【正文】 于誰(shuí)，乙能否要求甲騰出房子 ?解決一物二賣(mài)的問(wèn)題，有多種辦法，比如按照訂立合同的先后確定房屋的歸屬，按照有無(wú)付款或者付款的先后確定房屋的歸屬，按照買(mǎi)方有無(wú)實(shí)際占有該房屋確定房屋的歸屬，還有一種辦法就是按照房屋有無(wú)辦理過(guò)戶登記手續(xù)確定房屋的歸屬。這與物權(quán)法的作用密切相關(guān)。發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就要建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 相適應(yīng)的法律制度，而規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基本法律就是民法。物權(quán)法主要從民事角度通過(guò)明確物的歸屬，權(quán)利人有哪些權(quán)利，他人負(fù)有哪些義務(wù)，侵害物權(quán)的法律責(zé)任等，來(lái)體現(xiàn)和維護(hù)我國(guó)的基本經(jīng)濟(jì)制度。物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。在修改完善物權(quán)法草案過(guò)程中，始終堅(jiān)持正確的政治方向，堅(jiān)持物權(quán)法的中國(guó)特色，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)，吸收各方面的合理意見(jiàn)和建議，經(jīng)常委會(huì)多次審議，對(duì)草案反復(fù)研究修改，形成了提交大會(huì)審議的物 3 權(quán)法草案，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議對(duì)該草案進(jìn)行了認(rèn)真審議，并于 2020 年 3 月16日通過(guò)了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。 2020 年 12月，九屆全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)物權(quán)法草案進(jìn)行了初次審議。但這些規(guī)定，今天看來(lái)是不夠的。 1 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 第一編 總 則 .................................................... 2 第一章 基本原 則 .............................................. 2 第二章 物 權(quán) 的 設(shè) 立、 變 更、 轉(zhuǎn)讓 和消 滅 ............................ 17 第一 節(jié) 不 動(dòng)產(chǎn) 登 記 ................................................... 17 第二 節(jié) 動(dòng)產(chǎn) 交付 ..................................................... 41 第三 節(jié) 其他 規(guī) 定 ..................................................... 49 第三章 物 權(quán) 的保 護(hù) .............................................. 55 第二編 所有權(quán) ..................................................... 60 第四章 一般 規(guī) 定 ................................................ 60 第五章 國(guó) 家所有 權(quán) 和集體所有 權(quán) 、私人所有 權(quán) ..................... 72 第六章 業(yè) 主的建筑物 區(qū) 分所有 權(quán) ................................ 115 第七章 相 鄰關(guān) 系 .............................................. 136 第 八章 共 有 ................................................ 153 第九章 所有 權(quán) 取得的特 別規(guī) 定 .................................. 174 第三編 用益物權(quán) .................................................. 185 第十章 一般 規(guī) 定 .............................................. 185 第十一章 土地承包 經(jīng)營(yíng)權(quán) ...................................... 202 第十二章 建 設(shè) 用地使用 權(quán) ...................................... 224 第十三章 宅基地使用 權(quán) ......................................... 249 第十四章 地役 權(quán) .............................................. 255 第四編 擔(dān)保物權(quán) .................................................. 268 第十五章 一般 規(guī) 定 ............................................ 268 第十六章 抵押 權(quán) .............................................. 287 第一 節(jié) 一般抵押 權(quán) ................................................. 287 第二 節(jié) 最高 額 抵押 權(quán) ................................................ 332 第十七章 質(zhì) 權(quán) .............................................. 342 第一 節(jié) 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán) ................................................... 342 第二 節(jié) 權(quán) 利 質(zhì)權(quán) ................................................... 359 第十八章 留置 權(quán) .............................................. 373 第五編 占 有 .................................................. 387 第十九章 占 有 .............................................. 387 2 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 第一編 總 則 第一章 基本原則 第一條 為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬 ，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。要適應(yīng)改革開(kāi)放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的深入發(fā)展，順應(yīng)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，不僅要有較為完備的財(cái)產(chǎn)流通制度，還要有較為完備的財(cái)產(chǎn)歸屬和利用制度，否則，人們?cè)谏鐣?huì)生活中有關(guān)財(cái)產(chǎn)的許多行為就無(wú)所適從，審判實(shí) 踐中有關(guān)財(cái)產(chǎn)的許多糾紛就無(wú)法可依。十屆全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)制定物權(quán)法高度重視，花了很大精力，做了大量工作，進(jìn)行了六次審議。 ● 條文解讀 法律屬于上層建筑 ，是由經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定并服務(wù)于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的。物權(quán)的歸屬、范圍和內(nèi)容，都與我國(guó)基本經(jīng)濟(jì)制度密切相關(guān)。 民法是調(diào)整平等主體之間關(guān)系的法律．是伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步完備的。物權(quán)法作為民法的重要組成部分，就是通過(guò)確立物權(quán)歸屬和利用的基本規(guī)則．規(guī)范市場(chǎng)主體因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，保障市場(chǎng)主體的權(quán)利，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)。物權(quán)法的作用主要體現(xiàn)在兩方面： 1．定分止?fàn)?。?述幾種解決辦法都有一定道理。甲雖然沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，但甲和原房主之間訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，甲受到的損失，可以按照合同要求原房主賠償。物權(quán)法為權(quán)利人充分利用財(cái)產(chǎn)留下很大的活動(dòng)空間，物權(quán)法不僅有物的所有權(quán)人占有、使用、收益權(quán)利的規(guī)定，也有他人利用物的權(quán)利的規(guī)定，如用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等。保障安居樂(lè)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。三是通過(guò)規(guī)定國(guó)有財(cái)產(chǎn)的范圍、行使以及防止國(guó)有資產(chǎn)流失，加大對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的保護(hù)力度保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)；通過(guò)規(guī)定集體財(cái)產(chǎn)的范圍、行使等保護(hù)農(nóng)村和城鎮(zhèn)的集體財(cái)產(chǎn)；通過(guò)規(guī)定私人 所有權(quán)、 5 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)等保護(hù)私人所有的合法財(cái)產(chǎn)；通過(guò)規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)保護(hù)權(quán)利人對(duì)物的利用的權(quán)利。因此，物權(quán)法必須體現(xiàn)憲法的精神。 第二條 因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。 ● 條文釋義 本條是關(guān)于物權(quán)法調(diào)整范圍的規(guī)定。所有權(quán)人對(duì)其所有物無(wú)論自己使用還是交他人使用，都是對(duì)物的利用。需要明確的是，物權(quán)法并不一般性地調(diào)整所有的物的 歸屬和利用的關(guān)系，物權(quán)法只調(diào)整平等主體之間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，也就是本條第一款規(guī)定的 “ 民事 6 關(guān)系 ” 。物權(quán)法上的物通常講是有體物或者有形物，指物理上的物，包括固體、液體、氣體、電等。 精神產(chǎn)品不屬于物權(quán)法的調(diào)整范圍，但在有些情況下，物權(quán)法也涉及這些精神產(chǎn)品，這主要是指，著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)和專(zhuān)利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)可以作為擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的，《物權(quán)法》第 223 條規(guī)定，可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái) 6產(chǎn)權(quán)可以出質(zhì)作為權(quán)利質(zhì)權(quán)。由于物權(quán)是直接支配 物的權(quán)利，因而物權(quán)又稱(chēng)為 “ 絕對(duì)權(quán) ” ；物權(quán)的權(quán)利人享有物權(quán)，任何其他人都不得非法干預(yù)，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他的人，因此物權(quán)又稱(chēng)為 “ 對(duì)世權(quán) ” 。正因如此，債權(quán)被稱(chēng)為 “ 對(duì)人權(quán) ” 、“ 相對(duì)權(quán) ” 。擔(dān)保物權(quán)是指為了確保債務(wù)履行而設(shè)立的物權(quán)，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依法有權(quán)就擔(dān)保物的價(jià)值優(yōu)先受償，比如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。這里要說(shuō)明的是，財(cái)產(chǎn)權(quán)比物權(quán)內(nèi)涵廣，不僅包括物權(quán)，還包括債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、繼承權(quán)。 2．關(guān)于物權(quán)主體。現(xiàn)行有關(guān)法律、行政法規(guī)在這個(gè)問(wèn)題。二是根據(jù)有關(guān)章節(jié)和具體規(guī)定的內(nèi)容相應(yīng)地表述為 “ 國(guó)家 ” 、 “ 集體 ” 、 “ 私人 ” 、 “ 單位 ” 、 “ 個(gè)人 ” 、“ 企業(yè)法人 ” 、 “ 企業(yè)法人以外的法人 ” 、 “ 個(gè)體工商戶 ” ． “ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者 ”等等。 第三條 國(guó)家在社會(huì)主義初級(jí)階段，堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度。 ● 條文解讀 在立法過(guò)程中，有人認(rèn)為，我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，國(guó)有經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)力量，我國(guó)的物權(quán)法要突出保護(hù)公有制。作為反映我國(guó)社會(huì)主義生產(chǎn)關(guān)系和維護(hù)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的物權(quán)法，必須全面、準(zhǔn)確地體現(xiàn)現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度，體現(xiàn)黨的十六大提出的 “ 必須毫不動(dòng)搖地鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì) ” 、 “ 必須毫不動(dòng)搖地鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ” 這曲個(gè) “ 毫不動(dòng)搖 ” 的精神。要堅(jiān)持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，要鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就要實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，就要相應(yīng)采取市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的一條就是要保障市場(chǎng)主體的平等地位和發(fā)展權(quán)利，這是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前提。 ●‘ 相關(guān)規(guī)定 《憲法》第 6 條、第 7條、第 11 條、第 15 條，《民法通則》第 3條。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，以公有制經(jīng)濟(jì)為主體，國(guó)有經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)力量，各種所有制經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位不同。物權(quán)法有必要明確規(guī)定平等保護(hù)物權(quán)的原則。當(dāng)事人在民事活動(dòng)中的地位平等。 ” 公平競(jìng)爭(zhēng)、平等保護(hù)、優(yōu)勝劣汰是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法則。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，黨的十六屆三中全會(huì)進(jìn)一步明確要 “ 保障所有市場(chǎng)主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利 ” 。 ” 在財(cái)產(chǎn)歸屬依法確定的前提下，作為物權(quán)主體，不論是國(guó)家的、集體的物權(quán)，還是私人的物權(quán)，也都應(yīng)當(dāng)給予平等保護(hù)。 這主要體現(xiàn)在國(guó)家宏觀調(diào)控、公共資源配置、市場(chǎng)準(zhǔn)入等方面，對(duì)關(guān)系國(guó)家安全和國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域，必須確保國(guó)有經(jīng)濟(jì)的控制力，而這些在經(jīng)濟(jì)法、行政法中都有明確的規(guī)定。 ● 相關(guān)規(guī)定 《憲法》第 8 條、第 l】條至第 13 條，《民法通則》第 3 條至第 5條、第 73條至第 75條、第 77 條，《土地管理法》 第 13 條．《公益事業(yè)捐贈(zèng)法》第 7 條。一種意見(jiàn)認(rèn)為，物權(quán)法定作為一條原則是對(duì)的，但如果法律沒(méi)有規(guī)定的就不具有物權(quán)效力，限制太嚴(yán)，應(yīng)開(kāi)個(gè)口子，以適應(yīng)實(shí)踐發(fā)展的需要。 ” 之后，在全國(guó)人大常委會(huì)審議物權(quán)法過(guò)程中，有的常委委員提出，物權(quán)法定是本法的一項(xiàng)原則，但依照這一條規(guī)定，哪些權(quán)利可以視為物權(quán)，誰(shuí)來(lái)認(rèn)定 “ 符合物權(quán)性質(zhì) ” 都不夠清楚，建議刪去例外規(guī)定。 ● 條文解讀 物權(quán)法定原則，指的是能設(shè)立哪些種類(lèi)的物權(quán)，只能由法律規(guī)定，當(dāng)事人之間不能創(chuàng)立；設(shè)立物權(quán)的方式以及物權(quán)的具體內(nèi)容，一般也只能由法律規(guī)定，當(dāng)事人之間的約定和法律規(guī)定不一致時(shí)不發(fā)生效力。比如合同是當(dāng)事人之間的協(xié)議，對(duì)合同內(nèi)容如何約定原則上由當(dāng)事人決定。 ● 條文主旨 本條是關(guān) 于物權(quán)公示原則的規(guī)定。第二個(gè)方面， 由于物權(quán)是排他的 “ 絕對(duì)權(quán) ” 、 “ 對(duì)世權(quán) ” ，要求成千上萬(wàn)的義務(wù)人負(fù)有不作為的義務(wù)，因 14 此必須讓廣大的義務(wù)人清楚地知道誰(shuí)是權(quán)利人，不應(yīng)該妨礙誰(shuí)。 物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則與物權(quán)公信實(shí)際上是物權(quán)公示原則的兩個(gè)方面。要獲得一個(gè)動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，要通過(guò)交付。另一方面，要了解一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)屬于準(zhǔn)所有，就要查不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是公開(kāi)的，有關(guān)人員都能查閱、復(fù)制，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示性是最強(qiáng)的，最能適應(yīng)市場(chǎng)交易安全便捷的需要，能最大限度地滿足保護(hù)權(quán)利人的要求。 ● 相關(guān)規(guī)定 《民法通則》第 72 條，《合同法》第 133 條，《土地管理法》第 11 條至第13條，《土地承包法》第 23 條、第 38 條，《海域使用管理法》第 6條、第 19 條。 ● 條文解讀 物 權(quán)是排他性的支配權(quán)，被稱(chēng)為 “ 絕對(duì)權(quán) ” ，這在一定程度上是與其他權(quán)利如債權(quán)等相對(duì)而言的，并不是說(shuō)物權(quán)是絕對(duì)的、不受限制的權(quán)利。這一原則對(duì)于