 電視媒體：電視字幕，家園欄目 戶外媒體 ?戶外延用（內(nèi)環(huán)線、車身、機場廣告牌） ?區(qū)域周邊引導旗（福壽路等） ?中心區(qū)域引導旗（中山、海陽沿路） 提升 價值 發(fā)現(xiàn)價值 創(chuàng)造價值 實現(xiàn)價值 提升價值 、決戰(zhàn)開盤前后 引導期 開盤強銷期 持續(xù)期 尾盤期 開盤階段最為重要的推廣形式， 需增加活動舉辦頻率，定期進行客戶維護，與客戶形成良好的互動，進一步分析客戶心態(tài)，保證開盤銷量及后期持續(xù)銷售。 活動主線二：產(chǎn)品推介活動 例：主掌城市脈搏，高級經(jīng)理人答謝酒會 以答謝會形式，邀請積累客戶、銀行高級經(jīng)理人共同參與，以理財投資為切入點，在輕松的氛圍進行本案產(chǎn)品推介，