【正文】 312國(guó)道、六佛路交匯處，東臨六安火車站、汽車南站，位于城南核心區(qū)域，交通便捷。四、開發(fā)公司（略）五、經(jīng)濟(jì)效益分析 市場(chǎng)全面投入運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)年交易量達(dá)60萬(wàn)噸，交易額超過(guò)20億元。市場(chǎng)將于2010年底開工建設(shè)，一期蔬菜、水果大棚將于2011年底試運(yùn)營(yíng)。市場(chǎng)包括“十區(qū)二街六中心”，約2000個(gè)攤位。項(xiàng)目同質(zhì)化與超飽和建設(shè)嚴(yán)重。在售面積為109139平方的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的戶型和復(fù)式（87+40平米）。錦繡華府，7月份共售出80套，均價(jià)在4600元左右，目前在售1116，面積80多到160多平方的房子。凱旋名門，7月份共售出108套，均價(jià)在3550元左右，目前在售的為復(fù)式170200平米。其中2宗拍賣地塊遭瘋搶，編號(hào)為六出20109號(hào)“二十鋪安置小區(qū)以東地塊”，總面積53371㎡，被六安市中興房產(chǎn)以總價(jià)8550萬(wàn)元摘得，㎡，㎡，%。正可謂是熱火朝天，爭(zhēng)相斗艷！炎熱的夏季，六安樓市依舊火熱！六月銷售總套數(shù)為889套，住宅套數(shù)為604套；七月樓盤銷售總套數(shù)為1121套，住宅套數(shù)為889套，無(wú)論是銷售的總套數(shù)還是銷售的住宅套數(shù)環(huán)比都有所增長(zhǎng)。第3名是清華家園，7月份共售出83套，一房一價(jià)，目前一期已售完。第5名是明都　六安城市快速發(fā)展，城市居民生活水平迅速提高，許多市民在進(jìn)行房產(chǎn)投資的時(shí)候，更多的投資者愿意投資商鋪或門面房，導(dǎo)致六安商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。二、周邊可比性項(xiàng)目——皖西大市場(chǎng)項(xiàng)目介紹：皖西大市場(chǎng)項(xiàng)目位于安徽省六安市裕安區(qū)六佛路和312國(guó)道交匯處，占地總面積179畝，建筑總面積16萬(wàn)平米。十區(qū)：蔬菜交易區(qū)、果品交易區(qū)、糧油交易區(qū)、水產(chǎn)品交易區(qū)、肉類家禽交易區(qū)、豆制品交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)冷藏區(qū)、南北貨副食品交易區(qū)、物流配載及加工配送區(qū)、花卉交易區(qū)。屬于省國(guó)家政策重點(diǎn)支持項(xiàng)目和政府重點(diǎn)幫扶項(xiàng)目。利稅近億元，其直接帶動(dòng)近5000人就業(yè)。交通狀況六安是中國(guó)十大陸路交通樞紐城市之一，國(guó)道、鐵路、高速，縱橫交錯(cuò)，扼守交通動(dòng)脈，財(cái)?shù)劳ㄌ焖臈l高速：寧西高速、商景高速、合武高速、合阜高速三條國(guó)道：312國(guó)道、105國(guó)道、206國(guó)道三條鐵路：寧西鐵路、滬漢蓉鐵路、阜陽(yáng)六安安慶一條航道：淠淮航道縱橫全境機(jī)場(chǎng)：六安至合肥駱崗機(jī)場(chǎng)僅需1小時(shí)，距新建新橋機(jī)場(chǎng)僅需30分鐘車程公路：四通八達(dá)，公路通車總里程8426公里二、地塊資源及周邊配套基地資源項(xiàng)目距離六安市中心僅1公里，這里空氣清新，環(huán)境清幽；隨著市政府重心南拓策略的實(shí)施發(fā)展，這里即將形成商業(yè)氛圍濃郁，市政配套齊全，生活便利的六安新城區(qū)，發(fā)展前景廣闊。在《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》（中發(fā)[2008]1號(hào)文件）中明確提出“繼續(xù)扶持一批大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)”交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)：專業(yè)市場(chǎng)成功的關(guān)鍵取決于交通網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目雖處城市部邊緣地帶，但緊鄰312國(guó)道和六佛路，路網(wǎng)便利，出入城區(qū)快捷。市場(chǎng)面臨一定的壓力：要想輻射鄂豫皖及周邊省市，需要專業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，需要做大量的宣傳推廣。 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨好的機(jī)遇：六安社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)步入快車道，人民生活水平迅速提高，民以食為天，老百姓對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品需求的質(zhì)和量也發(fā)生了本質(zhì)性的改變，對(duì)環(huán)保、綠色、無(wú)公害的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)更是求之若渴。已建項(xiàng)目形成的影響：合肥周谷堆市場(chǎng)的建設(shè)拓展對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展形成了很大的制約。品牌化科學(xué)化、規(guī)?；南到y(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進(jìn)的市場(chǎng)建設(shè)理念，打造鄂豫皖三省農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)第一品牌，以“立足皖西、服務(wù)大別山、輻射鄂豫皖乃至全國(guó)”的大思路，引領(lǐng)鄂豫皖農(nóng)副產(chǎn)業(yè)發(fā)展。配套齊全化將與農(nóng)副產(chǎn)品相關(guān)的工商、稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)、等管理部門引進(jìn)市場(chǎng)，同時(shí)完善酒店、餐飲、休閑等生活配套服務(wù)，為國(guó)內(nèi)外企業(yè)、廠商和消費(fèi)者提供一站式服務(wù)，樹立高效、便捷的星級(jí)服務(wù)形象。項(xiàng)目建成后，將成為皖西與國(guó)內(nèi)、國(guó)際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品最先進(jìn)的現(xiàn)代化交易平臺(tái)。政府大力支持，市場(chǎng)服務(wù)全面、管理規(guī)范、物流便捷，提供諸多優(yōu)惠政策。通過(guò)良好的服務(wù)更有效地發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造和引導(dǎo)消費(fèi)者的潛在需求，有效提升消費(fèi)者的忠誠(chéng)度。在農(nóng)貿(mào)行業(yè)已基本完成了從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變及消費(fèi)者消費(fèi)觀念趨于理性的今天，必須在營(yíng)銷理念、方式和服務(wù)的創(chuàng)新上尋求新的突破，服務(wù)創(chuàng)新能力越強(qiáng)，就越不容易被復(fù)制，也就越能從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。有國(guó)內(nèi)外銷售渠道的企業(yè)。【純投資客戶】是面向大眾的返租客。對(duì)返租回報(bào)等促銷措施的需求甚高。第3類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士☆ 客戶類型1）在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬(wàn)以上的高層管理人士；2）營(yíng)商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶；3）南下江浙，并已取得一定成就之外地成功人士；4）曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)的中高層干部；☆ 購(gòu)買心理分析以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強(qiáng)的工作，該類人士對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)返租回報(bào)有迫切需求。約占成交客戶的10％。二、客戶消費(fèi)行為分析自用投資者原來(lái)的商鋪大的也就幾十個(gè)平方，小的只有十幾個(gè)平方，且商鋪不僅比較零散，而且規(guī)模也不大。鋪位需求，15—70㎡價(jià)位需求，4600—6400元/平米（單層）【第六章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位】本項(xiàng)目適合定位為：綜合性集貿(mào)式專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)（中檔次）〖定位依據(jù)〗◇ 這一形式在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)符合中國(guó)國(guó)情和消費(fèi)者需求?！拘〗Y(jié)】：中檔次且專業(yè)性較強(qiáng)的大型市場(chǎng)，更適合六安及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。建成后，將成為皖西地區(qū)功能最齊全、管理最規(guī)范、服務(wù)最人性化、最具發(fā)展?jié)摿Φ木G色農(nóng)副產(chǎn)品基地。市場(chǎng)建設(shè)原則1)前瞻性原則：以科學(xué)化、規(guī)模化的系統(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進(jìn)的市場(chǎng)建設(shè)理念，打造鄂豫皖三省農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)第一品牌。以“建一座市場(chǎng)、興一批產(chǎn)業(yè)、富八方群眾”的原則，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，為建設(shè)大皖西作出貢獻(xiàn)。5)標(biāo)志性原則：得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和影響力，決定了該項(xiàng)目其必將成為鄂豫皖區(qū)域性地標(biāo)和大皖西農(nóng)副產(chǎn)品的名片。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場(chǎng)模式。近兩年以來(lái)，各名牌綜合商場(chǎng)的整體銷售額持續(xù)萎縮，面對(duì)這樣一種形勢(shì)，大的品牌商場(chǎng)利用早期積累的財(cái)力與知名度，采取了圈地?cái)U(kuò)張、活動(dòng)造勢(shì)的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場(chǎng)重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對(duì)品種、品牌進(jìn)行篩選、過(guò)濾，進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)?！　?但由于這種商業(yè)模式針對(duì)性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來(lái)發(fā)展前景難以預(yù)料，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，并且這種商業(yè)模式要求：?、?規(guī)模化，主題經(jīng)營(yíng)獨(dú)占面積龐大，與本項(xiàng)目規(guī)模不匹配；② 規(guī)范化，主題經(jīng)營(yíng)從管理到經(jīng)營(yíng)行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大；③ 租金低廉，主題商場(chǎng)通常以較低租金吸納商家聚集入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間。（二）專業(yè)性產(chǎn)權(quán)商鋪模式產(chǎn)權(quán)商鋪：是指?jìng)€(gè)人、單位以置業(yè)投資或經(jīng)營(yíng)為目的，通過(guò)購(gòu)買獲得或者通過(guò)銀行按揭支持獲得商鋪的所有權(quán)，它是一種房產(chǎn)營(yíng)銷模式。投資看回報(bào)，縱觀股市、債券、保險(xiǎn)等主要投資渠道，無(wú)論在回報(bào)速度、回報(bào)率、回報(bào)可持續(xù)性、風(fēng)險(xiǎn)性等方面，產(chǎn)權(quán)式商鋪都是21世紀(jì)第一個(gè)，也可能是最后一個(gè)優(yōu)質(zhì)投資機(jī)遇。但作為一種投資，就必然有其相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，該模式同樣如此。 （3）委托經(jīng)營(yíng)期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：分割銷售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷的主要問(wèn)題。 或者和運(yùn)營(yíng)商提前和業(yè)主簽訂長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)，并按照一定比例分配租金收益，一般按照2：8原則（運(yùn)營(yíng)商：業(yè)主）二、本項(xiàng)目營(yíng)銷方案制定方案的原則：尊重市場(chǎng)規(guī)律，實(shí)事求是，積極穩(wěn)妥，突破創(chuàng)新，揚(yáng)長(zhǎng)避短，把握時(shí)機(jī)。投資返租投資返租是目前國(guó)內(nèi)最流行的一種物業(yè)投資模式。A、三年租金回報(bào)：第一年8%，第二年9%，第三年10%； B、十年返租回報(bào)：第一年8%，第二年9%，第三年10%；以后每年按照2：8分成；C、十年返租回報(bào)：每年9%，共返十年，前3年一次性返還。建議項(xiàng)目案名——————大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)【第三章 銷售渠道策略】一、創(chuàng)新思路營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)布局構(gòu)造“三點(diǎn)一面四網(wǎng)”戰(zhàn)略布局，實(shí)施動(dòng)、靜組合的展銷策略“三點(diǎn)一面四網(wǎng)”即現(xiàn)場(chǎng)售樓點(diǎn)、市中心商業(yè)區(qū)接待點(diǎn)、周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)宣展點(diǎn)，形成依托城南、立足裕安區(qū)、覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)的全局型營(yíng)銷模式，并以多層次多結(jié)構(gòu)的銷售人員組成龐大的營(yíng)銷網(wǎng)、廣闊的咨詢網(wǎng)、強(qiáng)大的宣傳網(wǎng)、快捷的信息網(wǎng)；“動(dòng)、靜組合”即在現(xiàn)場(chǎng)及市中心商業(yè)區(qū)為設(shè)置固定式展銷接待點(diǎn)，在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)置滾動(dòng)式宣展點(diǎn)，變被動(dòng)待客式營(yíng)銷為主動(dòng)吸客式營(yíng)銷，產(chǎn)生“城內(nèi)開花、城鄉(xiāng)呼應(yīng)”的營(yíng)銷效應(yīng)，延伸廣告覆蓋面，擴(kuò)大品牌效應(yīng)，豐富客群結(jié)構(gòu)，加速樓盤銷售。一、項(xiàng)目/公司形象識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)（VI）1）基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：項(xiàng)目logo、標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)色、象征圖形與文字說(shuō)明2）應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)A、工地圍墻展示、工地廣告牌、導(dǎo)示牌、立柱掛旗、條幅布幔、銷售形象展示、外賣場(chǎng)展示（展銷會(huì)展場(chǎng)設(shè)計(jì)、空飄、昭示牌、看房專車等）B、事物用品系統(tǒng)：工作證（卡）、名片、便簽、筆、紙杯、手提袋、銷售人員工作牌、購(gòu)房合同封套（檔案袋）C、導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)：戶型牌、業(yè)態(tài)功能牌、區(qū)位標(biāo)示牌等3）戶外廣告類：屋頂廣告、高炮、車體廣告、墻體廣告、燈箱廣告、路牌廣告等 理念識(shí)別系統(tǒng)（1）項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位（2）發(fā)展戰(zhàn)略（目標(biāo)、規(guī)劃）（3）文化定位、文化內(nèi)容、核心價(jià)值觀（4）經(jīng)營(yíng)理念：核心理念、企業(yè)精神、作風(fēng)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)方針、管理核心（5）企業(yè)口號(hào)、座右銘、形象宣傳語(yǔ)二、推廣策略推廣目標(biāo)：在目標(biāo)客戶中，項(xiàng)目名稱、品牌概念認(rèn)知度達(dá)70%。 （1）報(bào)紙廣告：《新安晚報(bào)六安版》、《大別山晨刊》、《六安廣電報(bào)》及行業(yè)雜志（2）短信廣告：短信群發(fā)，效果非常好（3）電臺(tái)廣告：六安交通音樂(lè)臺(tái)、六安人民廣播電臺(tái)（可以創(chuàng)辦“農(nóng)貿(mào)之聲”廣播欄目）（4）電視臺(tái)廣告：六安電視臺(tái)3套為主、六安電視臺(tái)1套為輔（含電視字幕），可以在3套創(chuàng)辦“農(nóng)貿(mào)之聲”電視欄目（5）網(wǎng)絡(luò)廣告：《合房網(wǎng)》、《六安聲屏網(wǎng)》、《六安信息網(wǎng)》創(chuàng)建《大別山農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)網(wǎng)》，可命名“大別山”（6）流體廣告：宣傳車、長(zhǎng)途旅客車及六安市至各縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)客車上發(fā)布車身廣告、座套廣告等，可放置海報(bào)、樓書等印刷品（7）硬性媒體：大型戶外廣告、高炮、墻體廣告、項(xiàng)目周邊（電線桿、刀旗、道路燈箱、布幔（8）案場(chǎng)環(huán)境包裝：圍墻設(shè)計(jì)