【正文】 本、深入貫徹落實科學發(fā)展觀，推進社會主義和諧社會建設具有深遠的意義。本項目為非工業(yè)項目，不產(chǎn)生工業(yè)污染，主要污染物與污染源為生活垃圾和生活污水，項目建設治理措施設計合理、配套齊全，符合環(huán)保要求。養(yǎng)生園以生態(tài)立園，力爭2017年建成，打造國家級養(yǎng)老服務示范基地和國家老年健康養(yǎng)生基地一流品牌，建成湖南首家大型高檔生態(tài)養(yǎng)老中心。 項目單位承辦條件湖南鑫湘實業(yè)發(fā)展有限公司（老年公寓）項目位于岳陽高速鐵路城東，西臨浩瀚洞庭，東靠高速公路連接線岳陽大道，北連洞庭湖旅游度假區(qū)，交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅，生態(tài)盎然，空氣新鮮，十分適宜老年人休閑養(yǎng)生、頤養(yǎng)天年。湖南鑫湘實業(yè)發(fā)展有限公司創(chuàng)建養(yǎng)老服務中心建設項目可行性研究報告湖南鑫湘實業(yè)發(fā)展有限公司二○一五年十二月十八日 目 錄第一章 項目總論 3 項目背景 3 4 第二章 項目背景和建設的必要性 5 5 項目提出的背景 7 項目建設的必要性 9 項目建設的可行性 9 第三章 建設場地及建設條件 10 建設場地 10 10 10 10 第四章 建設規(guī)模與建設內(nèi)容 12 建設規(guī)模 12 建設內(nèi)容 13 第五章 工程技術方案 14 項目組成 14 建設模式與設計理念 14 總平面規(guī)劃原則 15 建筑設計規(guī)范 15 22 第六章 公用配套設施 23 給排水 23 24 25 第七章 環(huán)境保護 26 現(xiàn)狀 26 設計依據(jù) 26 建設期環(huán)保措施 26 26 第八章 消防安全、勞動保護及安全衛(wèi)生 27 消防 27 勞動保護與安全衛(wèi)生 27 第九章 節(jié)能 28 第十章 勞動組織與人員組成 33 第十一章 投資估算與資金籌措 30 投資估算范圍 30 投資估算額與相關數(shù)據(jù)取定 30 編制依據(jù) 31 建設資金籌措 31 第十二章 工程招標與施工方案 31 招標初步方案 31 工程進度安排 32 第十三章 投入與產(chǎn)出概算及效益評價 33 經(jīng)濟評價概述 33 33 鑫湘養(yǎng)老服務中心物業(yè)收入概算 33 第一章 項目總論 項目背景 項目名稱鑫湘養(yǎng)老服務中心（老年公寓） 項目承辦單位及法人代表項目承辦單位：湖南鑫湘實業(yè)發(fā)展有限公司 法人代表：劉亞輝 項目建設地點岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)康王鄉(xiāng)爻家村。規(guī)劃用地150畝，其中養(yǎng)老服務中心86畝，總面積57276㎡。這是加快湖南養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的一大舉措，是為民造福的一大實事，是增強社會功能的一項基本建設，必將成為岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)洞庭湖一道亮麗風景線和高檔服務設施，產(chǎn)生良好的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。 項目綜合評價與建議本項目建成后，使公寓面積進一步擴大，功能設施更加齊全，服務范圍進一步延伸，能夠有效滿足社會對養(yǎng)老的需求，使入住的老年人能夠享受到食宿、護理、醫(yī)療及康體等豐富多彩的群體生活，能夠真正使老年人這一弱勢群體實現(xiàn) “老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學、老有所樂”。第二章 項目背景和建設的必要性岳陽古稱巴陵，又名岳州，公元前505年建城，距今已有2500多年歷史。岳陽現(xiàn)轄汨羅市、臨湘市2個縣級市，岳陽縣、華容縣、平江縣、湘陰縣4個縣，岳陽樓區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)3個區(qū)，設有國家級岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)、南湖風景區(qū)和屈原管理區(qū)，總面積15019平方公里。岳陽是湖南唯一的臨江口岸城市，城陵磯港是長江八大良港之一。京廣鐵路、京珠高速公路、武廣鐵路客運專線、107國道和在建的京珠高速復線平行穿越；長江黃金水道通江達海，洞庭湖大橋和在建的岳常高速、石華高速、岳通高速、岳汝高速和荊岳鐵路貫通巴東鄂西，岳陽機場進入國家支線機場計劃，初步形成了四通八達的交通運輸體系。岳陽樓新景區(qū)于2008年5月建成對外開放，新增了古城門、古城墻、五朝樓觀、汴河街等33個景區(qū)，盡顯古城風貌、襯托樓湖風光、再現(xiàn)巴陵勝狀。岳陽還被評為中國楹聯(lián)文化城市、中華詩詞之市、中國魅力城市。依托城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)，沿長江30公里地段分布著長嶺煉化、巴陵石化、岳陽紙業(yè)、華能電廠等一批大型企業(yè)，具備接納大運量、大耗水工業(yè)項目的基礎條件，成為湖南臨江化工產(chǎn)業(yè)區(qū)。正在全力打造石化、食品兩個千億產(chǎn)業(yè)集群和造紙、電力能源、生物醫(yī)藥、機械制造、建材、紡織、電子信息與光伏、再生資源八個百億產(chǎn)業(yè)集群。岳陽擁有洞庭湖60%的水域面積，東洞庭湖濕地加入《國際濕地公約》，區(qū)內(nèi)國家一級保護的鳥類7種、二級保護的37種；國家一級保護的魚類2種、二級保護的2種；國家重點保護的水生哺乳動物2種；國家一級保護的植物3種，二級保護的31種；每年都有數(shù)十萬只候鳥在洞庭湖越冬,岳陽被授予“中國觀鳥之都”稱號，榮獲“最值得駐華大使館向世界推薦的中國生態(tài)城市”稱號。綜上所述，岳陽歷史文明悠久，礦產(chǎn)資源豐富，交通條件便利，文化底蘊深厚，經(jīng)濟發(fā)展迅速，為本項目建設和項目的運營，提供了良好的發(fā)展環(huán)境和廣闊的市場前景。岳陽岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)總?cè)丝诩s23萬人，90歲以上6200人。人到老年，常有恐老、怕病、懼死的心態(tài)，加之家庭日趨小型化，青年人與父母交流少了，勢必造成他們的落伍感，甚至發(fā)生心理問題。而子女已到中年，上有老下有小，隨著工作節(jié)奏的加快，所受壓力不斷加大，在贍養(yǎng)老人方面常常力不從心。為了加快湖南養(yǎng)老服務業(yè)的發(fā)展，省政府相繼出臺了大量政策措施。目前，岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)社會養(yǎng)老服務基礎設施教育超前，社會養(yǎng)老服務基礎設施較為落后，還沒有一個能夠為老人提供全面服務的令老年人滿意的規(guī)范場所，極大地影響了岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展。 項目建設的必要性隨著改革開放的不斷深入，人民生活水平的提高和醫(yī)療設施的完善，岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)全區(qū)人口的平均壽命大幅度提高，老齡階段人口在整個人口中的比重逐年增大，“白發(fā)浪潮”日益臨近；另一方面計劃生育政策的實施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人數(shù)大為減少，大家庭逐漸小型化。經(jīng)濟社會的快速發(fā)展為建立完善老年保障事業(yè)創(chuàng)造了有利條件，大力發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)，不斷滿足廣大老年人的物質(zhì)生活與精神文化需求，是全面落實科學發(fā)展觀的根本要求，也對促進家庭和睦、人際關系融洽、構建社會主義和諧社會具有直接而深刻的影響。因此，建設鑫湘實業(yè)發(fā)展有限公司養(yǎng)老服務中心老年公寓項目是非常必要的。老年人口的增多，經(jīng)濟條件的改善，思想觀念的更新，使入住老年公寓成為迫切需要，能夠保證項目建成后的正常運營。 建設場地 本項目位于岳陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)康王鄉(xiāng)爻家村，建設場址交通方便，地勢平坦，地理位置優(yōu)越。 ⑶項目場址有利于合理布局和安全運行，符合岳陽市城區(qū)建設有關基地綠化等指標的規(guī)定。 項目地處康王鄉(xiāng)爻家村內(nèi)屋組，自上而下上為復耕土、黏土，下為前震旦冷家溪群泥質(zhì)、呈強風化。其主要特征是嚴寒期短，無霜期長，春濕多雨，夏秋多旱，四季分明，季節(jié)性強，光照充足，熱能充裕。大小車輛可直達項目地門口。 根據(jù)工程建筑物結(jié)構形式，本工程施工技術無特殊要求，用常規(guī)施工方法均可解決。 第四章 建設規(guī)模與建設內(nèi)容 建設規(guī)模本項目占地面積150畝，總建設面積約53280萬㎡，項目總投資2億2仟萬元。 建設內(nèi)容1. 老年公寓鑫湘養(yǎng)老服務中心總建筑面積53280㎡。其中建設工程主要包括：土建工程、一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。具體平面布置詳見附圖《規(guī)劃平面圖》。（3）服務定位：本項目以工薪階層為主，以滿足中低收入家庭需求為目的，使廣大工薪階層家庭都能夠有能力入住。根據(jù)生態(tài)建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相鄰建筑物特點與老年人的需求，在規(guī)劃和單體設計中予以充分照顧利用。在小區(qū)內(nèi)設置環(huán)形排污管網(wǎng)，每座建筑物間設有排污井口，在項目區(qū)主入口處并入市政排污主管網(wǎng)內(nèi)。 建筑設計規(guī)范本項目的建筑設計規(guī)范，應滿足功能合理、設施完善、安全衛(wèi)生、適度超前的要求。由于年齡的變化，步入老年后人們的體能心態(tài)都會逐漸改變，形成老年特征。 設計依據(jù)1)《老年人住宅設計規(guī)范》（JGJ12299）；2)《民用建筑設計通則 》(JGJ37)；3)《民用建筑熱工設計規(guī)范》(GB50176) ；4)《民用建筑節(jié)能設計標準》 (JGJ26)；5)《建筑設計防火規(guī)范 》(GBJ16)；6)《住宅建筑設計規(guī)范》(GBJ96)； 7）其他相關建筑設計規(guī)范。設有不同規(guī)模、不同內(nèi)容的活動廳室，如游藝廳、健身廳、舞廳；音樂欣賞、戲曲欣賞、書畫欣賞廳；休息廳、茶室、超市；與之相配合的還有衣帽間、衛(wèi)生間、接待、管理辦公室等輔助設施。庭院設計應提供這種便利，備設坐椅和必要的活動設施。項目的設計應按老齡階段老年人變化的全過程設計，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行為所需要的設施，還應提供介護老人生活行為所需要的護理空間與設施條件。項目區(qū)公共建筑都應為老年人提供方便進出的出入口、水平通道和樓梯間，還要為各種老年人使用衛(wèi)生間提供便利。陰面設樓梯，陽面入口比較容易組織門內(nèi)輪椅回旋空間。2）標志鮮明，易于辨認。5）當室內(nèi)外高差較大設坡道有困難時，出入口前設升降平臺。扶手選擇圓形建材，可扶可抓握，成為老人行動依賴的可靠安全工具。4）項目區(qū)公共建筑。樓梯設計是否合理，不僅直接影響老年人使用是否方便，而且直接關系到老年人的安全。 采用異色防滑條是基于老年人視力減弱后，對踏步邊緣采取的警示性安全保護措施。3）該項目多層老年公寓樓， 1至2層設坡道，由于輪椅老人所居樓層可調(diào)性較大，可集中于底層和2層；坡道寬度按雙排輪椅并行確定。扶手選用優(yōu)質(zhì)木料或手感較好的其他材料制作。室外景觀對老年人的心理健康也有影響，充滿陽光的臥室會增加老年人的生活信心與活力。老年人幾乎整日生活在居室中，他們的生活空間局限于居室之內(nèi)。老年公寓人口構成單一明確，因而套型組合也較簡單。老人療養(yǎng)室、老人病房等合居型居室，每室不超過三人，每人使用面積不小于6㎡。（4）家具均用圓角圓棱、堅固穩(wěn)定、尺度適宜、便于扶靠和使用。公用衛(wèi)生間，應設置于老人居住活動區(qū)中心部位，能夠使周邊的老人都能方便地利用。設計規(guī)范：老年公寓各居室均設衛(wèi)生間，公共建筑的衛(wèi)生間，臨近休息休息處，并設便于輪椅回旋的前室，男女各設一具輪椅進出的廁位小間，男衛(wèi)生間設一具立式小便器。衛(wèi)生間內(nèi)與坐便器相鄰墻面，“L”形安全扶手或“ ∏’形落地式安全扶手。 衛(wèi)生間、廁位間設平開門，門扇向外開啟，留有觀察窗口，安裝雙向開啟的插銷。陽臺板底或側(cè)壁，設可升降的晾曬衣物設施。起居室、臥室、療養(yǎng)室、病房等門扇均采用可觀察的門。10 ）室內(nèi)裝修建筑物內(nèi)部墻體陽角部位，均做成圓角或切角。一般來說樓梯間采光普遍較暗，老年人從亮處進入暗處，對暗適應的調(diào)節(jié)速度較慢，會使眼睛難以適應，更增加了投足恐懼心理。②居室地面用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料。（11） 建筑設備與室內(nèi)設施公寓樓與活動中心均安裝采暖、降溫設備，并設置熱水供應設備。老年公寓樓居