【正文】 ................................................................. 2 （三）開發(fā)商 ......................................................................................................................................................... 4 （四）周圍 配套 設(shè)施 ........................................................................................................................................... 4 （五）交通狀況 .................................................................................................................................................... 5 二、宏 觀環(huán)境和市場(chǎng)分析 ............................................................................................................................................ 6 （一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 .................................................................................................................................................... 6 （二）政策環(huán)境 .................................................................................................................................................... 7 （ 三 ）廣州房地產(chǎn)狀況 ..................................................................................................................................... 10 （四）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及典型樓盤分析 ...................................................................................................... 15 三、項(xiàng)目本體分析 ....................................................................................................................................................... 19 四、項(xiàng)目營(yíng)銷定位 ....................................................................................................................................................... 20 （一）目標(biāo)客戶群定位 ..................................................................................................................................... 20 （二）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 ......................................................................................................................................... 21 五、項(xiàng)目總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 .............................................................................................................................................. 23 （一）營(yíng)銷戰(zhàn)略目標(biāo) ......................................................................................................................................... 23 （二）各階段目標(biāo) .............................................................................................................................................. 24 （ 四 ）總體營(yíng)銷思路分析 ................................................................................................................................. 26 （ 五 ）總體營(yíng)銷戰(zhàn)略部署 ................................................................................................................................. 27 六、營(yíng)銷推廣策略 ....................................................................................................................................................... 28 （一）總體推廣策略 ......................................................................................................................................... 28 （二）項(xiàng)目推廣價(jià)值訴求點(diǎn) ............................................................................................................................ 28 （三）廣告主題 .................................................................................................................................................. 28 （四）各階段的推廣策略 ................................................................................................................................. 29 七、 價(jià)格 推售 策略 ....................................................................................................................................................... 32 （一）定價(jià)策略 .................................................................................................................................................. 33 （二）單位價(jià)格制定的原則 ............................................................................................................................ 33 （三）不同樓體的定價(jià)方位 ............................................................................................................................ 33 （四）定價(jià)流程 .................................................................................................................................................. 34 八、 事件營(yíng)銷 ................................................................................................................................................................ 39 (一 )第一期公開銷售 ......................................................................................................................................... 39 (二 )第二期公開銷售 ......................................................................................................................................... 39 (三 )第三期公開銷售 ......................................................................................................................................... 40 (四 )第 四 期公開銷售 ......................................................................................................................................... 41 九、 包裝方案 ................................................................................................................................................................ 42 （一） 地盤包裝 .................................................................................................................................................. 42 （二） 售樓處策劃 .............................................................................................................................................. 42 （三） 樣板房 ....................................................................................................................................................... 43 （四） 形象包裝 .................................................................................................................................................. 44 (五） 包裝費(fèi)用合計(jì) （ 詳 見表 10） ...........................................................................