【正文】 主，力求以 品質(zhì)感、現(xiàn)代感又滲透文化底蘊的形象 成為地區(qū)的建筑群落地標之一。產(chǎn)品定位 中齊地產(chǎn)作品賞析產(chǎn)品定位 中齊地產(chǎn)作品賞析? 202 2023年，泉印蘭亭? 泉印蘭亭位于花園路 21號，項目占地 27000平米，總建筑面積50000平米，由 7棟多層住宅組成，總戶數(shù)為 399套。市場部分 市場結(jié)論 ? 未來市場競爭十分激烈，供應(yīng)總量約為 350萬平方米（直接競爭區(qū)域120萬平方米），競爭市場和區(qū)域市場供應(yīng)持續(xù)放量；? 未來區(qū)域市場供應(yīng)將以小高層、高層公寓類物業(yè)為主；? 隨著萊茵小鎮(zhèn)別墅類產(chǎn)品的售罄，未來區(qū)域別墅類產(chǎn)品將極為稀缺；? 控制面積的二房市場接受度高，而大面積三房去化速度緩慢 。別墅類物業(yè)市場機會點存在，價格將進一步上揚，花園洋房為區(qū)域市場空白點。 周邊物業(yè)商業(yè)體量功能表：項目名稱體量（萬平方米）分割面積（平方米）項目規(guī)劃匯展香格里拉 / 配套商業(yè)世紀財富中心 330~800 配套商業(yè)萊茵小鎮(zhèn) / 配套商業(yè)黃金時代 55～100 配套商業(yè)盛世花城 4 / 百貨商場、商業(yè)街結(jié)論：區(qū)域缺乏一個商業(yè)中心，一個可以為區(qū)域服務(wù)的商業(yè)地標。別墅類物業(yè)市場機會點存在，經(jīng)濟型別墅市場接受度高。 2023年年初新增住宅供應(yīng)量的減少，直接導致 2023年初住宅價格快速上漲。由于供應(yīng)的大幅減少，將導致未來供應(yīng)增長速度放緩。濟南宏觀市場 經(jīng) 濟 運 行濟南國民生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長， 第三產(chǎn)業(yè) 對經(jīng)濟增長貢獻率為 %，拉動GDP增長 。為中齊地產(chǎn)高新項目制定致勝的產(chǎn)品策略謹呈：山東中齊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 濟南方舟偉業(yè)咨詢有限公司上海易居房地產(chǎn)研究院2023年 5月序言在未來的一段時間里，區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭將異常激烈；如何能使項目超過 10萬平方米的商業(yè)，既能滿足開發(fā)商的利潤要求，又能滿足牛旺村后續(xù)經(jīng)營的問題 。 餐飲業(yè) 零售額占到社會消費品總額的 15%，且增長幅度較大。濟南宏觀市場 房地產(chǎn)投資開發(fā) / 供求分析 從 2023年開始供應(yīng)量開始萎縮，到了 2023年和 2023年，供應(yīng)量僅在 230萬平方米左右；在供應(yīng)持續(xù)下降的同時，需求量卻在不停的上升， 2023年超過了 280萬平方米 。濟南房地產(chǎn)市場 酒店式公寓市場項目名稱 項目位置 產(chǎn)品描述 體量（ ㎡ ） 面積（ ㎡ ） 均價(元 /㎡ )群盛華城 槐蔭區(qū)經(jīng)一路北側(cè)緯六路與緯九路之間2棟多層和 1棟高層（ 18層） 2梯 6戶的北戶為小戶型 11600 4062 4800摩卡空間 山大新校北門對過 純小戶型住宅 ,每層 22戶 9000 3945 5000福潤康城 黃臺南路 14號 1棟 18層高層為純小戶型 11000 4561 4500香桔市 經(jīng)六路延長線 1棟 18層高層 2梯 4戶其中有 2戶為小戶型 70000 3472 4600會展香格里拉 會展中心北側(cè) 1棟高層 110000 5080 40005000合計 211600近期酒店式公寓后續(xù)供應(yīng)量體超過 21萬平方米， 基本定于今年下半年或明年上半年開盤，供應(yīng)總量近前 2年總和的兩倍。STEP02：區(qū)域房地產(chǎn)市場區(qū)域房地產(chǎn)市場 整體發(fā)展情況 / 配套設(shè)施 ? 交通狀況：區(qū)外交通密集，區(qū)內(nèi)略顯不足；? 區(qū)域內(nèi)濟南會展中心及其以北區(qū)域內(nèi)的公交線路尚未開通，購買其周邊樓盤的業(yè)主如沒有私家車，步行至主要公交車站大約 10分鐘左右的時間。區(qū)域房地產(chǎn)市場 市場現(xiàn)狀 / 供求關(guān)系 項目名稱 項目位置占地面積（萬 ㎡）建筑面積（萬 ㎡）容積率開盤時間總體去化率萊茵小鎮(zhèn) 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)北側(cè) 16 25 2023年 超過 70%盛世花城 高新區(qū)國際會展中心西北 35 3 2023年 20%黃金時代 高新區(qū)崇華路1587號 15 27 2023年 70%匯展香格里拉濟南國際會展中心北 / 21 2023年 未開盤合計 1082023年之前推向市場的個案基本去化率已經(jīng)超過 70%，而今年推出的盛世花城市場接受度也是良好，先前推出市場的幾棟樓，去化率也已經(jīng)超過 70%。區(qū)域房地產(chǎn)市場 競爭市場分析 / 競爭區(qū)域 經(jīng)十東路板塊和高新板塊? 地理屬性趨同： 二者同屬于東城板塊，發(fā)展?jié)摿薮?，目前，?jīng)十東路的板塊供應(yīng)量要多于高新板塊，隨著東城 CBD的正式啟動，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮螅? 功能屬性趨近： 同為東城板塊，地域關(guān)系相似，高新板塊主要依靠輕騎路連接市中心，而經(jīng)十東路板塊是依靠經(jīng)十路連接市中心；二者都緊鄰齊魯軟件園，產(chǎn)業(yè)關(guān)系相同；? 客戶產(chǎn)品類似： 目前兩個板塊的客源都主要來自于歷城和歷下二個區(qū)域，而主力產(chǎn)品都是小高層和高層。? 區(qū)域缺乏一個商業(yè)中心，一個可以為區(qū)域服務(wù)的商業(yè)地標。? 本項目定位為 精致的、文化的、都市水景生活 ， 旨在回歸 “ 家家清泉、戶戶垂柳 ” 的老濟南人文特色，重現(xiàn)昔日王羲之筆下 “ 一山一水一亭 ” 的蘭亭美景，全力打造濟南東部的高尚水景社區(qū)。? 錦繡泉城園林設(shè)計的立意靈感，來自于濟南的自然山水。產(chǎn)品定位 我們眼中的中齊地產(chǎn) STEP02：本案功能主題定位項目定位 地塊現(xiàn)狀 / 用地范圍 ? 基地總占地 ? 地塊一規(guī)劃用途為商業(yè)用地，土地面積 18530平方米，使用權(quán)年限 40年，容積率 ，建筑面積 55590平方米， 建筑密度 《35%，綠化率 》 30%；? 地塊二規(guī)劃為住宅用地，土地面積 41971平方米，使用權(quán)年限70年，容積率 ，建筑面積， 建筑密度 《20%，綠化率 》 35%；? 地塊三為牛旺村用地，土地面積 112332平方米，其中商業(yè)用地 20230平方米，容積率 ，建筑面積 60000平方米；住宅用地 92332平方米，容積率待定。項目可能采取的產(chǎn)品組合方式有二類：根據(jù) ，項目可能采取的產(chǎn)品組合方式有二類：單一產(chǎn)品線模式： 即：純高層公寓連續(xù)產(chǎn)品線模式：　 即：花園洋房＋高層公寓地塊二住宅類產(chǎn)品組合模式比較 /純高層公寓 產(chǎn)品定位純小高層相應(yīng)的建筑指標：物業(yè)類型 占地面積（ M2） 所占比例建筑面積（ M2） 所占比例 容積率小高層 40171 96% 99652 99% 幼兒園 1800 4% 1080 1% 合計 41971 % 100732 % 注：小高層層數(shù) 1118層，建議社區(qū)配套和商業(yè)集中布置 ?方案損益分析通過前面的收益及成本估算，可得到下面的損益簡表：方案損益表：項 目 銷售收入 開發(fā)成本 稅費 稅后利潤 稅后利潤率金 額（萬元） 44843 43800 5213 4170 %?發(fā)展機會分析對于該項目而言，在 ，可以將公寓的舒適度做到最大化。以現(xiàn)在測算方案來說花園洋房在區(qū)域內(nèi)價值較高，加入花園洋房物業(yè)之后，對項目形象提升較大，易營造高檔社區(qū)形象。進一步結(jié)合項目地塊特質(zhì)和周邊市場情況以及消費者對物業(yè)的偏好度，考慮機會面和風險面的因素，本報告建議的地塊二的建設(shè)方案為：“ 花園洋房和高層公寓組合社區(qū) ”花園洋房＋高層公寓混合社區(qū)相應(yīng)的建筑指標：物業(yè)類型 占地面積 （ M2） 所占比例 建面面積 （ M2） 所占比例 容積率花園洋房 16872 40% 16872 17% 高層 23299 56% 82780 82% 幼兒園 1800 4% 1080 1% 合計 41971 100% 100732 100% 注：容積率為 2428層，建議社區(qū)配套和商業(yè)集中布置住宅產(chǎn)品分析 /地塊三住宅類產(chǎn)品組合模式比較 產(chǎn)品定位根據(jù)高新區(qū)市場對各類產(chǎn)品接受度在市場銷售的反映，易居認為：在區(qū)域環(huán)境已經(jīng)形成成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高新板塊，正在逐漸轉(zhuǎn)化成高品質(zhì)的居住社區(qū)。?財務(wù)數(shù)據(jù)估算銷售總收入估算 :物業(yè)類型 建筑面積（ M2）銷售價格（元 /M2）銷售收入（萬元）聯(lián)排別墅 33239 7000 23267高層 132958 4500 59831合計 166197 83098?方案損益分析通過前面的收益及成本估算，可得到下面的損益簡表：方案損益表：項 目 銷售收入 開發(fā)成本 稅費 稅后利潤 稅后利潤率金 額（萬元） 83098 61984 9556 11558 %地塊三住宅類產(chǎn)品組合模式 產(chǎn)品定位方案 銷售收入（萬元） 開發(fā)成本（萬元） 稅后利潤（萬元） 稅后利潤率 （ %）一 101849 82745 7191 二 89445 68945 10213 三 83098 61984 11558 通過以上對三種建設(shè)方案在財務(wù)方面的比較，本報告建議的地塊三的建設(shè)方案為：“ 聯(lián)排別墅和高層公寓組合社區(qū) ”容積率： 聯(lián)排別墅 +高層公寓混合社區(qū)相應(yīng)的建筑指標：物業(yè)類型占地面積（ M2） 所占比例建筑面積（ M2） 所占比例 容積率聯(lián)排別墅 55399 61% 33239 % 高層 36933 39% 132958 % 合計 92332 100% 166197 % 注：高層考慮容積率 2428層左右。目前大賣場正處于高速發(fā)展期，進入濟南的外資超市品牌有：家樂福、易初蓮花、大潤發(fā)、沃爾瑪。產(chǎn)品定位20232023年濟南市居民消費結(jié)構(gòu)比較2023年個人平均消費總支出：人民幣 9,227元 2023年個人平均消費總支出：人民幣 10,636元2023年濟南市居民消費場所比較 :項目商業(yè)產(chǎn)品分析 /零售賣場 ?完善的配套生活服務(wù)設(shè)施將使住宅區(qū)居民充分享受生活的便利和舒適概念 說明 內(nèi)容 特色社區(qū)之家 在會所及住宅區(qū)的其它區(qū)域，建立功能齊全的生活服務(wù)區(qū)，既為住宅區(qū)居民的生活提供方便，又是公共活動和社交的場所。?兒童游樂園 室內(nèi)和室外游樂園，為住宅區(qū)內(nèi)兒童提供一個安全的游戲、玩耍場所?！裆蠉u、星巴克、避風塘、和路雪、博卡燒烤、●茂昌眼鏡、 ESPRIT●香山瘦身、休閑網(wǎng)吧小區(qū)生活購物中心 與大賣場相錯位的、齊全的日常必需品滿足小區(qū)及周邊社區(qū)內(nèi)居民的生活所需。 STEP05：本案客戶定位目標客戶定位 客戶定位濟南城市中堅階層目標客戶消費偏好描述 客戶定位項目 公寓產(chǎn)品 類別墅產(chǎn)品主力置業(yè)客戶群2535歲，目前工作或居住在中心城區(qū)，特別是城市東區(qū)的客戶有實力的購買年齡段， 3245歲，目前居住或工作在區(qū)域周邊或城市東區(qū)板塊，工作在周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶購買用途 自用為主，基本為首次置業(yè)，對配套有較高的要求 自用為主，改善目前的居住環(huán)境，基本為首次購買類別墅產(chǎn)品，對品質(zhì)和身份有一定的需求行業(yè)可能一類：濟南本地客戶，企事業(yè)單位工作人員居多；二類：市中心工作的白領(lǐng)，工作地點便于到達項目所在地；三類：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員（中層技術(shù)人員）一類：區(qū)域周邊工作的中高管理層、教師、律師、醫(yī)生等二類：產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理者三類：私企經(jīng)營業(yè)主（全市范圍）購房者愿承擔的總價 30萬 60萬花園洋房： 7090萬聯(lián)排別墅： 120150萬主力戶型需求 2房、 3房 3房、 4房及以上面積區(qū)間 70M2 –90M 2 150 M2—200 M 2 配套需求 對于配套要求較高，特別喜歡集中性的商業(yè)賣場，完善的教育和交通配套也是必須的 對于配套要求相對較低，要求有必須的商業(yè)設(shè)施和快捷的交通配套風格需求 要求風格的出挑及與眾不同 對于風格，特別是外立面的品質(zhì)感要求較高景觀需求 精致園景 精致園景 水景附加需求室內(nèi)：露臺、陽臺、凸窗等細部設(shè)計室外：運動設(shè)施與完善的生活配套設(shè)施需求：總價控制，性價比高室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大室外：高尚的運動設(shè)施與園林景觀需求：安全且私密性，有充足的車位STEP06：本案產(chǎn)品定位項目市場定位 產(chǎn)品定位集高檔居住、完善配套為一體的東部 CLD標桿住宅項目市場定位 /市場定位的支撐點 產(chǎn)品定位?全國區(qū)域標桿樓盤的分析城市 項目 實現(xiàn)標桿的立勢點 市場反映北京 建外 SOHO 概念創(chuàng)新 ★★★★上海 世茂濱江花園 海派 +高貴 ★★★★廣州 鳳凰城、星河灣 規(guī)模 +高性價比 +郊區(qū)大盤 ★★★★深圳 華僑城 旅游與地產(chǎn)資源整合 ★★★★★萬科系列 精準定位 +模式創(chuàng)新 +品牌策略 ★★★★★桃園居 清華學校 ★★★★?濟南區(qū)域標桿樓盤的分析項目 實現(xiàn)標桿的立勢點 共性點名士豪庭 景觀＋配套 景觀好 +產(chǎn)品線豐富 +戶型豐富魯能領(lǐng)袖城 品牌 +大盤翡翠郡 建筑產(chǎn)品 +教育配套模式 樓盤 適合條件 風險評估 操作性 價值實現(xiàn)資源取勢東海岸、桃源居翡翠郡大規(guī)模海景 /湖景 /山景 /公園 /學校資源小 易 總體價值較高，內(nèi)部價值不均衡區(qū)域整合 華僑城 區(qū)域多種資源 大 難總體較高，價值均勻分布營銷模式 四季花城 新模式推廣 中 中等 中等概念創(chuàng)新 建