【正文】 性征收。一般A=S*D*P/H； A征用耕地的安置補助費； S征用前 3年單位面積平均年產(chǎn)值； D補助倍數(shù)， 46； P征用耕地面積； H人均耕地面積。 ?地上附著物補償費：房屋、樹木、水井等。支付給被征地單位而非個人。 ? 小區(qū)開發(fā)配套費 小區(qū)變電站、增壓站、道路、綠化、人防等。 第二節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用 ?一、適用范圍：特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，無收益、少交易的特殊房地產(chǎn)。 3）了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況。 3）制定評估作業(yè)日期及進度安排。 個別因素 ? 指某具體房地產(chǎn)表現(xiàn)的個別特性。 ? 房地產(chǎn)價格與物權(quán)的密切相關(guān)性（所有權(quán)、使用權(quán)及其他權(quán)益） 五、房地產(chǎn)價格影響因素 一般因素 影響一定區(qū)域內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的因素 經(jīng)濟發(fā)展 —— 經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、物價指數(shù) 居民收入、財政金融 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) —— 第三產(chǎn)業(yè)比重大地價高 人口 —— 數(shù)量、密度、素質(zhì) 家庭規(guī)模 —— 小型化，住宅套數(shù)需求量增加 房地產(chǎn)投資 —— 漲跌 +平抑 城市化水平、社會福利、教育水平 +政治安定 +治安程度 政策因素 —— 土地住房制度、政策、法規(guī)、規(guī)劃、行政隸屬關(guān)系 心理因素 —— 價格預期、欣賞趣味、時尚、號碼、風水等 經(jīng)濟 社會 區(qū)域因素 ? 指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。 ? 房地產(chǎn)價格構(gòu)成的復雜性 。 ? 房地產(chǎn)的保值性與增值性。是指出售房地產(chǎn)時所希望賣出的滿意價格。標定地價的價格時點是相對固定的，就是有關(guān)部門公布確定的時間。 它是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格水平。 ? 一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面積，盡管在事實上它可確指，但它不能具有相對獨立的使用功能，不能作為單項資產(chǎn)進行評估；房屋中的樓梯，既可確指，也有獨立的使用功能，但只能是供人們共同使用，不能單獨界定其產(chǎn)權(quán)，不可從房屋中將它分割出來?！暗亍币话阒概c房相關(guān)聯(lián)的“地皮”，由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構(gòu)成的一個立體物質(zhì)體。 房地產(chǎn)評估分類 （ 1）房產(chǎn)評估、地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估 ? 房產(chǎn) 是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系的房屋、建筑物的總稱。 （ 2）商業(yè)房地產(chǎn)：商場、購物中心、旅館、寫字樓、游泳館、歌舞廳、高爾夫球場等。 ? 高級住宅： 為中高收入者建造，戶型、功能多樣化；建筑面積大，裝修、設施高檔化；戶外環(huán)境要求高，服務標準高，管理系統(tǒng)完善（安全、物業(yè)），稅費額度大，造價高。 房地產(chǎn)特點： ? 房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性 ? 房地產(chǎn)使用的長期性（轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資、祖?zhèn)鞯龋? ? 房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大。第三章 房地產(chǎn)評估 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 ?第二節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用 ?第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應用 ?第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用 ?第五節(jié) 剩余法在房地產(chǎn)評估中的應用 ?第六節(jié) 基準地價法在房地產(chǎn)評估中的應用 ?第七節(jié) 路線價法在房地產(chǎn)評估中的應用 ?第八節(jié) 在建工程評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)特性 土地特性： ? 土地：自然供給（無彈性） 經(jīng)濟供給（有彈性） ? 自然特性：數(shù)量固定、質(zhì)量差異性、位置不可移性、效用持久性。 ? 房地產(chǎn)易受政策影響（規(guī)劃、征用） ? 房地產(chǎn)相互影響（領近）。 ? 按市場化程度分 ? 社會保障性住宅 ：政府、單位、個人共同投資，以優(yōu)惠的稅費和價格向中低收入者提供，如經(jīng)濟適用房等。特點：收益性、經(jīng)營內(nèi)容多、轉(zhuǎn)租多、裝修高檔而復雜，且折舊快。它包括“房”和“產(chǎn)”兩個方面?！爱a(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，也包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個方面。 ? 整體房地產(chǎn)評估，是對某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎設施作為一個估價對象進行綜合估價。 ? 標定地價。 ? 底價、期望價和補地價 ? 底價。 ? 補地價。需求日益增加；供給受種種條件的限制。其價格是由近十個大項、幾十個小項構(gòu)成，非常復雜。對該區(qū)域房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。它是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異價格的依據(jù)。 4）評估作業(yè)所需經(jīng)費預算。 ? 收集分析相關(guān)資料。 ?二、新開發(fā)土地的成本法評估 ? 新開發(fā)土地價格 =土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +稅費 +利潤 ? 自有與借貸資金均計算利息（土地取得成本與開發(fā)成本） ? 利潤可以按投資計算，也可以按收入計算。 ? 管理費及稅費按社會平均水平及國家有觀規(guī)定計算。 ?青苗補償費：對正在生長的農(nóng)作物損害的補償。視其價值及折舊情況而定。 ? 新菜地開發(fā)基金：征用城市郊區(qū)商品菜地時支付給地方財政的費用。全縣人均占有耕地數(shù) 1畝以下地區(qū)， 210元/m2。以前四費之和基礎上提取 2%4%。 ?例 某地塊是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得，出讓金為 150元 /平米；拆遷費 75元 /平米；其他費用（包括稅費） 45元 /平米，開發(fā)費300元 /平米，當?shù)劂y行一年期貸款利率 9%，二年期 10%，開發(fā)周期為 2年。 ?四、舊建筑物的成本法評估 ? 房屋建筑物估價 =房屋建筑物重置全價 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值 ? 房屋建筑物重置全價的估算 ? 重編預算法 ： 準確性高、工作量大，適于技術(shù)資料完整、結(jié)構(gòu)簡單的房屋建筑物。準確性差，適于結(jié)構(gòu)簡單，價值量小的建筑物評估。 房屋建筑物分類折舊年限表 結(jié)構(gòu)類型 房屋類型 生產(chǎn)用房 受蝕生產(chǎn)用房 非生產(chǎn)用房 殘值率（ %） 鋼筋混凝土 50 35 60 0 磚混一等 40 30 50 2 磚混二等 40 30 50 2 磚木一等 30 20 40 4 磚木二等 30 20 40 4 磚木三等 30 20 40 3 簡易 10 10 10 0 ? 房屋建筑物功能性貶值分析 ?房屋建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、設計、結(jié)構(gòu)、裝修、設備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。 ?注意： 對于房屋功能性和經(jīng)濟性折舊的計算，目前尚無成熟的方法，主要依據(jù)評估人員對市場的熟悉程度和經(jīng)驗來確定。30%首付 。 ? 指正常的、非實際收益的收益，需剔除偶然、特殊因素的影響。 ?三、資本化率估算 ? 不同用途、不同區(qū)位、不同時期、不同性質(zhì)房地產(chǎn)風險不同，資本化率不同。 ? 計算公式 ? 房地產(chǎn)評估價值 =房地產(chǎn)預期收益 /綜合資本化率 R ? 土地使用權(quán)價值評估 ? 土地價 =土地預期收益 /R1 ? 土地價 =（房地產(chǎn)預期收益 房產(chǎn)預期收益） /R1 ? 土地價 =房地產(chǎn)價值 房產(chǎn)價值 ? 房物建筑物價值評估 ? 房產(chǎn)價值 =房地產(chǎn)價值 土地價值 ? 房產(chǎn)價值 =（房地產(chǎn)預期收益 土地預期收益） /R2 ? 房產(chǎn)價值 =房產(chǎn)預期收益 /R2 ? 例 已知某房地產(chǎn)月租金收入 20萬元 ， 月費用總額（ 含折舊費 ） 5萬元 ， 建筑物尚可使用 50年 ， 其價格為 1000萬元 ， 建筑物折現(xiàn)率為 10％ ， 該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于 （ ） 萬元 。 ?例 某房地產(chǎn)公司于 2022年 1月以出讓方式取得一塊土地 50年的使用權(quán)，土地面積為 500平米，規(guī)劃容積率為 2，并于 03年 1月在此地上建成一座磚混結(jié)構(gòu)寫字樓，當時造價 2022元 /平米，經(jīng)濟耐用年限 55年，殘值率 2%。維修費、保險費為重置價格的 %、 %。沒有發(fā)生或很少發(fā)生過交易的房地產(chǎn)，如古建筑、寺廟、風景名勝區(qū)、圖書館、體育館、學校等一般難以適用。 交通便捷性 商業(yè)繁華程度 文化氛圍 自然環(huán)境 38 24 16 22 綜合得分 得分 81 75 69 76 方莊（芳群公寓） 加權(quán)分 7650 得分 69 62 58 77 豐臺鎮(zhèn)（豐澤園） 加權(quán)分 6730 得分 87 77 87 77 中關(guān)村（知春路小區(qū)） 加權(quán)分 8240 得分 84 79 74 80 亞運村（慧忠北里） 加權(quán)分 8030 得分 84 79 74 80 西三環(huán)（恩濟花園） 加權(quán)分 80