【正文】 深度為1500mm。根據《建筑抗震設計規(guī)范》，確定勘察場地抗震設防烈度為7度。規(guī)劃部門已批準項目的選址意見。第三章 項目建設地點及建設條件一、項目選址（一）項目地點本項目位于X市X區(qū)X西街南、109國道北、訶額倫路西?？傮w平均價格為4000元/平米左右。底商售價在2000030000之間，根據底商的層數（一拖二或一拖三）不同，價格也有所不同。2008年，X區(qū)房地產投資額首次超過10億元，施工面積近150萬平米，同比增長123%；X房地產開發(fā)商進入了大量儲備土地的階段，土地市場非?；钴S；也標志著未來房地產市場將有大量的樓盤供應上市，一場激烈的房地產市場競爭正在拉開帷幕。根據市房管局提供的資料。（八）X區(qū)房地產行業(yè)未來發(fā)展方向X區(qū)目前開發(fā)的項目產品品質同質化現象較嚴重，整個市場還處于單純的以產品賣產品，談不上塑立項目的個性，更忽略了市場細分，對各類不同類型的消費人群的消費心理和需求把握不夠。（五）以改善現有生產條件為目的的消費需求經濟的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對現有生產房屋條件的不滿造成了大量的社會閑散資金流向房地產市場，有相當一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來改善自己的生產條件，相當程度上擴大了生產用房的需求。（二）開發(fā)結構分析目前的房地產市場發(fā)展不均衡，表現在非住宅類產品與住宅類產品開發(fā)比例失調，隨著X區(qū)城市化進程的加快，城市擴容的步伐穩(wěn)步前進，地產市場短期內供求關系失衡的局面不會有太大調整，仍然處于相對繁榮的階段。人口文化程度調查顯示，目前X區(qū)人口的文化程度比X市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經濟發(fā)展成正比。人口密度與人口變動大致相同，城鎮(zhèn)人口密度高。二、X市房地產市場供需預測（一）人口結構分析“十一五”期間，X區(qū)人口急劇增加。部分地區(qū)人均收入對比圖項目呼市包頭X北京天津重慶大連人均可支配（元）12150132181300017653126391024411994家庭年均可支配入（元）36450396543900052959379173073235982商品房銷售均價（元/㎡）39443365350011352544326975433商品房單套均價（按120㎡/套計算）4732804038003360001362240653160323640651960房價與年家庭可支配收入比值按現各地區(qū)房價與家庭年均可支配收入計算，X的人均購房壓力較小，通過這一比較，我們可以得到兩方面的信息：X的人均消費能力高于其他一般城市；X的房價水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。建設單位提供的其它有關資料及數據。結合當地社會經濟發(fā)展水平，方案設計堅持合理適用原則，合理確定建設規(guī)模及標準。在項目的具體實施和運作中，可為當地失業(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機會。項目將建設為X較大規(guī)模、較高檔次的集住宅、商務、娛樂停車等多功能為一體的城市中心綜合體。但與之不相適應的是，住房困難問題仍很突出，這與“以人為本、改善人居環(huán)境、構建和諧社會”是極不相適應的。X以X市建設中國能源重化工基地為契機，利用資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，充分構筑絨紡、煤炭、建材、林沙為主的工業(yè)體系，呈現出經濟建設持續(xù)快速發(fā)展、社會事業(yè)整體推進、結構調整更加合理、城市功能日趨完善、生態(tài)建設成效顯著、人與自然和諧相處的可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，經濟實力始終保持在自治區(qū)101個旗縣（區(qū)）前列，在國家統(tǒng)計局公布的全國縣域排名中X區(qū)綜合排名列第25位。X區(qū)域總面積2530平方公里，人口53萬人，轄9個街道辦事處、3個鎮(zhèn)、2個在建新城區(qū)。幾年來，內蒙古XX房地產開發(fā)有限責任公司在社會各界同仁的關懷和支持下，在董事長陳宏繼同志的帶領下，堅持以人為本，廣納賢士的用人機制，不斷吸納了一批管理經驗豐富，專業(yè)水準精煉，實踐能力強勁，工作作風過硬的管理精英并成為公司的中堅骨干力量。所設計戶型從住戶、商戶角度出發(fā)，全力為客戶提供舒適、便捷的商住條件，可滿足不同層次的消費群體。公司現有職工40名，其中大專學歷以上38名，下設財務部、綜合部、經營部、項目部、工程部5個職能部門，已形成了完整配套的運營體系，具有較強的投資開發(fā)能力和經營實力。建設時間：2010—2011年。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商住小區(qū)建設項目可行性研究報告第一章 總論一、項目概況項目名稱：住小區(qū)建設項目建設地址： 建設性質：新建建設單位： 法人代表： 建設規(guī)模：項目總用地面積89487平方米，凈用地面積66736平方米，建筑總面積130000平方米。效益估算：本項目建設期為兩年。內蒙古XX房地產開發(fā)有限責任公司于2009年7月，取得了X區(qū)X西街南、109國道北、訶額倫路西89487平方米，并按照X區(qū)城市整體規(guī)劃要求，開發(fā)建設X商住小區(qū)項目。項目的建設在本地樹立了極高的品牌度、美譽度、知名度，它的建成必將成為X城市景觀的又一靚點。展望未來，該公司將繼續(xù)遵循加快科學發(fā)展與社會和諧共進的原則，以打造行業(yè)獨特品牌、樹立行業(yè)德益風范為己任；以服務社會為前提；以創(chuàng)精品工程為根本，積極搶抓商機并竭誠與社會各界一道為推動地區(qū)經濟的發(fā)展，爭做貢獻、再立新功。X地處有中國21世紀能源接續(xù)地之稱的X盆地，境內和周邊地區(qū)資源富集，尤以優(yōu)質煤炭聞名遐邇，石灰?guī)r、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等資源儲量驚人，開發(fā)潛力巨大，X農畜產品、林果山珍、中藥材久負盛名，發(fā)展建材工業(yè)和綠色食品產業(yè)資源優(yōu)勢明顯。2008年，全區(qū)GDP達390億元；固定資產投資總額達到229億元；社會消費品零售總額達到132億元；；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到20851元；農民人均純收入達到7241元。在此背景下，項目建設單位經過縝密地市場調查分析，決定在X區(qū)開發(fā)建設X商住小區(qū)項目。本項目將是一個產品多元、品質高端、空間豐富的市中心綜合體。項目以整體規(guī)劃空間層次多樣，組團空間親切宜人、疏密有致的特點，創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的生活休閑環(huán)境，引領市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場的認可。建設集住宅商務、生活配套為一體的大型住宅小區(qū)，吸收優(yōu)秀的地方規(guī)劃特點，創(chuàng)造具有本市特色的滿足商務辦公需要的環(huán)境功能，努力創(chuàng)造一個開放的、與城市生活密不可分的有機綜合體。第二章 房地產市場現狀與需求分析一、X市房地產市場現狀（一）X房地產發(fā)展及消費能力分析X地區(qū)2006年房價為平均每2500元/平方米左右，2007年高達3500元/平方米，房價持續(xù)走高，一路飚升。（二）房地產開發(fā)企業(yè)不斷增長隨著X市房地產市場的日益繁榮，從事房地產開發(fā)的企業(yè)越來越多，截止目前，全市共有房地產開發(fā)企業(yè)287家，其中一、二級資質23家、三級資質56家、四級資質79家、暫定資質129家。隨著X區(qū)人民生活水平的不斷提高和城市化進程的加快，大量的農業(yè)人口轉為非農業(yè)人口，來X區(qū)務工經商人員還將增多，這樣企業(yè)增加，將產生大量的住宅樓及商務用房需求。近兩年內，X區(qū)的基礎設施建設已初具規(guī)模，人口密度增長速度加快，發(fā)展?jié)摿薮?。然而，與國內同等經濟規(guī)模的城市相比，X區(qū)家庭中具有高學歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。（三）城市化對房地產市場的影響目前，隨著X區(qū)人口的急劇增加，以及房屋消費結構的變動和升級，為房地產業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求。（六）舊城區(qū)改造對房地產市場的影響X市及X區(qū)經濟的高速增長，城市凝聚力不斷加強，市場有效需求得以釋放，促使房地產市場產品進一步細化，產品品質不斷提升，城區(qū)面積擴大，城市規(guī)模及城市人口的增加，商品房銷售額逐年增加。商品房結構極不合理，辦公寫字樓、商業(yè)用房奇缺，未來這種狀況將會有大的改觀。2008年，X區(qū)商品房成交均價為3500元/平方米。從銷售面積和竣工面積的比較看，從2003年到2008年銷售面積大大超過竣工面積，說明當地市場購買力強勁，需求大于供給，市場形勢良好。單層的底商最高售價可達30000元/平方。底商價格主要在1500020000元/平米，最低的也在8500元/平米。（二）場地現狀本項目場地基礎設施完善，基本達到七通一平條件。（四）場地工程地質及水文地質情況參考鄰近場地地勘情況，地基在18M鉆探深度內，所揭露的地層依次為新近回填的人工土（Q4）及第三系（N）粉細砂巖地層。（第三組）。二、建設條件擬建項目為住宅及商用建筑，交通、通訊等外部條件良好。（一）自然條件X區(qū)屬于溫帶大陸性氣候，主要受西北環(huán)流與極地冷空氣的影響，氣候特征為：春季干旱，夏季溫熱，秋季涼爽，冬季寒冷。由于長溫快，降水少，風大，土壤中水分蒸發(fā)強烈，氣候干燥，土地干松，春旱嚴重，沙化加劇。該季節(jié)內冷空氣活動頻繁，多出現雷陣雨并伴有冰雹、大風天氣。受西北風帶高空低壓槽的東移影響，寒潮天氣頻繁發(fā)生，并伴有降雪、大風天氣。圍繞“一市兩區(qū)、三個組團”的全市整體城市規(guī)劃來規(guī)劃X區(qū)城市建設，2008年，X區(qū)計劃投資70億元用于城市建設，重點要統(tǒng)籌新、舊城區(qū)協調發(fā)展，X區(qū)經濟建設實現了從“城鄉(xiāng)一體化”到“依托城市發(fā)展X”到“抓城市建設就是抓經濟建設”的歷史性跨越。網通、移動、聯通、鐵通幾大信息網絡覆蓋全境。本項目用水由供水總公司統(tǒng)一供給，給水管線接口管徑為DN225，給水可滿足項目需要。供暖該區(qū)域在城市集中供熱范圍，一級市政熱力管網熱媒參數為供水溫度130℃，回水溫度70℃。第四章 項目建設方案一、編制依據本項目編制執(zhí)行現行國家、建設部建筑設計規(guī)范、標準及當地有關標準、規(guī)定。三、規(guī)劃設計方案（一）總體規(guī)劃本項目擬規(guī)劃為X較大規(guī)模、較高檔次的集住宅、辦公、商務、停車等多功能為一體的城市中心綜合體。（二）總平面布置及功能布局本項目場地平坦，項目總用地面積89487平方米，凈用地面積66736平方米，建筑總面積130000平方米（三）交通設計出入口距交叉口均大于70米。考慮到北方冬季常綠植物物種稀少的特點，作出景觀會所和景觀門廳的設計考慮，形成項目區(qū)的‘綠色冬季’，創(chuàng)新的提高景觀效果。（七）主要建設項目主要建設內容包括房屋建筑面積130000平方米，其中住宅面積為120000平方米；商業(yè)建筑面積10000平方米；；綠化率35%；建筑密度25%；最高建筑36米。建筑造型設計本項目建筑風格擬超越X區(qū)目前建筑風格水平，打造新古典主義風格建筑，要求大氣、穩(wěn)重、高貴的造型設計。（四）建筑材料及設施墻體材料外墻體：370厚燒結多孔磚內隔墻：240厚燒結多孔磚。外門采用雙層中空玻璃塑鋼門，內門采用木夾板門。防水防潮工程設計地下室防水地下室防水等級為二級。排水方式采用有組織外排水。（二）編制目的主要是為解決本工程建成后對電力供配方面的需求，同時采用新技術和新設備，使用電更加安全可靠。區(qū)內用電設備供電電壓為380/220伏。設2臺300kVA變壓器。（四）供配電系統(tǒng)根據負荷計算結果，總項目內共設置1臺室外箱式變電站。電纜由箱變引出后至樓內用電的∏接箱，采用樹干式和放射式供電。電表采用磁卡表。所有房屋內照明、照明與插座回路分開，廚房、衛(wèi)生間、空調及普通插座分別設置供電回路。主要場所照度標準如下：A. 一般設備用房100～150lxB. 大廳 100lx或依裝修而定C. 房屋單間 依裝修而定D. 樓梯間、走廊 50－100lx在樓內設置應急照明及疏散照明。在屋頂墻上裝設Ф12mm鍍鋅圓鋼避雷帶作為接閃器，采用結構柱內四根主鋼筋作為引下線，基礎內鋼筋網作為接地體。低壓配電系統(tǒng)接地采用TNCS系統(tǒng)，在入戶電纜∏接箱處做重復接地。為防雷電電磁脈沖，進、出本工程建筑物的正常帶電導體均應安裝電涌保護器（SPD）；為用電人身安全，總電源進線斷路器應具有漏電保護功能，屋內插座回路均裝設漏電保護裝置。（二）編制目的主要是為解決本工程建成后對電力、電信、網絡、電視、安全、管理控制等方面的需求。工程設置弱電機房一座作為市政管網接入點。信息插座的數量、規(guī)格及安裝位置：入戶網絡、電話分支線采用5類非屏蔽雙絞線、RVS電話線。系統(tǒng)出口電平60~75dB。光接收機、寬帶放大器等頻率應達到860MHZ，分配器、分支器、系統(tǒng)輸出口應為51000MHZ。在項目區(qū)主要出入口、干道交叉口、樓區(qū)道路入口等處設有攝像機進行監(jiān)控及記錄，監(jiān)視器及控制主機放置在值班室。通過安裝監(jiān)控也能有效地起到震懾作用，預防事件的發(fā)生，并可通過錄像帶為事后破案提供有利線索，提高了技防裝備水平與管理檔次。區(qū)塊、地域干線波紋管塊組為：PC(6x162。（二）工程概況、設計范圍本設計范圍劃分為商用、辦公配套的給水排水可研階段設計。項目區(qū)室外主干給水管道呈環(huán)狀管網布置，管徑DN400mm，直埋敷設。項目區(qū)排水采用污（廢）水分流制排水方式。室外各類管道材料選擇，按其輸送介質種類、壓力需求及敷設條件等確定。項目區(qū)內設計內容包括：生活給水系統(tǒng)；直飲水供水系統(tǒng)；消防供水系統(tǒng)；局部消防噴淋給水系統(tǒng)，中水處理及供水系統(tǒng)，廢（污）水排水系統(tǒng)等。（三）室內外設計標準參數室外氣象參數:本設計參照采用X區(qū)部分氣象資料。系統(tǒng)設計（1）辦公、商業(yè)用房均采用分戶熱計量采暖系統(tǒng)，每戶設帶熱量表的入口裝置，設公共管井裝熱計量表。管材及保溫材料（1）管材采暖管道管徑＞DN50，采用無縫鋼管，管徑≤DN50采用焊接鋼管，管徑≤DN32絲扣連接，管徑＞DN32焊接連接。（2）保溫材料在未采暖房間、吊頂、管井及地溝內布置的采暖管道，保溫材料采用離心玻璃