【正文】 的山東省，居魯西，臨河南、河北，位于華東、華北、華中三大行政區(qū)交界處。 日輝地產(chǎn)， 把握市場(chǎng)主流，實(shí)現(xiàn)聊城精英一步到位的終極置業(yè)理想。 短期看 ， 抑制住房投資投機(jī)需求的政策仍將從緊 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和改善的前景不樂(lè)觀；但長(zhǎng)期看 ， 鑒于在中國(guó)投資渠道的狹窄有限 ， 樓市仍是保值增值的熱點(diǎn) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)將演變?yōu)橛绣X(qián)人的游戲 ， 尤其是高端市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn) 。北京的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格在 09年來(lái)的資產(chǎn)暴漲潮中受到的影響比較小，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)低估，成為了最近部分投資者的首選。 2，高端地產(chǎn)雖受到較大壓力但將保持相對(duì)穩(wěn)定 “新國(guó)八條”以及北京“限購(gòu)令”的出臺(tái)雖然讓開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的資金面臨一定的壓力，但因?yàn)楦叨耸袌?chǎng)對(duì)貸款依賴性并不強(qiáng)，故受到金融調(diào)控的影響也相對(duì)較小。 與國(guó)家樓市調(diào)控的“國(guó)八條”相比，山東調(diào)控政策出臺(tái)后，不僅僅進(jìn)一步明確濟(jì)南、青島要推行限購(gòu)，而且限購(gòu)政策內(nèi)容要與國(guó)家政策內(nèi)容相吻合。 5， “魯八條”出臺(tái)，加強(qiáng)樓市調(diào)控，從嚴(yán)限購(gòu)令 2023年 2月 21日，魯版樓市調(diào)控以 《 山東省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā) 〔 2023〕 1號(hào)文件進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知 》 形式正式下發(fā)。 對(duì)已擁有 2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭、無(wú)法提供北京有效暫住證和連續(xù) 5年（含）以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停向其售房。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額 =新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積 單價(jià) 70% 稅率。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額 =應(yīng)稅建筑面積 單價(jià) 稅率。加息舉措的影響面在逐漸擴(kuò)大。在春節(jié)假期前剛剛頒布新國(guó)八條之后，假期還未結(jié)束又立刻加息，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，將會(huì)產(chǎn)生疊加作用，年后樓市新增的需求減少已是必然趨勢(shì) 。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 這次存款準(zhǔn)備金率調(diào)整是繼 1月 14日之后 ， 央行年內(nèi)第二次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ， 也是自去年以來(lái) ， 第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 。 影響解讀： 中國(guó)人民銀行 2月 8日晚再次選擇春節(jié)假期的意外時(shí)機(jī)宣布加息 25個(gè)基點(diǎn) ， 其中 ， 調(diào)整后的1年期存款基準(zhǔn)利率自 2023年底以來(lái)再度恢復(fù)到 3%， 開(kāi)始接近國(guó)際金融危機(jī)前的利率水平 ，1年期貸款利率達(dá)到 %。此次調(diào)控政策力度更嚴(yán)、范圍更廣，且出臺(tái)時(shí)間早于各界預(yù)期，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策環(huán)境的進(jìn)一步升級(jí)和深化，將對(duì) 2023年的房地產(chǎn)產(chǎn)生顯著影響。 “新國(guó)八條” 繼續(xù)強(qiáng)化差別化信貸政策，二套房首付從 50%提高到 60%(各地還可結(jié)合“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”進(jìn)一步提高 )；個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收； 2023 年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值，大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地等。 各地政府需制定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”并在一季度公布，標(biāo)志著中央政府繼續(xù)調(diào)控、遏制房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)大決心。 （八）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。 今年商品房供地原則上不低于前兩年年均供應(yīng)量。 個(gè)人購(gòu)房不足 5 年轉(zhuǎn)手，按銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。 各城市政府一季度要公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。 （二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。 （四）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。 （六）合理引導(dǎo)住房需求。 引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。此外，調(diào)控目標(biāo)從國(guó)發(fā) 10號(hào)文的“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”明確為“房?jī)r(jià)控制在合理水平 (所有城市 )”，這表明全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)趨穩(wěn)甚至結(jié)構(gòu)性下行的可能性正在加大。 再提并落實(shí)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保相關(guān)政策落實(shí)到位。 市場(chǎng)短期需求和走量將受到顯著影響 此次調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度、出臺(tái)時(shí)間均超出市場(chǎng)預(yù)期，特別是限購(gòu)等行政措施的采用，將對(duì)市場(chǎng)短期需求產(chǎn)生顯著影響，加之?dāng)U大供給等政策的配合，將大大改變普遍存在的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，短期內(nèi)需求顯著下降不可避免。 至此 ， 在不到 5個(gè)月里 ， 央行已連續(xù) 3次加息 。 預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整 ， 幅度也會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大 。 2）從 2023年 2月 24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 2，開(kāi)發(fā)商可貸用資金更難，將更多依靠自籌資金 “控房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的怪圈，控制銀行開(kāi)發(fā)房貸的行為，使得地方政府的算盤(pán)暴露無(wú)疑。 影響解讀： 3，上海、重慶房產(chǎn)稅開(kāi)征 2023年 1月 27日，上海、重慶相繼宣布從 28日起開(kāi)始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，其中上海稅率為 %，重慶征收稅率為 %，至此有關(guān)房產(chǎn)稅的各種傳聞不復(fù)存在。 在上海，本市居民購(gòu)買(mǎi)第二套和外地居民購(gòu)買(mǎi)的第一套住房，都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍 (本市居民人均 60平方米以內(nèi)免征，非本市居民第二套住房無(wú)免征 )。 相比之下，上海針對(duì)新購(gòu)住房有較多減免，稅率相對(duì)較低。 “京 15條”限購(gòu)方案更嚴(yán)格，一是對(duì)多次購(gòu)房、不符合條件的非本地戶籍居民購(gòu)房，由限貸升級(jí)為限售；二是由不考慮家庭住房存量，到存量、增量全面限制。我省將通過(guò)加大保障住房建設(shè)、差別化稅收信貸、限購(gòu)等多種手段，遏制房?jī)r(jià)過(guò)高、過(guò)快增長(zhǎng)，是對(duì)國(guó)務(wù)院此前出臺(tái)的“國(guó)八條”進(jìn)行細(xì)化落實(shí)。 影響解讀： 1，商品房、二手房成交量應(yīng)聲下調(diào) 從中長(zhǎng)期影響來(lái)看：在第三輪調(diào)控的作用下：北京房?jī)r(jià)將再次停漲，部分郊區(qū)房?jī)r(jià)將立刻下調(diào)，購(gòu)房者出現(xiàn)明顯的觀望。而限購(gòu)政策，對(duì)于北京這樣大都市，因其稀缺性，我們預(yù)計(jì)高端住宅市場(chǎng)將保持相對(duì)穩(wěn)定。 政府是想讓包百姓買(mǎi)不起米 ， 還是想讓老百姓買(mǎi)不起房子 ？ 出口為主的中國(guó) ， 大量的外匯通過(guò)美元結(jié)算 。 6，整體大勢(shì)預(yù)測(cè) 全國(guó)性限購(gòu)令愈演愈烈的今天， 無(wú)論是開(kāi)發(fā)還是投資置業(yè)， 聊城這樣的“不限購(gòu)城市”都成為絕對(duì)的機(jī)會(huì)點(diǎn)所在。 宏觀市場(chǎng)分析結(jié)論： B：聊城市場(chǎng)觀察 聊城市區(qū)內(nèi)有我國(guó)北方最大的城市湖泊 東昌湖，水面總面積近 5 平方公里；著名的京杭大運(yùn)河自南向北穿越而過(guò)，形成“城在水中，水在城中，城中有湖、湖中有城、城河湖一體”的獨(dú)特城市風(fēng)貌，被譽(yù)為 江北水城 。 聊城不僅起著輻射和帶動(dòng)魯西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心作用，而且也是與山西、河北等內(nèi)陸省份進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化交流的重要通道。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，以工業(yè)為主 020040060080010001200固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資 3 6 7 . 8 4 2 0 . 2 6 5 3 0 . 3 4 7 0 0 . 0 4 1070房地產(chǎn)投資 2 3 . 9 2 5 . 6 7 3 3 . 1 3 3 2 . 4 42023 2023 2023 2023 202305000100001500020230收入支出收入 10474 12401 14559 15957 17889支出 6765 7939 9469 116262023 2023 2023 2023 20232023年 19月份房地產(chǎn)投資 37億，全省倒數(shù)第三，近兩年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不足 5%，房地產(chǎn)投資空間較大。 對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。 下縣居民 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在聊城有固定收入的聊城市屬縣市的居民，日漸構(gòu)成聊城的主力購(gòu)房群體。 市場(chǎng)分析： 分析市場(chǎng)影響因素主要有以下幾個(gè)方面： 一是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策環(huán)境變化。近年來(lái)，市委、市政府積極打造聊城品牌，高度重視房管工作，為房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供了重要保證，城市形象大大提升，人居環(huán)境大大改善，吸引了許多外地人員來(lái)聊購(gòu)房，增加了住房的有效需求。 物業(yè)費(fèi)用平均在 ，普遍較低。 價(jià)格分析： 景觀 ：景觀越來(lái)越引起消費(fèi)者的重視，許多規(guī)模較大的樓盤(pán)都設(shè)有中心景觀區(qū)，且也有不少樓盤(pán)設(shè)有水景、噴泉等，但規(guī)模較小的樓盤(pán)景觀意識(shí)較差，還停留在類似于經(jīng)濟(jì)適用房的初級(jí)水平上。但多數(shù)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)單一，居住舒適度較差。 項(xiàng)目包裝與推廣： 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，部分中低端項(xiàng)目的產(chǎn)品形象不突出，推廣途徑單一，準(zhǔn)確傳達(dá)有效信息的效率不高。 日輝地產(chǎn)， 就是聊城樓市品牌時(shí)代到來(lái)的破曉之音。 橡樹(shù)灣學(xué)府系列、萬(wàn)科水晶城的 經(jīng)典廣告案例中 ， 尋找 本案的創(chuàng)意 靈感 ...... 1，龍湖香醍漫步 龍湖香醍漫步項(xiàng)目位于北京順義新城旁，東依潮白河畔，坐擁 3660公頃國(guó)家級(jí)森林公園，毗鄰 2023年奧運(yùn)會(huì)水上項(xiàng)目場(chǎng)館 奧林匹克水上公園。本案作為日輝地產(chǎn)開(kāi)山之作，立志打造做聊城最好的園林小區(qū)，那香醍漫步中出現(xiàn)的“六感園林”將會(huì)對(duì)我們小區(qū)園林的建設(shè)開(kāi)發(fā)起到很好的指導(dǎo)作用。在每一座橡樹(shù)灣的開(kāi)發(fā)中，華潤(rùn)置地對(duì)于城市的研究可謂獨(dú)到而精深，由此形成的高端品位，不但契合于城市的氣質(zhì)，更啟迪著發(fā)城市的未來(lái)，深受城市高端人群的認(rèn)同。 廈門(mén) 橡樹(shù)灣 地處集美文教學(xué)區(qū)，緊鄰廈門(mén)國(guó)際學(xué)校和英才學(xué)校，近享園博苑中西園林百態(tài)，以北美校園風(fēng)格的人文建筑，趣味生動(dòng)的景觀空間布局，構(gòu)筑廈門(mén)首選學(xué)府文化住區(qū)。 萬(wàn)科水晶城 歷史借鑒點(diǎn)： 保留，最大限度地保留歷史蘊(yùn)含設(shè)計(jì)師在對(duì)水晶城設(shè)計(jì)時(shí)首先考慮了歷史的因素。水晶城是歷史的，也是生長(zhǎng)的，促使新來(lái)的居民與之產(chǎn)生啟發(fā)和交流，有了時(shí)空維度上的層次感。 景觀借鑒點(diǎn)： 它的院墻設(shè)計(jì)，延續(xù)著建筑和外部景觀的完整觀賞性，從而成為建筑自身的一個(gè)重要?dú)赓|(zhì)表現(xiàn)。如同在大自然中居住，真正體現(xiàn)高尚品質(zhì)。 第二階段： 單一型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念已經(jīng)不能滿足社會(huì)需求，一種以兩種或多種概念進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，同時(shí)住宅 +商業(yè)的新都市主義開(kāi)發(fā)模式備受追捧，城市綜合體大行其道成為城市開(kāi)發(fā)主流。 星河灣 ——品質(zhì)地產(chǎn) 精耕細(xì)作，對(duì)每一處細(xì)節(jié)進(jìn)行極致化考究，追求“單體價(jià)值最大化”，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，逐漸成為地產(chǎn)界品質(zhì)地產(chǎn)的代言。 萬(wàn)達(dá) ——綜合體地產(chǎn) 每一座城市都有一座萬(wàn)達(dá)中心！這個(gè)來(lái)自北方的狼，在短短的幾年時(shí)間內(nèi)橫卷中國(guó) 50余座城市，成為中國(guó)乃至世界首屈一指的城市綜合體專家。日輝電纜作為國(guó)內(nèi)電氣行業(yè)領(lǐng)袖， 日輝品牌聯(lián)想的就是集成科技。 集成地產(chǎn) 第一個(gè)項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)品牌的最好詮釋： 日輝聊大小區(qū)，恰恰是四種業(yè)態(tài)匯聚的集合體 本案主要包含別墅、洋房、高層、商業(yè)四種業(yè)態(tài)，與當(dāng)代可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)理念相通，利用最合理的物業(yè)類型，匯聚最優(yōu)化的資源，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)的完美結(jié)合。利用最合理的產(chǎn)業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)的完美結(jié)合。以作電器的態(tài)度做房子，把每一處考究的細(xì)節(jié)呈獻(xiàn)給消費(fèi)者，獻(xiàn)給人們一場(chǎng)居住盛宴，引領(lǐng)未來(lái)中國(guó)居住新風(fēng)尚。面向未來(lái)，致力于打造 “ 百年名企”；面向聊城，更將與時(shí)俱進(jìn)，為追求幸福生活的人實(shí)現(xiàn)五星級(jí)的生活夢(mèng)想。因此，中國(guó)最頂級(jí)的價(jià)值乃城市價(jià)值。日輝地產(chǎn)以“集約地產(chǎn)，匯聚資源”的開(kāi)發(fā)理念，融合聊城大學(xué)幾十年學(xué)府底蘊(yùn)，傳承文脈，著寫(xiě)人文經(jīng)典，勢(shì)必在“重教尊儒”的聊城掀起一場(chǎng)人文熱潮，升值潛力自然水漲船高。園林景觀在本案里，不是住宅的點(diǎn)綴，而是本案的核心價(jià)值之一。 結(jié)合項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) 思考什么形象 既能代表城市的華貴 又能代表學(xué)府的傳世氣質(zhì) 以及建筑的精粹？ 「 鉆石 」 闡釋： 鉆石是指經(jīng)過(guò)琢磨的金剛石