【正文】 只能獲取較低的收益，如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于 ，否則，價(jià)格提高帶來(lái)的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格 提高所帶來(lái)的稅收負(fù)擔(dān)。首先，如果納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧，此時(shí)假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成一批 商品房待售， 除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為 100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為 x時(shí)，相應(yīng)的銷 售稅金及附加為： X5％（ 1＋ 7％＋ 3％）＝ ％ X 式中： 5％ —— 營(yíng)業(yè)稅 7％ —— 城市維護(hù)建設(shè)稅 3％ —— 教育費(fèi)附加 這時(shí)，其全部允許扣除金額為： 100＋ ％ X 根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)最高售價(jià)為： X＝ （ 100＋ ％ X） 解以上方程可知， 此時(shí)的最高售價(jià)為 ， 允許扣除項(xiàng)目金額為 （ 100＋ ％ ） 其次，如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于 20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率”在 50％以下，稅 率為 30％的規(guī)定。 （二）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。居住未滿 3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 、收回的房地產(chǎn)。 財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目，目前規(guī)定對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 20%加計(jì)扣除。扣除項(xiàng)目包括： 取得土地使用權(quán)所支付的金額。 開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用。 ? 土地增值稅稅率表： 級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（ %） 稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） 1 不超過(guò) 50%的部分 30 0 2 超過(guò) 50%～ 100%的部分 40 5 3 超過(guò) 100%～ 200%的部分 50 15 4 超過(guò) 200%的部分 60 35 最新政策 2023年 1月 16日國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 (以下簡(jiǎn)稱《通知》 )。 ? 土地增值稅的清算單位 行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 土地增值稅的清算條件 (一 )符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： 、完成銷售的； ； 。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。假定此時(shí)的售價(jià)為（ ＋ Y）。 土地增值稅舉例 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 2023年商品房銷售收入為 15000萬(wàn)元，其中普通住宅的銷售額為 10000萬(wàn)元，豪華住宅的銷售額為 5000萬(wàn)元。 ： 普通住宅增值率 =（ 10000－ 8000）247。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為 25%，應(yīng)繳納土地增值稅。 同上例，假設(shè)普通住宅降價(jià) 450萬(wàn)元，則少繳營(yíng)業(yè)稅及附加450 %=（不考慮印花稅），普通住宅增值率 =[10000－450－（ 8000－ ） ]247。 3000 100%=67%，適用 40%的稅率，應(yīng)納稅額 =（ 5000－ 3000） 40%－ 3000 5%=650（萬(wàn)元），合計(jì)應(yīng)納稅 650萬(wàn)元，比混合核算節(jié)約土地增值稅 550萬(wàn)元（ 1200－ 650）。降低房屋銷售價(jià)格，導(dǎo)致銷售收入的減少，是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。 ? 例 1：甲房地產(chǎn)公司 2023年 3月開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付 1000萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi) 1200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?200萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率?，F(xiàn)在需要公司決定是否提供金融機(jī)構(gòu)證明。 巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定進(jìn)行稅收籌劃 規(guī)范“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算，節(jié)省土地增值稅 某房地產(chǎn)公司成立后， 2023年初正開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)工程項(xiàng)目，該項(xiàng)目是一個(gè)多層的“花園洋房”，建筑面積 20230平方米， 2023年末該工程已竣工交付，取得銷售收入 8000萬(wàn)元，賬面開(kāi)發(fā)成本總額為 4000萬(wàn)元（其中，土地費(fèi)用 1500萬(wàn)元，建筑安裝工程成本 2023萬(wàn)元，其他開(kāi)發(fā)成本 500萬(wàn)元）。 正確的帳務(wù)處理是： １、 將開(kāi)發(fā)過(guò)程中的 2023年的項(xiàng)目貸款利息支出 250計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ―― 利息支出”； ２、 公司成立項(xiàng)目管理部，將工程管理部門的相關(guān)人員納入項(xiàng)目管理部進(jìn)行管理。 有關(guān)土地增值稅的計(jì)算如下： （一） 原帳務(wù)處理模式 １、 增值額＝ 8000－ 4000（ 1＋ 20％＋ 10％）＝ 2800（萬(wàn)元） ２、 增值率＝ 2800/5200 100％＝ ％ ３、 應(yīng)交土地增值稅＝ 2800 40％－ 5200 5％＝ 860（萬(wàn)元） （二） 規(guī)范后的帳務(wù)處理模式的 １、增值額＝ 8000－（ 4000＋ 450）（ 1＋ 20％＋ 5％）＝ 2438（萬(wàn)元） ２、增值率＝ 2438/5562 100％＝ ％ ３、應(yīng)交土地增值稅＝ 2438 30％＝ 731（萬(wàn)元） 兩種模式的差額： 860－ 731＝ 129（萬(wàn)元） 從上述分析可以看出，在本例中規(guī)范了會(huì)計(jì)核算，正確使用“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，可以為企業(yè)節(jié)省土地增值稅 100余萬(wàn)元。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造出售時(shí)，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工尚未安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同。 應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)是指應(yīng)稅勞務(wù)的使用環(huán)節(jié)和使用地在境內(nèi)，而無(wú)論該項(xiàng)應(yīng)稅勞務(wù)的提供環(huán)節(jié)發(fā)生地是否在境內(nèi)。 計(jì)稅依據(jù)：是營(yíng)業(yè)額，為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股 參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅，在投資后轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。由乙將所需資金轉(zhuǎn)至甲帳 戶，兩公司均作“往來(lái)”帳處理。則甲只就取得的手續(xù)費(fèi)按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè) 稅。這樣，甲就可免除 。甲成立全資子公司丙，并由丙擁有大廈，待大廈建成后，將丙全部 股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙。建設(shè)單位甲需建設(shè)一工程，在 工程承包公司乙的組織下，建筑公司丙得到該項(xiàng)工程。公司股東決定清算并終止經(jīng)營(yíng)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及的無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。 2023年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 ? 雙方簽訂承包、租賃合同（協(xié)議，下同），將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi)（承租費(fèi)，下同）按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 單位和個(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。 ? 單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 企業(yè)資產(chǎn)重組中的避稅籌劃主要涉及兩方面問(wèn)題：一是產(chǎn)權(quán)交易中的支付方式；二是重組 后集團(tuán)的稅收負(fù)擔(dān)及債務(wù)負(fù)擔(dān)的大小。 方案二：甲以承擔(dān)全部債務(wù)的方式整體并購(gòu)乙公司。 該方案可以買到有價(jià)值的資產(chǎn)，也不需承擔(dān)債務(wù)，但需要較短時(shí)間內(nèi)籌集到 2023萬(wàn)現(xiàn)金。 方案三 屬于產(chǎn)權(quán)交易行為。丙被甲合并，根據(jù)企業(yè)合并有關(guān)稅收政策，被合并企業(yè)應(yīng)視 為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置全部資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，繳納所得稅。 企業(yè)所得稅 我國(guó)當(dāng)前對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值并未征收企業(yè)所得稅，只規(guī)定中外合資企業(yè)進(jìn)行股份制改造時(shí)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值要征收所得稅。后兩種以股票出資的方式對(duì)目標(biāo)企業(yè)股東來(lái)說(shuō)，在并購(gòu)過(guò)程中，不需要立刻確認(rèn)其因交換而獲得并購(gòu)企業(yè)股票所形成的資本利得，即使在以后出售這些股票需要就資本利得繳納所得稅，也已起到了延遲納稅的效果。 案例 甲、乙兩個(gè)公司的股本均為 3000萬(wàn)元。如果甲公司能夠把現(xiàn)金支付額控制在 600萬(wàn)元以內(nèi)，對(duì)甲公司或其股東而言，就可以享受免交一種所得稅的待遇：要么乙公司免交企業(yè)所得稅，要么乙公司股東免交個(gè)人所得稅。 若甲公司為實(shí)行并購(gòu)須融資 400萬(wàn)元，假設(shè)融資后息稅前利潤(rùn)有 80萬(wàn)元。 400 100%=20% 〉 10%(債務(wù)資金成本率 )，稅后投資回報(bào)率會(huì)隨著企業(yè)債務(wù)融資比例的上升而上升。 ? 根據(jù)（國(guó)稅發(fā)［ 2023］ 31號(hào)文件規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資