【正文】 管理。1所有權(quán)證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權(quán)的證書。1他項權(quán)利登記：是指設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利所進行的房屋所有權(quán)登記?？偟怯洠菏侵缚h級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。房屋權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 市場調(diào)節(jié)機制與計劃調(diào)節(jié)機制共同作用。價格不公開，買賣方缺少溝通，有時不能真實反映物業(yè)價值。主要是接受開發(fā)商的委托銷售其開發(fā)的新商品房和二手房的買賣、租賃、置換等業(yè)務(wù)。 2）、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營、開發(fā)、銷售、租賃等活動而取得經(jīng)濟效益的行業(yè)，在高速發(fā)展的國家中房地產(chǎn)業(yè)總是扮演著國民經(jīng)濟中極其重要的角色，在現(xiàn)代的社會中任何企業(yè)與個人的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)，企業(yè)需要辦公場所、生產(chǎn)場所、經(jīng)營場所，職工需要安排住所，同時企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴大規(guī)模、改變形象，個人的發(fā)展也需要更換居住生活環(huán)境來提高自我價值和生活品質(zhì)，所以房地產(chǎn)業(yè)從它誕生那天起，就決定了它的地位。第一部分 房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性房地產(chǎn)基本概念1）、“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上一般叫不動產(chǎn)。房地產(chǎn)的特性（1） 不可移動性（2） 獨一無二性（3） 壽命長久性（4） 數(shù)量有限性（5） 用途多樣性（6） 相互影響性（7） 易受限制性（8） 價值高大性（9） 難以變化性（10）保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為：房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。三、房地產(chǎn)市場的涵義房地產(chǎn)市場的涵義有廣義和狹義之分 狹義房地產(chǎn)市場：是指專門用來進行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動的經(jīng)營場所，主要指房地產(chǎn)交易所。 市場區(qū)域性強，因其不動固定，無法流通，具有明顯區(qū)域性。五、房地產(chǎn)市場的分類房地產(chǎn)市場分為地產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場兩大類◆ 地產(chǎn)市場按流通形式劃分，可以分為土地買賣市場，土地使用權(quán)出讓市場（一級市場）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場（二級市場）。協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。房屋權(quán)利人：是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項權(quán)利的法人、其他組織和自然人。1初始登記：是指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋所進行的房屋所有權(quán)登記。1注銷登記：是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等進行的房屋權(quán)屬登記。1共有權(quán)證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。2房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》和《商品房預(yù)售許可證》由建設(shè)部門核發(fā)，《國有土地使用證》由國土資源部門核發(fā)。2均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。（1） 居住建筑居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。建筑立面圖：是將建筑的不同測表面，投影到鉛直投影面上而得到的正投影圖。在施工中，建筑立面圖主要是作建筑外部裝修的依據(jù)。建筑平面圖：是假想在房屋的窗臺以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。建筑總平面圖：建筑總平面圖是表明一項建設(shè)工程總體布置情況的圖紙。建筑工程施工圖：簡稱“施工圖”，是表示工程項目總體布局，建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置、結(jié)構(gòu)構(gòu)造、內(nèi)外裝修、材料做法以及設(shè)備、施工等要求的圖樣。 建筑施工圖：簡稱“建施”。建筑工程圖：建筑工程圖是以投影原理為基礎(chǔ)，按國家規(guī)定的制圖標準，把已經(jīng)建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大小等準確地表達在平面上的圖樣，并同時表明工程所用的材料以及生產(chǎn)、安裝等的要求。方案設(shè)計圖主要是為征求建設(shè)單位的意見和供有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門審批服務(wù)；施工圖是施工單位組織施工的依據(jù)；竣工圖是工程完工后按實際建造情況繪制的圖樣，作為技術(shù)檔案保存起來，以便于需要的時候隨時查閱。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20％，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。1使用面積系數(shù)：用百分率表示：等于各套內(nèi)使用面積之和(平方米)除以總建筑面積(平方米)。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是就一個自然的寬度而言，故又稱為開間。(）2凈高：凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。對于住宅套型的大小，一般都是用面積指標來規(guī)定。需要提到的是，在新的住宅設(shè)計規(guī)范未實行之前，住宅戶型面積指標是以“室”來劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。由于躍層式住宅只有進戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。 錯層:一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。近年來在新設(shè)計建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。2附層：即夾層，是指房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是二層，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫階層，或叫夾層。有儲藏間、人防、機房等。3房屋施工面積：是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期竣工的商品房屋面積。結(jié)構(gòu)面積：住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。4輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。具體規(guī)定如下：包括房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺、客觀存在外樓梯等占用的面積，每層高度超過一般標準的房屋，也應(yīng)按它們的實際建筑面積計算，不得按一般標準高度來折算它們的建筑面積。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。按照規(guī)定，倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑空間。三、建筑物的結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu)：（磚墻、鋼筋砼（混凝土）樓板為主要的承重構(gòu)件）、框架結(jié)構(gòu)（包括框支結(jié)構(gòu)）、框剪結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)（如國貿(mào)大廈）。磚混結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)即指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。此外，由于混凝土墻體抗裂、抗?jié)B性能好，且節(jié)點都為現(xiàn)澆，容易達到“無滲漏”工程的標準。鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)、框—筒結(jié)構(gòu)等。四、現(xiàn)代住宅什么是商住住宅：商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。SOLO：SOLO是一個英文單詞，含義為獨奏、單獨、單獨飛行；SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態(tài)，SOLO是一種生活；SOLO是市中心精準住宅。 臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身。 SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等。SOLO主張青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個人，但可以徹底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂。 交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強調(diào)交通的易達性和便捷性。 建筑：社區(qū)強調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。 文化：應(yīng)營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。商務(wù)樓:商務(wù)樓是指提供各種商務(wù)活動的樓宇，除了辦公室以外一般還有展示廳、會議廳、洽談室等，但主要部分仍然是辦公室。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機構(gòu)。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。1公有舊住宅:公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據(jù)房改要求以后將在市場出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標準價或成本價出售，現(xiàn)租住戶有優(yōu)先購買權(quán)。1經(jīng)濟適用房:是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。1小康住宅:是指為實施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程項目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構(gòu)成。按照規(guī)定，中心區(qū)與邊緣區(qū)要有綠化帶隔開。商業(yè)圈包括三部分：核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。住宅維修基金：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱維修基金)。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計人住宅銷售收入。(2)購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。共用設(shè)備：共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。業(yè)主們也要看重自己的權(quán)利，“前期物業(yè)管理”是考察物業(yè)公司優(yōu)劣的最好機會，這等于是聘用人才的試用期，干得好可以留下來，繼續(xù)簽訂聘用合同；干得不好，就炒掉它，另外選聘適合的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。訂立公約的目的，是要明確有關(guān)物業(yè)管理各項規(guī)則，使業(yè)主以及管理者都有共同遵守的行為準則，使雙方都明白自己的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主應(yīng)在驗收所購房產(chǎn)、辦理入住手續(xù)后簽署公約、簽訂公約是業(yè)主的合法權(quán)利，對于發(fā)展商要求業(yè)主簽訂含有損害業(yè)主權(quán)益內(nèi)容、未經(jīng)核準的管理公約的不合理要求，業(yè)主有權(quán)拒絕。許多物業(yè)管理公司想當然地認為，到一個小區(qū)進行物業(yè)管理，只要有發(fā)展商聘請，并與之簽訂合同，就可以安然合法地進駐小區(qū)從事管理了。在這時，只有廣大業(yè)主才真正有權(quán)利與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。除此之外，還要制定聯(lián)合會議制度。委托管理合同是物業(yè)管理公司進駐小區(qū)，開展物業(yè)管理工作的法律依據(jù)，該合同是由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司雙方共同簽署的，是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主將其擁有的小區(qū)委托給物業(yè)管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達全體業(yè)主的要求。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。1什么是業(yè)主公約，包括哪些主要內(nèi)容：物業(yè)管理的業(yè)主公約是指一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由管理部門主持，全體業(yè)主(使用人)同物業(yè)管理公司共同簽訂的，明確物業(yè)管理人與業(yè)主(使用人)之間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的合同(有的地方稱為合約、契約，或公約、公契)。(1)物業(yè)范圍內(nèi)的所有使用人對物業(yè)的公共部位、公共設(shè)施、公共環(huán)境的使用，要在國家和地方有關(guān)政策法規(guī)及《物業(yè)管理合同》規(guī)定范圍內(nèi)合理使用，并有自覺維護的責(zé)任；(2)不得侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路和附屬設(shè)施，也不得隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；(3)禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼；(4)不得在住宅區(qū)內(nèi)隨意停放車輛，未經(jīng)批準，禁止載重車通行。(1)環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)定和約定；(2)噪音的有關(guān)規(guī)定和約定；(3)交通管理的有關(guān)規(guī)定和約定；(4)對治安防范的有關(guān)規(guī)定和約定。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。它是指由土