【正文】 施分期開發(fā)戰(zhàn)略，一期項目擬建住宅和商業(yè)鋪面。從2004年界首市政府報告會上獲悉，2003年該市的各個方面均取得了顯著成效，2004年將加大市政規(guī)劃建設、招商引資，形成對內對外的快速同步市場發(fā)展戰(zhàn)略。第二、以零散型商業(yè)鋪面為主，商業(yè)熱度無法提升 　由于沒有專業(yè)的、大型的商業(yè)市場，不能聚集一定的人氣，市場價值就很難體現，加之市場壓力大，不能形成商業(yè)氛圍，從而導致許多沿街門面出現滯銷或空置的尷尬商業(yè)局面。主要分為三個層次：[1]、一級地段——市中心核心位置——住宅銷售均價：950元/㎡　1200元/㎡[1]、二級地段——市中心邊緣位置——住宅銷售均價：850元/㎡1000元/㎡[1]、三級地段——與城市接壤位置——住宅銷售均價：750元/㎡900元/㎡。顯然這對于居家所追求的舒適、安寧的生活環(huán)境和享受生活的欲望是相違背的。重點發(fā)展?jié)}南農副產品交易市場，西城糧油、服裝、家電市場，東城建材、家俱、農機具市場，城北醫(yī)藥批發(fā)、配送市場，逐步形成優(yōu)勢互補、相互帶動的市場群體。市中心集聚了太平街服裝市場、貴源商貿服裝市場、新世紀商城（建設中）、金都商城等一批商用一體的物業(yè)。社會保障體系進一步完善，全市共有12400人參加養(yǎng)老保險，支付離退休人員養(yǎng)老金1560萬元，社會化發(fā)放率達到100%，已登記失業(yè)人員按時足額領取了失業(yè)保障金。比上年略有下降，%。農業(yè)結構調整力度加大，%，%。[功能配套] 　環(huán)境優(yōu)美。[界首歷史] 　界首1947年解放設市，1953年撤市建縣，1989年撤縣復市。界首東城路項目行銷整合推廣方案前言：房地產市場競爭日趨白熱化，主觀的開發(fā)模式、自然銷售方式已不能適應市場，同時盲目的項目開發(fā)性定位，無疑帶來巨大的市場經營風險；當今房地產開發(fā)企業(yè)，更愿意借用“外腦”，在激烈的市場競爭環(huán)境下，通過[專業(yè)地產行銷機構]對項目進行全方位整合、定位、包裝，充分把握消費趨向，透悉消費心理，基于實際、實施創(chuàng)新的行銷理念，使您的開發(fā)項目勝戰(zhàn)定江山！　[善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前]全程行銷整合推廣是從房地產項目開發(fā)前期入手，其成效直接影響到投資項目的市場成敗，市場價值實現。[界首交通] 　市區(qū)距大京九鐵路樞紐之一的阜陽站和阜陽機場僅60公里，漯阜鐵路穿境而過，公路與1010106國道相連，水路由潁河入　淮河　匯入長江。寶蘭商城、貴源商城、招商大廈、購物中心、華聯超市等商業(yè)網點。%。%%。（二）、界首市房地產市場綜合分析[市場概論]界首市隨著市場經濟的不斷發(fā)展，帶動了房地產業(yè)、文化教育事業(yè)、市政配套設施建設等方面的進步；但由于近幾年市內各大支撐型企業(yè)的經濟調控出現不同程度的問題，導致界首市與其它相關城市比較處于欠發(fā)展階段。[市場建設]2004年，界首市將進一步完善太平街服裝市場、東城農貿市場、南方家俱廣場等專業(yè)市場配套設施建設，加快實施東城路商業(yè)街、東太平街商城、新世紀商城、金都商城等一批商業(yè)設施建設。二、界首市住宅市場分析據此次市場調查，目前界首市住宅狀況相對低下，多數為早期建筑，在整體物業(yè)的規(guī)劃、設計的合理性實施上，基本處于空白；住宅物業(yè)仍停留在“滿足居住者有其屋的狀態(tài)”，對現代居民的居住的生活性和舒適度等方面考慮嚴重不足。某種程度上反映了該市房地產市場的不成熟、不完善。[住宅品質]對于次級商業(yè)城市的經濟發(fā)展、經濟收入的提高，標志著消費水平將有所上升，住房做為一次大的消費支出，有別于一般商品的投入關注度，他們更加注重居住產品品質，其內容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質量、產品布局分配以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等等。[商業(yè)市場綜合分析]市場類別　項目名稱　地理位置　銷售價格集中市場　貴源商貿中心　人民路與大橋北路交叉口東北　租賃：40元/㎡/月?。▋蓪?，早建）金太陽商城　人民路與解放路交叉口西南　銷售均價：6000元/㎡（單層）金都商城　人民路與健康路 　售 　價：　10000元/㎡（雙層）新世紀商城　人民路中段　未開盤零散市場 　市府廣場周邊門面　租賃：10元/㎡/月?。▎螌樱缃ǎ┳赓U：20元/㎡/月（單層，新建）　人民路與解放路交叉 　租賃：　60元/㎡/月　人民路與文昌路交叉 　租賃：　10元/㎡/月　中原路與健康路交叉 　租賃：14元/㎡/月（雙層）　中原路與解放路交叉 　租賃：　10元/㎡/月（單層）從統(tǒng)計表中可以明顯看出，市中心區(qū)域的價格要遠高與市邊緣區(qū)域，零散市場與集中型市場也形成差距，這也就是人氣價值是商業(yè)價值的最直觀體現；市民消費駐足的重心仍在中心區(qū)域，要通過相當程度上的市場引導方能逐步轉移其消費觀念；其次良好的路段，交通網絡發(fā)達，也是提升商業(yè)價值的關鍵。對于界首這樣的次級城市來說，房地產業(yè)才真正開始起步。中原路、人民路直接貫穿其中，道路寬廣，東城路準備冠名興建，地塊毗鄰界首市廣電大樓（在建），距界首市市政府約300米，周邊分布機關單位、金融系統(tǒng)（中國農業(yè)銀行）、市政府廣場，地段發(fā)展?jié)摿γ黠@。4道路寬闊、通暢人民路、中原路是該市區(qū)核心主干道，均通過本案；另外，火車站、國道鄰近咫尺，道路闊達，對外出行方便。（三）、機會（O）：　1城市缺乏高品質物業(yè)據調查發(fā)現，整個界首市基本沒有大型規(guī)模社區(qū)、品質物業(yè)；且物業(yè)形象、配套落后，對本案新形象、新產品的推出是一大利好因素。4項目自身價值的提升豐富和完備項目自身功能配套：如道路、學校、交通設施、醫(yī)院等，提高產品品質，就更能發(fā)揮優(yōu)勢，實現本項目物業(yè)潛在價值，最大化兌現產品價值?！?首期產品定價過高，市場接受度低　許多大中型城市的案例表明，大型項目的贏利關鍵是在中期或后期，前期主要以“中低價位、高姿態(tài)”入市，吸引消費，形成氛圍，樹立品牌。追求產品供給需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。城市東移是界首市未來發(fā)展的主要方向，如何做到老城區(qū)到新城區(qū)的過渡將是一項長期而艱巨的任務。調整完善交通體系，改善基礎設施條件，避免建設和管理滯后。2　新城區(qū)的建設不僅要注重塑造界首現代化的城市形象，更要提高新城區(qū)的生活質量和環(huán)境質量。通過東城路物業(yè)形象的改觀與地塊的人氣聚集，有效提升地塊的市場競爭力；必須對現有地塊的開發(fā)進行合理布局規(guī)劃，確定規(guī)劃實施方案，最大化提升項目的市場價值；二、資源有效整合與項目價值提升基于本案的戰(zhàn)略性思考，地塊價值的提升應做到資源的高度整合：（一）市政府文化廣場對本案的影響尚不容忽視。結合后期市場運作，通過政府行為推廣以及媒體的宣傳，從而達到以較強的品牌優(yōu)勢和影響力帶動本地塊的開發(fā)。同時，引導廣大市民積極參與城市規(guī)劃，通過媒體公示、規(guī)劃展覽等方式，使市民廣泛關注新城區(qū)，提升受眾的關注度。第四部分：本案目標消費群體鎖定及其分析一、目標消費群體定位從項目自身的出發(fā)，結合界首市的經濟收入、政治文化、消費的特征；并通過對整個界首市房地產市場綜合分析，物業(yè)的認真、謹慎的調查研究，敝司認為本案的主流目標消費群定位為：【界首市中高檔收入群體和中高級投資人士】二、目標消費群體