有關(guān)對商品房銷售面積差異糾紛處理的探-wenkub
2023-07-08 22:58:02 本頁面
【正文】 差異?！币簿褪钦f，商品房的面積應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的面積為準(zhǔn)，這部分面積稱為產(chǎn)權(quán)登記面積。因此，認(rèn)真研究當(dāng)前商品房面積差異的處理方法是十分必要的，這對于規(guī)范發(fā)展商的市場行為，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)市場的有序運(yùn)行都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。但是，繁榮的房地產(chǎn)市場背后也隱藏了不少問題，其中的熱點(diǎn)問題之一就是商品房面積“縮水”糾紛。商品房銷售面積是商品房買賣的一個(gè)核心問題，由于我國目前有關(guān)這方面的立法還不健全，因面積差異而引起的糾紛不斷發(fā)生，因此，非常有必要認(rèn)真研究當(dāng)前商品房銷售面積差異的處理方法，這對于維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、商品房銷售面積差異產(chǎn)生的原因面積是房屋使用價(jià)值和交易價(jià)格的基礎(chǔ)，但由于誤差的客觀存在性，房屋在施工和測量中產(chǎn)生誤差是不可避免的，故商品房交易中約定的銷售面積與房屋的實(shí)際面積之間必然會(huì)存在一定的差異。但是在實(shí)踐操作中，開發(fā)商在與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同時(shí)，大多沒有請有資質(zhì)的測繪單位對商品房面積實(shí)施測繪，或者雖有測繪但測繪面積未經(jīng)房管部門的審核確認(rèn)。二、有關(guān)商品房銷售面積及其差異處理的規(guī)定存在的問題（一）部分有關(guān)商品房面積的名稱不統(tǒng)一商品房面積的測繪是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的工作，而進(jìn)行精確測繪的前提條件是必須保證各部分面積都有統(tǒng)一和確定的名稱。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”。在一個(gè)真實(shí)案例中，發(fā)展商把公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e解釋為由“共有分?jǐn)偯娣e”與“另有小區(qū)分?jǐn)偂眱刹糠纸ㄖ娣e組成，將不應(yīng)計(jì)入共有建筑面積的“另有小區(qū)分?jǐn)偂辈糠忠灿?jì)入了銷售面積。就按套計(jì)價(jià)而言，其特點(diǎn)是計(jì)算簡單、直觀、便捷，使當(dāng)事人雙方易于結(jié)算房價(jià)款；其缺點(diǎn)則是房價(jià)款與面積數(shù)沒有直接關(guān)系，難以解決房屋“面積縮水”問題。多種計(jì)價(jià)方式并行雖然豐富了當(dāng)事人的自主選擇權(quán)，但也使房屋面積差異糾紛的處理變得復(fù)雜起來。（三）商品房買賣合同的設(shè)計(jì)存在漏洞，有欠公平為了規(guī)范商品房的市場交易，建設(shè)部和國家工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)了《商品房買賣合同示范文本》（以下簡稱《示范文本》）。第一，《示范文本》的設(shè)計(jì)思路過于理想化，沒有充分考慮到當(dāng)事人雙方所處地位和知識結(jié)構(gòu)的重大差異。雖然《示范文本》對消費(fèi)者而言不屬于格式合同，但在簽訂商品房買賣合同時(shí)，購房者拿到的合同一般都是經(jīng)過發(fā)展商事先選擇好或者修改的，除了一些不會(huì)觸動(dòng)到開發(fā)商既得利益的事項(xiàng)，消費(fèi)者幾乎沒有機(jī)會(huì)與開發(fā)商進(jìn)一步協(xié)商的余地。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中的不公平。《示范文本》的附件二是“公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明”，這部分內(nèi)容是由開發(fā)商自己填寫的?！备鶕?jù)文意，該條是將預(yù)售商品房的計(jì)價(jià)方式限定在“按套內(nèi)建筑面積”和“按整層內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)兩種選擇內(nèi)，可是法律并沒有規(guī)定“按整層內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)這種商品房計(jì)價(jià)方式，如果當(dāng)事人選用了該計(jì)價(jià)方式，或者對兩種計(jì)價(jià)方式都沒有明確約定，那么當(dāng)面積發(fā)生差異時(shí)，當(dāng)事人處理糾紛就很可能于法無據(jù)，各自的合法權(quán)益就得不到應(yīng)有的保障?？墒窃谝?guī)定發(fā)展商法定義務(wù)的同時(shí)，卻沒有明確違反該規(guī)定所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，這樣，條款的設(shè)置就流于形式，根本無法對發(fā)展商產(chǎn)生有效的約束力。（二）規(guī)范和統(tǒng)一專業(yè)用語，避免歧義和矛盾作為專業(yè)性用語，最忌諱的就是名稱不統(tǒng)一，使用不規(guī)范。但是，決不能讓設(shè)計(jì)上的不公蔓延至面積差異糾紛的處理上，有關(guān)部門反而應(yīng)當(dāng)更加重視保護(hù)因?yàn)樵O(shè)計(jì)不公而遭受損失的消費(fèi)者的合法權(quán)益。18位原告（均系某小區(qū)業(yè)主）與被告（某小區(qū)開發(fā)商）簽訂了《廣東省商品房買賣合同》，合同中對房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及共有建筑面積的
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