【正文】 3418A11734234334 公建配套用地面積71144容積率基底面積建筑密度%住宅總面積住宅底層商業(yè)面積內(nèi)街商業(yè)6000二期住宅面積8600二期住宅底層商業(yè)1200計(jì)算容積率總面積不計(jì)算容積率總面積首層架空面積屋頂梯間、機(jī)房面積總建筑面積車位數(shù)1082 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案A 、住宅■客廳：目前的窗臺高度是8090cm，客廳一般可以有兩種處理：廳出陽 臺，用通透式的欄桿；落地窗加透空欄桿；■窗臺：常見的高度是850mm或900mm，創(chuàng)新設(shè)計(jì)突出窗臺的景觀和使用的功 能，使得窗臺的設(shè)計(jì)更低、更寬，“宏景飄窗臺”就是創(chuàng)新版；■樓梯：常見的樓梯步級高度是1718cm，改為15cm高度，雖然增加了面積， 增加了舒適感，使得老人和小孩更為舒服，充分體現(xiàn)“人本思想”。新城市主義最具影響的經(jīng)典之作：DPZ設(shè)計(jì)的坐落在佛羅里達(dá)州的墨西哥海灣附近的濱海城（Seaside）。 “TND”模式的重點(diǎn)在城市設(shè)計(jì)：社區(qū)規(guī)模半徑約400米（即步行5分鐘距離），鄰里內(nèi)有多類型住宅，居民土地使用多樣化，公建布置在人流集散地，住房的后巷作為鄰里間社交活動(dòng)場所。◆ 小區(qū)內(nèi)街坊 是以小區(qū)內(nèi)的院落或組團(tuán)作為鄰里單元，小區(qū)內(nèi)街坊的道路自成體系，除主要出入口與城市道路相通外，其他道路一般不與城市道路連通。序號證號面積容積率建筑面積㎡120071102101220071102106320071102855420071102852總計(jì) 目前申請貸款的項(xiàng)目土地相關(guān)規(guī)劃如下：1. 總用地面積：71144平方米2. 用地性質(zhì)：居住用地3. 容積率：4. 建筑密度：≤20％5. 建筑最高高度：≤20層6. 停車指標(biāo)：1082個(gè)7. 市政綠化：地塊必須按附圖所示位置留出公共綠化廣場二、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格（一）、領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念（1）、“景觀價(jià)值”理念◆ 景觀價(jià)值：大景深，少對視，景觀的三維視角綜合價(jià)值體現(xiàn)◆ 景觀三維視覺：景深（長度）、景寬（寬度）與立體景觀（高度）◆ 景深：景觀的縱深度，或景觀的無阻隔距離；◆ 景寬：視覺角度的大?。?◆ 立體景觀：景觀的層次是否豐富，能否形成富有韻律和趣味的視覺走 廊，特別是從地面、園林到屋脊輪廓線、屋頂、天際線的豐富層次。現(xiàn)三水規(guī)劃為三水區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心和佛山構(gòu)建組團(tuán)城市（2+5），是最有潛力融入城市發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)，加上政府大力進(jìn)行景觀規(guī)劃建設(shè)，有利于提升鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境。2） 云東海組團(tuán)：目標(biāo)職能為全市重要的新興產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域性科研教育基地，全市重要的客運(yùn)鐵路樞紐，區(qū)域性休閑度假、會(huì)議基地。為三水進(jìn)入廣佛經(jīng)濟(jì)圈提速。 二、項(xiàng)目概況介紹位于佛山市山水區(qū)對外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)B1號、C號地塊。時(shí)代玫瑰園實(shí)景圖時(shí)代廊橋花園——又是一個(gè)演繹風(fēng)情萬種的東南亞樂園，他休閑，有韻味，精致而從容，讓生活在渡假中憑添幾分美感。集團(tuán)近年業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，連續(xù)3年獲得年度“廣州最具競爭力房地產(chǎn)企業(yè)30強(qiáng)”,連續(xù)2年獲得“廣州百強(qiáng)民營企業(yè)”稱號……從單一的開發(fā)建設(shè)，再到精品路線、多項(xiàng)目跨領(lǐng)域的成功開拓，直至人文地產(chǎn)的品牌確立，時(shí)代發(fā)展集團(tuán)屬下的廣州市時(shí)代地產(chǎn)投資有限公司，是集團(tuán)專門開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的子公司，現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)界的中堅(jiān)力量。 第二章 項(xiàng)目概況分析一、開發(fā)商簡介廣州市時(shí)代發(fā)展企業(yè)集團(tuán)有限公司是一家大型民營企業(yè)， 主要業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)業(yè)和旅游度假及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)。目前已有雅居樂、深業(yè)等外來發(fā)展商帶來中高端品質(zhì)產(chǎn)品，而三水的消費(fèi)力走強(qiáng)正為眾多外來開發(fā)商提供發(fā)展機(jī)會(huì)?！羧績r(jià)收入比預(yù)測分析 房價(jià)收入比81 67 56 46 戶均房價(jià)（萬元） 戶均面積52 49 47 45 人均居住面積37953300平均房價(jià)94389 86015 78381 71426 家庭年收入（）30253275692512222893人均可支配收入（元）2010200920082007時(shí)間結(jié)論：根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)理論和中國國情，市場對房價(jià)的承受能力是在房價(jià)收入比在612之間；按照目前三水的收入、居住水平和家庭收入增長計(jì)算，預(yù)示著三水未來市場的發(fā)展前景健康，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間巨大。愛倫堡、恒達(dá)花園、東海藍(lán)灣、成業(yè)匯景苑及千葉花園的惠蘭苑等樓盤陸續(xù)分批推出新貨供給市場，競爭相當(dāng)激烈市場上各樓盤的產(chǎn)品的檔次明顯提高，別墅樓盤占了相當(dāng)一部分市場份額，推出的普通商品住宅部分也是二期升級產(chǎn)品，產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品素質(zhì)都有不同程度的提升。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，隨著樓市的發(fā)展，早期建設(shè)的單體樓逐漸淡出，目前西南房地產(chǎn)產(chǎn)品基本以小高層電梯洋房及別墅產(chǎn)品為主，部分多層洋房產(chǎn)品，樓盤的銷售均價(jià)同比有了較大的提升?！羧飿I(yè)管理行業(yè)的起步較晚，目前仍處于起步階段。2000年到2002年的三年間，三水開發(fā)樓盤每年只有一個(gè)，開發(fā)建筑面積在10萬平方米左右，2003年是三水房地產(chǎn)開發(fā)最多的一年，有7個(gè)樓盤推出市場，但隨后幾年，因?yàn)槭艿酵恋赝Ｖ钩鲎尩挠绊懀?004年到2006年開發(fā)面積逐年走低。以此類推，2003年年中國的房地產(chǎn)到達(dá)峰值，2005年房地產(chǎn)業(yè)跌倒谷底，2006年復(fù)蘇回升，2007年加速上漲后宏觀調(diào)控理性回歸，20082010年從低位調(diào)整復(fù)蘇反彈，20112012年將會(huì)到達(dá)新一輪周期的峰值。其中，禪城、南海、順德和高明的市場供需比均大于1，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場需求；，略顯疲軟，自其主要原因在于云東海概念盤入市放量消化滯后；，西南區(qū)樓盤交投活躍，表明市場需求較大，商品房有著較大的發(fā)展空間。 隨著三水產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各工業(yè)園建設(shè)及城市建設(shè)不斷增加，％。，占固定資產(chǎn)投資的29%。（二）、近年佛山市商品住宅開發(fā)投資狀況分析n 2007年佛山個(gè)人購房貸款增長較快，年底增速有所放緩。東華里舊區(qū)改造項(xiàng)目在10月底順利出讓，被瑞安集團(tuán)以75億元收入囊中。n 佛山五區(qū)市場發(fā)展不平衡，黃岐、獅山、羅村、西樵等南海鎮(zhèn)街市場成為市場投資的熱點(diǎn)區(qū)域。四、佛山市房地產(chǎn)市場分析（一）、2007年佛山市商品住宅市場運(yùn)行總體狀況n 2007年佛山商品房銷售均價(jià)及市場成交量同比均大幅增長，市場出現(xiàn)一些不理性現(xiàn)象，年底受宏觀調(diào)控影響兩者都有不同程度的回調(diào)。18月，%。%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：工業(yè)發(fā)達(dá)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)支柱三水區(qū)統(tǒng)計(jì)局獲悉，2007年前三季度區(qū)工業(yè)產(chǎn)值突破700億元，%，總量接近去年全年水平。2007年更是超過此數(shù)字。上半年，%，%。1到5月份，％。2005年末全區(qū)總戶數(shù)為123952戶，戶籍人口440000人，%，%，%。三、三水區(qū)城市發(fā)展概況（一）、三水區(qū)概況三水區(qū)位于佛山市西北部，地處珠三角腹地，毗鄰珠三角大中城市群及港澳地區(qū)。舉辦了佛山投資環(huán)境推介暨項(xiàng)目洽談會(huì)，推出169個(gè)優(yōu)質(zhì)招商項(xiàng)目，；先后赴日本、美國等國家和地區(qū)開展招商推介活動(dòng)。%。舉辦了包括物流洽談會(huì)、家電博覽會(huì)、金屬博覽會(huì)、陶博會(huì)、機(jī)械裝備展覽會(huì)等多個(gè)大型國際展會(huì)。以金融、物流、會(huì)展、商貿(mào)、旅游為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。陶瓷、紡織、有色金屬等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升取得突破；汽配、液晶顯示器件、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、光電子、新能源與環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。工業(yè)繼續(xù)成為拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量，％。城鎮(zhèn)新增就業(yè)崗位8萬個(gè)；城市居民人均可支配收入21754元，%；農(nóng)村居民人均純收入8958元，%。%；，%；，%；，增長22%；，%，%。悠久的歷史，孕育了佛山獨(dú)具魅力的嶺南傳統(tǒng)文化：佛山是粵劇的發(fā)祥地；是中國飲食文化的主要發(fā)源地；是著名的武術(shù)之鄉(xiāng)，是中國功夫杰出代表黃飛鴻的故鄉(xiāng)和李小龍的宗祖地。（二）千年歷史的文化名城佛山“肇跡于晉，得名于唐（公元628年）”，距今已有一千三百多年的歷史，是中國的歷史文化名城。經(jīng)濟(jì)：佛山是廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、經(jīng)濟(jì)總量大、綜合實(shí)力強(qiáng)的地區(qū)之一。 人口：。對這些主要因素做出未來預(yù)測的過程包括了許多對外界非常敏感的變量，任何改變都可能對該報(bào)告的結(jié)果造成不同程度的影響。u 調(diào)研目的通過全面深入調(diào)研，以獲知本項(xiàng)目地塊——廣東省佛山市三水區(qū)項(xiàng)目地塊的環(huán)境特征，即自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境及綜合市場環(huán)境，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合佛山市南海區(qū)房地產(chǎn)市場整體操作水平，從而為本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位提供有力的市場支持。u 信息來源本報(bào)告數(shù)據(jù)信息主要來源于佛山市統(tǒng)計(jì)局、三水市國土資源管理局、三水市建設(shè)局以及統(tǒng)計(jì)年鑒等官方數(shù)據(jù)，通過對市場實(shí)地考察獲取真實(shí)客觀資源。我們在此提請各位閱讀者注意。