【正文】 屬于倉儲地產業(yè) ；說 ?倉儲地產業(yè)?已經成為現(xiàn)代倉儲業(yè)的基本業(yè)態(tài)之一，是因為產生了一批專門建設倉庫、出租倉庫、而不做倉儲服務的企業(yè)。 首期工程占地面積 180 畝， 200 多間商鋪已全部被 120 多家物流公司入駐。 深圳物流園工程 深圳前海物流園填海工程計劃總投資 60 億元，是深圳六大物流園區(qū)之一，被列入深圳市重大建設項目，擬開發(fā)土地面積 平方公里，其中由市建筑工務署開發(fā)的建設范圍為 平方公里，包括海堤建筑、填海、軟基處理和 16 條市政道路建設，整個工程計劃 20xx 年完工。江蘇有意與中遠集團合作早已為業(yè)內所知。但雙方并未對上述合作意向作出證實。對此，江蘇省高層直言?希望中遠集團在船隊發(fā)展、班輪航線開辟等方面加大支援江蘇航運業(yè)發(fā)展的力度?。 港中基建 40 億建陽邏航運中 心 香港（中國）基建集團 ， 再次投資 40 億元在陽邏開發(fā)區(qū)興建國際商貿物流基地，并配合正在陽邏開發(fā)區(qū)建設的德國西門子和法國阿?，m重型輸變電設備生產基地建設重件碼頭，大手筆將陽邏港建設成為武漢長江航運中心。 物流外包增加、專業(yè)化程度提高，第三方物流進一步發(fā)展 ； 物流業(yè)固定資產投資繼續(xù)較快增長，物流業(yè)基礎條件進一步改善，物流行業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力得到增強 ，這一切為倉儲行業(yè)發(fā)展提供了一個良好的發(fā)展環(huán)境。 倉儲行業(yè)是物流服務的重要方面將繼續(xù)增長。其次是資金約束，央行六次加息，10 次上調準備金，貸款規(guī)模從緊，國際市場油價突破每桶 100 美元，給中國敲響了資源警鐘，柴油短缺，道路貨運大受影響，由此也顯示了資源狀況的脆弱性。 在上述因素下 20xx 年 倉儲資源將出現(xiàn)緊缺。主要表現(xiàn)在三個方面： 20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經濟導報社 13 北京世經未來投資咨詢有限 公司 一是從緊貨幣政策使倉儲業(yè)的經銷業(yè)務和質押融資業(yè)務受到影響； 二是通貨膨脹和新《勞動合同法》的實施，使得倉儲業(yè)的人工成本、財務成本和管理成本加大，從而影響企業(yè)的盈利能力； 三是嚴格的土地政策和土地使用稅的提高，倉儲行業(yè)用地成本進一步上升。由于實施了嚴格的土地政策，土地的供應相應減少，倉儲用地很難得到滿足：一是地方政府提高投資強度要求，倉儲投資強度低于工業(yè)，倉儲用地難以獲得批準；二是土地取得成本提高幅度 大。 隨著物流行業(yè)與整個中 國經濟良好的運行狀況， 20xx 年倉儲行業(yè)增加值將繼續(xù)增長。重件碼頭建設即將動工， 20xx 年 6 月底以前投入使用。這恰恰給中遠集團等國內航運?大亨?延伸產業(yè)鏈提供了機會。實際上，此次協(xié)定的簽訂正是雙方合作有了實質性進展的證明。到 20xx 年連云港的碼頭吞吐能力將從目前的 200 萬 TEU增加至 400 萬 TEU。 中國遠洋運輸江蘇集裝箱碼頭 中國遠洋運輸（集團）總公司（以下簡稱?中遠集團?）與江蘇省政府簽訂戰(zhàn)略合作框架通訊協(xié)定（以下簡稱?協(xié)定?），雙方考慮在連云港共同開發(fā) 11 個集裝箱碼頭，項目總投資將達到 10 億美元。易運物流市場周邊交通便利，貨運企業(yè)往來可便捷通往廣佛高速路、佛山市火車站、佛山市?一環(huán)?、白云機場等，?預計每日貨運流量將達到上萬車次?。?普洛斯? 20xx年進人中國，計劃在 20xx 年之前投資 15 億美元在中國建設 500 萬平方米的倉儲網絡，目前已建成、正在建設以及已簽約建設的倉庫面積已達 366 萬平方米，分布全國 12 個城市；?寶灣公司?在上海投資 5 億元建設了近 2O 萬平方米的倉庫，目前還在昆山等地規(guī)劃建設倉庫區(qū)；?武漢交投?計劃在武漢建設 4 個物流園區(qū)，目前 1 個園區(qū) 6 萬平方米倉庫已投產并全部出租，正在建設其它園區(qū)。該項目總投資 5 億元，分期進行，一期投資約 2 億元，注冊資本 5000萬元。 中航油集團油品倉儲物流項目 20xx 年 3 月， 中國航油集團物流有限公司油品倉儲物流項目簽約儀式在市政府會議中心舉行，該項目的落戶標志著獨山港區(qū)臨港產業(yè)發(fā)展又添生力軍。 園區(qū)占地總面積約 20xx 畝 ,包括物流作業(yè)區(qū)、倉儲保稅區(qū)、國際商業(yè)區(qū)、配套服務區(qū)和辦公區(qū)域。 雖然近年來物流園區(qū)開發(fā)炒得比較熱，但目前已經運營的物流園區(qū)比例仍比較低。倉儲設施近年來發(fā)展迅速，年 投資規(guī)模呈現(xiàn)快速增長趨勢， 1995 年我國倉儲業(yè)基本建設投資規(guī)模僅為 億元， 20xx 年為 億元，比 1995 年增長 3 倍多 ；新增固定資產達 億元。 20xx 年交通部發(fā)布了沿海港口規(guī)劃，內河運輸規(guī)劃和道路運輸樞紐建設規(guī)劃，對港口物流園區(qū)建設有較大的推動作用。 （二） 倉儲設施建設受各方重視 在合理規(guī)劃的基礎上，許多省、市、縣都規(guī)劃了自己的物流園區(qū)。促進了市場的繁榮。 隨著 物流的迅速發(fā)展和社會需求的變化，我國倉儲業(yè)務量不斷增大，貨物吞吐量、平均庫存量、貨物周轉次數等指標都有明顯的提高。 20xx 年的太湖污染事件，幾乎使一個城市癱瘓；國際石油價格的上升，糧食、豬肉等食品的價格快速上升，都會使我們感到倉儲業(yè)儲存和儲備功能并重是必然趨勢。盡管生產企業(yè)和商業(yè)企業(yè)對于第三方物流服務需求的側重點不同，但是無論是哪種類型的企業(yè)對于倉儲的需求仍然是位于前列的，單純倉儲服務位于生產企業(yè)服務需求的第三位，位于商業(yè)企業(yè)服務需求的第二位。 第三方物流的出現(xiàn)源于企業(yè)核心競爭力概念的植入、企業(yè)物流職能的外包。 （四）第三方倉儲物流服務繼續(xù)推動增長 倉儲物流業(yè)這個流通環(huán)節(jié)有利于社會節(jié)約，有利于生產和流通。 20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經濟導報社 6 北京世經未來投資咨詢有限 公司 另一方面 倉儲服務的需求增大，用戶不僅需要倉儲，更需相關的多方面服務。其中天津規(guī)劃了 9 個物流園區(qū)、成都市規(guī)劃了 3 個物流園區(qū)、深圳規(guī)劃了 6 個，南昌規(guī)劃了 5 個，廣西規(guī)劃了 8 個特色園區(qū)。中國最為制造業(yè)大國，匯率上升不利于中國產品的出口，制造業(yè)是倉儲行業(yè)賴以生存的重要支柱，對制造業(yè)的打擊對倉儲行業(yè)最 直接的影響是倉庫的使用率降低，而且在深層次上，整個制造產業(yè)的打擊，倉儲行業(yè)失去了發(fā)展的根基。 20xx年國家明確表示將采取宏觀調控措施，抑制經濟過熱，預計經濟增長率會在 5%左右 ，倉儲行業(yè)面臨著一個變革環(huán)境。 20xx 年 市場加大對倉儲業(yè)需求的同時，由于客戶優(yōu)化供應鏈意識的提高，促進了倉儲業(yè)務結構發(fā)生了較大的變化。主要原因在于我國正處在工業(yè)化、城市化的發(fā)展階段，消費需求拉動，進出 口總額的快速增長 ，特別是 20xx 年人民幣匯率上升將刺激進口，預計進口額會大幅度提高； 加工工業(yè)的發(fā)展，推動國內生產總值快速增長，而倉儲業(yè)務增長一般要高于其三四個百分點。 20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經濟導報社 4 北京世經未來投資咨詢有限 公司 二、 20xx 年倉儲行業(yè)需求預測 （一）倉儲業(yè)的需求規(guī)模將繼續(xù)擴大 20xx 年， 中國經濟增長率 %繼續(xù)保持高速增長， 我國倉儲業(yè)與物流行業(yè)其他領域一樣，經歷了許多考驗，也取得了較快的發(fā)展。內河港口新增吞吐能力 6720 萬噸，改善內河航道里程 521 公里。全國全年新改建公路里程 34 萬公里，其中高速公路 4460公里。另一方面運輸業(yè)發(fā)展促進商品流通，客觀上加大了對倉儲業(yè)的需求從根本上搞活了經濟，為倉儲的發(fā)展提供了動力。 我國經濟的發(fā)展為倉儲業(yè)的投資發(fā)展提供了發(fā)展動力，促進倉儲行業(yè)需求的增加。第一產業(yè)增加值28910 億元，增長 % ；第二產業(yè)增加值 121381 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值96328 億元，增長 %。 從物流 業(yè) 總費用的構成看， 倉儲業(yè) 保管費用增長最快，占總費用的比重有所上升；20xx 年，保管費用為 14943 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年提高 個百分點 ，占社會物流總費用的 %，其中 倉儲費用為 3876 億元，同比增長 %，增幅比 20xx年提高 個百分點，占保管費用的 %。 企業(yè)授信策略：對于主要業(yè)務是倉儲，尤其是單一經營的倉儲企業(yè)，應結合企業(yè)的發(fā)展規(guī)模、在行業(yè)中所占據的地位和潛力進行授信。 區(qū)域授信策略： 中 東部沿海地區(qū)，特別是經濟發(fā)達的北京、上海，長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)是經濟發(fā)展的重心，同時也面臨著土地、貨幣政策和通貨膨脹、國際貿易影響，授信方面要集合經濟形勢密切關注變化。 目前 我國 倉儲設施大部分集中在三個主要地區(qū)：長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)，占總量的 85%。 20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經濟導報社 3 北京世經未來投資咨詢有限 公司 資料來源：中國物流發(fā)展報告 倉儲建設項目類型統(tǒng)計 三、行業(yè)效益分析與預測 20xx 年，我國倉儲業(yè)與物流行業(yè)其他領域一樣，經歷了許多考驗，也取得了較快的發(fā)展。全國總投資在 1 億到 10 億元之間物流園區(qū)占 50％，總投資在 30 億元以上的物 流園區(qū)僅占 7％。 （二）供給規(guī)模擴大，發(fā)展仍顯不足 20xx 年，隨著經濟的快速發(fā)展，倉儲業(yè)建設增加，倉儲行業(yè)供給擴大。全國社會物流總額為 752283 億元，同比增長 %，增幅比 20xx 年提高 個百分點。 20xx 年一季度倉儲行業(yè)固定資產投資總額為 億元，同比上年增長 %，投資總額繼續(xù)保持快速增長，但增幅明顯下降。 20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經濟導報社 1 北京世經未來投資咨詢有限 公司 摘 要 一、 20xx 年倉儲行業(yè)總體運行概述 20xx 年我國的倉儲業(yè)在國家實施宏觀調控政策的推動下，提升了其運作效率和管理水平，凸顯了其發(fā)展的良好勢頭。國家加大了對倉儲業(yè)固定資 產的投資力度，各項指標增幅基本都達到了 10%以上。 20xx 年我國國內生產總值 (GDP)為 246619 億元，比上年增長 %，加快 個百分點，連續(xù) 5 年增速達到或超過 10%。 20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經濟導報社 2 北京世經未來投資咨詢有限 公司 010000020xx0030000040000050000060000070000080000020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元05101520253035%總額（億元） 增長率（% ） 我國物流貨物總額增長及增長速度示意圖 20xx 年我國倉儲行業(yè)需求將繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但受到宏觀環(huán)境的影響，倉儲行業(yè)的發(fā)展速度將降低，但是倉儲行業(yè)的發(fā)展正向深度發(fā)展，其中倉儲服務業(yè)和新型倉儲運輸相結合的物流園區(qū)將會有巨大的發(fā)展空間。 根據? 20xx 中國倉儲業(yè)大會 ?報道，我國公共倉儲企業(yè)總數已達 10177 家，倉儲企業(yè)資產總額達 2578 億元， 44%的物流園區(qū)集中在東南沿海地區(qū)其中，有 26％在東部沿海地區(qū)， 18％在南部沿海地區(qū)。根據? 20xx 中國倉儲業(yè)大會 ?報道，在國家發(fā)改委對全國 205 家物流園區(qū)的調查中，已經運營（含部分建成，投入使用）的只有 49 個，在建 65 個，有 91 個物流園區(qū)尚在規(guī)劃中。 四、區(qū)域和子行業(yè)分析預測 倉儲行業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡，西部地區(qū)企業(yè)的發(fā)展明顯落后于東部地區(qū)，東部外向型經濟發(fā)展特點首先帶動了東部地區(qū)倉儲業(yè)的發(fā)展，珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海經濟圈首先形成產業(yè)集群，物 流業(yè)、倉儲業(yè)發(fā)展迅速。 物流園區(qū)分布統(tǒng)計 地區(qū) 中東部沿海 南部沿海 北部沿海 東北經濟區(qū) 比例 26% 17% 14% 10% 地區(qū) 黃河中游 西南經 濟區(qū) 長江中游 西北地區(qū) 比例 10% 9% 8% 6% 資料來源：全國物流園區(qū)調查報告 20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經濟導報社 4 北京世經未來投資咨詢有限 公司 五、行業(yè)授信提示 根據我國經濟發(fā)展速度放緩，通貨膨脹等因素，結合當前倉儲行業(yè)的經營狀況和經營環(huán)境，我們認為商業(yè)銀行對倉儲行業(yè)的授信投放，原則上以不超過本行授信投放平均增長幅度為宜。 新興物流城市的授信需要謹慎，雖然有政策支持但是要結合地區(qū)特點，倉儲市場已經成熟并且受地緣作用大，對于確實有條件的城市企業(yè)可以增加授信額度。 20xx 年倉儲行業(yè)風險分析報告 國家發(fā)展改革委中國經濟導報社 5 北京世經未來投資咨詢有限 公司 目 錄 第一章 倉儲行業(yè)市場供需分析及發(fā)展預測 ........................................ 1 第一節(jié) 倉儲行業(yè)在國民經濟中的地位變化 .................................................................... 1 第二節(jié) 倉儲行業(yè)需求分析及發(fā)展 預測 ..........................................