【正文】 要點在此可見一般，其物業(yè)類型主要以普通多層、小高層為主。宏觀經(jīng)濟增長 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展32 / 1802　 商品房歷年供求 關系淮 安 市 歷 年 施 工 、 竣 工 及 銷 售 面 積 01002003004005006007002022年 2022年 2022年 2022年 2022年房 地 產(chǎn) 施 工 面 積 房 地 產(chǎn) 竣 工 面 積 房 地 產(chǎn) 銷 售 面 積資料來源于淮安房產(chǎn)局商品房 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年施工面積（萬㎡） 241．37 284．98 309．80 599．73 同比增幅（％） 7．87 18．07 8．71 93．59 竣工面積（萬㎡） 149．70 166．71 190．39 229．64 同比增幅（％） 10．88 11．36 14．20 20．62 銷售面積（萬㎡） 108．55 106．63 174．16 198．89 同比增幅（％） 10．83 63．33 14．20 33 / 180淮 安 歷 年 房 地 產(chǎn) 供 銷 情 況 % % % %01002003004002022年 2022年 2022年 2022年 2022年房 地 產(chǎn) 竣 工 面 積 房 地 產(chǎn) 銷 售 面 積 銷 售 /竣 工 （ %）資料來源于淮安房產(chǎn)局受“新政”的影響下,淮安房地 產(chǎn)市場影響不大， 06 年房地產(chǎn)市場回暖，總體商品房銷售速度落后于商品房竣工面 積，供略大于求■□商品房施工面積增幅速度較快；■□20222022 年，商品房竣工面積平穩(wěn)增長、07 年略有減少；■□2022 年商品房銷售面積增幅波動較大，受大勢影響波動明顯；■□歷年商品房銷售面積與竣工面積比值計算結(jié)果除 2022022 年皆在 之間，商品房供大于求現(xiàn)象明顯；■□05 年到 07 年供需比逐漸趨于平緩。近年來，淮安生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長?；搓巺^(qū)向東擴展，建成醫(yī)療、教育和倉儲、貨運中心。受到城市周邊各種發(fā)展阻力與引力影響，淮安市將形成主要向東、向南方向發(fā)展，主城區(qū)和楚州區(qū)逐漸融為一體的城市發(fā)展格局。■□兩大 組團：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團和古城組團兩個組團，兩組團以生態(tài)綠地相連。城市規(guī)模中期（2022 年）100 萬人，遠期（2020 年）120 萬人。工業(yè)基礎比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。21 / 180可支配收入的穩(wěn)定增長為消費奠定了良好的基礎，城市居民消費實力不斷增強，但人均消費性支出增長率下滑表明城市居民整體消費意識較為保守。16 / 180淮 安 市 全 社 會 固 定 資 產(chǎn) 投 資 狀 況 %%%% %01002003004005006007002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 %%%%%%%%%%固 定 資 產(chǎn) 投 資 額 （ 億 元 ） 固 定 資 產(chǎn) 投 資 額 /GDP（資料來源于淮安統(tǒng)計局） 淮安市社會消費品零售總額的總量較低，反映出城市商業(yè)經(jīng)濟的不發(fā)達及居民消費意識的保守；從市區(qū)和全市的社會消費品總額的比較來看，市區(qū)的居民消費總額上不具備傳統(tǒng)區(qū)域中心消 費的優(yōu)勢，增幅平穩(wěn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2022 年的 :: 變?yōu)?：：。這說明淮安經(jīng)濟發(fā)展速度較快，根據(jù)國際經(jīng)驗，其房地產(chǎn)市場進入飛速發(fā)展階段。在老城區(qū)內(nèi)不再安排工廠建設，控制建筑物的高度、體量和密度，建筑風格要與古城風貌相協(xié)調(diào)。名城保護與發(fā)展規(guī)劃淮安市 1992 年制定了《淮安市城市總體規(guī)劃》，現(xiàn)有政府措施以此總體規(guī)劃為核心原則。城區(qū)有蕭湖、勺湖、萬柳池(月湖) 等湖泊，占城市面積的 20%。評析：城市下轄區(qū)域廣闊，作為區(qū)域中心城市，淮安市地處轄區(qū)幾何中心位置， 這為整個城市的優(yōu)勢資源向淮安市區(qū)集聚提供了可能。北京到上海的京滬高速公路、淮安到連云港的淮連高速公路、南京到徐州的寧宿徐高速公路貫穿淮安境內(nèi)，使淮安到北京、上海、車距分別只需約 小時和 小時 小時；南京到淮安的寧淮高速公路目前已通車，南京到淮安的車距僅需不到 2 小時，宿淮、淮鹽公路均已通車 ；江蘇新沂到浙江長興的新長鐵路客貨運已全線通車；水路交通：京杭大運河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入江、入海水道等航道 縱橫交錯；鐵路交通：“十五 ”以來，淮安市建成新長鐵路淮安段、新淮鐵路南延段 2 條鐵路正線；“十一五” 期 間，淮安市規(guī)劃開工建設淮揚、淮宿、淮 連、淮蚌和寧淮鐵路，逐步構(gòu)建淮安作為蘇北地 區(qū)鐵路樞紐的地位?；窗矊俦眮啛釒蚺瘻貛н^渡地區(qū)，氣候深受海洋影響，具有四季分明、溫暖濕潤、季風顯著的特點。居民多 為漢族， 還有回、苗、彝、滿等 19 個少數(shù)民族。1945 年城區(qū)建立淮城市，屬兩淮市， 1949 年后仍屬淮安 縣。南宋紹定元年(1228)改稱淮安郡、淮安縣，不久復升 為淮安州。秦代始置淮陰縣，漢武帝元狩六年(前 117)分置射陽縣。淮安是江蘇南北交通交匯中心，公路、 鐵路、水路航運四通八達，京滬高速、同三高速、寧徐高速及新長鐵路交匯于淮安。1 / 180淮安水渡口新區(qū)項目市調(diào)報告 南京金色彼岸房地產(chǎn)策劃營銷代理有限公司 2022 年 3 月 31 日2 / 180第一章、項目投資背景 ................................................................................................................................................................................................................5第一節(jié)、城市概況及特征 ........................................................................................................................................................................................................5 地理位置 ..................................................................................................................................................................................................................5歷史沿革 ..........................................................................................................................................................................................................................6人口與行政轄區(qū) ..............................................................................................................................................................................................................6自然概況 ..........................................................................................................................................................................................................................6 城市交通 ........................................................................................................................................................................................................................7行政區(qū)劃 ..........................................................................................................................................................................................................................7城市特點 ..........................................................................................................................................................................................................................7名城保護與發(fā)展規(guī)劃 ......................................................................................................................................................................................................8人口密度 ..........................................................................................................................................................................................................................8第二節(jié)、城市總體經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟運行特征 ........................................................................................................................................................................9經(jīng)濟總量 ..........................................................................................................................................................................................................................9經(jīng)濟結(jié)構(gòu) ........................................................................................................................................................................................................................12經(jīng)濟活躍情況 .....................................................................................................................................