【正文】 本、深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)具有深遠(yuǎn)的意義。本項(xiàng)目為非工業(yè)項(xiàng)目，不產(chǎn)生工業(yè)污染，主要污染物與污染源為生活垃圾和生活污水，項(xiàng)目建設(shè)治理措施設(shè)計(jì)合理、配套齊全，符合環(huán)保要求。養(yǎng)生園以生態(tài)立園，力爭(zhēng)2017年建成，打造國(guó)家級(jí)養(yǎng)老服務(wù)示范基地和國(guó)家老年健康養(yǎng)生基地一流品牌，建成湖南首家大型高檔生態(tài)養(yǎng)老中心。 項(xiàng)目單位承辦條件湖南鑫湘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（老年公寓）項(xiàng)目位于岳陽(yáng)高速鐵路城東，西臨浩瀚洞庭，東靠高速公路連接線岳陽(yáng)大道，北連洞庭湖旅游度假區(qū)，交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅，生態(tài)盎然，空氣新鮮，十分適宜老年人休閑養(yǎng)生、頤養(yǎng)天年。湖南鑫湘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司創(chuàng)建養(yǎng)老服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告湖南鑫湘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司二○一五年十二月十八日 目 錄第一章 項(xiàng)目總論 3 項(xiàng)目背景 3 4 第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 5 5 項(xiàng)目提出的背景 7 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 9 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 9 第三章 建設(shè)場(chǎng)地及建設(shè)條件 10 建設(shè)場(chǎng)地 10 10 10 10 第四章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 12 建設(shè)規(guī)模 12 建設(shè)內(nèi)容 13 第五章 工程技術(shù)方案 14 項(xiàng)目組成 14 建設(shè)模式與設(shè)計(jì)理念 14 總平面規(guī)劃原則 15 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 15 22 第六章 公用配套設(shè)施 23 給排水 23 24 25 第七章 環(huán)境保護(hù) 26 現(xiàn)狀 26 設(shè)計(jì)依據(jù) 26 建設(shè)期環(huán)保措施 26 26 第八章 消防安全、勞動(dòng)保護(hù)及安全衛(wèi)生 27 消防 27 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 27 第九章 節(jié)能 28 第十章 勞動(dòng)組織與人員組成 33 第十一章 投資估算與資金籌措 30 投資估算范圍 30 投資估算額與相關(guān)數(shù)據(jù)取定 30 編制依據(jù) 31 建設(shè)資金籌措 31 第十二章 工程招標(biāo)與施工方案 31 招標(biāo)初步方案 31 工程進(jìn)度安排 32 第十三章 投入與產(chǎn)出概算及效益評(píng)價(jià) 33 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述 33 33 鑫湘養(yǎng)老服務(wù)中心物業(yè)收入概算 33 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱鑫湘養(yǎng)老服務(wù)中心（老年公寓） 項(xiàng)目承辦單位及法人代表項(xiàng)目承辦單位：湖南鑫湘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 法人代表：劉亞輝 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)康王鄉(xiāng)爻家村。規(guī)劃用地150畝，其中養(yǎng)老服務(wù)中心86畝，總面積57276㎡。這是加快湖南養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的一大舉措，是為民造福的一大實(shí)事，是增強(qiáng)社會(huì)功能的一項(xiàng)基本建設(shè)，必將成為岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)洞庭湖一道亮麗風(fēng)景線和高檔服務(wù)設(shè)施，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與建議本項(xiàng)目建成后，使公寓面積進(jìn)一步擴(kuò)大，功能設(shè)施更加齊全，服務(wù)范圍進(jìn)一步延伸，能夠有效滿足社會(huì)對(duì)養(yǎng)老的需求，使入住的老年人能夠享受到食宿、護(hù)理、醫(yī)療及康體等豐富多彩的群體生活，能夠真正使老年人這一弱勢(shì)群體實(shí)現(xiàn) “老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)”。第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性岳陽(yáng)古稱巴陵，又名岳州，公元前505年建城，距今已有2500多年歷史。岳陽(yáng)現(xiàn)轄汨羅市、臨湘市2個(gè)縣級(jí)市，岳陽(yáng)縣、華容縣、平江縣、湘陰縣4個(gè)縣，岳陽(yáng)樓區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)3個(gè)區(qū)，設(shè)有國(guó)家級(jí)岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)和屈原管理區(qū)，總面積15019平方公里。岳陽(yáng)是湖南唯一的臨江口岸城市，城陵磯港是長(zhǎng)江八大良港之一。京廣鐵路、京珠高速公路、武廣鐵路客運(yùn)專線、107國(guó)道和在建的京珠高速?gòu)?fù)線平行穿越；長(zhǎng)江黃金水道通江達(dá)海，洞庭湖大橋和在建的岳常高速、石華高速、岳通高速、岳汝高速和荊岳鐵路貫通巴東鄂西，岳陽(yáng)機(jī)場(chǎng)進(jìn)入國(guó)家支線機(jī)場(chǎng)計(jì)劃，初步形成了四通八達(dá)的交通運(yùn)輸體系。岳陽(yáng)樓新景區(qū)于2008年5月建成對(duì)外開(kāi)放，新增了古城門、古城墻、五朝樓觀、汴河街等33個(gè)景區(qū)，盡顯古城風(fēng)貌、襯托樓湖風(fēng)光、再現(xiàn)巴陵勝狀。岳陽(yáng)還被評(píng)為中國(guó)楹聯(lián)文化城市、中華詩(shī)詞之市、中國(guó)魅力城市。依托城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)，沿長(zhǎng)江30公里地段分布著長(zhǎng)嶺煉化、巴陵石化、岳陽(yáng)紙業(yè)、華能電廠等一批大型企業(yè)，具備接納大運(yùn)量、大耗水工業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件，成為湖南臨江化工產(chǎn)業(yè)區(qū)。正在全力打造石化、食品兩個(gè)千億產(chǎn)業(yè)集群和造紙、電力能源、生物醫(yī)藥、機(jī)械制造、建材、紡織、電子信息與光伏、再生資源八個(gè)百億產(chǎn)業(yè)集群。岳陽(yáng)擁有洞庭湖60%的水域面積，東洞庭湖濕地加入《國(guó)際濕地公約》，區(qū)內(nèi)國(guó)家一級(jí)保護(hù)的鳥(niǎo)類7種、二級(jí)保護(hù)的37種；國(guó)家一級(jí)保護(hù)的魚(yú)類2種、二級(jí)保護(hù)的2種；國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的水生哺乳動(dòng)物2種；國(guó)家一級(jí)保護(hù)的植物3種，二級(jí)保護(hù)的31種；每年都有數(shù)十萬(wàn)只候鳥(niǎo)在洞庭湖越冬,岳陽(yáng)被授予“中國(guó)觀鳥(niǎo)之都”稱號(hào)，榮獲“最值得駐華大使館向世界推薦的中國(guó)生態(tài)城市”稱號(hào)。綜上所述，岳陽(yáng)歷史文明悠久，礦產(chǎn)資源豐富，交通條件便利，文化底蘊(yùn)深厚，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，為本項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，提供了良好的發(fā)展環(huán)境和廣闊的市場(chǎng)前景。岳陽(yáng)岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)總?cè)丝诩s23萬(wàn)人，90歲以上6200人。人到老年，常有恐老、怕病、懼死的心態(tài)，加之家庭日趨小型化，青年人與父母交流少了，勢(shì)必造成他們的落伍感，甚至發(fā)生心理問(wèn)題。而子女已到中年，上有老下有小，隨著工作節(jié)奏的加快，所受壓力不斷加大，在贍養(yǎng)老人方面常常力不從心。為了加快湖南養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，省政府相繼出臺(tái)了大量政策措施。目前，岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施教育超前，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，還沒(méi)有一個(gè)能夠?yàn)槔先颂峁┤娣?wù)的令老年人滿意的規(guī)范場(chǎng)所，極大地影響了岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性隨著改革開(kāi)放的不斷深入，人民生活水平的提高和醫(yī)療設(shè)施的完善，岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)全區(qū)人口的平均壽命大幅度提高，老齡階段人口在整個(gè)人口中的比重逐年增大，“白發(fā)浪潮”日益臨近；另一方面計(jì)劃生育政策的實(shí)施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人數(shù)大為減少，大家庭逐漸小型化。經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展為建立完善老年保障事業(yè)創(chuàng)造了有利條件，大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，不斷滿足廣大老年人的物質(zhì)生活與精神文化需求，是全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的根本要求，也對(duì)促進(jìn)家庭和睦、人際關(guān)系融洽、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有直接而深刻的影響。因此，建設(shè)鑫湘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司養(yǎng)老服務(wù)中心老年公寓項(xiàng)目是非常必要的。老年人口的增多，經(jīng)濟(jì)條件的改善，思想觀念的更新，使入住老年公寓成為迫切需要，能夠保證項(xiàng)目建成后的正常運(yùn)營(yíng)。 建設(shè)場(chǎng)地 本項(xiàng)目位于岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)康王鄉(xiāng)爻家村，建設(shè)場(chǎng)址交通方便，地勢(shì)平坦，地理位置優(yōu)越。 ⑶項(xiàng)目場(chǎng)址有利于合理布局和安全運(yùn)行，符合岳陽(yáng)市城區(qū)建設(shè)有關(guān)基地綠化等指標(biāo)的規(guī)定。 項(xiàng)目地處康王鄉(xiāng)爻家村內(nèi)屋組，自上而下上為復(fù)耕土、黏土，下為前震旦冷家溪群泥質(zhì)、呈強(qiáng)風(fēng)化。其主要特征是嚴(yán)寒期短，無(wú)霜期長(zhǎng)，春濕多雨，夏秋多旱，四季分明，季節(jié)性強(qiáng)，光照充足，熱能充裕。大小車輛可直達(dá)項(xiàng)目地門口。 根據(jù)工程建筑物結(jié)構(gòu)形式，本工程施工技術(shù)無(wú)特殊要求，用常規(guī)施工方法均可解決。 第四章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目占地面積150畝，總建設(shè)面積約53280萬(wàn)㎡，項(xiàng)目總投資2億2仟萬(wàn)元。 建設(shè)內(nèi)容1. 老年公寓鑫湘養(yǎng)老服務(wù)中心總建筑面積53280㎡。其中建設(shè)工程主要包括：土建工程、一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。具體平面布置詳見(jiàn)附圖《規(guī)劃平面圖》。（3）服務(wù)定位：本項(xiàng)目以工薪階層為主，以滿足中低收入家庭需求為目的，使廣大工薪階層家庭都能夠有能力入住。根據(jù)生態(tài)建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相鄰建筑物特點(diǎn)與老年人的需求，在規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中予以充分照顧利用。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)形排污管網(wǎng)，每座建筑物間設(shè)有排污井口，在項(xiàng)目區(qū)主入口處并入市政排污主管網(wǎng)內(nèi)。 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，應(yīng)滿足功能合理、設(shè)施完善、安全衛(wèi)生、適度超前的要求。由于年齡的變化，步入老年后人們的體能心態(tài)都會(huì)逐漸改變，形成老年特征。 設(shè)計(jì)依據(jù)1)《老年人住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ12299）；2)《民用建筑設(shè)計(jì)通則 》(JGJ37)；3)《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50176) ；4)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (JGJ26)；5)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》(GBJ16)；6)《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96)； 7）其他相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。設(shè)有不同規(guī)模、不同內(nèi)容的活動(dòng)廳室，如游藝廳、健身廳、舞廳；音樂(lè)欣賞、戲曲欣賞、書畫欣賞廳；休息廳、茶室、超市；與之相配合的還有衣帽間、衛(wèi)生間、接待、管理辦公室等輔助設(shè)施。庭院設(shè)計(jì)應(yīng)提供這種便利，備設(shè)坐椅和必要的活動(dòng)設(shè)施。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)按老齡階段老年人變化的全過(guò)程設(shè)計(jì)，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行為所需要的設(shè)施，還應(yīng)提供介護(hù)老人生活行為所需要的護(hù)理空間與設(shè)施條件。項(xiàng)目區(qū)公共建筑都應(yīng)為老年人提供方便進(jìn)出的出入口、水平通道和樓梯間，還要為各種老年人使用衛(wèi)生間提供便利。陰面設(shè)樓梯，陽(yáng)面入口比較容易組織門內(nèi)輪椅回旋空間。2）標(biāo)志鮮明，易于辨認(rèn)。5）當(dāng)室內(nèi)外高差較大設(shè)坡道有困難時(shí)，出入口前設(shè)升降平臺(tái)。扶手選擇圓形建材，可扶可抓握，成為老人行動(dòng)依賴的可靠安全工具。4）項(xiàng)目區(qū)公共建筑。樓梯設(shè)計(jì)是否合理，不僅直接影響老年人使用是否方便，而且直接關(guān)系到老年人的安全。 采用異色防滑條是基于老年人視力減弱后，對(duì)踏步邊緣采取的警示性安全保護(hù)措施。3）該項(xiàng)目多層老年公寓樓， 1至2層設(shè)坡道，由于輪椅老人所居樓層可調(diào)性較大，可集中于底層和2層；坡道寬度按雙排輪椅并行確定。扶手選用優(yōu)質(zhì)木料或手感較好的其他材料制作。室外景觀對(duì)老年人的心理健康也有影響，充滿陽(yáng)光的臥室會(huì)增加老年人的生活信心與活力。老年人幾乎整日生活在居室中，他們的生活空間局限于居室之內(nèi)。老年公寓人口構(gòu)成單一明確，因而套型組合也較簡(jiǎn)單。老人療養(yǎng)室、老人病房等合居型居室，每室不超過(guò)三人，每人使用面積不小于6㎡。（4）家具均用圓角圓棱、堅(jiān)固穩(wěn)定、尺度適宜、便于扶靠和使用。公用衛(wèi)生間，應(yīng)設(shè)置于老人居住活動(dòng)區(qū)中心部位，能夠使周邊的老人都能方便地利用。設(shè)計(jì)規(guī)范：老年公寓各居室均設(shè)衛(wèi)生間，公共建筑的衛(wèi)生間，臨近休息休息處，并設(shè)便于輪椅回旋的前室，男女各設(shè)一具輪椅進(jìn)出的廁位小間，男衛(wèi)生間設(shè)一具立式小便器。衛(wèi)生間內(nèi)與坐便器相鄰墻面，“L”形安全扶手或“ ∏’形落地式安全扶手。 衛(wèi)生間、廁位間設(shè)平開(kāi)門，門扇向外開(kāi)啟，留有觀察窗口，安裝雙向開(kāi)啟的插銷。陽(yáng)臺(tái)板底或側(cè)壁，設(shè)可升降的晾曬衣物設(shè)施。起居室、臥室、療養(yǎng)室、病房等門扇均采用可觀察的門。10 ）室內(nèi)裝修建筑物內(nèi)部墻體陽(yáng)角部位，均做成圓角或切角。一般來(lái)說(shuō)樓梯間采光普遍較暗，老年人從亮處進(jìn)入暗處，對(duì)暗適應(yīng)的調(diào)節(jié)速度較慢，會(huì)使眼睛難以適應(yīng)，更增加了投足恐懼心理。②居室地面用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料。（11） 建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施公寓樓與活動(dòng)中心均安裝采暖、降溫設(shè)備，并設(shè)置熱水供應(yīng)設(shè)備。老年公寓樓居