【正文】 調(diào)控未達預(yù)期，國家有進一步加強宏觀調(diào)控的傾向。實踐證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了帶動建筑、建材、裝修、家具、家電、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展外，由于產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)作用，它還能極大地推動運輸、商業(yè)服務(wù)、郵電通訊和金融等行業(yè)的發(fā)展，對冶金、化工、輕工和機械等產(chǎn)業(yè)也有極大的推動，在解決就業(yè)、繁榮經(jīng)濟、增加財政收入等方面所起的作用是其它產(chǎn)業(yè)所無法替代的。現(xiàn)階段社會經(jīng)濟的發(fā)展和人類文明程度的提高，人們更多地關(guān)注“人”本身生存條件的改善和合理性，改善居住條件，也隨之成為人們關(guān)注的生存大事之一。以建設(shè)最適宜人類居住城市為目標，全力打造“人居蓬萊”品牌，全面啟動高檔住宅區(qū)、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟適用房“四大人居板塊”，逐步形成普通商品房、高檔商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租房等不同層次的住房供應(yīng)體系，不斷提高城市吸引力，加快膨脹城區(qū)人口。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級市場。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。綜上所述，住宅建設(shè)的發(fā)展對推動我國城市化發(fā)展進程和改善城鎮(zhèn)居民生活條件有著積極的影響作用，而我國的住房建設(shè)所處的歷史階段是要面向廣大群眾，重點發(fā)展普通商品住房，而且既要保證必要的數(shù)量增長，更要注重提高住房水平，積極實行住房建設(shè)由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。從我國房地產(chǎn)政策的目的性上看，商住樓作為商業(yè)樓的特殊形式，以其節(jié)約、經(jīng)濟、商住兩用等功能，受到越來越多中小型企業(yè)、商家的歡迎。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。我國房地產(chǎn)業(yè)要從國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。按照研究預(yù)測，到2020年，我國城市化水平將達到52%左右。它對我國住宅建設(shè)提出了向新階段、新水平發(fā)展的明確要求。（1）住宅建設(shè)的健康發(fā)展是國家進步和社會發(fā)展的重要標志①住宅建設(shè)的健康發(fā)展是我國城市化戰(zhàn)略有效實施的基礎(chǔ)我國在“十一五”規(guī)劃中提出“實施城市化戰(zhàn)略，逐步化解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾。對于促進蓬萊市經(jīng)濟發(fā)展，加快蓬萊市城市化進程，改善蓬萊市市容市貌，提高人民居住水平等都將發(fā)揮重要的推動作用，具有明顯的社會效益，同時也具有良好的市場前景和較好的經(jīng)濟效益。%，%。本項目計劃建設(shè)期為2年，從2008年10月開始至2010年9月底建成。本項目選址在蓬萊市府后路，該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合生活小區(qū)的建設(shè)?？傄?guī)劃戶數(shù)431戶，居住人口1509人。近年來，隨著快速發(fā)展以及當?shù)厝嗣裆钏降牟粩嗵岣?，對住宅的要求已不在局限于滿足住宿的要求，追求高品質(zhì)成為新的需求標準，居民對普通商品住房的需求在逐年增加。再者商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，商住樓同時擁有商業(yè)和居住的雙重功能，具有良好的市場發(fā)展空間。項目建設(shè)地位于蓬萊市府后路，該項目工程規(guī)劃總用地31361平方米。本項目主要污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。本項目資金籌措方案為：，%；，%；，%。%，%；。綜上所述，本項目的建設(shè)是必要的、可行的。要遵循客觀規(guī)律，與經(jīng)濟發(fā)展水平和市場發(fā)育程度相適應(yīng)，循序漸進，走符合國情的多樣化的城市化道路；要特別注意節(jié)約土地、解決好城市化與土地資源的矛盾；要在建立新型城鄉(xiāng)關(guān)系方面邁出實質(zhì)性步伐，初步形成農(nóng)村人口自愿平穩(wěn)有序進入城市的體制和機制框架。（2）住宅建設(shè)的健康發(fā)展是改善我國住房現(xiàn)狀和提高人民生活水平的重要保障。今后二十年，加快城鎮(zhèn)化進程是全面建設(shè)小康社會的一項重要任務(wù)，城市化水平依然持續(xù)提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求增加。國務(wù)院總理溫家寶在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出，房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。當前中國的中小企業(yè)正在起步發(fā)展的階段，隨著國民經(jīng)濟的健康持續(xù)快速發(fā)展，既需要有各種檔次的專業(yè)寫字樓，也需要有提高生活居住質(zhì)量的住宅，同樣也需要大量的商住兩用功能的建筑。項目承辦單位為響應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求順應(yīng)蓬萊市房地產(chǎn)市場需求，擬進行本項目商住小區(qū)建設(shè)。本項目建設(shè)符合山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃中著力增加普通商品住房的要求。理順租售房比價關(guān)系，形成“梯級消費”的良性循環(huán)。到“十一五”末，城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)小康社會居住目標，人均住房面積達到30平方米。本項目包括住宅和商住樓，建筑均為多層建筑，項目實施后，可以更好的改善一部分居民住房條件，促進當?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展，引領(lǐng)當?shù)刈≌袌霭l(fā)展方向，符合經(jīng)濟發(fā)展的要求。本項目建設(shè)將極大地促進當?shù)睾拖嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達了繼續(xù)加強土地和投資控制的意向，2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進一步加強。（3）土地供給方面土地供給方面，促進住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建設(shè)特別是城鎮(zhèn)住宅建設(shè)仍有巨大的潛力，城鎮(zhèn)住宅總量需求將長期保持在較高水平，并成為貫穿我國全面建設(shè)小康社會始終的重要的推動力量。城市化進程的推進，城鎮(zhèn)商業(yè)樓需求增加隨著我國城市化水平的提高、人民生活的富足以及城鎮(zhèn)人口的增加，勢必帶動城鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展，所以近年來商業(yè)樓成為房地產(chǎn)業(yè)的新亮點，各地需求量居高不下，有些地方還出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。所以近年來蓬萊市開發(fā)的住宅樓市場銷售一直很好。（1）自然環(huán)境與地理區(qū)位優(yōu)勢本項目所在地蓬萊市，坐落于美麗的渤海、黃海交匯處，素有人間仙境之美譽，該地區(qū)四季分明，氣候宜人，風景秀麗，蓬萊閣旅游景區(qū)聞名全球。（2）產(chǎn)品優(yōu)勢本項目所開發(fā)的產(chǎn)品，自始至終站在“以人為本”“健康、環(huán)保”的出發(fā)點上，從總體規(guī)劃到空間布置處處體現(xiàn)著適用性、安全性、舒適性和健康性，從設(shè)計到施工遵循《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點》（2004年版）的要求。所以本項目產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，市場前景廣闊。蓬萊市是經(jīng)濟發(fā)達的海濱城市，全國百強縣之一，2005年末，蓬萊市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額74億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11095元；人均消費性支出為7913元，人均住房使用面積23平方米。項目結(jié)合市場需求情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時考慮到資金籌措的可能，其中，；普通住宅建筑面積22107平方米。（1）區(qū)位適宜，屬蓬萊市房地產(chǎn)升值潛力較大的區(qū)域之一；（2）緊鄰道路，工程機械和材料出入口設(shè)置限制不大，施工便利；（3）水、電、暖供應(yīng)均有保障；（4）交通方便?！。?）環(huán)境優(yōu)美氣候適宜素有“人間仙境”之稱的蓬萊，是國家級風景名勝區(qū)和省級歷史文化名城，山東半島的北海岸,受海洋影響較大，夏無酷暑，冬無嚴寒，℃，1月平均氣溫－℃，℃。第二產(chǎn)業(yè)增加值130億元，%。全社會完成固定資產(chǎn)投資177億元，增長16%。 （1）工程地質(zhì)條件①地形、地貌及地下水場區(qū)總的地形為西高東低。雜色，松散狀態(tài)，成份以建筑垃圾為主，少量生活垃圾。麻黃色，主要礦物成份由石英、長石、黑云母組成，殘留花崗結(jié)構(gòu)，片麻狀構(gòu)造，局部分布有殘積土的透鏡體。③地基土承載力特征值按照《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（GB500072002），結(jié)合當?shù)亟ㄖ?jīng)驗，綜合確定各層地基土承載力特征值fak(kPa)如下表：層號巖土名稱承載力特征值fak(kPa)1雜填土層（Q4ml）)2含礫粉質(zhì)粘土層(Q4al+pl) 1503全風化花崗巖層(r)2504全風化云母片巖層(Ptfg)200④場地的地震效應(yīng)評價擬建場地抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計地震分組為第一組，該場地土類別為中軟土，建筑場地類別屬Ⅱ類，場地液化等級為輕微液化，為對建筑抗震一般地段。因此，擬建場地較穩(wěn)定，適宜擬建建筑物的建設(shè)。能夠滿足本項目小區(qū)排水需求。第五章 總體規(guī)劃方案1. 建設(shè)單位提供的用地紅線圖和地形圖2. 建設(shè)單位的設(shè)計委托書3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180937）4.《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB5022095）5.《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB5009699）6.《汽車車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB5006797）7.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ1687）2001年版8.《通用設(shè)計通則》整個規(guī)劃以蓬萊市總體規(guī)劃為依據(jù)，以面向廣大群眾需求為出發(fā)點，以推進蓬萊市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為指導(dǎo)思想，以加快蓬萊市城市化建設(shè)提高居民居住水平為目的，同時根據(jù)蓬萊市生態(tài)大環(huán)境特色與城市的總布局，以對國土的現(xiàn)狀分析為前提，以設(shè)計要求為序，貫徹可行的規(guī)劃設(shè)計目標，把商業(yè)與居住雙重功能的商住樓作為設(shè)計的基本特點。塑造一個環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵深厚、具有鮮明個性的花園式生活居住空間和商業(yè)空間；（1）切實執(zhí)行國家有關(guān)基本建設(shè)的方針政策和法規(guī)，尊重人，尊重環(huán)境，尊重市場，尊重各主管部門與建設(shè)單位的意見，盡一切努力將該地塊建成二十一世紀的生態(tài)環(huán)境小區(qū)。（5）“因地制宜”從基地現(xiàn)狀與周邊環(huán)境出發(fā)兼顧小區(qū)本身的合理性及同城市周邊協(xié)調(diào)。本項目蓬萊市府后路舊城改造工程建設(shè)，規(guī)劃總用地31361平方米，包括商業(yè)、住宅等。商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施沿公路南側(cè)規(guī)劃線路布局，對社區(qū)居民提供服務(wù)。道路系統(tǒng)是整個項目的骨架，決定基地的總體布局結(jié)構(gòu)。同時，道路設(shè)計與廣場空間、綠地空間、建筑空間相結(jié)合，共同塑造戶外空間景觀，在創(chuàng)造獨特景觀的同時，實現(xiàn)功能與形式的完美結(jié)合。社區(qū)步行系統(tǒng)通過建筑中間開放式、枝狀林蔭步行道，實現(xiàn)社區(qū)人車分流的交通體系。環(huán)境是住宅區(qū)生活品質(zhì)的重要構(gòu)成部分。本設(shè)計以自然為主線，開拓人與自然充分親近的生活領(lǐng)域，使人們能獲得重返自然的美好享受。林蔭步行道為開放空間環(huán)境，給人以強烈的中軸線感覺，具有空間的導(dǎo)向性。主要經(jīng)濟技術(shù)指標類別編號號項目單位數(shù)量備注建設(shè)指標1總用地面積M2313612總建筑面積M23臨街商業(yè)建筑面積M2臨街住宅建筑面積普通住宅建筑面積221074住宅戶數(shù)戶4315總規(guī)劃人口人15096綠地率%7容積率8建筑密度%經(jīng)濟指標9開發(fā)建設(shè)投資萬元10資金籌措萬元其中自有資金萬元%預(yù)售款萬元%銀行貸款萬元%11投資利潤率%12投資利稅率%13投資回收期年稅后14財務(wù)內(nèi)部收益率%稅后15財務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅后第六章 設(shè)計方案《民用建筑設(shè)計通則》《住宅建筑設(shè)計標準》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》《民用建筑照明設(shè)計標準》《建筑設(shè)計防火規(guī)范》《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》工程建設(shè)標準強制性條文工程建設(shè)地方標準強制性條文建筑工程交通設(shè)計及停車庫（場）設(shè)置標準（2）沿街商業(yè)設(shè)計根據(jù)本地塊在整個地區(qū)的優(yōu)越地位，具有潛在的巨大商業(yè)價值。2. 住宅單體設(shè)計在戶型設(shè)計中，將節(jié)約實用作為設(shè)計的重點。戶型設(shè)計中盡量做到房間方正，實用，沒有無謂的空間浪費，而且戶型空間比較自由，可以自由組合改造。在細部的處理上，力圖將精致，簡潔的細部構(gòu)件呈現(xiàn)給居民。廚房設(shè)置在入戶門附近，利于日常用品與食物的運輸。d、建筑設(shè)計應(yīng)盡可能的考慮裝修時的思路，把建筑設(shè)計和裝修設(shè)計更有機的串聯(lián)起來，使整個戶型的設(shè)計理念達到完美的統(tǒng)一。商住樓包括：臨街商業(yè)樓有109套， m2。住宅樓：普通住宅有208套，建筑面積為22107 m2。并且與周圍原有建筑風格相協(xié)調(diào)。（1）設(shè)計依據(jù)① 設(shè)計規(guī)范國家現(xiàn)行