【正文】 ： 地面平整狀況：平整。； 供電狀況：區(qū)域內(nèi)電源來(lái)自 10KVA城東 變電所，供電保證率達(dá) 98％以上，供電狀況優(yōu)。在估價(jià)基準(zhǔn)日 二○一二年五月十日 ，在評(píng)估設(shè)定 宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通” 和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)水平，評(píng)估設(shè)定用途 為工業(yè)用地，設(shè)定使用年期為剩余使用年期 的國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值 為 242 元 /m2，即 每平方米土地價(jià)格為人民幣 貳佰肆拾貳圓 ； 評(píng)估土地面積為江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 8 頁(yè) 共 48 頁(yè) ， 待估宗地總地價(jià)為 （四舍五入，取整至百元），即人民幣 伍拾肆萬(wàn)叁仟捌佰圓整 。 待估宗地現(xiàn)狀開發(fā)程度為 宗地紅線 外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和 宗地紅線內(nèi)部分 達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和 宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)水平 ，根 據(jù)不重不漏的原則， 本次評(píng)估 設(shè)定待估宗地開發(fā)程度為 宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通” 和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)水平。） 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（中華人民共和國(guó)主席令第 74江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 5 頁(yè) 共 48 頁(yè) 號(hào)， 2020 年 10月 28 日） 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第 55 號(hào)， 1990 年 5月 19 日） 《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā) [2020]28號(hào)） 《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 511 號(hào)） 《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā) [2020]31號(hào)） 《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā) [2020]3號(hào)） 1《土地調(diào)查條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 518 號(hào)） 1 《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》（ 2020 年 10月 12 日中國(guó)共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò) ） 1 財(cái)政部《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi) 征收 等別的通知》（財(cái)綜 [2020]24號(hào)） 1 國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā) [2020]44號(hào)） 1 國(guó)土資源部《關(guān)于嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)實(shí) 施＜城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程＞和 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī) 程＞的通知》（國(guó)土資發(fā) [2020]195號(hào)） 1《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見〉的通知 》（國(guó)土資發(fā) [2020]238號(hào)） 1國(guó)土資源部《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》 （國(guó)土資發(fā) [2020]307號(hào)） 1《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第 39 號(hào)） 江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 6 頁(yè) 共 48 頁(yè) 1國(guó)土資源部《關(guān)于貫徹實(shí)施＜中華人民共和國(guó)物權(quán)法＞的通知》（國(guó)土資發(fā) [2020]112號(hào)） 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作的通知》（國(guó) 土資發(fā) [2020]51號(hào)） 2《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（國(guó)土資發(fā) [2020]138號(hào)） 2《土地登記 辦法》（國(guó)土資源部令第 40 號(hào)） 2國(guó)土資源部《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》（國(guó)土資發(fā) [2020]308號(hào)） 2國(guó)土資源部《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā) [2020]56號(hào)） 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 二○一二年五月十日 七、 估價(jià)日期 二○一二年五月十日 至 二○一二年五月十五日 八、地價(jià)定義 1. 地價(jià)內(nèi)涵 本次評(píng)估的待估宗地地價(jià)是指 在估價(jià)基準(zhǔn)日 二○一二年五月十日 ， 現(xiàn)狀土地利用條件 下設(shè)定 土地開發(fā)程度為 宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通” 和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)水平， 用途為工業(yè)用地，使用年期為 國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值。 主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍： 金屬材料、建筑材料銷售；鋼結(jié)構(gòu)件生產(chǎn)、加工、銷售 。 單位地址： 如皋市 東陳鎮(zhèn)楊莊居九組 （村委會(huì)所屬房屋內(nèi)） 法定代表人： 薛金余 聯(lián) 系 人： 周以卿 聯(lián)系電話： 13601496626 郵政編碼： 226500 三、受托估價(jià)方 受托估價(jià)機(jī) 構(gòu)：江蘇金寧達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 機(jī)構(gòu)地址： 江蘇省南京市鼓樓區(qū)江東北路 301 號(hào) 23 層 A座 C座 資質(zhì)級(jí)別：具備在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu) 資質(zhì)級(jí)別：具備在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu) 估價(jià)資格有效期：截止 2020 年 6月 30 日 資質(zhì)證書號(hào)： A202032020 江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 2 頁(yè) 共 48 頁(yè) 法定代表人：黃克龍 聯(lián) 系 人：黃保兵 聯(lián)系電話： 051387311148 傳 真： 051387311148 郵政編碼： 216500 網(wǎng)址： ： // 電子信箱 Email： 四、估價(jià)目的 因土地使用權(quán) 抵押 需要 ， 委托方 南通康升金屬材料有限公司 委托江蘇金寧達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司對(duì)位于 如皋市 東陳鎮(zhèn)楊莊居九組土地使用證編號(hào)為 皋國(guó)用（ 2020）第 188 號(hào) 宗地的國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 2. 估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途與 實(shí)際開發(fā)程度 根據(jù)委托方提供的待估宗地國(guó)有土地使用證（ 皋國(guó)用（ 2020）第江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 7 頁(yè) 共 48 頁(yè) 188 號(hào) ），待估 宗地實(shí)際用途為工業(yè)用地。 4. 土地利用狀況 在估價(jià)基準(zhǔn)日， 待估宗地內(nèi)總建筑面積 ，容 積率 。 待估宗地具體估價(jià)結(jié)果 詳見表 1《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》。； 供水狀況：待估宗地所在區(qū)域由 東陳 自來(lái)水廠供水，主要道路兩側(cè)主供水管徑φ 300mm，供水保證率 98%以上，供水狀況優(yōu)。 規(guī)劃限制條件 ：規(guī)劃 利用 條件不變。 土地估價(jià)師對(duì)屬于待估宗地所在區(qū)域內(nèi)相似用途的土地市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在估價(jià)期間土地市場(chǎng)交易正常。它建立在以下假設(shè)條件下： （ 1）委估標(biāo)的能夠自由地在市場(chǎng)上進(jìn)行正常交易活動(dòng)； （ 2）為使交易完成以及達(dá)成合理成交價(jià)格，需有一個(gè)合理的談判周期，在這個(gè)周期內(nèi)，市場(chǎng)狀況、物理狀態(tài)等是相對(duì)靜止不變的； （ 3）委估方提供的估價(jià)對(duì)象情況都屬真實(shí)、合法有效； （ 4）待估宗地符合 抵押 條件。 估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)詳見本報(bào)告第一部分估價(jià)依據(jù)中的法律法規(guī)政策文件。 日起半年內(nèi)有效，超出有效期，隨著時(shí)間、市場(chǎng)行情的變化，土地估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。 委托方 違背上述規(guī)定或 超越本報(bào)告特定目的及限制條件使用本 報(bào)告和土地估價(jià)結(jié)果，本公司不承擔(dān)任何法律責(zé)任。 合法性原則，本次評(píng)估的待估宗地國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，是指待估宗地在現(xiàn)狀土地利用條件和正常生產(chǎn)條件下的市場(chǎng)價(jià)值，未進(jìn)行待估宗地最高最佳利用方式的分析及其對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。 江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 13 頁(yè) 共 48 頁(yè) 十一、土地估價(jià)師簽字 _____________ ，證書號(hào)： 2020320202 _______________，證書號(hào)： 2020320200 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 江蘇金寧達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字 ： 二○一二年五月十五日 江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 14 頁(yè) 共 48 頁(yè) 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象描述 1. 土地登記狀況 來(lái)源及 歷史沿革： 薛金余 2以 拍賣 方式取得待估宗地 及其上建筑物的完全物權(quán) ， 于 2020年 12月 28日補(bǔ)辦出讓， 出讓合同編號(hào)：皋國(guó)土資（ 2020）處出字 80號(hào)， ，出讓面積 m2， 出讓金額：。 ：土地登記用途為工業(yè)， 評(píng)估設(shè)定 用途為 工業(yè)用地。 ：待估宗地為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，土地使用者為 薛金余 。 號(hào)： 暫缺 。 ： 2020 年 12 月 28 日 。 待估宗地在 估價(jià)基準(zhǔn)日 二○一二年五月十日 未設(shè)定 土地他項(xiàng)權(quán)利限制 3. 土地利用狀況 在估價(jià)基準(zhǔn)日， 待估宗地內(nèi)總建筑面積 ， 容積率 。00′—32176。如皋市轄有 20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（如皋港區(qū)并入長(zhǎng)江鎮(zhèn) 、柴灣鎮(zhèn)并入如皋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ），一個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū) 。 設(shè)施建設(shè) 堅(jiān)持 “ 規(guī)劃先行 ” 戰(zhàn)略，省政府批復(fù)實(shí)施《如皋市城市總體規(guī)劃（修編）》。 2020年完成城市建設(shè)投入 75億元，其中市政基礎(chǔ)設(shè)施 投入 19億元 ， 建成了 海陽(yáng)南路、城南大道、大司馬路、萬(wàn)壽北路等新建道路 。 組織實(shí)施寧海路、海陽(yáng)路、福壽路、中山路、大司馬路、育賢路等沿線外立面改造工程，改造面積約 70萬(wàn)平方米 ， 出新建筑外墻，城市舊貌換新顏 ， 城市亮化不斷提升。新增城市污水日處理能力 3萬(wàn)噸。 經(jīng)濟(jì)地位 如皋具有雄厚的工業(yè)基礎(chǔ) ，經(jīng)濟(jì)總量有較大增加， 2020年 完成地區(qū)生產(chǎn)總值 430億元，增長(zhǎng) %。規(guī)模企業(yè)總數(shù)達(dá) 1150 家，比 2020 年增加 697 家，九鼎新材、熔盛重工成功上市 ， 熔盛重工成為 2020年 在港上市最大民營(yíng)企業(yè)和非金融類企業(yè)。 隨著 如皋港國(guó)家一類口岸 的 開放，我市正式步入 “大港時(shí)代 ”，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速發(fā)展增添了新優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)上升，結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，發(fā)揮了拉動(dòng) GDP 較快增長(zhǎng)的主導(dǎo)作用。 熔盛重工、如皋港物流基地、英田汽車、神馬科技等項(xiàng)目被列入省重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃。 總量、增幅均居南通縣（市）首位；一般預(yù)算收入總量在超越長(zhǎng)江以北縣（市）的同時(shí)，跨過(guò)長(zhǎng)江超越了南京、鎮(zhèn)江、常州所有縣 (市 )，首次躍居全省八強(qiáng)，增幅位居蘇中蘇南首位；財(cái)政收入占GDP 比重為 %，持續(xù)保持南通第一；稅收占財(cái)政收入比重位居全省第三，比去年前移了兩位。金融支持力度不斷加 大，江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 19 頁(yè) 共 48 頁(yè) 2020 年 新增貸款 ，增長(zhǎng) %，分別位居南通第二、第一。 公路、鐵路交通： 寧通一級(jí)公路、 204 國(guó)道、沿江高速公路、沿海高速公路，為過(guò)境交通干道；省道主要 有丁掘公路、通揚(yáng)公路、如港公路、 334省道等；新長(zhǎng)鐵路南通支線縱貫全境。 航空 交通：南通、上海機(jī)場(chǎng)班機(jī)直達(dá)國(guó)內(nèi)外主要城市。 2020 年 產(chǎn)業(yè)結(jié)江 蘇 金 寧 達(dá) 不 動(dòng) 產(chǎn) 評(píng) 估 咨 詢 有 限 公 司 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 第 20 頁(yè) 共 48 頁(yè) 構(gòu)比例為 ::， 與上年相比，一產(chǎn)減少 點(diǎn)，二產(chǎn)增加 ，三產(chǎn)減少 。 堅(jiān)持優(yōu)先發(fā)展教育事業(yè)，建成江蘇省教 育現(xiàn)代化縣（市），成功創(chuàng)建四星級(jí)普通高中 5所、職業(yè)高中 2所，普通高考本科上線率和職教對(duì)口高考本科上線人數(shù)連續(xù)位居全省前列 ， 可以為企業(yè)提供充足的、質(zhì)高價(jià)廉的中高級(jí)技師。持續(xù)實(shí)施 “111人才引進(jìn)工程 ”、優(yōu)秀企業(yè)家 “EMBA計(jì)劃 ”、 “五名人才開發(fā)工 程 ”、技術(shù)人才 “青藍(lán)工程 ”，著力培養(yǎng)引進(jìn)了一批領(lǐng)軍型高端、龍頭型創(chuàng)業(yè)、緊缺型實(shí)用和高層次后備人才。比上年提高 。五年建成國(guó)家級(jí)博士后科研工作站 1家 、省級(jí)院士工作站 3家、省級(jí)公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái) 2家、省級(jí)產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略聯(lián)盟 2家、省級(jí)工程技術(shù)研究中心 14個(gè)，榮獲全國(guó)科技百?gòu)?qiáng)縣（市）、科技進(jìn)步先進(jìn)縣（市）稱號(hào)。 2020 年 農(nóng)民人均純收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別達(dá)到8680 元和 19800 元，分別增長(zhǎng) %、 %； 2020 年 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 余額達(dá) ，增長(zhǎng) %。 2020 年 新增城鎮(zhèn)就業(yè) 6834人，轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力 ， 養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育保險(xiǎn)凈增參保人數(shù)分別達(dá)到 1308 11502 人、 13908 人、 12951 人和 11700 人 ， 新增新型農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn) ，新增被征地農(nóng)民 4414名，全部納入基本生活保障。 。主要污染物 COD 和 SO2 排放量 分別控制在 。新增造林綠化 萬(wàn)畝，森林覆蓋率 %， 建成全國(guó)綠化模范縣（市）。 根據(jù)《關(guān)于發(fā)表實(shí)施 全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（國(guó)土資發(fā)〔 2020