【正文】 區(qū)擴(kuò)展的起步階段，今年連結(jié)新區(qū)的高等級公路就要修通，這些市政配套的完善也為本案的開發(fā)提供了有利的條件?！爱悋L(fēng)情”園林設(shè)計打破了常規(guī)設(shè)計思想，將小區(qū)分成若干個區(qū)域，不同區(qū)域賦予不同的法式園林、意大利式園林、美式園林、德式園林等形成一個融合“世界”園林的大花園，塑造獨(dú)特的賣點(diǎn)，滿足不同客戶需求，從而有力的支撐“樣板工程”概念。這種概念的提出可以引導(dǎo)客戶深入觀注本案的建筑設(shè)計、園林規(guī)劃、精美小品等等細(xì)微之處，領(lǐng)略超前設(shè)計的真實(shí)內(nèi)涵。一旦定位對項目的超前性考慮不足，南湖新區(qū)的啟動就必然會造成“時代新居”的滯銷，加大其開發(fā)周期，拉長我們的戰(zhàn)線，極大的削弱本項目利潤。南湖新區(qū)是白云區(qū)連結(jié)金陽區(qū)的重要地塊。部分項目也正從單一化向規(guī)模化方向發(fā)展，項目的概念炒作才剛剛開始，地產(chǎn)市場的發(fā)展空間還相當(dāng)巨大。住房既然已形成了商品，就應(yīng)同其它商品的開發(fā)步驟一樣，在確定消費(fèi)對象的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)。項目市場定位分析決策任何項目在進(jìn)行操作之前，都必需明白一點(diǎn)“開發(fā)的目的是什么”這時我們必須做的第一步。第二部分白云的樓盤也不再是偏隅陋居的代名詞，個性和氣質(zhì)將會得以展現(xiàn)。新的建筑理念和營銷水平將會出現(xiàn)。白云區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，又面臨西部大開發(fā)，建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣兩大歷史機(jī)遇。一、總的來說，隨著西部大開發(fā)，金陽新區(qū)的規(guī)劃。4.主流是白云區(qū)內(nèi)的居民尤其貴州鋁廠的職工為主，區(qū)政府、各職能部門，一些郊區(qū)的有一定資金者,也是主要客戶來源,貴陽方向客戶面少；2)3.朝暉花園占地40000m2，建筑面積80000多平方米的規(guī)模在白云獨(dú)樹一幟，所以其在規(guī)模上已完全同其它樓盤區(qū)分開來，加上配套、物管方面的優(yōu)勢，自然成為區(qū)內(nèi)客戶的最愛，而其它樓盤均屬小規(guī)模。位于朝暉路的朝暉花園則是區(qū)內(nèi)唯一的大型樓盤，目間一期近200余套已售完，正推出二期的80套，銷售態(tài)勢也見好，毗鄰金陽區(qū)的有利位置，區(qū)內(nèi)較好的配套、物管以及優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，吸引了區(qū)內(nèi)不少客戶的目光，銷售狀況良好并成為白云區(qū)內(nèi)樓盤的典型代表。從總體上看，區(qū)內(nèi)各樓盤銷售態(tài)勢良好，以6501200元/m2的價格出售，相對于貴陽及其它地區(qū)來說是比較有明顯優(yōu)勢的。其項目一期2萬多平方米目前已交付使用，二期4萬多平方米正在緊張施工中。其原因在于：①標(biāo)準(zhǔn)式、躍式、復(fù)式、別墅等各種戶型多種多樣，再加上人口的增多，住房居住的觀念更新，市場供給不足，導(dǎo)致房價一路攀升，由前幾年的每平方米550元—680元漲到現(xiàn)在的每平方米750元。至1993年房改時，全區(qū)也僅有500余套公房出售，供需矛盾十分突出。小河的繁榮來自政策的指引和自身的動力；花溪的蓬勃發(fā)展得益于優(yōu)美的地理環(huán)境和濃厚的人文氣息；而白云區(qū)由于城市功能定位的不同，決定了白云區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展只能是結(jié)合大企業(yè)進(jìn)行開發(fā)，以水平價格差同其它區(qū)域抗衡。在2000年9月召開的房交會上，小河、花溪的部分樓盤成為置業(yè)者矚目的焦點(diǎn)。在以往筑城人的心目中，白云區(qū)給人的第一印象常常是偏遠(yuǎn)、粗糙、與貴陽市形成一個相對獨(dú)立或斷裂的區(qū)域。但，經(jīng)過這些年市政設(shè)施的不斷完善及白云人不懈的努力。而白云區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)則悄無聲息。對于樓盤而言，第一要素往往是地段與位置，那么對于郊外，尤其是白云區(qū)的樓盤來說，面臨著新的考驗(yàn)和決策。這在當(dāng)時也刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而目前，在白云已涌現(xiàn)出一批較有口碑和品牌效應(yīng)的，具備較好實(shí)力的發(fā)展商（如朝暉房開、強(qiáng)臣房開、永茂房開），他們對推動白云的房地產(chǎn)業(yè)，提升白云建筑的整體水平注入了新鮮的血液。貴鋁目前的經(jīng)濟(jì)效益較好，職工的工資、福利待遇較高，從而其購買力較強(qiáng)；②今年年初開盤的朝暉花園，在小區(qū)規(guī)劃、配套、物管、項目包裝、促銷手段等方面都有一定的創(chuàng)新，它在白云的地產(chǎn)業(yè)之中起了示范作用，并產(chǎn)生了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。從各樓盤所處位置不難看出，在售的樓盤大多集中在白云大道兩側(cè)，而且多集中在白云公園附近，可見，便利的交通和優(yōu)美的環(huán)境是吸引客戶的有利要素。位于同心路的金谷園的客戶則主要是與之相鄰的鋁廠的職工，這一樓盤利用地段在抓目標(biāo)客戶上應(yīng)該留個典型。2.價略低，客戶多屬二次擇業(yè)。價格影響下，客戶面顯得較廣，五萬以上對于白云區(qū)內(nèi)居民個人來說咬咬牙便能住上滿意的房子；3)戶型方面：80120m2面積的戶型熱銷，錯層、平層是客戶的首選，躍層銷售有一定難度，客戶接受此類戶型尚需時日。重新樹立一個“大白云”的概念已是非常重要，經(jīng)濟(jì)活動的日趨頻繁，投資增加，大量的人流將會向白云涌入，這也必將引起白云房地產(chǎn)市場中需求的增加，置業(yè)需求也將受到刺激。白云樓市的開發(fā)走勢分析面對金陽新區(qū)建設(shè)給白云區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)帶來了千載難逢的機(jī)遇，白云區(qū)雖然在客觀上存在一定的先天弱勢，地處偏遠(yuǎn)、交通不便、配套不足、整體環(huán)境較差是不容回避的現(xiàn)實(shí)，但是，多年經(jīng)驗(yàn)發(fā)展的積累，其廣闊的發(fā)展空間，適宜的價格水平卻是市內(nèi)物業(yè)所無法比擬的。這給舊城改造提供了充分的條件，在整體規(guī)劃方面，充分利用有限資源，抓住機(jī)遇，做好區(qū)域定位，舊城改道，功能轉(zhuǎn)換，環(huán)境整治等工作，也是業(yè)內(nèi)人士不可避的問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)建立在區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，沒有區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁支撐，房地產(chǎn)業(yè)只能是空中樓閣。為二次置業(yè)人士提供新的視野在未來的一兩年內(nèi)，白云區(qū)肯定會出現(xiàn)規(guī)模較大的新盤，將一改過去諸候分據(jù)，群雄爭霸的時代，發(fā)展商的多極對抗將形成主流，市內(nèi)樓盤那樣見縫插針，步步為營的做法至少在目前還決不會成為白云成功樓盤的主流。綜合評述白云區(qū)購房客戶最關(guān)必的問題是如交通、配套、教育、健康等設(shè)施是否具備安全、穩(wěn)定、舒適、文化等情感精神的追求能否尋到答案？還須發(fā)展商仔細(xì)想想。我們的項目是給哪些人修的？這些人對住宅有哪些要求？怎樣的設(shè)計和配套才能滿足他們的心理需求？才能符合他們的消費(fèi)心理等等問題，都是我們必需考慮的。這樣才能做到有的放矢。這對本案的開發(fā)啟動而言是非常有利。本案與南湖新區(qū)直接接壤，這就給項目的規(guī)劃設(shè)計、主題定位、建筑設(shè)計增加了難度。因而敝司本著聽市場說話的原則，結(jié)合南湖新區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，經(jīng)過慎重考慮之后決定將項目定位為樹南湖新區(qū)建設(shè)的樣板工程享白云名都居住的異國風(fēng)情主題定位語：引領(lǐng)時代氣息，擁享異國風(fēng)情【定位簡析】樣板工程樣板的要領(lǐng)還可將項目處于老城區(qū)邊上的不利因素，變?yōu)橐I(lǐng)南湖新區(qū)建設(shè)方向的利好條件。是針對目前白云區(qū)市場提出的一種園林規(guī)劃的綜合體。 這樣的規(guī)模對小區(qū)環(huán)境，小配套的塑造都非常有利。敝司認(rèn)為應(yīng)將物業(yè)檔次定位在“中高檔”會較為適應(yīng)目前的市場，而目標(biāo)客戶則應(yīng)鎖定在白云區(qū)中高收入和高收入階層。在項目的市場定位確立以后，目標(biāo)客戶也應(yīng)根據(jù)定位做出細(xì)分。而市場中的戶型面積一般都在100—200M2之間。貴州鋁廠中層以上干部（3）在項目營銷推廣時有著其重要的作用。敝司對小區(qū)的整個規(guī)劃布局進(jìn)行了仔細(xì)的研究，準(zhǔn)備給予園林如下的建議，將小區(qū)分成不同的片區(qū)，以力求造就“異國風(fēng)情”的主題概念。園林中的雕刻精細(xì)，造型獨(dú)特，也就形成了它的民族意味。朝暉花園在今年元月8日開盤，率先在白云區(qū)推出了會所概念，在消費(fèi)者中有著較大的反響。一個好的會所，其經(jīng)營內(nèi)容的涵蓋面很廣，對老人、兒童、男人、女人等等各種層面的人都要照顧周全。對女人：美容美發(fā)中心、纖體塑造指導(dǎo)中心等。因而敝司確立本案的因而我們可以從以上條件進(jìn)行反推得出客戶承受總價，再在這個客戶能夠承受的總價范圍內(nèi)確定我們的戶型面積。我們現(xiàn)在就這個首期款對項目的單戶總價和銷售面積進(jìn)行逆向反推。貸70%，15年月供3—575—657——151080—904—1150從表中可知單戶總價在10—20萬元最適合我們的目標(biāo)客戶群，而且7成15按揭月供款在575—1150元之間，是多數(shù)客戶能夠承受的?？們r（萬元）152—170—5—20價格降低，面積增大；價格上升，面積減小。（首期款與客戶群結(jié)構(gòu)圖 本項目體量較大，戶數(shù)很多，戶型定位是項目成敗的關(guān)鍵。占總體比率90—130—80%190—220上表所列的比例將90%的供給定位在了90—190M2物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的作用越來越明顯，越來越引起了開發(fā)商的重視。名氣是相對的，自己新組建物業(yè)管理公司，從零做起，當(dāng)然談不上什么名氣。物業(yè)管理的品牌，是靠經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)支撐的，沒有經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，就無法在未來的管理中讓客戶滿意。因素一：無法建立長期穩(wěn)定的服務(wù)系統(tǒng)。光有素質(zhì)沒有物業(yè)管理的品牌是殘缺的，不完整的。但不能完全留于形式，也不能對被委托方過于吝嗇，要真正引用物業(yè)管理中的一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)概念。項目建筑設(shè)計策略分析決策建筑設(shè)計是一項很艱苦的智力勞動。“樣板工程”確立了本案的建筑風(fēng)格應(yīng)具有時代性和超前性。房屋良好的比例及和諧、明快的色彩是最主要的，不要在造形上過多的追求形式和一些不必要的裝飾。隨著人民生活水平的提高，快節(jié)奏的高效率的現(xiàn)代生活觀念將會滲入居住生活領(lǐng)域，小汽車擁有量會逐漸增加。衛(wèi)生間和廚房須有足夠的面積和必須采光通風(fēng)。一、總體規(guī)劃為大型全封閉式園林住宅小區(qū)；園林設(shè)計為圍合式主題園林，圍合區(qū)內(nèi)建筑首層架空，形成一整體大花園，并增加相應(yīng)車位；但項目獨(dú)到的綜合園林設(shè)計使得項目在同檔樓盤中獨(dú)樹一幟，具有相當(dāng)強(qiáng)的競爭力。與它相比，本案仍存在著較多的機(jī)會。項目簡介朝暉花園位于白云區(qū)朝暉路旁，處南湖新區(qū)控制規(guī)劃內(nèi)，毗鄰金陽新區(qū)，占地4000余平方米，總建80000余平方米，居住戶數(shù)700多戶。價格標(biāo)準(zhǔn)在7201210元之間，今年12月30日交房，而處內(nèi)部認(rèn)購階段?？蛻暨x擇朝暉花園很要一點(diǎn)便是其相對較好的環(huán)境和位置，也比較接受720元/M2超價的錯層、復(fù)式、價格相對較高。從朝暉花園客源看，這些客戶有以下特點(diǎn)：①③另外，朝暉花園抓住了白云其它樓盤物管差，配套少的弱點(diǎn)，并在這兩方面入手，塑造出白云區(qū)目前物管最好、配套優(yōu)良的良好形象，在競爭中處于了非常有利的地位。推廣手段：廣告費(fèi)用報用（萬元）白云首席生態(tài)花園住宅白云報二、項目優(yōu)劣勢分析（一）優(yōu)勢建筑風(fēng)格獨(dú)特，為