【正文】 搬遷后，新區(qū)的房地產(chǎn)將有1倍的升值空間。政務(wù)新區(qū)搬遷，無(wú)疑會(huì)帶來(lái)土地的快速飆升。. 機(jī)會(huì)l 政務(wù)中心東移帶來(lái)巨大商機(jī)。l 多項(xiàng)目投資給高端房地產(chǎn)產(chǎn)品帶來(lái)更多的廣告效應(yīng)。項(xiàng)目建設(shè)所需材料，當(dāng)?shù)丶纯蓾M足要求。三娘灣旅游區(qū)用地類型有林地、耕地、荒地、交通設(shè)施用地、居民社會(huì)用地等， km2。此外，三娘灣有國(guó)家四級(jí)旅游資源2個(gè)：烏雷大嶺、三娘灣；國(guó)家三級(jí)旅游資源8個(gè)：三娘石、三娘灘、大廟墩、紅樹(shù)林叢、三娘樹(shù)、北部灣漁場(chǎng)、靈犀閣、三娘灣漁村；國(guó)家二級(jí)旅游資源13個(gè)、國(guó)家一級(jí)旅游資源7個(gè)。欽州灣盛產(chǎn)大蠔、對(duì)蝦、青蟹、石斑魚(yú)，還有海豚等海洋哺乳動(dòng)物，同時(shí)還是眾多海鳥(niǎo)、沙蟲(chóng)、貝殼、水蟹等還有生物的棲息地。C，最熱月（7月） 186。三娘灣距離市區(qū)半小時(shí)車(chē)程（標(biāo)準(zhǔn)二級(jí)公里），距離欽州港22公里（濱海一級(jí)公里），南寧市120公里，北海市91公里，防城港市61公里，越南芒街100公里，交通方便。澳大利亞的焦炭項(xiàng)目也正在洽談中。l 大豆加工廠中外合資項(xiàng)目，外方為一美國(guó)糧食加工企業(yè)，年加工大豆80萬(wàn)噸，投資額3億元，目前已開(kāi)工，2004年8月份投產(chǎn)，年產(chǎn)值20億元。中石油計(jì)劃在此基礎(chǔ)上將其建成大型石化基地，未來(lái)建成600萬(wàn)噸生產(chǎn)能力。2006年第一臺(tái)發(fā)電機(jī)組開(kāi)始發(fā)電，年發(fā)電量60萬(wàn)千瓦，2007年四臺(tái)機(jī)組將投入使用，年發(fā)電量將達(dá)到240萬(wàn)千瓦。APP公司經(jīng)過(guò)多方論證，在海區(qū)間進(jìn)行了充分的分析和比較，和欽州市政府談判時(shí)間將近10年，最終達(dá)成了一致。. 臨海工業(yè)園區(qū)港口工業(yè)園區(qū)現(xiàn)已有24個(gè)項(xiàng)目進(jìn)駐，行業(yè)包括冶金、化工、能源、石化、糧油加工、制藥、機(jī)械制造等，項(xiàng)目總投資195億元（合同投資額），目前已投入10億元左右，全部投入后，年產(chǎn)值120－150億元/年（電廠二期未計(jì)），可解決8000人就業(yè)。工業(yè)生產(chǎn)取得長(zhǎng)足發(fā)展，初步形成了制糖、建材、醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)，食品、紡織、化工、冶金和出口加工等多個(gè)骨干產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的格局。 臨海工業(yè)、“一江兩岸”、三娘灣旅游區(qū)是今后幾年市政府的工作重點(diǎn)。近幾年來(lái)，隨著旅游戰(zhàn)略地位的確立，欽州的旅游業(yè)面臨著前所未有的機(jī)會(huì)，發(fā)展十分迅速，其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、便捷的交通條件、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠的投資政策、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境和良好的發(fā)展前景，吸引著眾多海內(nèi)外客商。南昆、湘桂、黔桂、黎欽等鐵路通過(guò)進(jìn)港鐵路直達(dá)欽州港。欽州是天然的深水良港，被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立一類口岸。欽州目前已與世界上50多個(gè)國(guó)家、地區(qū)有貿(mào)易往來(lái)。欽州市在廣西沿海 3 個(gè)地級(jí)市中距首府南寧市乃至大西南諸省最近，是大西南最便捷的出海信道。隨著“中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建立，位于東亞經(jīng)濟(jì)圈中心位置的廣西將成為中國(guó)進(jìn)軍東盟自由貿(mào)易區(qū)的“橋頭堡”，欽州市將成為中國(guó)這一世界人口大國(guó)進(jìn)入“中國(guó)－東盟”市場(chǎng)的重要門(mén)戶。. 欽州簡(jiǎn)介. 概況欽州是中國(guó)北部灣新興的臨海工業(yè)城市，是廣西南部沿海地區(qū)的中心，欽州市現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，陸地面積10843平方公里，其中市區(qū)面積32平方公里，人口20多萬(wàn)，欽州是廣西主要僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞38萬(wàn)人，分布在46個(gè)國(guó)家和地區(qū)。“十五”以來(lái)，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，按可比價(jià)計(jì)算，%。廣西既是華南通向西南的樞紐，又是沿海、沿江、沿邊的省份；既有適應(yīng)亞熱帶植物生長(zhǎng)的氣候條件，又有豐富的礦產(chǎn)資源；既有方便的水、陸、空交通，又有聯(lián)接世界各地的通訊網(wǎng)絡(luò)；既是少數(shù)民族地區(qū)，又是全國(guó)重要僑鄉(xiāng)；既有發(fā)展迅猛的高科技，又有廉價(jià)的勞動(dòng)力獨(dú)物的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使廣西成為全國(guó)唯一的具有沿海、沿江、沿邊優(yōu)勢(shì)的少數(shù)民族自治區(qū)。按照工作方案的規(guī)劃，將以南寧（武鳴）華僑投資區(qū)為基礎(chǔ)，規(guī)劃改造為中國(guó)—東盟經(jīng)濟(jì)園，吸引東盟企業(yè)來(lái)廣西投資，也吸引國(guó)內(nèi)對(duì)東盟出口企業(yè)在廣西辦廠。建設(shè)和完善南寧通往主要旅游城市、主要景區(qū)的公路，尤其要盡快修通南友高速、南梧高速等道路。南寧市新城區(qū)（尤其是綤東一帶）增建中高檔賓館，并對(duì)現(xiàn)有賓館的設(shè)施進(jìn)行改造和完善。. 內(nèi)容“南博會(huì)”中國(guó)－東盟博覽會(huì)將進(jìn)口與出口相結(jié)合，投資與引資相結(jié)合，展銷推介與專題論壇相結(jié)合，經(jīng)貿(mào)活動(dòng)與文化交流相結(jié)合，促進(jìn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，深化經(jīng)貿(mào)合作，共同實(shí)現(xiàn)本地區(qū)的普遍繁榮。泛亞鐵路勘探后重新規(guī)劃改走東線，廣西境內(nèi)的鐵軌硬件條件更好。中國(guó)和東盟戰(zhàn)略合作區(qū)域內(nèi)，將形成一個(gè)擁有17億消費(fèi)者的巨大市場(chǎng)。事實(shí)上，1995年以來(lái)，中國(guó)與東盟貿(mào)易額年增長(zhǎng)速度均超過(guò)15％。2003年12月17日，中國(guó)商務(wù)部副部長(zhǎng)安民在國(guó)務(wù)院新聞辦記者招待會(huì)上宣布，由中國(guó)商務(wù)部和東盟國(guó)家經(jīng)貿(mào)主管部門(mén)共同主辦，廣西壯族自治區(qū)人民政府承辦的中國(guó)東盟博覽會(huì)（簡(jiǎn)稱“南博會(huì)”），自2004年起，每年11月3日至7日在廣西首府南寧舉辦，展會(huì)地點(diǎn)設(shè)在南寧國(guó)際會(huì)展中心。在這次會(huì)議上，溫家寶總理同時(shí)建議舉辦中國(guó)－東盟上午與投資峰會(huì)。本著嚴(yán)謹(jǐn)性、前瞻性的原則，本報(bào)告對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目做了可行性研究，得出以上兩個(gè)項(xiàng)目具有較高投資價(jià)值的結(jié)論。東南亞十國(guó)風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告1. 項(xiàng)目背景. 中國(guó)東盟博覽會(huì)簡(jiǎn)介. 中國(guó)東盟博覽會(huì)動(dòng)因東盟十國(guó)包括文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來(lái)西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國(guó)、越南。首屆峰會(huì)將與中國(guó)－東盟博覽會(huì)在南寧同期舉辦。中國(guó)－東盟博覽會(huì)創(chuàng)造了多個(gè)中國(guó)第一。%。. 廣西優(yōu)勢(shì)中國(guó)－東盟博覽會(huì)之所以落戶廣西南寧，主要是因?yàn)閺V西擁有幾大優(yōu)勢(shì)：l 廣西的地理位置更為優(yōu)越。l 港口優(yōu)勢(shì)。. 嘉賓客商參加中國(guó)－東盟博覽會(huì)的重要嘉賓有中國(guó)和東盟國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人、中國(guó)和東盟國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易部部長(zhǎng)、地方政府領(lǐng)導(dǎo)、著名專家學(xué)者、中國(guó)和東盟國(guó)家主要商協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人、跨國(guó)公司及大企業(yè)CEO。有五大項(xiàng)內(nèi)容，具體為：l 貨物貿(mào)易：展示各國(guó)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，促進(jìn)進(jìn)出口成交；l 投資洽談：推介各國(guó)投資環(huán)境，發(fā)布招商信息，聯(lián)手吸納國(guó)際資本；l 服務(wù)貿(mào)易及其它合作：交流技術(shù)成果和管理經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)展旅游、電信、物流、金融、工程承包等領(lǐng)域的合作；l 專題論壇：圍繞自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的熱點(diǎn)問(wèn)題，邀請(qǐng)政府官員、專家學(xué)者和企業(yè)家進(jìn)行交流與對(duì)話；l 文化交流：博覽會(huì)期間舉辦南寧國(guó)際民歌藝術(shù)節(jié)，充分展現(xiàn)中國(guó)與東盟各國(guó)民族文化風(fēng)采。南寧國(guó)際會(huì)展中心二期工程，增設(shè)展位，增建宴會(huì)廳等項(xiàng)目。市內(nèi)道路建設(shè)全面加快。爭(zhēng)取明年“南博會(huì)”期間有一批項(xiàng)目入園開(kāi)工。. 廣西壯族自治區(qū)簡(jiǎn)介. 地理位置廣西是中國(guó)五個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)之一。. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展“九五”時(shí)期全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了年均８．１％的較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高。%，成為“九五”以來(lái)快速增長(zhǎng)的年份之一。欽州歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，全市共有文物保護(hù)單位49處，其中國(guó)家及自治區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位8處，市區(qū)就有國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)文物民族英雄劉永福、馮子材故居。. 交通運(yùn)輸欽州是廣西沿海的交通樞紐，桂海高速公路、欽防高速公路和南防鐵路、欽北鐵路均在欽州市交匯，北海機(jī)場(chǎng)、南寧機(jī)場(chǎng)距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。欽州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，南臨北部灣和南中國(guó)海，背靠大西南，東鄰粵港澳，面向東南亞，是大西南出海信道的最近出?？谥?，在西部打開(kāi)發(fā)和建設(shè)中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。欽州市交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)代化海陸空大交通運(yùn)輸網(wǎng)已基本形成。規(guī)劃建成5各港區(qū)10個(gè)作業(yè)區(qū)，深水岸線68公里，可建1－30萬(wàn)噸碼頭200個(gè)。桂海高速公路公路貫穿欽州，二級(jí)公路已接通絕大部分城鎮(zhèn)。廣西壯族自治區(qū)人民政府決定在欽州港區(qū)一帶建設(shè)大型臨海工業(yè)園。. 經(jīng)濟(jì)狀況二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，欽州全面實(shí)施“開(kāi)放帶動(dòng)、港口帶動(dòng)、科教帶動(dòng)”戰(zhàn)略，加快港口為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。以商貿(mào)、旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。以下是一些主要項(xiàng)目情況。其遠(yuǎn)期規(guī)劃投資將達(dá)到420億元，以適應(yīng)其全球化發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。一期投產(chǎn)后年產(chǎn)值36億元。l 電解鋅廠目前項(xiàng)目已經(jīng)國(guó)家環(huán)保局批準(zhǔn)，2004年6月開(kāi)工興建，目前正在平整土地。l 酒精廠木薯加工項(xiàng)目，6月份投產(chǎn)，二期下半年開(kāi)建。. 三娘灣旅游開(kāi)發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介三娘灣旅游區(qū)是北部灣最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜蝿俚兀Ｉ掀嬗^“七十二涇”及與此相連的麻藍(lán)仙島、大環(huán)半島被譽(yù)為“南國(guó)蓬萊”，是世界級(jí)的海豚觀賞勝地。旅游區(qū)位于北回歸線以南，屬南亞熱帶海洋性己方氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐沛。C，年均日照時(shí)數(shù)1800小時(shí)，全年 無(wú)霜期354天。. 主要旅游資源三娘灣旅游區(qū)擁有國(guó)家五級(jí)旅游資源1個(gè)，即海豚灣。按類別劃分，地文景觀類有烏雷大嶺、奇石、三娘灣沙灘、大廟墩；水域風(fēng)光類有烏雷湖、三娘灣；生物景觀類有紅樹(shù)林叢、三娘樹(shù)、北部灣漁場(chǎng)、海豚灣；遺址遺跡類有古炮臺(tái)（烏雷炮臺(tái)）；建筑與設(shè)施類有觀海山莊、烏雷嶺戰(zhàn)壕、伏波廟、三娘灣漁村、犀牛腳中心漁港；人文活動(dòng)有漢馬援水軍整訓(xùn)舊址、三娘傳說(shuō)、影片《海霞》外景攝制地。目前已經(jīng)規(guī)劃的項(xiàng)目有海濱大浴場(chǎng)、烏雷佛教中心、高爾夫俱樂(lè)部、海豚觀光島、水上運(yùn)動(dòng)基地、漁家樂(lè)船隊(duì)及航線、大型海鮮城等。2. “一江兩岸”項(xiàng)目計(jì)劃. SWOT分析. 優(yōu)勢(shì)：l 政府關(guān)系融洽，這有利于成本控制。l 有高端市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)市政建設(shè)換取廉價(jià)土地，并且擁有優(yōu)先擇地的權(quán)利。一江兩岸是市政府未來(lái)三年的重點(diǎn)項(xiàng)目，將在政策上獲得強(qiáng)力支持。例如馬來(lái)西亞政府吉隆坡的國(guó)家行政中心遷移產(chǎn)生拉動(dòng)效應(yīng)。目前，市政府、檢察院、法院、文化中心大樓竣工，計(jì)委、工會(huì)等廳局正抓緊建設(shè)。欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)間較晚的原因有三：一是中越邊境戰(zhàn)爭(zhēng)的影響；二是區(qū)劃屢變，欽州原屬湛江，歸屬在廣東和廣西之間變換多次；三是欽州人性格偏向保守，投資意識(shí)淡薄，近年始有轉(zhuǎn)變。1999年，桂林的旅游設(shè)施陳舊，經(jīng)濟(jì)水平與現(xiàn)欽州水平相當(dāng)。目前欽州市場(chǎng)狀況類似三年前的柳州，未經(jīng)市場(chǎng)炒作，沒(méi)有任何泡沫。北海是轉(zhuǎn)型時(shí)期特定階段的產(chǎn)物。多年的邊貿(mào)使欽州的居民經(jīng)濟(jì)條件較好，欽州的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀是政府窮，老百姓富，藏富于民。l 小塊土地出讓政策改變。中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)更是一支獨(dú)秀，2003年房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)的十大暴利行業(yè)之一。在本企業(yè)與政府洽談的同時(shí)，總部在北京的首創(chuàng)集團(tuán)也提出承包整個(gè)“一江兩岸”的開(kāi)發(fā)。由本公司承攬市政工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)費(fèi)6100萬(wàn)政府按每畝30萬(wàn)元價(jià)格劃拔土地200－300畝，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。按行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，招投標(biāo)可以節(jié)約大約20－25％的成本，資金投入可以根據(jù)工程進(jìn)度逐步投入，相應(yīng)減少前期投入資金。如果在掛牌時(shí)，本公司實(shí)際取得的土地價(jià)格超過(guò)30萬(wàn)元/畝，政府承諾通過(guò)市政配套費(fèi)、稅收減免的方式予以補(bǔ)貼，保證使本公司獲得土地的價(jià)格不超過(guò)30萬(wàn)元/畝。l 市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點(diǎn)之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關(guān)系，有助于建設(shè)中的各項(xiàng)事務(wù)的協(xié)調(diào)。建設(shè)成本見(jiàn)下表，表編號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(平方)單方造價(jià)(元)總投資(萬(wàn)元)備注1土建工程50,0256002給排水工程50,025503電氣工程50,025404室內(nèi)裝修50,025300土地33,35045015005合計(jì)由上表可以計(jì)算出每平方的成本價(jià)為1290元. 稅費(fèi)問(wèn)題信義華信作為外地企業(yè)，可根據(jù)欽州市政府的規(guī)定享受一些稅收優(yōu)惠政策（詳見(jiàn)《欽州市城區(qū)“一江兩岸”開(kāi)發(fā)建設(shè)政策宣傳手冊(cè)》。為簡(jiǎn)化計(jì)算，結(jié)合實(shí)際動(dòng)作方式，設(shè)定銷售收入中扣除11%用于所有稅費(fèi)。. 項(xiàng)目總投入考慮到一江兩岸高端房地產(chǎn)項(xiàng)目分成二步三期實(shí)現(xiàn)，因此其總投資包括一江兩岸二公里河道整治項(xiàng)目6100萬(wàn)元(在兩個(gè)枯水期投入，考慮到目前該項(xiàng)目尚處于規(guī)劃階段，所以將項(xiàng)目的利潤(rùn)部分作為不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用)。欽州的高端住宅數(shù)量比較少，開(kāi)發(fā)商中只有鴻發(fā)、華信開(kāi)發(fā)一些高端住宅產(chǎn)品，均已售磬，其中華信在2003年開(kāi)發(fā)的高端住宅產(chǎn)品售價(jià)在5060萬(wàn),平