【正文】 目地塊情況分析一、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展以后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來(lái)愈高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。第一節(jié)結(jié)論項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)２、項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值1）可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響178。根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格模擬中確定的均價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售收入的模擬３、178。首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬以其中一個(gè)最具代表性的單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)過(guò)程的參考常見(jiàn)的隨機(jī)因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值2）確定B系數(shù)。lF)D)4）在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同樓層的價(jià)格Pn，即D)商品住宅定價(jià)法：差異性?xún)r(jià)格系數(shù)定價(jià)法3）運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)178。178。2）項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算l項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析發(fā)展商品牌和實(shí)力形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃小區(qū)配套和物業(yè)管理建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)單體戶(hù)型設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)2）項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷178。——周邊自然和綠化景觀的差異178。178。l2）確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重l項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析l２、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料l項(xiàng)目市場(chǎng)定位３、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)l商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析４、短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃l項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)2)商品零售價(jià)格指數(shù)2)固定資產(chǎn)投資總額2)國(guó)家宏觀金融政策4)第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量l區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷l(xiāng)生活服務(wù)l文化教育４、項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況３、歷史人文景觀l項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查l地理位置一、項(xiàng)目推廣策劃；項(xiàng)目投資營(yíng)銷(xiāo)；如果只靠發(fā)展商自己摸索項(xiàng)目操作方法，往往費(fèi)時(shí)耗力，周期太長(zhǎng)，機(jī)會(huì)成本很大，專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的導(dǎo)入已成為當(dāng)務(wù)之急，這種狀況必然促進(jìn)房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)的產(chǎn)生。REAL瑞爾特房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)理論體系房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，其核心內(nèi)容包括：項(xiàng)目形象營(yíng)銷(xiāo)；項(xiàng)目二次營(yíng)銷(xiāo)。項(xiàng)目投資營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目投資營(yíng)銷(xiāo)的含義第二節(jié)項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查l七通一平現(xiàn)狀l自然景觀l地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃l購(gòu)物場(chǎng)所l娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)l歷史人文區(qū)位影響１、第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量3)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)景氣指數(shù)1)房地產(chǎn)按揭政策1)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1)中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用l政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)３、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)l土地ＳＷＯＴ分析２、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)１、項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)詳析l市場(chǎng)定位建筑風(fēng)格定位１、3）分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征——教育、人文景觀的差異178。178。178。178。178。178。3）價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素政策因素l六、項(xiàng)目定價(jià)模擬住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬1）根據(jù)日照采光系數(shù)（B系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價(jià)Pb，即Pb=Pa（1177。3）當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時(shí)，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶(hù)型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶(hù)型單位的均價(jià)Ps，即Pn=Ｐs(1177。=Ｐa(1177。(1177。5）考慮到其他隨機(jī)因素的存在（如單位附近有機(jī)房干擾等），在具體單位價(jià)格的制定時(shí)，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)（U系數(shù)）確定最終的定價(jià)Pu，即Pu=PnU其中東、南朝向單位采和1+B；西、北朝向單位采用1—B5）確定F系數(shù)。l七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析178。178。２、2）銷(xiāo)售收入模擬表利潤(rùn)模擬及說(shuō)明2）銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性２）經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化國(guó)家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素政策法規(guī)因素地塊狀況因素發(fā)展商操作水平因素資金投放量及資金回收要求銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素市場(chǎng)供求因素上市時(shí)間要求178。178。178。第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)正是基于以上市場(chǎng)需求而專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。第二節(jié)項(xiàng)目地塊概述項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目臨界四周狀況項(xiàng)目地貌狀況178。178。178。178。３、地塊周邊基本路網(wǎng)178。１）項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明５、項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明２）會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示３）分期開(kāi)發(fā)分期開(kāi)發(fā)思路首期開(kāi)發(fā)思路二、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示２）其他特殊設(shè)計(jì)提示商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示１、主力戶(hù)型設(shè)計(jì)提示一般住宅套房戶(hù)型設(shè)計(jì)提示躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶(hù)型設(shè)計(jì)提示別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)提示178。178。178。四、公共空間主題選擇五、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想地塊已有的自然環(huán)境利用項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造178。178。178。178。178。４、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè)營(yíng)銷(xiāo)中心大堂管理辦公室七、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思178。178。設(shè)計(jì)主人房裝修概念178。178。178。４、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)178。178。178。178。２、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)178。178。第三章近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方糾紛不斷，已成投訴熱點(diǎn)。第二節(jié)建筑材料選用提示２、施工工藝流程指引２、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示四、施工組織與管理１、安全管理２、房地產(chǎn)項(xiàng)目形象營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、房地產(chǎn)企業(yè)行為形象策劃、員工形象策劃以及項(xiàng)目視覺(jué)形象策劃等主要營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容。其內(nèi)容主要包括項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)工程核心部分及延展運(yùn)用部分。178。標(biāo)準(zhǔn)色延展及運(yùn)用部分178。178。第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃就是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃的具體內(nèi)容１、結(jié)論１、目標(biāo)客戶(hù)群定位分析２、項(xiàng)目客戶(hù)群定位目標(biāo)市場(chǎng)２）目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分３）項(xiàng)目單方成本３、價(jià)格分期策略?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格入市價(jià)格價(jià)格升幅周期價(jià)格升幅比例價(jià)格技術(shù)調(diào)整價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售額配比表１、入市時(shí)機(jī)的確定及安排１、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)５、媒體總策略及媒體選擇媒體總策略媒體選擇媒體創(chuàng)新使用３、費(fèi)用估算１、媒介投放九、效果測(cè)評(píng)形式進(jìn)行性測(cè)評(píng)結(jié)論性測(cè)評(píng)178。178。178。178。第六章房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與其他產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)一樣，都具有營(yíng)銷(xiāo)的剛性，即營(yíng)銷(xiāo)效果的好壞很大程度上是由產(chǎn)品的銷(xiāo)售成績(jī)?nèi)ズ饬俊Ａ硗?，REAL瑞爾特與發(fā)展商充分溝通，視情況為發(fā)展商提供銷(xiāo)售代理和銷(xiāo)售輔導(dǎo)（顧問(wèn)）兩種服務(wù)。一、銷(xiāo)售周期劃分及控制全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)178。１）兼職售樓員銷(xiāo)售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)銷(xiāo)售時(shí)段２）銷(xiāo)售擴(kuò)張期６）178。１）簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)５）簽訂正式合同９）收款催款過(guò)程控制３）客房檔案７）銷(xiāo)售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定４）三、各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施批文及銷(xiāo)售資料批文２）戶(hù)型圖與會(huì)所平面圖４）物管內(nèi)容價(jià)格體系２）利率表６）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（學(xué)校收費(fèi)規(guī)定）合同文本２）個(gè)人住房公積金借款合同６）人員組建銷(xiāo)售輔導(dǎo)l銷(xiāo)售主管或銷(xiāo)售控制l綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）２）根據(jù)需要增派銷(xiāo)售人員實(shí)地參與銷(xiāo)售３）發(fā)展商指定公司相關(guān)人員配合REAL瑞爾特工作lREAL瑞爾特成立項(xiàng)目銷(xiāo)售專(zhuān)職銷(xiāo)售隊(duì)伍，并視需要調(diào)動(dòng)REAL瑞爾特全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)lREAL瑞爾特總部銷(xiāo)售管理及支持３、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算表總費(fèi)用預(yù)算分項(xiàng)開(kāi)支２）銷(xiāo)售人員服裝費(fèi)用６）臨時(shí)雇用銷(xiāo)售人員工作費(fèi)用邊際費(fèi)用２）選擇適當(dāng)銀行３）信貸與按揭互動(dòng)操作付款方式２）付款方式引導(dǎo)178。１）按揭比例５）公證處及條約178。１）股東分配５）發(fā)展商與策劃商３）發(fā)展商與廣告商７）發(fā)展商、策劃商、承銷(xiāo)商４）與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同３）合同洽談３）催辦銷(xiāo)售策劃代理費(fèi)劃撥178。１）配合催收房款５）嚴(yán)把工程質(zhì)量４）人員形象４）保安員與售樓員的工作銜接、默契配合.五、銷(xiāo)售培訓(xùn)公司背景及項(xiàng)目知識(shí)詳細(xì)介紹公司情況２）物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件４）平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶(hù)數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶(hù)內(nèi)面積組合、戶(hù)型優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等l業(yè)178。國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定l計(jì)算戶(hù)型面積