【正文】 滿足”、“聚首”能衍生“身份的尊貴”、“裕隆”能誘發(fā)“事業(yè)、生活雙向的飛黃騰達”。首是全方位的（有全面的內部配套和服務）。首，包括生活空間、居住空間、精神空間、欲望空間；◆ 聚裕隆，它將成為莒南物業(yè)中一個具有最鮮明個性的產品。首是核心概念，在這一概念下可以做深度的延展；◆ 聚在此寓意著生活的長度、精神的廣度、品質的寬度”，而聚裕隆時，產生出欲望滿足的精神快感。首”是現階段為部分“發(fā)達”起來的，并追求高舒適生活的“準普及型產物”；◆“聚其中生活功能我們主張簡約的生活態(tài)度，而品位包括精神與身份的炫耀。裕隆有什么能夠吸引足夠多的眼球，在市場上掀起風潮？如果從單個產品的功能性角度來看，并不具有這樣的力量。裕隆是否能以全新的建設理念和非同一般的形象驚艷市場？這正是我們要考慮的核心。聚首想象力不是模仿，不是迎合，而是獨一無二的創(chuàng)造力。對聚首裕隆推廣思路策劃總監(jiān)：武子原一、引言凡成事者，三機不可缺其一，曰：天時、地利、人和。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、實力、宣傳。裕隆而言：一張白紙，萬事待書，可以說有充分發(fā)揮的空間，也可以說無憑可依，無落手之處。對于我們雙方的合作而言：找到一個共同的支點，托起2007年一個令莒南城震撼的項目——聚首裕隆，致力打造莒南高檔公寓標志性建筑之一，將在莒南的建設與繁華的歷程中寫上濃墨重彩的一筆。聚首也就是說如果把建筑、住宅、生活方式等拆開來，和我們的對手相比，很難做到從本質上與它們有所區(qū)別并煥發(fā)新意。不再像一般的項目中多種形態(tài)分開推廣，我們換一種角度來看。首”，舒適的生活、居家的名片得以融會，形成生活與品位相對“類聚”的獨立格局；◆“聚◆ 作為“欲+住”雙重模式的一種解決方式，相對普通住宅，聚首則從根本上、人性化地解決了欲、住如何有機相融的問題。首是聚首在聚首是科學的（有效融合商住并規(guī)避矛盾）；◆ 聚（三）整合推廣結構圖聚首“聚首四、項目分析 【莒南縣簡況】莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡——江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河東區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接?，F已形成以輕工、紡織、化工、機械、建材、食品、工藝美術等產業(yè)為骨干，以福瑞集團、宇達集團、路克士集團、春園集團等十二家省以上大中型企業(yè)為代表的門類比較齊全的工業(yè)體系。莒南縣基礎設施建設日趨完善，商貿服務業(yè)繁榮活躍。水、電資源充足，發(fā)電裝機總容量達到25萬千伏安。一、對產品內容的分析 地理位置比較優(yōu)越，屬于“待發(fā)展的升級板塊”區(qū)域。項目力求通過對事業(yè)與生活現代居住觀的演繹，以簡潔、明快的現代建筑風格，詮釋原汁原味的自然意境的品質生活，使其建設成為區(qū)域內追求“事業(yè)與生活”，是把原生莒南風韻的生活美感匯聚成為高尚的工作、居住、休閑為一體的社區(qū)，這是具有明顯優(yōu)勢的，區(qū)域內的競爭個案并不具有這些特點。二、對市場環(huán)境的分析富有特色的高端物業(yè)有著很大的市場發(fā)展空間。將呈現出板塊競爭激烈、品質競爭激烈、莒南“高端物業(yè)革命”能夠改變本形態(tài)物業(yè)升溫等特點?！?高端公寓的消費觀：隨著莒南城市化進程的推進，莒南城市圈進一步形成、擴大，在莒南與各個城區(qū)內選擇高檔次的“一房多用的復合型生活”將是一種潮流。從產品定位上看，基本上都圍繞“生活、“生態(tài)”、“健康”等空洞概念進行延展，同質化現象非常明顯。（2）區(qū)域配套較完善區(qū)域內綜合質素良好，多年的開發(fā)積累已經形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動，建立各自不同的中庭文化廣場和休閑系統以及健身娛樂等休閑設施，把居住休閑以及健康運動融入一體，體現了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念，依托外環(huán)境對周邊的市政設施作一些改進，美化周邊環(huán)境等方面欠缺。3)價格主要在13001500元/平方米之間統計分析表明，片區(qū)市場的行情價格在13001500元/ m2左右。未來市場預測（1）區(qū)域房地產發(fā)展將緩步升溫多年以來，本項目是作為莒南商貿集中和發(fā)展樞紐的地段，然而由于城市形象缺乏統一的計劃、組織和協調，使得城市十分雜亂，總體感覺上講，不是一個理想的“升華”之地。再加上本項目大環(huán)境的特殊性以及競爭樓盤的還沒有出現，促使我項目的定位也走高檔次路線，且在項目特色和營銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。莒南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設啟動，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場需求趨旺，帶動其他片區(qū)客戶到該區(qū)域市場置業(yè)?！?目標客戶：目標客戶來源渠道較廣，缺乏客戶細分，定向模糊，使得項目普遍存在同一客戶群爭奪的現象存在?！?從產品本身：運作水平一般，雖然各具特色，能體現目標客戶的身份和品位的樓盤不多。此片區(qū)的樓盤本身的質素都普遍較低，但完善的配套設施，諸如：商業(yè)街、泳池、會所，甚至學校、醫(yī)院存在匱乏，為本項目今后的物業(yè)運營提供很大的規(guī)劃空間?！?片區(qū)人文環(huán)境?！?完善的社區(qū)配套。偏重于環(huán)境、服務、質量成為莒南房地產市場的主流。住宅二房在90120m2左右，三房在130150m2左右，甚至還有大的戶型。◆ 配套設施逐漸較全，但將配套設施作為重要賣點的項目才剛剛起步——相當部分項目的配套設施都很多，如會所、中庭等配套。而對于本項目而言，在這幾個方面都存在往高端化轉向的條件，這無疑將追求高品位的客戶給于吸引因素，使得本項目的潛在客戶范圍逐漸變大，總量有所遞增。同樣，也是由于本項目地理位置及行政區(qū)屬的復雜性，使得目標客戶的區(qū)域屬性也很難界定。目前，這一部分人正在各自不同的領域中迅速崛起并逐漸壯大?！?結論三：本項目的目標客戶區(qū)域范圍比較寬廣，目標客戶覆蓋面較大，但潛在客戶對所在板塊尚需進一步認同，因此在客戶的有效拓展上需下較大的工夫。新區(qū)的建設，增強了本項目對周邊區(qū)域消費者的集聚功能?！?建筑景觀小高層項目具有莒南第一樓的優(yōu)勢，有利于社區(qū)景觀的營造。不管是開發(fā)商還是購房者都不再拘泥于“老三區(qū)（城區(qū)、中心區(qū)、商業(yè)發(fā)達區(qū)）”的地理概念中，一些新興的城市板塊隨著房地產的開發(fā)將進入人們的關注視野?！?地利：項目位于“莒南新崛起中心帶”，是莒南近階段重點發(fā)展的區(qū)域，有政策的引導，新區(qū)的開發(fā)更容易借力?！?品質、現代、高尚等新型商住一體化生活是很容易引導的?！?莒南，最高規(guī)模社區(qū)。這種路線的特點是：以產品打動客戶，比較“務實”，但是客戶處于被動接受狀態(tài)。這種路線的特點是：以概念籠絡客戶，比較“務虛”，但是客戶處于主動趨同狀態(tài)。在項目前期的推廣中，我們認為應該先期炒熱“聚首”的概念，因為我們項目的所有外在優(yōu)勢都是建立在“新模式”這個載體上的，如果新模式的形象對消費者沒有吸引力，我們就很難讓消費者相信我們在廣告中所訴求的一些“生活前景”和“投資價值”，當然，對新模式的宣傳，我們需要借助政府的力量，炒熱“一房多用復合型住宅”在這個區(qū)域的美感，“莒南小眾生活中心區(qū)”和“新生活大革命”標桿?！?借用其他品牌，發(fā)揮捆綁效應充分利用社區(qū)內的文化、娛樂設施，在宣傳中，造成這些設施也是社