【正文】 包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包．施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)消晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行選擇。（三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。u招標(biāo)、拍賣合同或合你開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。uuuu（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制補(bǔ)交地價。成本超降率占單項工程成本總額10％以上、占其本身預(yù)算成本或計劃成本30％以上的的項目、事件（包括停工、嚴(yán)重南工、重大設(shè)計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件）：按例外管理原則．對下列成本異常偏差及其處置辦法．應(yīng)隨時上報；成本動態(tài)情況及其分析資料；項目基本情況；信息交流分析棚內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對策；計劃及其執(zhí)行盾況；分析檢查uuuuu成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；制度建設(shè)實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實施的運(yùn)行機(jī)制。（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報，提高投資回報率。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標(biāo)。跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況?！敉顿Y成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。（一）成本管理部的成本管理職責(zé)一、總則成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。◆市場定位是否明確、恰當(dāng)；協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。組織成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗．尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責(zé)根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序?？陀^、認(rèn)真地進(jìn)行項目成本費(fèi)用測算，編制項目成本費(fèi)用計劃，確定項目及每個單項工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實降低成本技術(shù)組織措施．熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。l、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，u招、投標(biāo)管理制度；工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、期工驗收移交）管理制度；費(fèi)用控制制度；以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。開發(fā)產(chǎn)品成本計劃（按完全成本口徑）；降低成本技術(shù)組織措施什劃。各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標(biāo)。uu公司根據(jù)管理需要，應(yīng)按項目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。uuuu成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；稅務(wù)環(huán)境及其影響；《竟投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項目）；項目綜合評價意見。若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新提交《立項申請》。（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成；總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)臺組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行進(jìn)詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動；對投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場考讀，提出書面考察意見；對投標(biāo)情況進(jìn)行評估，提出書面評估意見。凡投資額超過人民幣1，000萬元的工程項目若采取邀請招標(biāo)方式?，F(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。凡實行造價大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項目。我方設(shè)計變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況而定。項目開工前，原則上應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實。隱蔽工程的驗收．必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。◆◆項目開工前，設(shè)計或工程管理部門應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備消單，一般按照下列原則決定甲供、2）、實行甲供或甲定已供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)?！恫少徍贤分斜仨気d明：因供貨商供貨不及時成質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)．應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署．工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用審算部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量．審定價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)．計算工程總造價．做到資料完整．有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審．找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見．本制度適用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項目特點，結(jié)合本制度的要求。一、1－1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本的費(fèi)用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費(fèi)用。第四步：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。第六步：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第八步：編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。成本核算對象的確定（1）在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。2）4）6）8）土地獲得價款四）拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)。指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用?？睖y丈量費(fèi)：包括初勘、祥勘。規(guī)劃設(shè)計費(fèi)：其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。二）報建費(fèi)增榮費(fèi)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費(fèi)用3）場地平整：場地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用臨時場地占用費(fèi)：含施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用空地租費(fèi)主要包括：結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙房架空層及轉(zhuǎn)換層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓，轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓。四）公共部位精裝修費(fèi)空調(diào)及安裝費(fèi)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)消防通風(fēng)及安裝費(fèi)一）室外給排水系統(tǒng)費(fèi)三）室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)五）室外智能化系統(tǒng)費(fèi)指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出道路、廣場建造費(fèi)、道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等配套設(shè)施費(fèi)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。（4）業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項設(shè)施3）行政管理費(fèi)：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項目開發(fā)的行政費(fèi)二）營銷推