房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人概念與實(shí)務(wù)-wenkub
2023-07-01 12:36:58 本頁(yè)面
【正文】 其法律關(guān)系、權(quán)利和義務(wù)也不所不同。開(kāi)放性與適應(yīng)性。經(jīng)紀(jì)是一種中介服務(wù)活動(dòng)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)是屬于第三產(chǎn)業(yè)，從法律角度來(lái)看，是既可屬于商法，又可以屬于民法的法律行為。 經(jīng)紀(jì)業(yè)是指從中介紿他人進(jìn)行商品交易活動(dòng)的行業(yè)，其中經(jīng)紀(jì)人是實(shí)施經(jīng)紀(jì)行為的主體。經(jīng)紀(jì)業(yè)的活動(dòng)范圍較廣，涉及各行各業(yè)，各個(gè)區(qū)域，但政府對(duì)有些控制專營(yíng)的特殊行業(yè)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，進(jìn)行專業(yè)經(jīng)營(yíng)限制，如期貨經(jīng)紀(jì)、證券經(jīng)紀(jì)、外匯經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。 經(jīng)紀(jì)人的一般職能主要包括信息服務(wù)、中介服務(wù)和代理服務(wù)三個(gè)方面。開(kāi)放性是指經(jīng)紀(jì)人的行為具有較大的自由度； 適應(yīng)性是指經(jīng)紀(jì)人的行為要能適應(yīng)各種環(huán)境、不同業(yè)務(wù)和不同客 戶的需要。代理服務(wù)與居間服務(wù) 根據(jù)《民法通則》第64條，“代理人包括委托代理，法定代理和指定代理”。（2） 代理人在交易活動(dòng)中，代表委托人（買方或賣方）與第三人（買方或賣方）發(fā)生直接買賣關(guān)系，而經(jīng)紀(jì)（居間）人在其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，必須由買賣雙方發(fā)生直接關(guān)系，進(jìn)行交易。（6） 代理人只能向委托人索取報(bào)酬，在獲取服務(wù)報(bào)酬上，有較大的彈性，代理人可以與委托人商量，根據(jù)代理完成量的程度及結(jié)果決定報(bào)酬數(shù)額，經(jīng)紀(jì)（居間）人則可同時(shí)向交易雙方或任何一方索取報(bào)酬，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按政府有關(guān)規(guī)定或行業(yè)慣例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取報(bào)酬，否則只能收取成本費(fèi)。根據(jù)委托咨詢合同與經(jīng)紀(jì)（居間）合同的法律關(guān)系，對(duì)兩者進(jìn)行區(qū)別比較：（1） 咨詢委托人在法律關(guān)系上只涉及委托人，直接獨(dú)立對(duì)委托人先 使自己的權(quán)利和義務(wù)，不存在交易中的第三人；而經(jīng)紀(jì)（居間） 人或代理人都會(huì)涉及到第三人。否則只能收取成本費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活動(dòng)同屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的范疇，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中不可缺少的環(huán)節(jié)。”（三） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)屬于特殊的超高檔商品，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)具有區(qū)別于其他經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點(diǎn)：政策性強(qiáng) 房地產(chǎn)業(yè)受政策影響比較大。專業(yè)性強(qiáng) 由于房地產(chǎn)涉及面廣，相關(guān)法律性、經(jīng)濟(jì)性、使用性、技術(shù)性都要高于一般商品，凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人要求具有一定專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和較強(qiáng)的能力。工作時(shí)間彈性大 由于房地產(chǎn)交易雙方有很多是個(gè)人買賣，往往選擇業(yè)余時(shí)間洽談業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也要相應(yīng)的將就客戶的時(shí)間。受宏觀因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)因素影響較大 由于房地產(chǎn)交易涉及金額大，其市場(chǎng)的供需變化受政治性
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