【正文】 ?2022年發(fā)展首個重慶以外項目 成都的龍湖 1月 “ 國十一條 ” ； 4月 “ 國十條 ” ； 9月底多部委聯(lián)合調(diào)控房地產(chǎn)。 “雙防 ” ，防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹 確保經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，消除經(jīng)濟運行面臨的風(fēng)險和存在的不健康、不穩(wěn)定因素 2022年底 美國次貸危機升級為世界金融危機，國內(nèi)重要支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷大幅下降 “擴內(nèi)需，保增長 ” ，龐大的經(jīng)濟刺激計劃，積極的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策 在保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的同時，也導(dǎo)致了股市、房產(chǎn)等市場的資產(chǎn)泡沫化。 在這一時期，政府先后出臺了 10多項政策措施，從土地、信貸、經(jīng)濟適用房、房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外資管理等多方面，來全面反思國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 – 在一條主脈上多個項目同時展開，即 “ 單業(yè)態(tài)多項目并聯(lián) ” 。 – 通過管理流程明確了集團管理層、集團職能部門、各項目公司之間的責(zé)、權(quán)、利，進一步完善了業(yè)務(wù)流程和管理流程， – 建立 OA系統(tǒng)規(guī)范管理業(yè)務(wù)流程和管理流程，并開始關(guān)注項目公司間的知識分享。 2022年 7月，中國社科院金融所發(fā)展研究室主任易憲容發(fā)表題為 《 謹防房地產(chǎn)要挾整個國內(nèi)經(jīng)濟 》 一文，引發(fā)了國內(nèi)對房地產(chǎn)泡沫的普遍爭論，由此，房地產(chǎn)市場開始了下一階段的調(diào)控時期。各種利好因素不斷促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。 8 20222022年，是中國房地產(chǎn)市場在住房制度改革之后的第一個發(fā)展高峰期。 —— 志存高遠，堅韌踏實的企業(yè)精神 關(guān)鍵戰(zhàn)略 7 第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（ 19941999） 職能戰(zhàn)略 ? 產(chǎn)品差異化 選擇開發(fā)競爭程度較低的別墅產(chǎn)品，龍湖一開始就非常關(guān)注客戶的需求，在項目開發(fā)的過程中注重產(chǎn)品的差異化，通過占領(lǐng)細分市場來建立客戶基礎(chǔ)。 —— 吳亞軍善于學(xué)習(xí)、心思細密、言出必行的個性 ? 樹立目標(biāo) —— 吳亞軍在上世紀 90年代中期步入地產(chǎn)界時就已許下宏愿： 5年內(nèi)成為重慶最大的地產(chǎn)商之一；十年內(nèi)躋身中國一流房企之列 。 “ 亞軍來的時候?qū)ξ艺f，她們 要做成最好的項目，成為最好的公司 。 第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（ 19941999） 發(fā)展?fàn)顟B(tài) ?發(fā)展?fàn)顟B(tài) ：主打住宅領(lǐng)域，呈現(xiàn) “ 糖葫蘆型 ” ，做完一個項目再做下一個，單業(yè)態(tài)單項目的串聯(lián)運營。該開發(fā)項目完成后，一舉奠定了龍湖的地產(chǎn)和物管雙品牌，為龍湖的后續(xù)發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。 ? 1997年， 龍湖第一個住宅項目 ─ 龍湖花園南苑動土奠基。 ?1998年，國務(wù)院明確把住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。整個經(jīng)濟出現(xiàn)“ 通貨緊縮 ” ，房地產(chǎn)市場進入低潮。 ? 2022年 12月，開始涉及商業(yè)項目； ? 2022年 11月，開始嘗試跨城市發(fā)展，成都龍湖成立。 ? 1997年 4月 龍湖第一個項目龍湖花園動土奠基。 ? 97年后陸續(xù)在重慶開發(fā)樓盤，成為重慶市場占有率第一。 一 .龍湖的發(fā)展歷程 4 經(jīng)過 19871991年的探索和試點，土地使用制度和住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)市場初步建立，在國家政策法規(guī)層面上，房地產(chǎn)一級市場得到解放，但房地產(chǎn)二、三級還沒有完全激活，居民房地產(chǎn)消費需求還沒有完全釋放。 ?全國房地產(chǎn)投資增長緩慢 。 ?購房主體由以前的機關(guān)部委、企事業(yè)單位的集團公費購買，走向個人購買。 ? 1998年， 龍湖物業(yè)通過香港品質(zhì)保證局的物業(yè)管理 ISO9002國際質(zhì)量體系認證。 在開發(fā)龍湖南苑的過程中，龍湖地產(chǎn)只有這一個項目在運作。 ?管理重心 ：理順房地產(chǎn)項目開發(fā)流程，積累業(yè)務(wù)流程中需要的知識，細化流程節(jié)點與崗位、崗位職責(zé)的對應(yīng)關(guān)系。我沒有立即表態(tài)，告訴她們一些萬科在項目開發(fā)方面的經(jīng)驗教訓(xùn)，不愿意打擊她們的積極性。為實現(xiàn)這個目標(biāo)，龍湖地產(chǎn)放棄了一些機會，抵制了很多誘惑。 ? 顧客滿意 龍湖在成立之初，秉持 “ 善待你一生 ” 的服務(wù)理念，以細節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶。房地產(chǎn)投資平均增速大大高于社會固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重上升，個人住房消費貸款余額上升。 第二階段：重慶擴張（ 20222022） 期間的重要事件： 2022年 10月，房企上市禁令到期， 1993年起我國的資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。 宏觀背景 9 標(biāo)志事件 ? 2022年，開始發(fā)展第二個物業(yè)項目 ─ 龍湖西苑 ? 2022年， 北城天街奠基，標(biāo)志龍湖進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 ? 2022年， 北京龍湖成立 進軍首個商業(yè)發(fā)展項目 ─ 龍湖 ?北城天街 ? 2022年， 重慶龍湖商業(yè)經(jīng)營管理分公司成立 ? 2022年， “ 2022 年度全國住宅用戶滿意度指數(shù)測評 ” 全國第一； 成為全國“ 守合同重信用 ” 企業(yè)； ? 2022年 10 月，與香港置地簽約合作，世界 5 00 強首次進入重慶房地產(chǎn)市場； 11 月 成都龍湖成立 第二階段：重慶擴張（ 20222022） 發(fā)展?fàn)顟B(tài) 2022年 12月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司商業(yè)經(jīng)營管理分公司成立，北城天街的建成標(biāo)志著龍湖向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略形成 ,積累多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)運作經(jīng)驗。 – 規(guī)范投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)一條龍服務(wù)，建設(shè)多元化集團型企業(yè)。 – 龍湖對于住宅業(yè)態(tài)掌握日益成熟，并在單一業(yè)態(tài)上快速推進與精耕細作并舉。由于中央與地方政府之間存在較大的利益沖突，因此，當(dāng)諸多的政策落到實處之后，常常不是被夸大，就是被縮小。 2022年 全球宏觀經(jīng)濟形勢嚴峻，中國經(jīng)濟已經(jīng)受到一定程度的影響 “保增長 ” ，政府大力支持房地產(chǎn)市場，如降低開發(fā)商自有資金比例、放寬二套房貸、減免契稅提供購房補貼等。 遏制房價上漲 由應(yīng)對金融危機所造成的流動性過剩；受到生產(chǎn)性資本涌入房地產(chǎn)行業(yè)的周期限制；金融危機、人民幣升值造成的投資環(huán)境持續(xù)惡化，投資渠道有限，大量資本并未離開房地產(chǎn)市場。 晶藍半島，進軍成都市場；北京龍湖置業(yè)有限公司成立。 北京香醍漫步推出，引起市場轟動。龍湖的影響力拓展到全國 13個城市，開發(fā)業(yè)態(tài)涵蓋了普通住宅、高端公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。短短一年內(nèi)，相繼登陸山東青島、遼寧沈陽、江蘇無錫、常州、浙江杭州、山東煙臺、云南玉溪。比如北京，不僅是龍湖實施 “ 環(huán)渤海戰(zhàn)略 ” 的重要堡壘，同時還需要向周邊新地區(qū)公司輸出技術(shù)和人才。截至目前，經(jīng)過十七年的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務(wù)已成為牽引龍湖向前發(fā)展的 “ 三駕馬車 ” 。 帕爾迪集中于全美主要經(jīng)濟帶進行布局，并堅持城市聚焦策略，與龍湖的全國擴張不謀而合，學(xué)習(xí)其跨區(qū)域開發(fā)經(jīng)營策略對龍湖很有必要。這些策略最終都可以表現(xiàn)為一點，就是維持 較高的現(xiàn)金流和較低的負債率 。 19 （ 1）總體目標(biāo) —— 在每一個進入的城市成為新鴻基 ◆ 在每一個進入的城市成為 。保證公司規(guī)模的持續(xù)穩(wěn)定增長。 ? 城市內(nèi)業(yè)態(tài)分布平衡：在同一城市內(nèi)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品有不同的市場周期，多業(yè)態(tài)開發(fā)可使地區(qū)公司在不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品間平衡收入，實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。 ◆ 設(shè)立專門的產(chǎn)品研發(fā)中心和客戶體驗中心，根據(jù)客戶需求進行產(chǎn)品研究。 ? 有利于提升品牌效應(yīng)、影響力和協(xié)同效應(yīng)，深挖當(dāng)?shù)貎r值，實現(xiàn)進入城市的價值最大化，為向周邊城市擴張?zhí)峁姶蟮钠放啤⒅R、管理支撐。 產(chǎn)品集中于中高端市場，尋求多業(yè)態(tài)的發(fā)展。 運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展， ? 分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風(fēng)險。 龍湖進入房地產(chǎn)行業(yè)時間不長，沒有形成可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和管理模式，缺乏區(qū)域擴展的條件。 —— 不折不扣的精細化、執(zhí)行力，正是吳亞軍的作風(fēng)！ 龍湖的選擇： 先區(qū)域擴張不符合龍湖的產(chǎn)品定位和能力體系。從 1994年到 2022年間，龍湖地產(chǎn)對花園洋房、別墅、高層公寓、寫字樓及大型城市綜合體的各種產(chǎn)品都深加研究。 房地產(chǎn)不僅是資金密集型的行業(yè)，更是信息密集型的行業(yè)。如今，龍湖集團所有的運營管理工作都依賴統(tǒng)一的內(nèi)部運營平臺進行。 （一）管理標(biāo)準(zhǔn)化 —— 信息系統(tǒng) 27 項目運營管理平臺 是龍湖信息化建設(shè)的核心。 信息系統(tǒng)的構(gòu)成 知識管理平臺 是龍湖標(biāo)準(zhǔn)化的重要實現(xiàn)工具。 開發(fā)成本較高、開發(fā)周期較長、質(zhì)量控制較難成為龍湖全國擴張的現(xiàn)實問題 龍湖模塊化的 “ 積木理論 ” ，即通過標(biāo)準(zhǔn)化的模塊和多樣化的組合，來實現(xiàn)自己獨特的產(chǎn)品 “ 復(fù)制 ” ，在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和設(shè)計個性化之間尋求平衡 。不同模塊之間靈活組合，可以為不同客戶群體提供個性化的居住生活體驗，解決了標(biāo)準(zhǔn)化的創(chuàng)新難題。龍湖的 “ 搭積木 ” 式的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，更加強調(diào)個性化和多業(yè)態(tài)發(fā)展，但必然會犧牲一些本應(yīng)是標(biāo)準(zhǔn)化可以帶來的生產(chǎn)效率。另外房地產(chǎn)企業(yè)還需要跟政府、總包、監(jiān)理、政府多個部門互相溝通，整個企業(yè)運營過程中需要大量的知識和經(jīng)驗作支持。 在龍湖的知識平臺上，龍湖地產(chǎn)積累了不少成功的樓盤開發(fā)和運作經(jīng)驗，知識管理部門通過對這些智力資本進行管理并形成標(biāo)準(zhǔn)化，使公司的寶貴經(jīng)驗可以進行有效的內(nèi)部復(fù)制和轉(zhuǎn)移，從而實現(xiàn)各地分公司的快速復(fù)制，降低運營成本。 （二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 —— 知識管理 龍湖的知識管理 31 龍湖物業(yè)的知識管理 ? 不斷的知識積累，實現(xiàn) “ 善待你一生 ” 的承諾。 研究自身的成本控制和增加非物業(yè)收入，如：節(jié)能降耗措施的研究和運用降低能耗成本；通過技術(shù)防范設(shè)施降低人力成本；圍繞業(yè)主需求滿足的造血機制；象酒店一樣推出菜單式定價服務(wù)，實行差別定價。 ? 不斷的知識積累，龍湖物業(yè)介入到項目開發(fā)全過程，預(yù)防出錯提高質(zhì)量。 （二）產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 —— 知識管理 32 在西南稱王，僅僅是吳亞軍創(chuàng)業(yè)初期的階段性目標(biāo)。其時，她十多年來首次公開接受采訪稱，自己將可以在國際化的平臺上，學(xué)習(xí)在國際規(guī)范下做事，學(xué)會把企業(yè)做到更透明，學(xué)習(xí)先進的管理體系。 吳亞軍聯(lián)姻香港置地的真實所圖是與國際接軌。 牽手世界 500強，合作中學(xué)習(xí) （三）運營國際化 —— 戰(zhàn)略聯(lián)盟 33 （一）人力資源策略 （二）集團管控策略 （三）資本運作策略 全國擴張階段：怎樣保障全國擴張的成功？ 二 .龍湖的關(guān)鍵問題 34 ?人力資源戰(zhàn)略 的形成階段 （ 2022以前） ?人力資源戰(zhàn)略 的實施階段 （ 2022~2022） ?人力資源戰(zhàn)略 的控制階段 （ 2022~） ? 人力資源 – 研究未來五年發(fā)展所需人才的素質(zhì)能力， – 確定龍湖特點的人力資源素質(zhì)模型體系 ； – 2022年，將人員標(biāo)準(zhǔn)進一步明確為 “ 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人 +操心員工 ” ； – 2022年實施 “ 人才本地化 ” 策略 ； – 2022年開始了 “ 仕官生制度 ” ； – 2022年上半年開始 實施 “ 空降兵計劃 ” ， 引入了大批行業(yè)內(nèi)外的頂尖人才 ； ? 公司戰(zhàn)略 – 2022年之前，在重慶深耕細作 – 2022年開始在成都、北京開始了 “ 試驗性擴張 ” 。做出這一判斷，主要基于龍湖對房地產(chǎn)產(chǎn)品的理解和對自身發(fā)展戰(zhàn)略的思考。 龍湖的問題 ：當(dāng)時的龍湖還是一個地域性公司，人力資源管理基礎(chǔ)不錯但還不完善，人力資源的數(shù)量和質(zhì)量尚不足以支撐一個全國性的發(fā)展。經(jīng)過一年多的努力，龍湖基本統(tǒng)一了人才標(biāo)準(zhǔn)。 “ 操心員工 ” 與一般員工的根本區(qū)別在于，他們更善于對客戶、公司、同事和工作用 “ 心 ” ；如果合格員工是跟隨組織運轉(zhuǎn)的齒輪，操心員工就是 “ 帶發(fā)動機的齒輪 ” ；如果合格員工是僅受彈射力、空氣阻力、地心引力影響的 “ 炮彈 ” ，那么 “ 操心員工 ” 就是可以根據(jù)目標(biāo)變化自動調(diào)整追蹤方向和速度的 “ 巡航導(dǎo)彈 ” 。 為什么要人才本地化？ 第一， 房地產(chǎn)是一個具有較強地域性特征的行業(yè) ，各地經(jīng)濟、文化發(fā)展的差異也要求地產(chǎn)產(chǎn)品在最終表現(xiàn)形式上會具有較強的地域特征，龍湖要想秉持注重產(chǎn)品細節(jié)的一貫作風(fēng)而尊重各地區(qū)的不同，需要龍湖在當(dāng)?shù)亟⒁粋€規(guī)模較大、對本地市場有長期承諾、對本地文化有深刻理解的員工隊伍； 第二 ， “ 人才本地化 ” 從根本上是龍湖的業(yè)務(wù)策略所決定的。 不同業(yè)態(tài)的組合可以消除員工的審美疲勞，有利于員工自身成長； 如果公司大量進入新城市，對于本地區(qū)的在策略、資金、人員的支持上也會出現(xiàn)不穩(wěn)定的現(xiàn)象，你地區(qū)公