【正文】 按 揭1394三、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)分析：（一）從市場(chǎng)板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開發(fā)商們躍躍欲試。住房新開工面積480多萬M2，竣工面積近420萬M2，分別比去年增長64%和56%。2. 貴州省經(jīng)濟(jì)適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。因而盤活存量有大量工作要做。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級(jí)中心。按市場(chǎng)物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價(jià)格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯(cuò)誤。市民將應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。4．項(xiàng)目需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌項(xiàng)目的形象定位與市場(chǎng)定在貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有前期炒作過，它推出時(shí)很難在短期內(nèi)讓市場(chǎng)接受。2．有策劃前置觀念很多發(fā)展商是在項(xiàng)目建起來后才想到銷售，銷售不暢才想到促銷，促銷未果而想到整體策劃，也有的發(fā)展商開盤前有整體規(guī)劃，但開盤后策劃理念的貫徹實(shí)施不到位，致使項(xiàng)目虎頭蛇尾，市場(chǎng)中爛尾樓眾多，而貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立”從各方面整合社會(huì)精英資源，貫徹如一，使項(xiàng)目有的放矢，自然先機(jī)在握。貴陽市星竹園項(xiàng)目策劃書一．項(xiàng)目分析（一） 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處貴陽市大營坡地區(qū)，筑新路與貴烏北路交匯處， 距貴州日?qǐng)?bào)社、大營坡車站僅300米。（三）項(xiàng)目問題點(diǎn)1．發(fā)展商尚未有較高知名度現(xiàn)時(shí)貴陽的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段，而貴司目前在業(yè)界尚未有較高知名度建議：需要和實(shí)力較強(qiáng)的代理公司、設(shè)計(jì)公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)造出精品樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和項(xiàng)目的品牌。為了避免銷售期間過長，增加許多不必要的費(fèi)用；同時(shí)也為了發(fā)展高能在較短的時(shí)間內(nèi)回籠資金作再投資，該項(xiàng)目需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌，有效整合各種優(yōu)勢(shì)資源，才能達(dá)到一氣呵成的效果。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2000年的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場(chǎng)的問題。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是一個(gè)過程，也是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。而通常手法是通過減免、補(bǔ)貼稅費(fèi)降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。較上年增長108%，并帶動(dòng)其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。其中經(jīng)濟(jì)適用房約占全省新開工面積的80%，較上年增長95%，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住房竣工面積的75%。據(jù)悉，貴陽這樣一個(gè)不大的城市，現(xiàn)已注冊(cè)400多家房開企業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，貴陽近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽”已成為共識(shí)。1） 中華路板塊(均價(jià)3600元/M2左右)作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開發(fā)相對(duì)過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)。（二）從房地產(chǎn)實(shí)體分析貴陽的房地產(chǎn)實(shí)體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級(jí)階段,與西部大開發(fā)的貴陽城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進(jìn)的建筑理念,但實(shí)操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場(chǎng)空間。（四）從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識(shí),建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)510年,但也有個(gè)別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場(chǎng)參差不齊。（五）從價(jià)格定位上分析貴陽市樓盤項(xiàng)目的價(jià)格基本上順應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定位,即在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格范圍內(nèi)定價(jià),這反映了市場(chǎng)處于不成熟的發(fā)展中階段,同時(shí)給本項(xiàng)目的價(jià)格浮動(dòng)預(yù)留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和建造精品成為項(xiàng)目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華庭1) 城市中心唯一擁有花園廣場(chǎng)的高尚住宅2) 今日集團(tuán)(香港)有限公司特別恭賀5月1日開盤沒有塑造其內(nèi)涵,素質(zhì)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場(chǎng)布置相當(dāng)不錯(cuò)樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析龍港國際中心1) 投資回報(bào)的最佳捷徑2) 幫您抓住成功1) 成立商場(chǎng)經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù),打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營又投資2) 引進(jìn)國內(nèi)外名店3) 替業(yè)主商鋪組織競(jìng)租或拍賣會(huì)4) 中華中路將成為步行街,機(jī)會(huì)將越來越少5) 投資龍港國際中心等于購置一臺(tái)印鈔機(jī)如果廣告中能宣傳有實(shí)力的業(yè)主進(jìn)駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,否則說再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家1) 敬請(qǐng)光臨99貴陽房地產(chǎn)交易展示會(huì)C展區(qū)2) 選擇家就是選擇一種生活方式3) 生活是恬靜開揚(yáng),優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮明,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實(shí)實(shí)在在的選擇1) 2000年三月入住2) 房地產(chǎn)交易中心215室3) 躍式住宅作為這種沒有什么優(yōu)勢(shì)的樓盤,集中宣傳力度 推廣價(jià)格,或許效果能更好.港天大廈實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想只一步之遙!1) 凈使用面積比一般的高48%2) 毗鄰黔靈公園3) 感煙自動(dòng)報(bào)警消防系統(tǒng)4) 一次性付款優(yōu)惠3%作為2680元/M2樓盤做此種廣告可以說在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng),因?yàn)闆]有任何的生活品味.樓盤名稱廣 告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析中天花園把風(fēng)景掛在窗前的住居1) 品牌,質(zhì)量,服務(wù),中天企業(yè)誠摯奉獻(xiàn)。5) 山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫,風(fēng)景就在窗前.中天花園為貴陽房地產(chǎn)向郊外發(fā)展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯(cuò),但其品牌的延續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也就是物業(yè)管理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒城市花園都市里的花園,花園里的家整個(gè)廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題花園的家但缺乏居住的理念.陽光都市做陽光下最快樂的人1) 入住在即2) 戶型設(shè)計(jì),內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動(dòng)的價(jià)位3) 廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合廣告版面搶眼,如果將心動(dòng)的價(jià)位打出來,可能會(huì)吸引到更多的客源.經(jīng)協(xié)大廈頂尖地段的高尚物業(yè)1) 座落人民廣場(chǎng)旁,擁75000M2綠色。2) 實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想,只一步之遙。6) 營造陽光綠意的自然生活給您老師。2) 花明天的錢,圓今天的夢(mèng)。2) 24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)。紳士風(fēng)度的生活品味沒有塑造.溫州公寓1) 首座全歐式設(shè)計(jì)2) 首座天文觀景臺(tái)1) 擁南明甲秀之美景。5) 借西部開發(fā)將成各熱點(diǎn)襯托自身樓宇,也將成名熱點(diǎn).廣告策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標(biāo)客戶群又是注重素質(zhì)的,可以說比較成功.逸豪峰黃金寶地,商機(jī)無限1) 住宅全為錯(cuò)躍式結(jié)構(gòu),單元獨(dú)立電梯。5) 各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項(xiàng)目引用了有新意的概念如自助模式等,但促銷手法欠缺.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析新大陸廣場(chǎng)1) 貴陽,明天發(fā)現(xiàn)新大陸!2) 都市正中心,成功新起點(diǎn).3) 聚焦新大陸貴陽,今天.4) 涌向新大陸貴陽今天.1) 坐擁中心方可縱覽全局,領(lǐng)悟先機(jī)。2) 高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細(xì)節(jié)。6) ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的物管.中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實(shí)力,塑造它的品牌,及高素質(zhì)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價(jià)位在同地段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出.五、個(gè)案分析景藤堡地點(diǎn):大營坡貴開路一側(cè),毗鄰友誼花園和貴開花園及本項(xiàng)目規(guī)模:占地20余畝,建筑面積26000平方米綠化率: 53％竣工日期:2000年10月裝修特色:外立面淡黃色面磚,鋁合金窗框和淡藍(lán)色玻璃幕墻 配套:考慮功能性和景觀性 休閑會(huì)所； 運(yùn)動(dòng)中心； 主題園景； 住處傳輸平臺(tái)市場(chǎng)形象定位: 個(gè)性化的現(xiàn)代數(shù)字家園廣告語: 幸福e時(shí)代 與幸福聯(lián)網(wǎng)相對(duì)本樓盤優(yōu)勢(shì)分析： 建筑風(fēng)格：打出歐式建筑和歐式園林設(shè)計(jì)基調(diào)，采用變維建筑專利技術(shù)，采取荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)居民的風(fēng)格； 配套設(shè)計(jì)除了會(huì)所、運(yùn)動(dòng)中心外，引入主題園景景觀； 提出現(xiàn)代家居數(shù)字生活，營造因特網(wǎng)數(shù)字信息傳輸平臺(tái)。1．華宇世紀(jì)花園推出市場(chǎng)的形象是：濃縮自然