【正文】 ．67．67．67．69．59．59．59．59．511．811．811．811．846營業(yè)稅0003．84．14．44．755．36．76．76．76．76．78．48．48．48．48．410．410．410．410．437城市維護建設(shè)稅0000．270．290．310．330．350．370．470．470．470．470．470．590．590．590．590．590．720．720．720．723教育附加0000．110．120．130．140．150．160．200．200．200．200．200．250．250．250．250．250．310．310．310．31防洪工程維護費0000．140．150．160．170．180．190．240．240．240．240．240．300．300．300．300．300．370．370．370．37交易管理費000交易印花稅0003土地增值稅000合計427．54注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項目)。 按南寧市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項目每流水片在開工后第二季取得預售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。 詳細投資見計劃與資金籌措表（表：638）（表：638 ） 投資計劃與資金籌措表 (單位:萬元)序號項目合計建 設(shè) 經(jīng) 營 期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額21671．1建設(shè)投資216730671．1．1土地成本60001500150015001500001．1．2前期工程費4005000001．1．3建安工程費007000900001．1．4基礎(chǔ)設(shè)施費0080040001．1．5公建配套設(shè)施費48500200028501．1．6開發(fā)期間稅費080080080001．1．7不可預見費1．1．8管理費1．1．9銷售費用001．2貸款利息0273．15001．3流動資金0000002資金籌措21672．1自有資金10000002．2借款2000021670100007833002．3銷售收入再投入0000（2）貸款本金的償還及利息支付 長期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計算。,以上17項小計:開發(fā)成本=6000++++485++=二、開發(fā)費用估算管理費用：,取上面15項之和的(6000++++485) 稅率=銷售費用：,詳見表636。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）：，（詳見表：633）。第三節(jié) 項目投資估算及資金籌措計劃一、高層住宅項目投資與成本費用估算（一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金6000萬元人民幣。項目擬用三年分三期進行（見表：621）根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：A 項目的設(shè)計及開工準備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標等）：3個月B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個月C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）：15個月 項目周期設(shè)定①開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經(jīng)營。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。%計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，%,%,，%。（二）資金動作方式 在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分(項目投資可行性研究報告)第一節(jié) 建設(shè)項目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、高層住宅項目概述項目概況項目位于南寧市舊城區(qū),南臨XXX，北臨XXX，西南面對XXX，項目東側(cè)為XXX，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設(shè)施， m2。 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。 自有資金 整個項目的自有資金為10000萬元，%，分3年投入。(表:614) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬元)第三年上半年下半年第二節(jié) 項目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排二、商層住宅項目建設(shè)規(guī)劃及進度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明建設(shè)方案。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。建設(shè)方式。②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進,按總建設(shè)面積的1/3左右為一個工程流水節(jié)奏,間隔六個月(一季左右)的動工時間,形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。（2）前期工程費：，詳見本項目前期工程費估算表（見表：631）。（表：633） 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65萬元/公項=2供水工程15萬元/公項=3電信工程7萬元/公項=4煤氣工程7萬元/公項=5綠化工程=6道路工程=7排水工程=合計500+=注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加500萬建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費：485萬元,詳見表:634（表：634） 公建配套設(shè)施費估算表 (單位:萬元)序號項目建筑面積（平方米）單價（元/平方米）金