【正文】 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用，并將籌備費(fèi)用一次性交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代管。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上的。參加業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主代表大會(huì)7日前，就會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主意見。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（一）按照物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）按程序提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)，并在選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，享有被選舉權(quán)；（五）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（六）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）；第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明的相關(guān)內(nèi)容在商品房買賣合同中明示。新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定：（一）同一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上、地下建筑物及其構(gòu)筑物和共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；（二）住宅物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；（三）分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上建設(shè)單位共同開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；（四）其他可以劃分物業(yè)管理區(qū)域的情形。物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。第六條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作：（一）建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，公開投訴電話、辦公地址；（二）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系；（三）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，接受和處理群眾的投訴和糾紛，指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；（四）制定物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制；（五）負(fù)責(zé)業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關(guān)工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案；（六）協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。第三條 物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制。鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)：（一）將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策；（二）明確物業(yè)管理行政主管部門、各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；（三）建立由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和規(guī)劃、城市管理、公安、物價(jià)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、工商等部門參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題，牽頭組織有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法、違規(guī)行為開展集中整治；（四）健全由物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、基層人民調(diào)解委員會(huì)等組成的物業(yè)管理糾紛處理機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中發(fā)生的各類矛盾和糾紛；（五）建立物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理機(jī)制和長(zhǎng)效管理機(jī)制；（六）對(duì)舊住宅區(qū)配套設(shè)施不全的，有計(jì)劃地組織綜合整治，提升配套水平，逐步實(shí)施物業(yè)管理。第七條 規(guī)劃、城市管理、公安、物價(jià)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、民防、工商等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分。上述情形中，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用并符合規(guī)劃建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案要求且能夠區(qū)分建筑物所有權(quán)的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域，但規(guī)劃行政主管部門有明確要求的除外。第十二條 新建物業(yè)出售前，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)調(diào)整原有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第九條、第十條的，應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理區(qū)域劃分前應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主進(jìn)行公示。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約（含臨時(shí)管理規(guī)約，下同）行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù)。（七）對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共秩序、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（五）遵守物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）的相關(guān)約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)（含電梯運(yùn)行電費(fèi)，下同）等費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主代表的任期與當(dāng)屆的業(yè)主委員會(huì)任期相同。 第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的要求，報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域備案證明；（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；（三）業(yè)主名冊(cè)；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的清單及證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。 籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的60%。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決?；I備組未在90日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面公告籌備組解散。（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （八）改變共用部分的用途；（九）制定、修改共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配、使用方案；（十）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主。 第二十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。鼓勵(lì)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開展業(yè)主自治活動(dòng)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件、APP平臺(tái)等方式實(shí)行實(shí)名制表決。（七）草擬專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會(huì)表決；（十一）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理的意見和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主委員會(huì)由5至11人的單數(shù)委員組成，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的50%。備案材料不齊全的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)書面告知須補(bǔ)齊的材料；備案材料齊全但存在爭(zhēng)議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以暫不出具備案證明，但應(yīng)當(dāng)書面說明暫不予備案的理由。業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定，在社區(qū)居（村）民委員會(huì)監(jiān)督下使用。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由社區(qū)居（村）民委員會(huì)代為保管，社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，專戶存儲(chǔ)，監(jiān)督使用。業(yè)主委員會(huì)委員不得接受本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的津貼。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員或者代表資格：（一）以書面方式提出辭職請(qǐng)求的；（二）不履行委員、業(yè)主代表職責(zé)的；（三）利用委員、代表資格謀取私利或者本人、配偶及其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)委員、新一屆業(yè)主委員會(huì)可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。第三十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的。物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于總?cè)藬?shù)的60%?！?轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明。物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限一般不得超過3年。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。鼓勵(lì)銷售后形成多個(gè)業(yè)主的非住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。第四十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確載明。第四十四條 建設(shè)單位在招投標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門、價(jià)格行政主管部門備案。第四十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。第四十八條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積4‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，其中：‰為辦公用房，‰為經(jīng)營(yíng)用房，低于100平方